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南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心商业计划书

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2020年4月19日
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南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心
商 业 计 划 书

前 言

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心是整合办公、商务、研发、配套等项目为一体的创意产业“园中园”。其产业方向包括经纪公司、导演制片人专业机构、影视动漫制作、多媒体服务外包、多媒体应用（游戏、影视、动画、平面设计）、影视技术研发等。这里区位优越、配套完善、规划超前，势必成为南京多媒体产业未来发展的战略中心。
　　本商业计划书将以南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心四月底的合同洽谈和八月的招商开园为策划节点，以南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心为宣传主题，以国际多媒体产业中心的有效建设与招商为目标，以期提供一个专业、周详的解决方案。

1.0 项目公司介绍

1.1 项目所在园区介绍——南京紫东国际创意园

南京紫东国际创意园位于栖霞区南部、紫金山东麓，为紫气东来南京之所。园区处于南京“灵山—龙王山”绿色生态廊道的起点，总占地1000.9亩，规划容积率0.8，建筑限高24米，绿化覆盖率约达70%，具有良好的生态环境。
园区公共交通便利，步行至地铁2号线金马路站和仙鹤门站仅需5分钟，沪宁高速、绕城公路和宁杭公路在此交汇。园区紧邻全国规模最大、档次最高的大学城——仙林大学城，当前仙林大学城已有南京大学、南京师范大学等11所高校入驻，可为园区企业提供人才和技术支持。园区2公里范围内有索菲特钟山国际高尔夫酒店和紫金山庄两座五星级酒店，靠近国际赛马场和钟山国际国际高尔夫球场，为商务活动提供便利；同时，园区周边中高档楼盘林立，为入驻企业员工提供了居住条件。
“总部天地，创意绿洲”准确概括了南京紫东国际创意园的双重产业定位。作为总部经济园区，将重点引入研发或设计行业的企业总部，以及各类非生产型企业总部。作为创意产业园区，将以发展研发服务业和设计服务业为主，文化传媒业和咨询策划业为辅，并经过创意消费的形式，形成完整的创意产业链。
在谋划之初，南京紫东国际创意园就确立了园林式、环保型、智能化的发展方向。园区将在优越自然环境的基础上，重点打造园林景观，并运用节能环保技术，使园区处处充满创意，处处体现人文关怀，促进人与自然、人与人的和谐发展。同时园区还将运用5A 智能化系统进行管理，提高建筑的使用效率与经济效益，彰显园区档次。
园区定位为南京乃至长三角地区最具优势的国际性创意总部型商务园区，将会对长三角地区的创意企业和总部企业形成跨界整合和集聚，打造成为同类园区的典范。

1.2 项目发起方介绍——澳大利亚利华集团

——传奇历史

利华集团是一家源自澳大利亚的家族企业，成立于二十世纪八十年代中期。
利华集团的家族历史相当悠久，最早可追溯到英国贵族，其家族的贵族封号来自英国王室。
经历数十年的传奇，当前利华集团已经发展为涉足房地产、金融、文化交流等多项领域的跨国企业。

——东方之缘

利华集团与中国的缘分由来已久，一九九八年起集团就以铜矿贸易为主进驻中国市场。凭借雄厚的企业实力和强大的背景支持为当今中国企业界作出服务和贡献。
二○○四年，利华集团在东方最大的都市上海成立澳伦传媒商务中心，至今旗下拥有上海澳伦投资管理有限公司、上海澳伦文化传播事务所。当前集团在中国主要致力于商业地产、金融业、矿产业、餐饮业及文化传播业的经营和投资，集团当前已在上海、嘉兴等地大量投资
凭借雄厚的企业实力和强大的背景支持，利华集团在当今中国企业界具有相当高的影响力。

以澳大利亚利华集团作为本项目的发起方，对于在南京紫东国际创意园建设澳大利亚多媒体产业中心提供了全球性视野，带来了世界级机遇，也有利于吸引来自世界各地的影视传媒企业以及商业客户。

1.3 项目发起人介绍——爱德华•唐

——激情绅士

爱德华·唐出生于澳洲房产、金融领域的家族企业，祖上是英国贵族。生于上世纪50年代的爱德华先生，骨子里就带着一种时代衍生出来的激情与执着。
凭借自身雄厚的家族背景、良好的教育经历、教养及地位，爱德华·唐被授予“英联邦太平绅士”勋衔。在中国数年，爱德华·唐已经是地地道道的“中国通”，她的足迹遍布中国许多城市，她广泛的人际关系网更是网罗了众多来自世界各地和中国各主要城市的多媒体产业人士。

——实力领袖

爱德华·唐是杰出的实力企业领袖、成功的外交活动家和出众的文化策划人。她善于整合资金、建立平台，将多种资源建立整合为实业，她最大的心愿是文化传媒业能在中国建立更大的产业，并竭力用自身优势来挖掘商业文化蕴含的无穷价值。
爱德华·唐，一位在中国、在全世界都具有广泛影响力的外交活动家和实力企业家，特别邀请爱德华•唐先生作为本次项目的投资方代表，将使得本项目从一开始就具备了全球的视野和国际化的知名度，有利于南京紫东走出江苏，走向国际。

1.4项目发起方类似经验介绍——上海市多媒体产业园澳伦数字媒体基地（media box）

由利华集团发起，爱德华·唐先生掌舵的中国内地首创传媒基地——上海市多媒体产业园澳伦数字媒体基地（media box），位于上海市长宁区，经过一段时间的具体运作，这里已是初见规模。
上海市多媒体产业园澳伦数字媒体基地（media box）在中国内地首创运用海外方式运作媒体制作平台，这里集中了影视剧的后期制作、音像效果、广告策划、动漫制作等众多媒体资源，经过这个平台的整合，树立品牌，也培养一批专业人才。
在中国内地建设影视媒体基地，硬件设备不难解决，真正需要的是能运用这些设备和熟悉国外制作发行的动作模式的人才，需要知名的电影特效制作公司，需要与海外主流媒体沟通。具有中西方文化背景和丰富的媒体人脉的利华集团经过长达两年的调研论证，选择在上海长宁建立这个高品质的数字媒体基地，为国内外的媒体制作交流搭建桥梁，用这个平台吸引国内外一流媒体制作公司的入驻，带入海外先进的制作理念。入驻该平台的公司都是行业中颇具创意又得到社会认可的精英，高起点、新理念是平台运作的亮点。这里还将建立博士后流动站，引进国外专业人士指导，培养国际一流的、时尚的人才。以国外主流的导演经济替代国内当前的制片人经济，发挥导演的主导作用，带领上海的高端国际影视制作走入良性发展轨道。

1.5项目发起方之二介绍——美国W&R国际设计集团

W&R，全球顶尖设计机构。

美国W&R国际设计集团是从事建筑规划设计、交通/运输规划、都市设计、工程管理等专业的美国著名合伙人制设计公司，也是美国规模和影响力最大的建筑规划设计公司之一。
自1964年创立，1984年登记为股份有限公司以来，W&R以充满创意的设计方案、完美可信的设计质量、严谨负责的职业道德，在欧美及亚洲地区内建立了卓越的国际声誉。
美国W&R 国际设计集团有限公司总部设于美国的芝加哥，在加拿大温哥华、德国法兰克福和澳大利亚悉尼、以及中国上海、中国南京设有全资子公司。近年来，中国的建筑工程进度惊人，美国W&R国际设计集团则以创新的设计理念、先进的工程管理经验，为中国内地设计出许多优秀的建筑工程。
美国W&R国际设计集团以其顶尖的设计业绩屡获殊荣，获评包括“全球二十大创新型建筑设计公司”、“十五家最具全球眼光建筑设计事务所”等，其全资在华子公司更是获评“中国十佳外资建筑设计公司”之一。

1.6项目发起方之二类似项目经验介绍——上海“红坊”、湖北“绿谷”

“红坊”——上海红坊国际文化艺术社区。

“红坊”改建于上海一处旧厂房，美国W&R国际设计集团作为投资方和全程设计顾问，利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又作乐通风、安全、和谐的细节处理，使新旧空间互相结合、流动、自然过度，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创意场地等灵活的空间应用。
作为投资方和全程招商和运营参与者，在美国W&R国际设计集团全力打造下，当前上海红坊国际文化艺术社区已经成为上海最有影响力的时尚艺术社区之一，并已列入 上海世博会指定游客接待场所。

“绿谷”——湖北天门绿康数码科技创意产业园。

作为投资方和全程设计顾问，美国W&R国际设计集团携手武汉绿康数码科技发展有限公司，在湖北省天门市首创工业“园中园”的最新工业园区创新理念，建设天门市仙北工业园绿康数码科技创意产业园。
天门市仙北工业园“园中园”工业项目在产业选择中集中那些技术含量高、单位GDP高和低碳的高新科技领域，投资规模大，科技含量高，特色鲜明，已经成为整个大型工业园内经济发展的重要“增长极”。

2.0 项目介绍

2.1 项目内容与目标

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心是整合办公、商务、研发、配套等项目为一体的创意产业“园中园”。这里区位优越、配套完善、规划超前，势必成为南京多媒体产业未来发展的战略中心。

2.2 项目内涵与价值

——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心抓住了多媒体高新技术产业当中影视、数码、动漫、IT等新兴领域，从而占据了多媒体高新技术产业的制高点，加上数码、多媒体具备广泛的实际应用价值，为多媒体产业中心提供了较为广阔的发展前景。园区的发展为区域的产业结构调整，提高区域的产业能级，加快区域经济健康、稳定、持久的发展有重要的实际和示范价值。
——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心的境外背景决定了中心与生俱来的国际性视野和发展潜力，影视、数码、多媒体及相关技术的研发、应用和推广可真正地与国际接轨、与世界同步，起点更高，观念更超前，技术更尖端，成为南京影视、数码、多媒体及相关产业的中心，形成信息流、资金流、人才流和商品流，将极大地提升南京特别是紫东国际创意园区的高新技术产业能级，必将为南京的信息化建设做出重要的贡献。
——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心从初步构想上具备了产（产业化）——学（学术、科技发展）——研（新技术的研究和开发）——销（为产品提供展示、销售的场所）——交（国际性技术交流）的完整体系，对产业和人才有一定的凝聚性，使园区未来发展具有了相对稳定的基础，将会成为区域经济发展的亮点。
——南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心从当前的规划雏形和整体定位来看，将成为南京第一家拥有优越地理位置、完善市政配套和完整发展体系的“城中硅谷”，具有深远的战略意义和示范效应，必将获得政府部门更多的支持也为新闻炒作及整体包装提供了良好的素材。

2.3 项目产业方向

南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心的产业方向包括经纪公司、导演制片人专业机构、影视动漫制作、多媒体服务外包、多媒体应用（游戏、影视、动画、平面设计）、影视技术研发等。

2.4 项目开发思路

——区位特征
南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心位于南京紫东国际创意园中心区域、临近主入口的核心地带，地理位置十分优越。园区周边的交通由于其地理位置的显要而十分便捷，形成了这里良好的创新和办公氛围。

——规划特征
南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心办公区域分为国际影视办公、动漫产业区域、高新技术研发、多媒体服务外包、公共设施、仓储转运中心六大功能区。各区被优美的绿化环境环绕和区分，形成了一个相对集中的功能区域。

——发展目标
多媒体产业中心的发展目标是，在未来数年内发展成为一个集多媒体特别是影视、数码、多媒体技术与产品的研发、展示、销售、服务，海内外多媒体企业创业的高科技产业基地，南京多媒体产业的焦点。

——配套特征
　　南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心位置优越，环境优美的南京紫东国际创意园最终将形成“数字绿地”，可使工作在园区人们在绿地和鲜氧中发挥无限的灵感和创意。

2.5 项目功能分区及主要内容

本项目总面积约1 平方米，主要分为以下六大功能区域：

——国际影视办公
面积约 平方米，汇聚来自中国各地乃至海外的导演经纪公司和专业制片人机构，为其量身订做具备办公便利性、创新舒适性、交流国际性的复合型办公综合体。办公中心采用5A标准设计，实现全面自动化高科技企业的智能化要求，满足园区影视及多媒体企业的基本需求。

——动漫产业区域
面积约3000平方米，汇聚来自中国各地乃至海外的动漫研发和创作企业，为其量身订做产（产业化）——学（学术、科技发展）——研（新技术的研究和开发）——销（为产品提供展示、销售的场所）——交（国际性技术交流）的完整体系。

——高新技术研发
面积约4000平方米，汇聚来自中国各地乃至海外的IT高新技术研发机构，抓住了多媒体高新技术产业当中影视、数码、动漫、IT等新兴领域，从而占据了多媒体高新技术产业的制高点，加上数码、多媒体具备广泛的实际应用价值，为多媒体产业中心提供了广阔的发展前景。

——多媒体服务外包
面积约1000平方米，集中园区多媒体产业信息流、资金流、人才流和商品流，极大地提升南京特别是紫东国际创意园区的高新技术产业能级，为南京的信息化建设做出重要的贡献。

——公共设施
面积约500平方米，以统一规划、合理布局、综合开发、集中配套的原则建设公共配套设施区域，形成功能齐全、设施一流的高科技、外向型、综合性的多媒体产业中心。

——仓储转运中心
面积约1000平方米，主要产业对象为现代仓储物流服务，主要为非传统营销企业（多媒体产业）提供全方位的仓储和转运、物流服务。

2.6 项目建设基本方案

2.6.1 规划建设年限与阶段

整体规划年限：20年

整体规划分为以下五个阶段：

一、签约筹备阶段。项目两大发起方（澳大利亚利华集团、美国W&R国际设计集团）拟与南京紫东国际创意园区签订为期二十年的租赁合同。三方约定租金拟定为人民币0.8元/平方米/天，此租金标准五年内不变，此后每五年的租金上涨幅度不超过5%。三方亦约定项目免租期为一年。节点日期： 4月29日签订投资意向书。

二、整体建设阶段。项目两大发起方（澳大利亚利华集团、美国W&R国际设计集团）拟对南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心进行整体定位和装修，初定内部装修标准为人民币1500元/平方米。同时对外进行招商和产业洽谈。节点日期： 8月开始装修。

三、开园亮相阶段。项目两大发起方（澳大利亚利华集团、美国W&R国际设计集团）拟对南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心进行整体招商和开园亮相，同时利用精准的定位和优越的产业规划争取中国政府有关部门的更多支持，亦获得澳大利亚政府在华机构的大力支持，为南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心的未来发展提供持久的动力。节点日期： 11月18日。

四、规模化运作阶段凭借良好的前期运作和规划背景，项目开园后逐渐走入成熟增长期，集聚了来自中国各地乃至海外的优秀相关企业，形成南京多媒体产业的规模化发展中心。节点日期： 11月18日。

五、形成影响力阶段。借助大量前期铺垫，南京紫东国际创意园澳大利亚多媒体产业中心逐步在南京市、江苏省乃至中国东部形成辐射力和影响力，成为具备相当知名度的国际化多媒体产业中心。节点日期： 11月18日。

2.6.2 中心规模和经济发展预测

一、筹备至开园阶段。签订总面积比例为50%左右的预租合同，集聚一大批具备实力和发展潜力的优秀业内公司。

二、初步运作阶段。签订总面积比例为90%左右的正式租赁合同，空置率不超过10%。其中国际影视办公区域年均产值 万元左右，动漫产业区域年均产值4000万元左右，高新技术研发年均产值 万元左右，多媒体服务外包年均产值1500万元左右，合计年均产业1亿元左右，实现各种税收1500万元左右。

三、规模化运作阶段。签订总面积比例为95%左右的正式租赁合同，空置率不超过5%。其中国际影视办公区域年均产值4000万元左右，动漫产业区域年均产值8000万元左右，高新技术研发年均产值4000万元左右，多媒体服务外包年均产值3000万元左右，合计年均产业2亿元左右，实现各种税收3000万元左右。

四、形成影响力运作阶段。签订总面积比例为95%左右的正式租赁合同，空置率不超过5%。其中国际影视办公区域年均产值6000万元左右，动漫产业区域年均产值13000万元左右，高新技术研发年均产值5000万元左右，多媒体服务外包年均产值4000万元左右，合计年均产业3亿元左右，实现各种税收4500万元左右。