前期物业服务协议及临时规约.doc

xxx前期物业服务协议

甲方：
乙方：
前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
物业名称：
乙方所购房屋基本情况：
物业地址： 幢 室
建筑面积： 平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、对物业共用部位、共用设施设备及附属建筑物和构筑物、绿化、环境卫生、安全防范、交通、配套商业、文化、体育娱乐场所等项目进行服务与管理，但根据法律规定或根据相关合同约定由专业单位维保、养护的设施设备除外；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定前期物业服务相关管理制度，并将有关制度告知乙方；
3、制止违反本物业的物业服务制度的行为；
4、建立健全本物业服务前期管理的档案资料；
5、物业服务企业不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务；
6、依据本协议及相关法律法规的规定，向乙方收取物业服务费用及公共能耗费，对逾期不缴纳的可以向人民法院起诉；
7、定期编制物业服务工作计划，自主开展物业经营管理活动；
8、不得擅自占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能，造成损失的，应予赔偿；
10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；
11、全力做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，全力做好救助工作 。
12、对乙方或物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理；
13、当乙方装修物业时，与乙方订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；
14、如未被业主、业主大会续聘，经业主委员会与新选聘的物业服务企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认；
15、法律、法规规定及本协议约定的其他权利、义务。
二、乙方的权利和义务
1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；
3、遵守本物业的物业管理规约和制度等；
4、依据相关法律法规及开发商与甲方签订的前期物业管理服务协议的相关规定，按时向甲方交纳物业服务费用及公共能耗费；
5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，并遵守有关法规、政策、规章、制度的规定；
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；
7、转让房屋时，应事先通知甲方，并缴清所欠物业管理费用，并同时告知受让方与甲方签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反物业服务制度造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面与相邻业主的关系，不得侵害他人和公共的合法权益；
10、 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿，但根据《商品房买 卖合同》或其他合同的约定，乙方对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，从其约定。
第二条 物业服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的门厅、楼梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地、景观水池、景观游泳池和多功能运动场等部位。
二、房屋共用设施设备的维护和管理
共用设施设备是指物业区域内属于全体业主或单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、楼道照明设施小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、文化体育设施和区域围护等设施设备。
三、环境卫生
1、物业服务区域内公共场所清扫、道路保洁；
2、共用设施设备保洁；
3、生活垃圾收集、清运；
4、共用雨、污水管道的疏通。
四、安全防范
1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽职做好安全防范工作。
2、做好门卫值守、安全监控值班制度；
3、实行定时巡逻管理，巡视管理区域内有无可疑人员，车辆停放是否得当等，维护管理区域内的正常秩序。
4、禁止小区住户在小区内燃放烟花爆竹，制止业主在小区内存放易燃、易爆剧毒、放射性等物品或排放有毒、有害、危险物质等。
五、交通秩序管理
1、机动车按规定线路行驶，并停放在制定区域内，不得随意停放。
2、机动车在小区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣笛、练车等。
3、严格管理载有毒、有害、易燃易爆等物品的车辆进入管理区域内。
4、停放在小区内的车辆要关好门窗，自行保管好车内所有物品。
六、房屋装饰装修管理
1、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》与《装修消防安全协议》；
2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；
3、对违章装修行为进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的应及时向政府有关行政主管部门报告。
七、消防管理

1、消防监控系统实行24小时值班，做好消防器材、设施的日常检查维护工作，并做好检查维护记录。
2、制定消防应急预案，每年不少于一次组织消防演练，熟悉掌握火灾发生时的处理方法。
3、做好消防宣传工作，提高小区业主的消防安全意识。
八、公共绿化
1、协助园林绿化养护单位做好小区绿化的管理工作。
2、适时对绿化进行杂草清除，做好杀虫、修剪、塑型工作。
3、掌握好天气情况，保持绿化植物的水分充足。
九、其他免费代办及便利服务项目
1、常用电话号码查询
2、周边公交线路查询
3、失物招领
4、电话及访客留言转告
5、临时代为保管小件物品
6、代订牛奶、生日蛋糕和花蓝
7、组织业主联谊、文化、体育活动
8、日常生活常识普及宣传等。
十、部分有偿服务介绍
（一）家政服务
1、家庭日常清洁
2、餐饮制作
3、搬家服务
4、育婴护理
5、老人陪护
6、月嫂
（二）便民配送
1、食用油、食用盐、袋装米、桶装水
2、快速面
3、特色时令水果
4、日常使用品
（三）便民服务
1、家装、家修
2、代理出售、出租房子
3、代叫出租车
4、业主私家园林修剪服务
5、打印、复印
第三条 物业管理服务质量
一、房屋外观
1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；
2、房屋场地无违章搭建。
二、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、共用设施设备运行正常；
2、监督专业维保单位定期进行保养。
三、环境卫生
1、环境整洁、无污染；
2、生活垃圾日产日清。
四、绿化
1、养护得当，定期修剪；
2、美观协调。
五、交通秩序与车辆停放
1、道路畅通有序；
2、车辆停放整齐。
六、秩序维护
1、协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；
2、按照指定时间和路线巡查本小区公共部位，重点区域增加巡查次数。在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施；
七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修
小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。
急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。
八、物业档案资料管理
1、档案齐全，无缺少；
2、专人保管。
第四条 物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修和更新的费用）
一、物业服务费每12个月交纳一次，首期缴纳一年物业服务费，交纳时间为每12个月的第一个月。
二、收费标准
1、多层住宅：0.62元/ m²·月。
2、商铺：1.1元/ m²·月。
3、地上、下停车场车位服务费：30元/位·月。
（以上收费标准最终以政府物价部门批准的文件为准）。
三、建设单位已交付使用但乙方尚未居住的物业，乙方物业服务费按应收标准的100%向甲方交纳（如政府空置房物业服务费收费标准调整的，本条标准作相应改动）。
五、乙方出租物业时，物业服务费由乙方或承租方交纳。承租方交纳的，乙方负有连带责任。
六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费。
七、房屋建筑垃圾二次及以上装修产生的建筑垃圾清运费由业主、使用人支付。清运费标准：建筑面积100m²（含，下同）以下为300元/ 套；100m²以上为350元/套。（业主须将建筑垃圾用编织袋装好，搬放到小区内指定集中点。）
八、甲方受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业服务区域内公示。
九、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费可参考当地政府有关收费标准执行。
十、因甲方利用法律诉讼等手段向乙方追讨物业费而产生的费用，由乙方承担。
第五条 物业维修资金使用
一、维修资金的使用由甲方提出年度计划，经业主大会批准，由维修资金管理机构核定后划拨；
二、物业维修资金是否需要筹续，由业主大会决定。业主应当按照所拥有房屋建筑面积比例分摊；
三、乙方转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第六条 本物业服务区域内属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备统一委托甲方管理经营；甲方统一布设本物业管理区域内的广告，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；以上经营收入在扣除甲方成本支出后，剩余部分用于补充服务费不足部份。
第七条 其他约定
业主委员会成立之前，不属于保修范围内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用，由业主按其拥有的建筑面积分摊。
第八条 违约责任
一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并支付中国人民银行同期活期存款基准利率双倍利息作为违约金。
四、乙方违反本协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应交纳额的千分之三支付滞纳金。
第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在紧急情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第十条 甲方履行本协议达到管理服务质量约定目标的，对发生在小区管辖范围内的乙方人身、财产遭到损害的事件，甲方不承担任何法律责任。
第十一条 在本协议履行期间，如遇不可抗力致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十二条 本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可依法向人民法院起诉。
第十四条 本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力
第十五条 本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方（签章）： 乙方（签字）：

年 月 日 年 月 日

xx临时管理规约

第一章 总 则
第一条 根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《舟山市住宅小区物业管理条例》和相关法律、法规、政策，结合小区实际情况，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条 物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。
第三条 本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条　建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。
第二章 物业基本情况
第五条　本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：xx ；
座落位置：定海西山路44-45号 ；
物业类型：住宅 ；
建筑面积：约9712.5平方米 。　　　　　　　　　　　　
第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、交通设施、管道井等；
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道，落水管、水箱、水泵、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、安防设施、交通设施、绿化等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、市政设施、红外线报警系统等。
第七条　在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，建设单位行使部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用。
第三章　物业的使用
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间：8：30—11:30；13:30—17:30；其他时间不得从事有发出任何噪声或异味的工作。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则：
1、机动车按规定线路行驶，并停放在制定区域内，不得随意停放。
2、机动车在小区内行驶，时速不得超过5公里，禁止鸣笛、练车等。
3、严格管理载有毒、有害、易燃易爆等物品的车辆进入管理区域内。
4、停放在小区内的车辆要关好门窗，自行保管好车内所有物品。
第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所或房屋阳台等处悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、未经物管部门的同意安装任何空气调节设备；
9、法律、法规禁止的其他行为。
第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、小区业主和使用人要管理好宠物，不得随地大小便。
2、不得在物管区域内饲养和宰杀各类动物。
第四章 物业的维修养护
第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，并在第三方(如所在地居委会或派出所等政府相关部门)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章 业主的共同利益
第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：
1、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：
2、以批评、规劝、公示、阻拦、诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；
3、有责任维护好物业管理区域内的车辆行驶、停泊，并按规定收取相关费用。
第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
业主委托物业服务企业交付手续后，其费用由双方当事人另行约定。
第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金。
第六章 违约责任
第三十一条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十二条 业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十三条 建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章　附　则
第三十四条 本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。
第三十六条 本临时管理规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。
第三十七条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主管理规约》生效之日终止。

承诺书

本人为xx小区 幢 室的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、确认已详细阅读xx物业管理有限公司制定的“xx临时管理规约”；
二、同意遵守并倡导其他业主、物业使用人遵守本临时管理规约；
三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；
四、本人同意转让该物业时，要求物业买受人签署临时管理规约承诺书，建设单位或物业管理企业在收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效。

承诺人(签章)：
年 月 日

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