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1、 郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院 《建设项目评估》课程设计 题 目 “正商新蓝钻”项目项目评估报告 专 业 工程管理 班 级 1009063 姓 名 刘永辉、史昆仑 学 号 100906322、100906327 指导教师 周巍 职 称 副教授 二О一 三 年 六 月 十七 日 目 录
2、 郑州正商新蓝钻房地产项目可行性研究报告 郑州正商新蓝钻居住小区项目评估报告 1. 总论 1.1. 项目概况综述 1.1.1. 项目概况 项目名称：正商新蓝钻居住小区项目 建设单位：河南正商置业有限公司 项目地址：航海路与未来路交叉口向西200米路北； 用地面积：52亩； 规划用地性质：普通住宅 建筑容积率： 3.5； 绿化率：40%； 总建筑面积：120000㎡ 1.1.2. 可行性研究报告
3、编制依据 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 1.1.3. 编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对正商新蓝钻项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 1.1.4. 项目提出的理由 ①项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促
4、进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。郑州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用 中原经济区地处我国中心地带，全国主体功能区明确的重点开发区域，其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大
5、局中具有重要战略地位。2011年十一国庆前夕，国务院正式出台《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，建设中原经济区正式上升为国家战略。 郑州都市区的范围包括郑州市区、周边县市区、乡镇等，总面积约 1700平方公里。建设郑州都市区，就是以交通为纽带，以产业为桥梁，按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径，将郑州周边的县（市）、乡（镇）统一纳入中心城区，按照新的城市功能区的标准，着眼于建设千万人口的现代化大都市的目标进行规划和建设。同时，左右逢源，上下衔接，呼应周边城市发展，着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。加快大郑州都市区建设，是发挥郑州龙头和核心作用，促
6、进中原经济区形成和中部崛起，打造未来国家新增长极的重要举措。 郑州都市区十大组团包括：宜居教育城、宜居健康城、宜居职教城、新商城、中原宜居商贸城、（金水）科教新城、二七运河新城、（高新区）高新城、（经开区）先进制造业新城。郑州都市区总体定位是：中原城市群的中心城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心，区域性金融中心和现代服务业中心，先进制造业和高新技术产业基地。 郑州都市区要打造“一基地、四区、一港”，一个基地指全国重要的先进制造业和现代服务业基地；四区指大都市区科学发展的示范区、中部地区承接产业转移的先导区、全国城乡建设的模范区、华夏文明历史传承的核心区； 一港指内陆地区对外开放高地
7、的国际陆港。郑州都市区建成后将成为引领中部崛起的国家区域性中心城市，对拉大郑州市城市框架，完善城市功能，促进城市健康科学发展产生深远影响。 ③ 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关资料显示，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业
8、岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为郑州市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加郑州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 1.2. 项目主要技术经济指标 表1 主要技术经济指标 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 35000.00 2 规划总建筑面积 ㎡ 120000.00 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 90000.00 2.2 其中：1-3层商铺建筑面积 ㎡ 20000.00 2.3 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 10000.00 3 容积率 3.5
9、4 绿地率 % 0.40 5 项目总投资 万元 56191.00 1.3. 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及郑州的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 郑州市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定
10、合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 2. 房地产项目市场研究 2.1. 全国房地产市场运营情况 （1）全国固定资产投资及房地产投资额增速均回落，房地产投资额同比上升 2011年1-11月全国累计完成固定资产投资26.9万亿元，房地产开发投资5.5万亿元，在调控的作用下，市场表现趋冷，开发企业投资热情有所下降，房地产开发投资增速较去年略有回调，但投资总额仍有上涨。房地产开发投资增幅有所下降，但仍高于近五年复合增长率，房地产投资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨，2011年前11月达到20.6%，经济增长对房地产的依赖度依然较高。 （2）全国商品房销
11、售面积前11个月同比依然增长，但增速低于去年 2011年1-11月份全国商品房累计销售面积89594万平米，同比增长8.5%，增幅较去年下降2.8%，其中11月下降1.7%；商品住宅销售面积79639万平米，同比增长7.5%，增幅较去年下降1.6%。预计2012年随着调控的延续，市场销售量将会进一步受到抑制。 2.1.1. 重点城市成交情况 2011年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上涨，其余10个城市均出现不同程度的下滑，不仅是一线城市，二线城市下滑幅度同样较大，其中郑州、长沙、重庆分别较去年同期下降46.2%、35.5%和35%。郑州市前三季度住宅市场仅成交377
12、07万㎡，比去年同期的700.38万㎡下降了将近5成，成交量遭“腰斩”，全年市场形势不容乐观。 大中城市在宏观调控的影响下，房价出现松动，楼市成交量出现大幅跳水的局面，成交量的低迷直接导致房价的下行，开发企业以价换量的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市。预计2012年上半年将是楼市最为艰难的时间，届时企业在市场累积的压力下销售均价将会进一步下探，局部地区可能降幅较大，但出现大面积大幅下跌局面的可能性较小。 2.2. 全国房地产市场运行现状及未来走势分析 2.2.1. 土地市场现状 （1）全国土地出让面积仍有增长，但住宅市场土地出让面积下降明显 2011 年1-11月，全国1
13、33 个城市招拍挂市场成交各类土地面积同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交低迷，降幅持续扩大，而商务金融用地、工业用地最近两个月也出现不同程度的下降。 （2）总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著 2011年前11月，各类土地总出让金小幅下降1.8%，住宅用地出让金降幅达15.4%，且有继续扩大之势，而其他用地皆同比有不同增长。住宅用地楼面地价显著回落，溢价率下行至历史低位，10月跌破3%，创历史新低。2012年在调控的持续作用下，住宅用地将呈现进一步的收缩局面。 2.2.2. 全国房地产市场未来走势分析 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经
14、济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定
15、快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，
16、中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种趋势。 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。 通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力
17、上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。 城市发展对土地财政的依赖有增无减 2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加
18、依赖。 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。 基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2012年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。 2.3. 2011年与2012年房地产政策 2.3.1. 2011年房地产政策 2011年
19、整个房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行，上半年国家调控政策、金融政策密集出台，对行业产生了深远影响；下半年虽然调控政策有所减少，但市场压力已经形成，政策起到了巩固调控效果的作用。随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布，市场压力逐渐增加。这一年，央行总共进行了3次加息，6次上调存款准备金率，虽然年底下调了一次存款准备金率，但对房地产的作用微乎其微。信贷日益紧缩，融资难度渐大，致使房地产行业运行整体放缓，成交量大幅缩水。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地
20、产市场流通全面受阻，市场观望氛围浓厚。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限购的三线城市也受到波及，成交量开始下探。房地产行业开发投资速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及相关联的上下游行业。 2.3.2. 2012上半年房地产政策 （1）国务院：决不让房地产调控出现反复 2012年4月13日召开的国务院常务会议，会议指出，当前我国经济运行总体平稳。总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地
21、会议指出，我国经济社会发展仍面临不少困难和挑战。国内经济运行存在下行压力，物价上涨压力仍然存在，小型微型企业融资难问题仍然比较突出，出口行业面临困难增多。会议提出，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。 （2）统计局：一季度GDP增速连续两年下降 国家统计局13日公布的数据显示,初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。 （3）统
22、计局：调控之下房地产市场运行惨淡 2012年第一季度，房地产市场呈现出以下六大鲜明特点：投资回落，前两月房地产投资规模再度下滑，一季度，全国固定资产投资47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发投资10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落；开工减少，住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑；房企资金紧张，自筹资金增速回落18.3%，房企融资难度进一步加大；销量回落，销售面积和销售额同比继续下降，降幅收窄，根据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；库
23、存积压，一季度商品住宅待售面积接近2亿平方米；仍不景气，全国房地产开发景气指数再创新低。 （4）央行：重提货币信贷适度增长释放微调信号 日前召开的央行货币政策委员会第一季度例会指出，要继续实施稳健的货币政策。下一阶段要综合运用多种货币政策工具，引导货币信贷平稳适度增长。这一表述与去年四季度例会的表述有明显变化。其中，“引导货币信贷平稳适度增长”是时隔一年后首度出现，上次在央行货币政策例会中出现“信贷适度增长”还是在2010年四季度。对于货币信贷，此前召开的货币政策委员会2011年第四季度例会上指出，要保持合理的货币信贷总量和社会融资总规模。而今年的政府工作报告中则要求：调节好货币信
24、贷供求，保持社会融资规模合理增长。 2.3.3. 郑州经济发展状况 2011年，地区生产总值达到4912.7亿元，同比增长13.2%，增幅比上年提高0.2个百分点。第一、二、三产业分别完成增加值131.7亿元、2898.4亿元和1882.6亿元，比上年分别增长3.7%、17.1%和8.5%。三次产业比例为2.7：59.0：38.3。 2012年在世界经济形势严峻的大背景下，围绕组团规划增投资促发展，全面推进中原经济区、郑州都市区建设，调结构、促转变、保增长将成为经济工作的重点。 （1）郑州市三产结构比例稳定，第二产业主导地位稳固 郑州市2011年度三产结构保持稳定，第二产业依然是经济
25、结构主力，第三产业比重略有降低。与一线城市相比，郑州市经济发展相对滞后，决定了以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着经济的日益发展、人口的不断增加、中原经济区战略的出台、郑州市作为区域核心城市的地位日益突出，这些为第三产业的繁荣奠定了基础，未来郑州市的第三产业发展空间巨大，将利好商业、商务地产的繁荣。 （2）城镇居民人均可支配收入及消费性支出高速增长 2011年完成生产总值4912.7亿元，比上年增长13.2%；人均生产总值56086元，比上年增长9.7%。城镇居民人均可支配收入21612元，扣除价格因素，比上年实际增长9.0%；人均消费性支出14500元，比上年实际增长8.1
26、其中市区城镇居民人均可支配收入22477元，比上年实际增长10.6%；人均消费性支出14605元，比上年实际增长10.6%。收入水平在全国27个省会城市中名列第12位 。 （3）城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨，但房地产开发投资增幅下降 2011年1-11月房地产开发投资额828.1亿元，同比上涨27.6%，增幅较2010年下降较大，预计全年增幅将有更大程度的下调，受调控的影响，市场前景不甚明朗，开发企业投资更趋谨慎。 2.3.4. 2012年第一季度郑州房地产市场运行形势分析 （1）房地产开发投资同比增长28.1% 第1季度，郑州市房地产投资额164.5亿元，同比增长
27、28.1%；其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6%。商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9%；其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2%。商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6%；其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9%。 （2）商品房投放面积同比下降36.35% 第1季度，郑州市商品房投放面积154.61万平方米，同比下降36.35%；其中，商品住房投放面积133.65万平方米，同比下降28.47%。市区商品房投放面积101.25万平方米，同比下降38.55%；其中，商品住房投放面积83.8万平方米，同比下降32
28、74%。 （3）商品房销售面积同比下降15.11% 第1季度，郑州市商品房销售189.48万平方米，同比下降15.11%；其中，商品住房销售169.26万平方米，同比下降7.39%。市区商品房销售140.39万平方米，同比下降3.51%；其中，商品住房销售面积122.39万平方米，同比增长4.99%。 （4）商品房销售均价为5947元/平方米 1季度，郑州市商品房销售均价为5947元/平方米；其中，商品住房销售均价为5261元/平方米。市区商品房销售均价为6802元/平方米；其中，商品住房销售均价为5957元/平方米。 (5)商品房累计可售面积同比增长62.7%
29、 截止到3月底，市区商品房累计可售面积620.59万平方米，同比增长62.70%；其中，商品住房累计可售面积342.02万平方米，同比增长57.82%。 3. 区域房地产住宅市场分析与营销策略 3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析 航海路与未来路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚 航海路作为主中心道路，他是一条发展比较完善的道路，贯穿郑州东西两部，交通位置显著；周边多为居住区和商业区，随着城市改造进程的加快，掀起城中村改造的热潮，周边多原郑州郊区人口，由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住，由于位置显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地
30、 未来路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩 未来路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘，或高端楼盘客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛。 3.2. 项目区域主要竞争项目分析 表2 未来、航海路路区域主要在售竞争项目一览表 项目名称 亿嘉未来国际 发展南郡 美林河畔 美景鸿城 项目地址 管城陇海路与未来路向西50米路南 未来大道和航海路交叉路口 航海路与中州大道交汇处 中州大道与航海路交叉口 开发商 河南金芒果地产有限公司 河南天海物业管理有限公司 河南东瑞实业有限公司 河南美景置业有限公司 总建筑面积（㎡）
31、 4万 11万 30万 150万 容积率 5.95 4.6 4.0 3.80 绿化率 30.1% 35% 46% 40% 推出时间 2012年10月 2012年5月 2013年4月 2012年7月 在售期数 一期 二手房 二期 二期 建筑形式 30层高层，1-2层为商业 高层 一期12栋28层高层二期4栋29层高层 5栋32层高层 装修标准 毛坯 二手房 毛坯 毛坯,精装修 总套数 392套 100套 3028套 3674套 销售率 40% 30% 30% 70% 销售均价（元/㎡
32、 待定 8000 8700 7600 主力面积（㎡） 50-90 80-100 80-150 100-150 主力客群 主城范围内年轻白领和外地人员 首次购房外地人，白领上班族 高级白领，中高产阶级 中高级收入群体 后续供应量（㎡） 约6万 50套 12万 3万 目前所在区域楼盘受土地稀缺性限制，建筑一般为高层、小高层，争取建筑面积的最大化。 从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以36-50平米（一房一厅）60-89平方米（两房两厅）、89-130平方米（三房两厅）的户型占据了市场主力地位，两房与小三房仍然最受市场的青睐。 从价格
33、上看，项目所在东风路区域销售均价在5500-6500元/平方米左右，较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低，符合此区域中端购买人群的定位。 从楼盘配套来看，周边环境尚可，周边配套设施齐全，教育资源商业等一应齐全，但交通不够顺畅，时有堵车现象发生。 3.3. 重点竞争个案分析 亿嘉未来国际 项目概况： 项目位于城市主干道未来路与陇海路黄金交汇处，以“现代、庄重、智能”为设计理念，从城市发展的高度来设计，同时也属于区域性的商业与居住的综合体。项目总占地面积约56亩，拟规划建设商品房4万平方米。 项目位于大学集中的文化区内，配套成熟，教育机构、医疗设施，以及购物、休闲、餐饮
34、金融等生活服务设计完备，同时以森林半岛为代表的大型居住社区落成，已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区域之一。 基本情况： 物业类别：住宅、商业 建筑类别：高层 装修状况：毛坯 物业地址：管城陇海路与未来路向西50米路南 开发商：河南金芒果地产有限公司 开盘时间：未开盘 占地面积：56亩 总建筑面积：4万平方米 总户数：392户 容积率：5.95 绿化率：30.1% 交通状况：B1站，3路、570路、87路、105路、216路，5分钟可到中州大道直达机场。 周边配套： 学校：郑州紫云实验幼儿园、金贝特幼儿园，五里堡小学、凤凰台小学，郑州第八十二中学 医院：
35、郑州第三人民医院，郑州博爱耳眼鼻喉医院 银行：广发银行，浦发银行，郑州银行，中国银行，交通银行 购物：丹尼斯、沃尔玛、思达、麦德龙。永乐电器、五星电器、红星美凯龙、凤凰城家居市场，东建材 3.4. 项目开发经营SWOT分析 表3 项目综合分析（SWOT分析） S 优 势 ——成熟居住区，北部已形成大型居住群，生活氛围浓厚； ——公交情况相对较好； ——商业、超市、银行、学校、医疗、公园配套等较齐全； ——地块本身条件良好且拆迁完毕； W 劣 势 ——地块面积小，且存
36、在不规则状况，规模中，景观档次、品牌创立等均有难度； ——周围为老式居民区，环境嘈杂，治安状况较差； ——大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破; O 机 会 ——未来路即将拓宽，交通问题的解决大力抬升了东风路板块的价值； ——楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色； T 威 胁 ——本案周边新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数； ——区域内有几个同质楼盘较多，且规模较大，尤其是开祥御龙城的开发，对本案开发产生较大影响； ——区域内客户不足，要在
37、客户群的突破上作文章。 结论：本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。 3.5. 项目开发方案 3.5.1. 项目定位 通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为： 项目市场定位： 集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。 商业功能定位： 以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。 3.6. 市场分析结论与营销策略 3.6.1. 价格定位 本项目占地52亩，容积率为3.5，总建面积为12万平方米，为保证多出面积需建成
38、高层住宅小区。 通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在8024元/㎡，从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来看，郑州房地产市场影响较大，因此本案价格需要有一定竞争力，因此合富建议采用低价入市、小步快跑策略，一期产品定价略低于市场价，建议市价住宅均价8000元/㎡，商业用房均价9000元/㎡。 3.6.2. 入市节奏及产品类型的选择 建议本项目分为两个阶段推出： 第一阶段：2013年9月—2014年3月 入市产品建议以地块南部建筑产品开始启动市场，第一阶段推出产品占总体量的60%，先推市场高接收度的中端产品，户型面积约为50～110㎡，作为样板段部分，容
39、易让市场客户接受，快速争取市场客户，制造开盘即售罄的市场效应，快速树立形象，塑造本项目宜居社区概念，抢占定位制高点，打响品牌。 第二阶段：2014年5月—2014年12月 在第一阶段品牌基本树立、去化达80%情况下，加推剩余40%的房源；户型面积约为70～130㎡在本阶段，力求实现资金的迅速回笼，同时实现全盘80%以上的销售率； 4. 劳动安全卫生与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 4.1. 劳动安全卫生 4.1.1. 危害因素和危害程度分析
40、 分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。 1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。 2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。 4.1.2. 安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有： 1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害
41、的生产工艺和设备。 2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。 4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。 4.2. 消防设施 消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 4.2.1. 火灾危险性分析 分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火
42、灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。 调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。 4.2.2. 消防措施和设施 根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 5. 组织机构及人力资源配置 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们
43、对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。 5.1. 组织机构设置 5-1项目组织机构设置 5.2. 人才理念 金地坚持“员工和企业共同发展”的人力资源理念，具体表现在以下几个方面。 （1）公司不仅关注员工的业绩表现，而且关注员工在工作过程中的个人能力提升。业绩和能力是一枚硬币的两面，我们希望这两面相得益彰，都能熠熠生辉，并且与时俱进。 （2）除了对员工的工作过程提供积极有效的指导，公司还通过对员工满意度的持续监测，来发掘员工的个性化需求，并以此为基础，进行有针对性的、循序渐进的培训和辅导。同时，在此基础上，公司的人才梯队模型，也会充分考虑到每
44、个员工的能力、潜质和兴趣。 （3）公司提倡员工发展的“双轨制”，即“专业系列”和“管理系列”。 1）“专业系列”：员工在自己所热爱和擅长的专业领域向深度发展，成为该专业领域的“专家”或“权威”。 2）“管理系列”：热爱管理工作并具有管理才能的员工，将集合自己的专业方向和专长，向“企业管理者”方向发展。 为确保个人职业发展的渠道通畅和节奏稳健，员工在中基层的职位上主要以专业方向的发展为主，并适当承担管理职责。对于有兴趣和有能力成为管理者的员工，公司将为其提供量身订造的培训和轮岗计划，以帮助员工顺利完成由专业系列向管理系列的过度。 6. 项目实施进度 为了争取时间，缩短工期，保质保量
45、完成工程，本项目决定采取平行施工方式。 本项目一期工程计划自2013年初开工，至2015年底竣工，总工期3年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。 7. 投资估算与融资方案 7.1. 投资估算 7.1.1. 投资估算相关说明 1、投资估算范围 本项目开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、工程建设费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用（如规费）和不可预见费等。 2、投资估算编制依据 本项目的估算的依据如下： (1)批准的。 (2)工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。 (3)设备现行出厂价格(含非标准设备)及率。 (4)主要材料价
46、格实际资料、工业和民用建筑造价指标、价格和建设外部条件。 (5)引进技术设备情况简介及询价，报价资料。 (6)现行的建筑安装工程费用定额及其他指标。 (7)及建设工期。 (8)其他有关文件、合同、等。 (9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。 3、分项成本估算 房地产项目的投资概算应包括土地费用、工程建设费、前期工程费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用（如规费）和不可预见费。 7.2. 项目总投资估算 （1）项目主要技术经济指标（见表4） 表4 主要技术经济指标 内容 指标 建设地点
47、 郑州市未来路与航海路交叉口 占地面积 52亩 总建筑面积 120000m2 绿化率 40% 容积率 3.5 普通住宅面积 90000m2 公建设施面积 30000m2 总户数 985 (2)项目开发直接费估算 本项目开发直接费主要由征地拆迁费、前期工程费、基础设施及配套设施建设费、建安费用、车库成本及不可预见费构成，具体数据如下。 1） 土地费用 土地出让金政府一次性收取的标准地价 土地费用合计：本项目占地52亩，约332万/亩，土地总价值为17264万元。 2)建安费用 指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、室
48、内装修工程费、特殊装修工程费以及其他费用等。见表5。 表5 建安费用表 项目 面积（万m2） 单价（元/m2） 总额（万元） 普通住宅 9.00 1700.00 15300.00 公建设施 3.00 2000.00 6000.00 合计 12.00 21300.00 3)前期工程费 包括土地出让契税、报建费用、设计费、工程勘探费、“三通一平”等费用，主要依据国家有关规定、公司前期开发经验及业内平均水平等进行估算。共计约4135万元。 4)公共基础设施及配套设施建设费 指在开发项目区域内，按照城市建设配置要求与项目主体配套的公共基础设施和非营业性公共
49、配套设施，如人防工程、学校、垃圾中转站等的建设费用。如小区道路、绿化、消防等的建设费用。具体包括供暖、供电、供气、供水、排污、照明、道路、环卫设施等基础设施及配套设施，其建设费用估计为5260万元。 5)车库成本 车库成本费主要由地上车位和地下车库两项成本组成。见表6。 表6 车库成本费用表 项目 面积（万m2） 单价（元/m2） 总额（万元） 地上车位 0.4 300.00 120.00 地下车库 1.0 2000.00 2000.00 合计 1.92 2120.00 6)不可预见费 根据房地产项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度来取值，本项目取
50、以上1)至5)四项费用总和的3％约为1500万元。 （3）项目开发间接费用估算 本项目开发间接费包括管理费用、销售费用、财务费用，按公司前期开发经验及业内平均水平等进行估算。具体如下。 1、 管理费用 根据正商集团以往的管理经验，按照土地费用，工程建设费和前期工程费三项费用总和的2%计，前三项费用之和为42700万元，故管理费用为854万元。 2、销售费用 指开发商在销售房地产过程中发生的各项费用以及专门销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、广告宣传费、代理费、销售服务费以及销售许可证申领费等。根据以往经验和本项目在营销上的特殊性，销售费用按总销售收入的3%计算。有附
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