土地招标拍卖管理报告.doc

土地招标拍卖管理报告

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万科企业股份有限公司
编号
 Vkqh05—01
名称
房地产开发用地投标、 竞拍管理办法
版本
 A/0
第1页共5页
编制
 王维忠
更改

审核
周昆 
批准
丁长峰
生效期
5月15 日

1 目的
鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范, 经过投标、 竞拍方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式, 为推动和规范这两种项目用地取得方式, 依据《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》, 特制定本办法。
2 范围
本办法适用集团公司全资拥有、 控股或相对控股的房地产公司。
3 职责
3.1 集团企划部负责本办法的制订、 修改、 指导和监督;
3.2 集团公司全资拥有、 控股或相对控股的房地产公司均有对本办法提出修改之权力和义务;
3.3 集团公司全资拥有、 控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本办法;
3.4 本办法解释权归企划部。
4 方法和过程控制
4.1 释义
本办法中, 除非文意另有所指, 下列简称具有如下特定意义:
4.1.1 集团/集团公司: 指万科企业股份有限公司
4.1.2 一线公司: 指集团公司全资拥有、 控股或相对控股的房地产公司
4.1.3 总办: 指集团总经理办公室
4.1.4 企划部: 指集团企划部
4.1.5 公告: 指当地政府或其它有权机关发布的土地使用权招投标、 拍卖公告
4.1.6 最后日: 指投标截止日/竞买申请截止日( 在没有独立的竞买申请日时为拍卖日)
4.1.7 星级
4.2 前期工作
4.2.1 一线公司密切留意当地政府或其它有权机关指定发布公告的报刊、 网络或者其它媒介。在获知公告或收到土地投标/拍卖邀请书的当天, 及时领取标书格式/竞买申请书、 投标/拍卖须知、 土地使用和规划条件、 土地使用权出让合同样式等招标/拍卖文件。
4.2.2 自公告或收到邀请书之日起七日内, 一线公司做出是否参加投标/竞买的初步决定, 同时报送企划部。
4.2.3 初步决定参加投标/竞买的, 在决定后三日内将下列材料报送企划部:
4.2.3.1 投标／拍卖公告或者投标邀请书
4.2.3.2 标书格式/竞买申请书等招标/拍卖文件
4.2.3.3 参加投标/竞买初步可行性分析
4.2.3.4 拟需要的资金额度
4.2.3.5 成立项目发展工作小组申请
4.2.4 企划部在收到参加投标/竞买的决定和相关资料后, 完成以下工作:
4.2.4.1 抄送集团领导、 集团总经理办公室
4.2.4.2 联合集团财务部、 法律室, 成立项目发展工作小组
4.2.4.3 知会资金结算中心资金安排, 了解资金保障的可行性
4.2.4.4 协调集团其它职能部门需要准备的工作
4.2.5 项目发展工作小组成立后, 依据《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》操作规范之规定进行工作, 并可根据实际情况适当简化工作程序, 缩短工作时间。
4.2.6 对初步决定参加投标/竞买的地块, 一线公司须及时进行现场勘察, 核实三通一平等情况, 并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查, 发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的, 或者对土地现状有其它异议的, 应及时向招标人/拍卖人( 拍卖公司) 或者拍卖委托人( 地方政府或者土地管理部门) 提出异议。
4.2.7 根据前期调研评估结果, 一线公司在最后日十日前确定是否参加投标/竞买。
4.2.8 一线公司应参加招标人/拍卖人( 拍卖公司) 或者拍卖委托人( 地方政府或者土地管理部门) 组织的答疑会。答疑会内容应做好纪录, 对土地出让方所做的承诺要现场或日后得到书面确认。
4.2.9 根据前期调研评估结果决定放弃投标/竞买或已经过了项目听证会但因各种原因放弃投标/竞买的, 一线公司应于三日内完成放弃投标/竞买的分析报告报送企划部。企划部根据实际需要报送集团领导、 集团职能部门第一负责人。
4.3 论证报告
4.3.1 决定参加投标/竞买后, 一线公司立即组织人员完成项目论证报告。具体报告内容参照《万科企业股份有限公司房地产投标/竞拍项目可行性报告内容指引》。
4.3.2 论证报告包括但不限于以下内容:
4.3.2.1 项目概况
4.3.2.2 法律风险分析
4.3.2.3 市场分析
4.3.2.4 投资收益分析
4.3.2.5 竞争对手分析
4.3.2.6 项目综合评价及对公司经营和发展的影响
4.3.2.7 投标/竞买策略
4.3.2.8 投标/竞买可承受价格、 最高投标价或最高应价
4.3.2.9 参与投标/竞买的基本态度
4.3.2.10 筹措资金额度
4.4 项目听证
4.4.1 一线公司在最后日七日前备齐下列材料并以邮件或传真形式报送企划部:
4.4.1.1 召开项目听证会申请
4.4.1.2 已填写的投标书/竞买申请书样稿
4.4.1.3 《×××项目可行性论证报告》
4.4.2 企划部在收到上述资料后, 立即组织项目发展工作小组对项目资料进行评估, 并将评估意见报送集团公司董事长和总经理层。
4.4.3 集团总监级以上领导和项目所在公司第一负责人组成项目听证会对《×××项目可行性论证报告》进行评议, 并确定参加投标/竞买的方案。
4.4.4 项目听证会经过的方案需经集团公司董事长批准。
4.4.5 总办于最后日四日前完成项目立项之董事会议案, 企划部给予必要的协助。总办在最后日前将集团公司董事会表决结果知会一线公司和企划部。
4.5 投标/竞买
4.5.1 一线公司应严格按照集团公司董事长批准后的投标/竞拍方案参加投标/竞拍。集团公司董事长或董事会决定不参加投标/竞买的, 一线公司在收到通知后停止投标/竞买准备工作。
4.5.2 一线公司应按照《集团结算中心放款业务规则》做好借款申报。企划部负责协调相关职能部门工作, 但最迟于最后日三日前确定资金准备情况, 并通知一线公司。
4.5.3 一线公司在最后日两日前准备好保证金与参加投标/竞买所需的文件。
4.5.4 招标/拍卖人或者拍卖委托人更改公告内容或者招标邀请书内容的, 一线公司将变更内容报企划部, 已经将填写好的投标书/拍卖申请书样稿与项目分析报告报企划部的, 应在三日内提供维持、 变更投标书/竞买申请书或者放弃投标/竞买的建议与理由, 企划部在最后日三日前作出是否变更投标/竞买申请书或者是否参加投标/竞买的决定报集团领导审批, 并通知一线公司。
4.5.5 一线公司应密切关注投标/拍卖程序的合法性, 对违法现象须及时向招标人/拍卖人、 拍卖委托人或者其它有权机关提出异议, 或者依法采取其它措施, 维护我司的合法权益。
4.5.6 招标人因全部投标价均低于底价( 最低中标价) 等原因而宣布招标无效的, 或者拍卖人因竞买人的最高应价低于保留价( 最低成交价) 等原因而宣布停止拍卖的, 一线公司应关注招标人/拍卖委托人、 拍卖人是否决定再次招标/拍卖; 获悉再次招标/拍卖的, 及时报企划部并提供是否再次参加投标/竞买的建议与理由, 并按前述规定办理。
4.5.7 因标底/保留价被泄露等原因, 招标人在开标前终止招标的, 或者拍卖人终止拍卖的, 或者委托人撤消委托拍卖的, 一线公司应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪, 并将有关情况及时报企划部。
4.5.8 中标或者竞买成功的, 一线公司按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》或由公证机关出具《公证书》, 与招标人/土地管理部门签订《土地使用权出让合同》, 给付价款, 并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向企划部提交关于投标/竞买成功的分析报告。
4.5.9 若投标/竞买失败, 一线公司在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向企划部提交关于投标/竞买失败的分析报告。
4.6 其它规定
4.6.1 一线公司应将投标书/竞买申请书等与投标/拍卖有关的资料备份, 并存档保存。
4.6.2 最后日距离招标/拍卖公告发布日不足二十天的, 一线公司最迟须在最后日七日前将4.1款所述材料送达企划部, 本办法规定的其它期间相应缩减。
4.6.3 投标/竞买项目的前期工作必须由项目所在公司第一负责人直接领导具体工作, 并对工作过程和结果负有领导责任。
4.6.4 项目论证报告为公司绝密级文件, 在最后日前, 其传阅范围仅限于集团总监级以上领导、 项目所在公司第一负责人、 项目发展工作小组成员和参加投标/拍卖当事人。任何知情人员不准以任何形式私自向她人传阅, 非知情人员若工作需要获知报告内容的, 必须取得项目所在公司第一负责人或集团总监级以上领导的同意。
4.7 附则
4.7.1 办法未尽事宜, 遵照《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》执行。
4.7.2 本办法可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。
4.7.3 本办法自发布之日起执行。
万科企业股份有限公司
二零零一年五月