物业管理顾问建议书.doc

台州市文华房地产公司领导
您好：
首先感谢贵公司给予我司提述项目洽谈合作之机会,我司有意合作。根据我司在上海及杭州、浙江地区的工作经验和我司的网络信息,相信贵我双方合作后,贵司将获得许多专业的建议，给该项目今后的运作管理带来成功的保障。
如有不详可与本人联系：
联系人：竹叶
联系方式：0571-或，或传真：0571-
杭州联系地址：杭州杭大路15号嘉华国际商务中心1105室 邮编：

商祺！

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
物业管理部
市场主任

竹 叶
二零零八年十月

物业管理顾问建议书
一、公司简介
我司戴德梁行房地产咨询有限公司是一家著名的国际级专业物业服务公司，是具有100多年历史的上市公司，业务分欧美区域和亚太区域二大块，物业管理是公司的主要服务项目之一。公司员工8000余名，在世界46个国家193个城市设立公司办事处，亚太区域总部设在香港，在日本、新加坡、马来西亚、澳大利亚及中国台湾、香港均设有公司，公司于1993年进入中国大陆市场，在北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、大连、成都、武汉、西安等地设有分公司，物业管理面积逾5000万平方米，上海公司物业管理面积逾1700万平方米。
我司在行业中的良好口碑将给发展商带来积极的广告效应，也是发展商销售物业的一个卖点。我司专业的物业管理会给客户创造一个安全的、方便的、舒畅的生活、休闲和工作环境，从而提高物业租售的竞争能力，使发展商达到促销盈利之目的。
我司物业管理方面，发展迅速而稳定，在亚太地区除提供专业管理服务于香港、台湾、新加坡之著名大厦外，亦不断提供物业管理服务于多个国内标志性项目，如深圳最大型之综合物业[地王商业中心]，广州最高综合物业[中信广场]，上海浦西最高甲级办公楼[新世界广场]、上海高级别墅住宅物业[嘉华山庄]、[世茂湖滨]、[世茂佘山山庄]、[华府天地]及上海高级酒店式服务物业[广东发展银行大厦]、[淮海国际广场]、深圳最大规模的高级住宅小区[东海花园]等各种类型的物业，使发展商、业主及使用者，获得不间断和高质素之管理服务。我司参与管理的主要大型商业项目有上海[久百城市广场]，是目前上海最大容量的室内商业项目，[苏州中国国际服装城]，是国内最大的服装展示、新闻发布、服装物流中心，南京最高的商业办公楼[郎诗国际广场]，上海[飞洲国际广场]，上海[港陆广场]，是世界500强在上海的首选办公场所，及温州最高办公大楼顶设直升机停机坪的[华盟广场]、无锡[数码大厦]等。
我司在浙江参与管理的物业项目有宁波的[天一家园]、[文昌花园]、[海光新都花园]、[新河明珠]、[奥克斯盛世东方]（都市花园）、[都市仁和中心]、[都市风华]、[宁波外滩花园]、[宁波城市QQ]，杭州的 [中大凤栖花园]、[双牛大厦]、[滨江*金色海岸]、[水岸莲花]、[维也纳春天]、[东河丽景]、[浅水湾城市花园]、[广利普希金花苑]、 [海华城市花园]、[华立东方俊园]、[华立江南水乡]、[三华园]、[郡亭公寓]、[中大广场]、[中环大厦]、[日出钱塘]、[海华广场]、[现代国际大厦]、[铭扬大厦]、[西湖国贸中心]、[明珠商业中心]、[吴山商城]、[同方财富大厦]、[蓝天时代广场]、[凯喜雅大厦]，和温州的[新国光商住广场]、[家景世纪花园]、[省直·同仁花园]、[商盟广场]、[华府天地]、[中驰*维多利亚]、[中驰*湖滨]，台州的[亿嘉时代广场]、[亿嘉*国际大厦]、[亿嘉*蓝色多瑙河]、[江南绿洲]、[永源*望景湾花园]、[葭芷项目]、绍兴的[湖景中央花园]、[锦绣花园]、[枕河人家]、[望越中央花园]、[大浦*碧水金柯]、[绍兴金时代广场]，[永利大厦]、[卧龙*金湖湾]、[金晖广场]、上虞[普发*滨江一号]和[星辰*首府]，海宁的[世纪花园]、嘉兴的[中港城]、[亚厦*风和苑]、[金鼎广场]、[鑫泰广场]、嘉兴平湖的[尚景花园]、嘉善的[格林春天]、义乌的[锦都豪园]和富阳的[五环城市花园]、[广通*云河福邸]、 金华的[天龙南国名城]、[金华金茂大厦]、永康的[香格里拉城市花园]、衢州的[世通华庭]、龙游的[锦绣龙城]、杭州余杭的[都市港湾]、萧山的[众安恒隆广场]、[天乐云都]、临安的[云中绿园]、[锦绣阳光四季]及德清[升华*阳光花园]、[升华*隐龙山庄]、[升华*余家漾]等专案。
我司由一些训练有素，有强烈责任心和丰富经验的工程技术人员以及具有现代化管理经验的管理人员组成，实行香港管理人员负责制的管理体系，结合本地管理人材的优势，所以能有效的把国际先进管理经验与本地管理需求相结合，成功的管理各种类型的物业，使发展商/业主得到最大的利益。
二、戴德梁行物业管理之优势

戴德梁行是最早进入中国大陆进行物业管理的外企公司。戴德梁行作为目前中国管理项目最多、面积最大的外资公司，于二零零零年十月加入了中国物业管理协会，凭借在中国物业管理市场的贡献，成为首批会员中唯一一家海外理事会员单位，所以能把国外先进的物业管理经验结合中国各地的实际情况，而有效输出管理经验及进行管理。

三、戴德梁行物业管理之特点

1) 庞大的管理资源体系

在全球46个国家拥有193家分公司，先进的、不间断的、专业化的资讯体系使 贵项目面临的问题能在第一时间得到有效的解决。

2) 多层次的后方支援体系

我司是国内唯一一家由三名以上港职负责人员管理之体系，我司对 贵项目提供三个层次的支援管理：
* 上海分公司
* 中国地区各分公司
* 香港亚太区域总部

在所有外资物业管理公司中，戴德梁行地区总部的支援队伍是最庞大的。来自客务、工程、保安、保洁、人事、财务等不同部门的专业人员，将为 贵项目提供针对性的专业咨询。

3) 管理标准的统一性

我司是第一家通过ISO9001-2000版认证的外企物管公司，我司结合项目的实际情况及我司标准化的管理程序，实行：
* 统一管理原则
* 收费合理原则
* 依法管理原则
* 公共服务、专项服务和特约服务的原则以制订出切实可行的管理方案
4) 我司的管理经历和经验

我司于国内专业物业管理有5000多万平方米的各种类型的物业，为行业之冠，其中有办公楼、商场、住宅及综合物业的物业管理，设施及资产管理，酒店式物业管理，还为酒店开发商提供酒店顾问服务及进行酒店管理，公共服务行业——图书馆、工厂企业、仓库等管理。

5) 丰富的管理人材

我司物业及工程管理人员均为从事相关工作多年在我司经过专业培训之人员。这样，可以将其实际管理经验及我司之管理特点完整地贯彻、落实。

6) 监查行动

我司的驻场管理项目在国家的公休日或夜间协助 贵司进行工作检查，会将在管理工作报告以书面形式汇报给 贵司，将协助工作中所发现的问题及早与 贵司进行会谈，以便及时改进。

7) 增值培训

我们将会配合 贵司之需求，协助制订管理人员培训计划，为内部提升做好人才储备工作。针对不同层面，我们会安排不同的内部培训及外出交流培训内容，通过培训后的总结及考核，由培训人员对受训者作出书面评定。

四、通过我司之专业服务，贵司可得到以下实际利益：

一）、广告宣传和促销效益

很多个案的成功表明，我司的品牌将给发展商带来积极的广告效益，是发展商销售中的一个卖点。专业的、口碑良好的物业管理公司会给物业购买者创造一个安全的、方便的、舒畅的美好环境，而美好的生活、工作环境是物业选购者考虑的重要因素之一，从而提高物业销售的竞争能力，使发展商达到促销赢利的目的。

二）、投资房地产的物业顾问

我司的广泛网络资源可与合作的发展商共享，可提供最新房地产市场信息，对发展商投资的物业性质，配合设施设备的选用，房型及物业结构，选材等方面向发展商提供信息及建议，避免投资失误而造成损失。

三）、控制投资成本和管理成本

我司的合作资源广泛，可与合作发展商共享，在电梯、空调及智能化配套等方面根据该物业性质、档次，从物业管理角度向发展商提供建议，可达到上述效果。

四）、引进先进的管理经验

我司综合近10年的管理经验，制定规范的、专业的管理文本资源，我司将与合作的发展商及物业管理公司输出与该项目相关的管理文本，使发展商及物业管理公司在整个服务期中得到先进的管理经验以提高物业服务档次。

五）、组建及完善管理队伍

我司根据不同的项目及服务要求，向合作的发展商及物业管理公司分层次的进行专业培训，相信经过我司的指导和培训，可以带出一支合格的物业管理队伍。

五、物业管理内容简介

一）、物业管理分早期介入、物业管理前期筹备及物业管理实质运作三个阶段。
物业管理的早期介入从物业规划、工程图纸的审核开始，根据发展商所开发的物业性质定位，对其所选用的设施、设备及材料，我司根据长期积累的专业经验从功能的使用及日后的维修保养等因素考虑，向发展商提供专业意见和建议，以达到节约投资、促进销售、保证质量及今后有利于物业管理服务等目的，使发展商的投资真正物有所值。同时我司综合广泛网路关系，向合作的发展商提供最新的房产市场资讯，对发展商投资的物业性质、配套设施设备、房型面积、物业结构及选材、环境等方面提供相应建议，为发展商的投资物业增加市场卖点及销路，避免投资失误而造成损失。

二）、商业管理及设施、资产管理
设施管理的服务范围广泛而全面，除传统物业管理（保安、清洁、维护、绿化）的服务内容外，还包括：
l 物业组合管理及策略性规划
l 项目/营运管理
l 物业估值及资产评核
l 能源控制
l 制订服务标准及监察系统
l 空间管理
l 健康及环境管理
l 设施的生命周期管理
l 价值实效利用和管理
l 危机管理
l 租赁管理
l 空气质量检测

六、服务内容

一).物业前期管理服务(图纸审核和施工期)
於物业设计或施工阶段，对物业各设施/设备(包括选购)及范围以管理者角度提供对将来管理之意见，以尽量为日后管理打好基础，以最低之管理成本，进行最有效及最好服务水平之管理。

我司早期介入在原设计方案之基础上，从物业管理角度，提供下列顾问管理服务：

1. 优化设计方案
1.1. 利用我司广泛的综合网络关系，向发展商提供最新的房地产市场资 讯；
1.2. 会审设计图纸，根据工程现状，对环境布局、管网配置、管理用房、泊车场所、能源计量等提供优化建议；
1.3. 对智能化设计方案、新工艺的采用等提供专家意见。

2. 共选关键设备/材料
2.1. 推荐采用新装备、新材料；
2.2. 从经济运行、方便维修、降低管理角度，推荐最佳的系统/设备配置；
2.3. 参与关键设备的选型和招投标工作。

3. 跟进质量管理
3.1. 参与隐蔽工程验收；
3.2. 根据有关规程/标准，审核设备/系统的竣工验收大纲/方案；
3.3. 定期巡视工程现场，对发现的质量隐患提出整改建议；
3.4. 参加质量事故分析会，面对现实共商补救措施。

4. 提供改进及完善项目配套工作的建议

二).筹备期（顾问为相关工作之建议方案）
于项目竣工前2个月至项目交付使用阶段，服务工作包括以下几方面：
1、管理预算的测定；
2、员工人事架构设定；
3、员工招聘工作建议；
4、对外联络工作建议；
5、管理公约和用户手册的范本提供及相关建议；
6、用户交收流程指南；
7、装璜/装修指南；
8、项目保险事宜建议；
9、项目验收建议；
10、规章制度的制定；
11、各项服务内容及收费的制定建议；
12、其它有关事项、员工基础培训。

三).运作期（顾问为相关工作之建议方案）
于项目竣工验收合格交付使用后，服务工作包括以下几方面：
1.日常管理
1)保安服务 公共秩序的维护，防盗窃、防破坏
车辆的疏导、停放
消防管理
紧急事态的处理
2)清洁服务 公共区域的日常保洁
外墙清洗
3)绿化服务 绿化摆放
绿化养护
4)客户服务

5)设施设备、物业的日常维护保养、紧急修理；
6)财务管理：管理费用、收支及其他相关费用之管理；
7)行政人事管理：员工管理、培训。
2.制定设施、设备等工程维护计划；
3.制定消防安全方案及紧急应变措施；
4.制定人事管理制度；
5.分析财务收支情况，修订管理预算；
6.员工的分阶段培训；
7.管理费及其它有关收费之操作程序；
8.项目之庆典活动及相关活动之安排；
9.客户拜访、意见征询、处理投诉等；
10.巡回检查、定期检查的制度订立；
11.与政府各部门、公共事业部门之联络、沟通工作；
12.与发展商之联络与协调工作；
13.文件、档案管理；
14.提高管理品质之建议；
15.以我司具有的业务纲络和社会的品牌效应，配合发展商为物业之租售工作

七、服务形式和收费

A、专案小组顾问形式
由我司物业顾问专案小组形式构成，根据甲方物业需要，每月赴贵项目一次，参与物业管理顾问工作及提供相关建议。此项目酬金为：一年叁拾万圆整(RMB:300,000)

B、远程服务顾问形式
以电话传真形式，远程提供相关服务，导入我司的管理体系和管理制度，提供相关的管理文本，及配合销售推广，增加卖点。此项目一次性支付酬金为人民币壹拾陆万圆整(RMB:160,000)）

让我们看到了如何去做才叫坚定了理想信念，如何去做才算做到了奉献、坚守，做到了一名优秀共产党员应该做到的。rational concept to allow network more in line with the objective laws of the future development of the city. 1.5.2 planning research areas: throughout the city, with an area of 13,000 km2, cover 2 districts and 8 counties of the city, including downtown and city levels. Planning range: main for City Center City, area for 1268km2, North to cases field Xiang, and Jin Pingzhen, and Gao Dian Zhen, and huangshazhen, and Liu home town North Township territories, East Nan XI Zhen, and Jiangnan East Township territories, South to horse home, and song home, and Li Zhuang Zhen, and South wide town, and Zhao field Street do South administrative border, West to baixizhen, and dish dam town, and thought slope Xiang West Township territories. 1.6 planning target 1.6.1 General target this items research to will Yibin city built Yangtze River upstream chuan Yunnan Guizhou combined Department Regional Center City, support city space of ordered expand for target, reference Yibin city integrated traffic planning (2014-2030 years) and the Yibin City City general planning (2013-2030 years) of research results, using science, and advanced of network research method, building more level, and more mode of track traffic system, Meet at different levels of the city's rail transportation needs and quality requirements. 1.6.2 target 1, refined urban development axis of urban development concepts, judgments, rail-guided downtown from solo to group-development of the network, from one Center to center city with axial development. 2, network planning adapted to Yibin City status and future development needs, demonstrates rational scale of rail transport to meet the needs11