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原著·墅城物业管理方案
一、自我介绍
姓名:木木性别:男 年龄：27岁 婚姻状况:已婚 籍贯：宁夏
学历：大专(南昌工学院）
工作经验:1、大学在校期间兼职电脑维修工作2年，2011年在南昌奥菲光科技有限公司实习3个月，担任维修员一职。
2、2011年到2014年初先后担任维也纳国际酒店工程维修员、工程主管、工程经理.（在职期间受过专业培训，后因为个人生活问题离职)
3、2014年2月入职至今担任鑫隆安物业工程主管一职，主要负责前期物业介入、入伙交付、二次装修、公司设施设备的维护和运行.
本人优点:1、爱学习新的事物，在学习中提高自己的素养,充实自己的能力。2、乐于奉献，绝不会有事不关己高高挂起的错误思想.3、工作责任心强,是自己的事情决不推诿,学会勇于担当。4、执行能力强,执行能力是衡量一个人的重要标准，只有努力去做，才会有结果.5、领导团队的能力,一个健康的企业要有一个具有凝聚力的团队，只靠一人之力是无法成事的。
二、 物业服务的认知
1、物业服务是对物业服务公司所承包的物业（不动产、道路、景观、秩序维护、绿化和公共部分等）提供有偿或无偿的服务。
2、房地产物业分为以下3个阶段。
〈1>前期物业服务介入包含以下三个阶段
①早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，开发商就会聘请专业经验丰富的管理公司做顾问,参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出意见.
②中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业服务公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向、地下管网,另一方面对设备的安装质量进行监督。
③晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业,服务公司全面介入，对正式接手服务做好准备。
<2〉入伙交付。入伙是检验这个项目从立项到运营的重要阶段。以前所有的付出就是为了房屋顺利的交付,在入户交付时物业应该做好以下几点：
①做好房地产图纸资料和开发资料的移交工作（工程竣工备案表、交付使用证、排污许可证、环保节能、气象监测、土地使用证、自来水接入证明等）.
②做好移交设备的验收和试运行工作。
③做好房屋、道路、给排水、景观等的验收工作和安防设备的移交及培训使用工作。
④做好员工对物业的认识和服务工作的培训。
⑤做好物业费、装修垃圾清运费、电梯费、公共用电费等的计算工作(向业主收取的费用）。
⑥开办物品的采购工作（保洁用品、工程维修工具、办公及财务用品等）。
⑦业主资料的整理归类建档的工作。
⑧做好业主手册、临时管理规约、前期物业服务合同的定稿和印刷工作。
⑨小区内公示栏的制作和管理文件的张贴。
⑩做好交付当天的培训流程（开发商面积补差价→物业费收取→签物业临时管理规约、前期物业服务协议、发放业主手册和质量保证书等→钥匙领取→验房组带领业主验房）.
<3〉物业运营包含以下几个阶段
①二次装修阶段:
物业在交付后就会进入二次装修阶段，二次装修的流程:业主提出装修申请→提交装修备案资料填写装饰装修备案表→工程部图纸审核→项目经理图纸审核→业主缴纳装修履约金和垃圾清运费→物业服务中心发放《装修许可证》和临时出入证→管家、工程、安保监管装修。
②业主入住：
装修完成后业主组织三方验收（业主方、物业方、装修公司）验收完成后没有破坏其它公共设备时在业主同意的前提下可以把装修履约金转为后续的物业费或退还给业主.
③业主委员会成立：
物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会.业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益.
物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。
在后续的运营中主要以宁夏回族自治区物业管理条例
为依据来经营和管理好物业。
物业管理心得
项目位于银川市金凤区南部宁安大街与六盘山路交汇处，总占地3300亩。其中2800亩为体育运动养生休闲生活区，仅有500亩作为开发建设用地。项目整体绿化率高达80％,人均绿地占有面积达到140㎡，建成后将是银川CLD中央居住区的核心区。目前有别墅和高层住宅，其物业管理工作开展的标准更体现出一种舒适、安全、尊贵、优雅.以酒店是的服务来严格要求员工，把我的物业做出创新.
物业服务只为打造一个温暖、洁净、方便的居住环境，让您有舒服感。安全是物业管理的一项专项业务公司会从细节抓起，车辆管控、小区安全意识培训、消防定时监管、燃气正确使用宣传、加大人机安防工作等,争取做零安全事故小区。本着“以人为本，以业主为尊"的管理理念来服务,让业主感到至上的尊贵。高端的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人，公司将会充分利用会所的功能，将全新的服务理念融入到物业使用人的“社交”和“自我价值的实现”需求中，让业主在优雅的环境中成为优雅的现代都市人。
目前我们有一期别墅和一期高层，一期别墅共计38户，一期高层共计622户.设备有总配电室、自来水加压泵室、消防控制室、安防监控室、新风机房、电梯、地下车库、道路、强排水泵等.一期高层为了达到人车分流，交付后需要开设两个门。
一、物业服务中最困难的问题
1、物业费的收缴，据个人对周边小区的走访和市调，五里宜居、宁安宜居、五里台新村、五里水乡物业费收缴率在20％—50％，导致物业脏差乱。宝湖湾、宝湖天下、东方尚都、艾依水郡物业收缴率在60％—85%,小区环境好以至于房价也高。所以说物业的好坏,管理很重要.物业服务跟不上，业主拒交物业费，物业公司没钱更新和维修设备，从而进入恶性循环，物业会越做越差，最后只有放弃管理权.
2、装修管理的问题，许多业主在装修时不安规定进行装修，破坏比邻的公共部分，垃圾堆放不到位占用公共区域，装修人员的管理不到位，在小区内乱走动乱贴小广告,别墅装修破坏外立面等问题，影响小区的整体美感。
3、小区安全问题，小区安全管理不到位也会导致业主拒交物业费。
4、小区停车问题，目前许多小区车位不够用,业主乱停放车辆，给小区造成了交通混乱和拥堵的问题到处可见。
5、业主从意识上觉得物业就是保姆,对物业服务人员有抵触心理。
6、现在网络技术比较发达,业主之间的交流更加方便，但也容易造成“好事不出门，坏事传千里”的行为，让业主集体维权等问题。
二、物业所需设立的部门
物业项目经理

物业人事行政部（综合部）

物业工程部
和绿化维护工

物业安保部（秩序维护部）

物业
保洁部（PA）

物业
客服管家部

三、物业岗位的设立
部门
岗位
所需人员
配置说明

物业经理
1
负责物业小区的整体管理、服务人员的管理、指导、协调、向上级领导工作汇报和安排员工工作等。
客服部（管家部）
客服主管
1
负责客服人员的管理、物业费的收缴、会所的服务管理等工作
会所客服
2
负责会所的接待、物品的盘点和申购等工作
小区管家
4
负责服务中心的接待、业主的报修、回访和物业费的收缴等工作
工程部
工程主管
1
工程部的主要工作职能是负责小区内设备设施的良好运行和提供公共区域及楼内各单元业主室内的维修服务，制定和落实维保计划，对员工实施专项培训和工作的安排等，协调处理业主装修上的事情，以确保小区业主有一个良好的生活环境
工程维修员
7(三班）
负责一期别墅、会所、一期高层的设备保养维修、装修管理、业主保修等工作
绿化工
1
负责小区植被的养护和修剪
安保部
安保主管
1
负责小区的整体安全，制定和落实安保的巡查制度、收费制度、车辆管理制度等工作
别墅岗
8(两班24小时）
白班4人负责车辆出入收费、巡逻等
夜班4主要以巡逻为主（半小时巡逻一次）
会所岗
3(两班24小时）
白班1人夜班2人,主要负责车辆管理
一期高层岗
14（两班24小时）
白班8人，负责站形象岗、车辆收费、监控室管理巡逻等工作
夜班6人负责小区的巡逻和车辆管理
人事行政部

2
负责人员的招聘、培训、社保、工资等后勤保障工作
保洁部
保洁领班
1
负责小区整体的卫生
一期别墅保洁员
3
负责小区的整体卫生、道路、绿化、景观
会所保洁员
6
会所内沙盘、大厅、办公室、洽谈区、休息室、影音室，会所外的示范区
一期高层保洁员
8
6个单元的公共卫生、地上停车场、道路、地下停车场的保洁工作
一期别墅、会所、一期高层共计61人
四、物业管理重点在以下几点：
1、人员管理
在当今激烈的市场竞争中，人力资源的管理和发展已成为企业制胜的重要法宝。对于人力的合理配置的责任,面对金融危机、作为劳动密集型产业，、如何提升成绩及下属的满意度，一线业务主管及项目经理责无旁贷，必须直接参与人力资源管理的各个环节，继而从岗位设置着手,加强管理促进发展,让项目经理和员工一起成长.
现代企业人力资源管理的演变与发展
＊服务型经济发展
＊人口结构变化 大学生、农民工、独生子
＊知识经济挑战
*竟争和管理
＊价值观变化
*法律法规的保护
目前好多员工处于以下三种情况：
A找饭吃B找稳定C找发展
处理的方法有以下五点：
A 面对员工，不回避问题
B 教育引导，对事不对人
C 分头处理,讲究技巧
D 奖小罚大，奖多罚少，公布结果
E 学习咨询，避免诉讼纠纷
2、时间管理—-把握时间就是把握生命
（1)浪费时间（管理时间）
①推延时间 ②缺乏优先顺序
③目标不明确 ④抓不住重点
⑤做事有头无尾 ⑥盲目的行动
⑦简单的事情复杂化 ⑧懒惰
⑨消极的思考
（2）客观的浪费时间
①领导浪费时间 ②电话浪费时间
③领导的目标不明确浪费时间 ④生活条件浪费时间
⑤交通工具浪费时间 ⑥朋友闲聊浪费时间
（3）合理的管理自己的时间—-把时间花在最有生产力的事情上
①养成整洁和有条理的生活
②养成快速节奏
③不要让别人浪费你的时间
④记录每天的工作时间
⑤善于利用零碎的时间
⑥有条理的处理时间
⑦善于授权,减少不必要的事
3、事物管理
①资料管理:物业接收的资料必须分类编号管理，做到随找随拿的目的。
②装修管理：严格以《物业管理条例》为依据把好装修大关。
③设备管理：指定专人保养责任制,对专人进行专业知识培训，做到无破损、无开裂、无漏水、无噪音、无异味，让设备发挥最大的作用。
④现场管理：每周都要亲自巡查各个部门的工作，天天处理、天天整合、天天清扫、天天规范、天天检查、天天改进，做到提高效率、降低成本、工作自觉性、提升环境的整洁度、提高员工的素质。
⑤安全管理：以零安全事故为目的，做到预防为主防止结合，对安全人员进行专业培训和实操,落实小区内安全宣传工作，提高全小区业主的安全意识。
⑥分工明确，明晰职责，只有每个团队成员明确自己的岗位职责,才不会产生推诿、扯皮等不良现象。
⑦表率作用,严格要求自己才能带好团队.
⑧团队建设，注重人才培养和提拔，让有能力的人得到发展和锻炼.
4、财务管理
提前做好资金计划,采购使用部门监管制，报废的物品通过申请可以变卖，做到一元一角都花的有价值。
5、运营管理
物业运营管理最大的困难就是和业主打交道（打嘴仗），不交物业费的各种理由。改善的方法有以下几点：
①培训员工的服务意识、专业知识和抗压能力。
②在小区内开办文化节，拉近物业服务人员和业主的关系.
③过节慰问,如春节时可以去看看留守的儿童、三八节时可以给妇女发朵玫瑰花，花少量的钱做大量的事。
④设立投诉箱,对有意见的业主及时处理，耐心听取业户们的心声。
⑤走好业主委员的关系,让业主委员起到带头作用.
⑥对无理取闹的业主“严厉打击”，例如可以推脱一些可以给他方便的事情，或走法律程序.
⑦减免物业费的方法激励业主自愿缴纳物业费，每年我们可以拿出三到五户的减免政策，评选出优秀小区住户来刺激物业费的缴纳。
⑧适当的手段收取物业费，如买水得先交清物业费、车位优先给交清物业费的出租等方法收取物业费。
⑨激励员工的方法,物业费的收缴率和管家的工资挂钩，促使管家收缴物业费的信心。
⑩使用新科技O2O给业主提供便捷服务让业主给物业好评。
总的来说,我们高层小区的业主各行各业的都有，不像家属院那么好管理，所以要投入大量的时间和经历，本人对墅城项目有着深厚的情感，希望能为小区的管理做出贡献，也希望领导给于这次机会，我会尽最大的努力经营好物业。