上半年海南省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题.doc

上半年海南省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题

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上半年海南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去__。
A．管理费
B．财务费
C．经营费
D．所得税
2、下列关于税收的表述中，正确的是__。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
3、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
A：67.60
B：811.24
C：1622.48
D：2433.72
E：工业用地的监测点评估价格
4、与报酬率性质不同的名词有__。
A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
5、设立地役权一般会使（）。
A．供役地的价值下降
B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降
D．供役地与需役地的价值都上升
6、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。
A．客观性原则
B．不相关连性原则
C．可比性原则
D．及时性原则
7、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，能够处以__。
A．合同出让金的20%以上罚金
B．合同出让金的50%以上罚金
C．以原价的30%收回土地
D．无偿收回土地使用权
8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100
B．50
C．50
D．100
9、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。
A．方案甲
B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可
D．无法判断
10、房地产的最高最佳使用状态不包括。
A：最佳区位
B：最佳规模
C：最佳用途
D：最佳集约度
E：工业用地的监测点评估价格
11、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。
A．国务院
B．国土资源部
C．省、自治区、直辖市
D．县
12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。
A．1667元/m2
B．1765元/m2
C．1875元/m2
D． 元/m2
13、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
E：工业用地的监测点评估价格
14、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率
B．税基
C．课税对象
D．税费征缴
15、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。
A：房屋权属登记机关
B：县级以上人民政府
C：房屋拆迁管理部门
D：城市规划行政主管部门
E：执行层的组织协调
16、基准地价是城市中均质区域内的土地。
A：最低价格
B：最高价格
C：平均价格
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
17、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
18、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
19、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。
A：人力资源和社会保障部
B：省(自治区、直辖市)建设厅
C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D：所在地房地产经纪人协会
E：执行层的组织协调
20、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
21、房地产投资决策分析主要包括市场分析、__和投资决策三部分工作。
A．价格分析
B．项目财务评价
C．产品分析
D．成本分析
22、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
23、耕地占用税采取的税率是。
A：比例税率
B：累进税率
C：累退税率
D：定额税率
E：执行层的组织协调
24、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。
A．业主大会
B．业主代表大会
C．业主委员会
D．居民委员会
25、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：假设开发法
B：剩余法
C：市场法
D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。
A：8％
B：4％
C：14％
D：12％
E：借款合同
2、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
3、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。
A．按存量增量细分
B．按交易形式细分
C．按目标市场细分
D．按房地产用途细分
E．按地域细分
4、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。
A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
5、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。
A：有自己的名称、组织机构
B：有固定的服务场所
C：有足量的财产和经费
D：有足够量的人员
E：法律法规规定的其它条件
6、工程造价控制的主要方法有。( 试题)
A：价值工程
B：协议发包
C：合同管理
D：非限额设计
E：可行性研究
7、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。
A．实地查勘记录
B．委托人照片
C．估价项目来源和接洽情况
D．估价中的不同意见
E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
8、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
9、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
10、长期趋势法能够用于。
A：推测、判断房地产的未来价格
B：预测收益法中未来的租金、空置率等
C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
11、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，能够将竞争者划分为。
A：随机型竞争者
B：凶猛型竞争者
C：选择型竞争者
D：从容不迫型竞争者
E：软弱型竞争者
12、在影响供给的其它因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。
A：供给量的变化
B：影响供给量的因素变化
C：供给的变化
D：影响供给的因素变化
E：执行层的组织协调
13、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的__。
A．估价目的
B．估价方法
C．价格类型
D．时间长短
14、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。
A：不具有完全民事行为能力
B：刑事处罚已执行完毕
C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业
D：年龄超过65周岁
E：不是现职公务员
15、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。
A：消费者愿意支付较高的价格
B：企业处于领导地位
C：消费者以年轻人为主
D：商品住宅多为豪宅
E：以投资性购买为主
16、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。
A：屋面板
B：屋架
C：天窗架
D：托架
E：执行层的组织协调
17、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为__。
A．商场、豪华住宅、私立学校
B．豪华住宅、商场、私立学校
C．私立学校、商场、豪华住宅
D．商场、私立学校、豪华住宅
18、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。( 试题)
A：分散危险
B：融通资金
C：防灾防损
D：分配
E：执行层的组织协调
19、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
20、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【 考题】
A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B：可比实例的交易类型与估价目的吻合
C：可比实例的规模与估价对象的规模相当
D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
21、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。
A．房地产估价机构
B．房地产估价师
C．房地产估价机构和房地产估价师
D．估价人员
22、公民有下列__情形之一的，利害关系人能够向人民法院申请宣告其死亡。
A．下落不明满1年的
B．下落不明满2年的
C．下落不明满3年的
D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
23、当前，中国各地房地产交易管理机构的主要任务是。
A：办理房地产交易登记、鉴证等手续
B：开展房地产股票活动指导和监督
C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
24、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。
A．融资计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
25、盈利能力分析指标主要包括等。
A：存货周转天数
B：资产报酬率
C：股东权益报酬率
D：销售毛利率
E：销售净利率