陵水县高峰温泉度假区控制性详细规划(2005-2020)修编论证报告.doc

陵水县高峰温泉度假区控制性详细规划（2005-2020）修编论证报告
目 录
第一章 总则 1
一、评估背景 1
二、评估目的 1
三、评估依据 1
四、评估内容、范围及期限 1
第二章 现状概况 3
一、自然地理条件 3
二、社会经济条件 4
三、旅游资源条件 4
第三章 控规修编背景 6
一、宏观背景 6
二、区域发展环境 6
三、旅游发展趋势 7
四、相关规划背景 9
第四章 现行控规实施与适用性评价 13
一、2005版控规主要内容 13
二、现行控规规划实施情况分析 14
三、现行控规适用性评估 16
四、现行控规实施总结和综合评价 17
第五章 修编的必要性 18
一、重大政策的变化 18
二、区域条件的变化 18
三、自身发展的需求 20
第六章 评估结论 21
第七章 下一步规划修编的建议 23
一、修编的目标 23
二、修编的重点 23
三、规划原则 24
四、目标与定位 24
五、初步方案构思 24
第一章 总则
一、评估背景
n 海南国际旅游岛建设为高峰温泉度假区快速发展提供了新的机遇。
n 陵水、三亚的迅猛发展，“海南国际旅游岛先行试验区”和海棠湾国家海岸建设为高峰温泉的发展提供了新的机遇和挑战。
n 国家“建设社会主义新农村”政策及海南加强新农村建设，实现强岛富民政策举措，对项目提出新的要求。
二、评估目的
n 客观实际地分析总结现行控规编制以来的实施情况与建设情况。
n 从项目定位、资源整合利用、用地布局、新农村建设、生态环境等方面分析总结现行控规对地区发展所做的贡献、存在的不足所及面临的新问题。
n 结合新的发展形势和发展要求，对项目定位、发展目标、功能和空间布局等方面进行研究，作为本次修编的基础和前提。
三、评估依据
n 《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）
n 《海南省城乡规划条例》（2009年10月）
n 《海南省城乡总体规划（2005-2020）》（2005年编制）
n 《陵水高峰温泉度假区控制性详细规划（2005-2020）》（2005年编制）
n 《陵水黎族自治县城市总体规划（2001-2020）》（2001年编制）
n 《陵水海滨风景名胜区总体规划（2005-2020）》（2005年编制）
n 《英州镇村镇体系规划》
n 《陵水县英州镇总体规划修编（2010-2020）》
n 《海南省陵水县高峰地热田热矿水普查报告》
n 《海南省温泉旅游发展总体规划（2012-2020）》
n 《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发〔2009〕44号）》
n 《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010—2020)》
n 《海南省社会主义新农村建设总体规划》（2008）
n 海南省相关的规定、规范和政府文件
四、评估内容、范围及期限
n 评估的内容：包括目标定位、建设实施情况、用地布局、开发强度、建设用地构成、近期建设重点等的落实情况及原因分析；宏观政策背景、区域发展环境、重大基础设施建设的影响与分析；重点项目、规划区发展需求与态势评估；评估结果与建议等内容。
n 评估的范围：现行控规确定的陵水县高峰温泉度假区范围，面积为369.43公顷。
n 评估的期限：2005年-2012年。

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附：控规修编的法律依据
1、控规修改规定
（1）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）
第四十八条 修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。
（2）海南省城乡规划条例（2009年10月）
第五十六条 有下列情形之一的，组织编制机关方可对控制性详细规划进行修改：
n 总体规划修改对用地布局和功能产生重大影响的；
n 实施国家、省重点工程需要修改的；
n 实施市、县、自治县重点基础设施和公共服务设施、防灾减灾工程等民生工程建设需要修改的。
2、控规修改程序
（1）海南省城乡规划条例（2009年10月）
第五十七条 控制性详细规划的修改，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。控制性详细规划的修改涉及总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。
第十六条 城市和县、自治县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由市、县、自治县人民政府城乡规划主管部门组织编制，经市、县、自治县人民政府审批后，报本级人民代表大会常务委员会和省人民政府备案。
其他镇控制性详细规划、乡控制性详细规划由乡镇人民政府组织编制，报市、县、自治县人民政府审批。
特定地区的控制性详细规划由其所在市、县、自治县人民政府城乡规划主管部门组织编制，报市、县、自治县人民政府审批。法律法规另有规定的，从其规定。

第二章 现状概况
一、自然地理条件
1、交通区位
陵水高峰温泉旅游度假区位于海南省陵水黎族自治县英州镇的西北端，南临土福湾、西与三亚市毗邻；
东线高速公路从项目用地南面通过，与基地仅距2.5公里。经高速公路，距海口市约200公里，距三亚市约40公里，距陵水县城约20公里，处于三亚半小时交通圈内。东环铁路铁路从项目北侧通过，并规划设高峰站，届时，高峰温泉旅游度假区的区位、交通优势将更为突出。

2、自然条件
n 气温：高峰温泉旅游度假区属热带海洋季风岛屿型气候，气候温和， 6月份气温最高，1月份最低，年平均气温240C，极端最高气温370C。
n 降雨：降雨量达1500--2500毫升，但时空分布不均匀，有旱季和雨季之分，5-10月为雨季，降雨量占全年降雨量的80%左右，11月至翌年4月为旱季，降雨量较少。
n 湿度：年平均相对湿度为79%，冬季为73-76%，夏季81-84%，春秋二季则介于冬夏之间。
n 雷暴：年平均出现53.3天，最早出现在2月19日，最晚结束于11月23日。
n 地质：属于剥蚀丘陵区与滨海平原区过渡带，浅层地质结构简单，主要成土母岩有花岗岩、砂页岩、河流冲击物、滨海沉积物。
n 日照风向：太阳夏季北偏冬季南移，风向以东北风为主导风。整个规划场地光照充足，年日照时数为2444小时，年太阳辐射量13万卡\CM左右。
3、地形地貌：
规划场地整体呈四周高中间低之态势。四周山体高程约在80—120米，地势较陡，坡度一般在25%--50%之间；中间场地基本为缓坡地和平坡地，高程一般在20—40米之间，坡度为3%--10%之间；场地最高点位于场地的东南角，高程为120.5米，最低点位于深田河南端，高程为11.08米。
4、河流水系
n 水库：公田岭水库位于场地西北侧，距规划范围的最近距离约只有50米；田仔水库位于场地东北面，直线距离约4公里左右；
n 河流：场地东南面是自东北向西南径流的深田河，河道宽为8--110米。因在其上游修建了一座小型水库而流量逐渐减少，平时河床干涸基本无水，雨季时流量增加甚至会发生小规模洪水。
n 水塘：场地北侧靠近最大的泉眼处有两个水塘，大水塘面积达19200平方米，小水塘为泉水塘面积约580平方米
二、社会经济条件
规划区位于英州镇，英州地处陵水县的最南部，处于三亚、陵水两个市县半个小时经济圈范围内，是陵水社会经济较为发达的地区。英州镇自陵水县成立以来就存在，是一个有着久远历史的城镇。是继县城椰林镇以外的全县第二经济大镇、继本号镇以外的全县第二土地大镇。2010年全镇国内生产总值40.205亿元,比2009年增长10%。从GDP的产业构成来看，英州镇2010年一、二、三产业的比例为55:9:36其中第一产业23156万元,第二产业3589万元,第三产业13460万元。
三、旅游资源条件
1、温泉资源
n 流量：场地内目前初步查实的温泉眼共有7处，其中流量较大的热矿泉有一处，泉眼自流量为513.6m3\d，常年自流不断，基本保持原始的出露状态，储量级别属于C级；
n 温度：热矿水温度为44--72摄氏度，常年水温恒定，属低温热矿水；
n 化学特征：为无色、无臭、透明，水质以高偏硅酸、高氟及低铁、低矿化度等为特征，除氟和偏硅酸含量已达到医辽热矿水的命名标准外，还含有一定数量的锶、锂、溴、碘等有益元素及组分；偏硅酸含量达到饮用天然热矿水的标准但氟的含量却已超过饮用标准；pH值为8.24，属弱碱性水，水化学类型为氯化钠型水。
n 医疗作用：具有良好的医疗保健功能，可促进皮下组织毛细血管扩张，加快体内血液循环，促进皮下组织对水中矿物的吸收，使皮肤收敛和变薄；另外水中钠离子对皮肤具有消炎、润滑作用，对皮肤炎症有特殊疗效。
2、山水田园景观
地内植被分为灌木和乔木两种，灌木为刺灌丛；乔木为人工种植的芒果树，占总植物资源的60%以上。场地内有大面积的基本农田和芒果林；规划区东侧为黎民居住的村庄（高土村），中部内有大面积农田，勤劳朴实的村民在田间劳作形成一幅自然和谐的田园风光景致，成为场地内极具魅力的自然与人文和谐统一的景观资源。
3、黎族风情
黎族人民在长期的生产劳动中创造了丰富多彩的民族文化。其中民族节日盛会、纺织工艺、歌舞技艺等都独具特色，都是颇具吸引力的旅游观光文化资源。

第三章 控规修编背景
一、宏观背景
1、海南国际旅游岛建设
国际旅游岛战略的启动和实施，带来了新一轮的投资和开发热潮，为高峰温泉度假区迎来了难得的发展机遇。随着《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》的颁布，强岛富民，普惠民生，统筹协调，全面发展成为海南国际旅游岛建设的重中之重。让老百姓充分享受到国际旅游岛建设发展的成果，将海南国际旅游岛打造成为中外游客的度假天堂和海南百姓的幸福家园，成为国际旅游岛建设的主要目标。
高峰温泉度假区以《规划纲要》为指导，坚持国际标准，打造精品；坚持生态优先，保护环境；坚持规划引导，扎实推进。完善温泉度假旅游产品体系，完善休闲疗养服务网络，大力发展温泉康体疗养、森林氧吧康复、中医康复疗养等疗养服务项目，满足境内外游客的休闲疗养服务需求，打造海南著名温泉旅游目的地。
2、海南社会主义新农村建设和休闲农业发展
海南从2000年开始创建文明生态村，到目前全省共建成文明生态村6896个，占全省自然村总数29.6%，农村面貌大为改观，文明生态村成为海南新农村的综合创建载体。在示范村镇建设方面，加强对环岛高速公路及东、西环铁路沿线打造一批主题特色鲜明、风情浓郁、环境优美的特色景观旅游名镇名村。每个市县（区）每年至少抓一个示范镇，每个镇每年至少抓一个示范村。
国际旅游岛建设为发展休闲农业带来了良好的机遇，休闲农业将会成为海南新的旅游增长点。首先伴随着国际旅游岛建设的提出，休闲农业地位得到提升。国际旅游岛建设为休闲农业发展提供了丰富的客源。凭借资源优势和政策优势，随着国际旅游岛建设各项政策的逐步推进和岛内旅游设施的不断完善，以及海南国际旅游形象的不断提升，海南的客源市场将逐步拓展，游客数量增多；本岛城镇居民经济收入增加，将成为休闲农业旅游的主要顾客。最后，国家对海南旅游岛建设优惠政策的出台，增加了海南省的投资吸引力，也因而诱导了对旅游业的投资，休闲农业作为自然生态、热带农业、民族风情的最佳组合，将获得充裕的资金和物质建设供应。
二、区域发展环境
高峰温泉处于大三亚旅游圈东翼热带滨海度假旅游带范围内。南边有海棠湾、土福湾、清水湾、国际旅游岛先行试验区、香水湾、蜈支洲岛、南湾猴岛、赤岭等滨海旅游度假区，北边有七仙岭与吊罗山等以温泉和山地热带雨林为特色的森林公园。

区位
条件
距万宁市25km，距东线高速公路约10km
距儋州12km，海口140km
距东线高速公路3km，琼海8km，海口92km
距保亭县10km，三亚76km
紧靠海榆东线和东线高速公路，距三亚45km
温泉开发规模
20多个泉眼
10多个泉眼
明显泉眼6个，小泉眼90多个
40多个泉眼,7口自喷泉眼
20多个泉眼
流量水温
207吨／天，63．0℃
338吨／天，83℃
286吨／天，74℃
402吨／天，89℃
210吨／天，47℃
温泉
类型
可溶性二氧化硅和氟的含量较高，可称为“氟硅水”
无色、无味、无臭，清澈透明，“含氡的氟硅医疗热矿水”；
具有硫磺气味，“氯重碳酸钠型氟硅医疗热矿水”
具有硫化氢气味，属硅酸重碳酸钠型
含有的氟、钠、锌、氡、钾等多种对人体有益的天然硅酸矿泉
温泉
特点
含有对人体十分有益的多种微量元素和氡
泉点多、分布广、流量大、水温高，最奇特的温泉
硫化氢含量高，最“臭”，最具人情味
水温最高，自然生态保护最好
喷得最高，名气最大，号称“神州第一泉”。
医疗
价值
适宜治疗皮肤病、关节炎等症状
对神经衰弱、心血管、风湿等疾病有一定的辅助治疗价值
对皮肤、心血管、呼吸系统、神经系统和肾功能皆有良好影响，疗养、医疗康复效果好
适宜治疗风湿病等
有益皮肤、舒缓神经
项目
设施
最早开发、最具规模，大小宾馆酒店35家
4家温泉度假酒店和度假村
4家温泉度假酒店和度假村
7家温泉度假村
1家温泉度假村

项目
特色
热带侨乡风情温泉度假区
特色温泉度假区：冷热泉、温泉火锅
大众疗养型温泉度假区

森林温泉度假区：温泉度假和热带雨林旅游相结合,
集温泉养生、休闲度假、绿色美食、商务会议为一体的五星级度假区
周边
景点
兴隆热带花园兴隆热带植物园、东南亚风情村
东坡书院
云月湖景区
白石岭景区
万泉河旅游区
七仙岭景区
南田农场六大农业观光园

总体而言，海南温泉度假具有以下几个特点：
n 温泉的开发主要依托于酒店和度假区，但是普遍档次不高，接待设施水平较低；
n 温泉度假产品种类单一，各度假区之间的项目重复性较多；
n 温泉资源的开发保护工作不到位，温泉水资源浪费情况较为严重。
4、休闲农业旅游发展趋势
（1）乡村旅游发展背景
乡村旅游在欧美发达国家已经发展成为一种举足轻重的旅游产业，其收入份额已接近整个旅游收入的20%。
n 英国：农业和畜牧业类的旅游景点已成为英国最受欢迎的三大类旅游景点之一，英国近有1/4的农场都开展了旅游活动。
n 意大利：“绿色假期”，对农村资源的综合开发和利用，改善城乡关系，起着非常重要的纽带作用。
n 法国：2004年，农村地区接待了全国28.2%的旅游者，每年假期50％的法国人选择乡村旅游。
随着我国社会不断进步，经济快速发展，人们的生活节奏越来越快。社会竞争使得人们的生活压力越来越大，幸福感日渐缺失。越来越多的人向往着“采菊东篱下，悠然见南山”这样慢节奏而又恬淡宁静的田园生活。亲近大自然是人类的天性，旅游度假便成为满足这种需求的一个绝好机会。以亲近自然为目的农业体验、生态度假在世界范围内逐渐兴起。
（2）乡村旅游的发展阶段和趋势
n 初始时期：以乡村度假和体验农村生活为主，例如目前成都市周边的“农家乐” ，由赏花采果、农家观光、棋牌、卡拉OK、钓鱼等内容构成。
n 发展时期：内容的丰富性和体验差异性越来越高，旅游目的地和旅游内容不断泛化，乡村旅游向着融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合化方向发展。
n 成熟时期及趋势：走向更加自助化的方式，包括交通出行的自助化、自驾车、单车或徒步出行，不再满足于一般的乡村旅游服务，更加愿意选择利用乡村环境和资源开展自娱自乐活动。
四、相关规划背景
1、海南省温泉旅游发展总体规划（2012-2020）
（1）主要内容
战略思路：
n 从温泉旅游经济向温泉综合产业经济转变
n 从温泉旅游体验向温泉休闲生活方式转变
n 从温泉景区化发展向温泉产业集聚区发展转变
n 从景区温泉品牌向海岛温泉整体品牌转变
发展定位：国际主要热带海岛温泉旅游度假目的地
以国际旅游岛建设为契机，以丰富优良的温泉资源为依托，以优美的海岛自然环境、丰富的海岛人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化、优质的服务为支撑，充分发挥海南温泉旅游与滨海旅游、会展旅游、森林旅游、民俗旅游和乡村旅游的组合优势，以极核带动，组团发展，点线串联的空间发展思路，将海南温泉旅游打造为集康体疗养、休闲度假、文化体验等功能于一体的国际著名海岛温泉旅游度假目的地。
目标定位：国际著名热带海岛温泉旅游度假目的地
抓住海南国际旅游岛建设机遇，以温泉休闲度假为核心，整合会展、体育、农业观光、娱乐、购物、酒店、度假房地产等产业，培育一批多元化温泉产业集聚区，打造一批精品温泉旅游度假区，建设一批特色温泉旅游风情村镇，使温泉旅游产业成为海南国际旅游岛的重要支撑，把海南打造成为国际知名热带海岛温泉旅游度假目的地。
争取到2020年，海南温泉旅游接待游客超过900万人次，占全省旅游接待总人数的18%；温泉旅游综合收入120亿元，占全省旅游总收入的15%，温泉旅游直接就业10万人，间接就业50万人。
（2）对高峰温泉片区发展指引
利用高峰温泉的医疗保健功效，结合周边良好的山地资源，独特的黎族民俗风情，打造温泉疗养、山地旅游、黎族风情体验多功能度假休闲区。
n 结合周边自然资源，开发山地旅游
n 迎合不同的市场需求，开发多种住宿类型
n 深入挖掘黎族文化，打造黎族生态乡村
n 完善各种基础设施，做好旅游发展保障工作
2、陵水黎族自治县城市总体规划（2001-2020）
（1）主要内容
陵水县城发展定位：海南省东南部以发展旅游业、海洋产业和农副产品加工业为主的生态型山水园林城市。
县城城市职能：海南省东南旅游线路上的重要节点和全省重要的旅游服务基地之一。
发展规模：至规划期末，县域总人口为37.1万人，县城人口达12万人。
（2）对高峰温泉片区发展指引
近期加强景点建设，重点抓好南湾猴岛旅游度假区、香水湾滨海旅游度假赤岭滨海旅游度假区、高峰温泉和吊罗山国家森林公园等项目的建设，做好旅游基础设施建设。
加强陵水县六大旅游景区建设，以及高峰温泉、红鞋温泉，南平温泉等景点建设。
2、《陵水海滨风景名胜区总体规划（2005—2020）》
（1）主要内容
总体目标：建成环境优美、设施完备、管理先进、极富热带海岛情调的海滨旅游观光休闲度假胜地。
发展规模：到2020年，当地居民人口约24万人，外来观光游客约700万人次（即每日平均接待2.2万人），度假疗养人群约2万人，因此每日在风景名胜区中活动的人口规模为28万人。
规划布局：根据研究，规划拟定陵水海滨风景名胜区的布局结构为：一带、两港、三廊、四基地、五景区。其中五景区：香水湾～牛岭、陵水河～椰子岛、南湾、土福湾～赤岭、高峰温泉等五个主要景区。
（2）对高峰温泉片区发展指引
高峰温泉为一级自然景源，田仔和公田岭水库为二级自然景源。
规划目标：以温泉、田园风光为主要资源特色，以旅游度假、康复疗养、运动休闲为主要功能，具有黎族风情的国际化健康养生胜地。
功能定位：
n 度假功能： 四星级以上的度假设施。
n 康复疗养、健身休闲功能：温泉疗养健身设施。
n 运动休闲：高尔夫休闲运动。
发展规模：高峰温泉旅游区面积827.8公顷，环境容量2200人次/日，旅游设施
用地197公顷，旅游接待设施规模为600间。

3、《陵水县英州镇总体规划修编（2010-2020）》
（1）主要内容
总体目标：把英州镇建设成为充满活力的沿海乡镇，使其成为具有完善的城镇服务设施的旅游服务基地、具有浓郁地方特色的热带高效农业生产基地、最适宜居住的山水田园城镇。
发展规模： 2020年英州镇域总人口常住人口为5.5万人，旅游度假流动人口16.5万人。中心镇区常住人口为2.64万人，城镇化水平达到48%。
（2）对高峰温泉片区发展指引
镇域产业空间布局：规划对南部沿海区、城镇区、北部地区、中部地区分别进行产业引导。其中中部地区，利用高峰温泉，发展温泉产业和泥疗养生保健休闲旅游服务业。
镇域功能组团结构：
级别
城镇类型
数量（个）
名称
用地规模（公顷）
1
中心镇区
1
英州中心镇区
252.69
2
城镇组团
1
惠普信息研发和培训基地
275.8
3
旅游区
多个
清水湾旅游度假区
土福湾海滨度假区
高峰温泉区
风车国际旅游度假区
泥疗度假区等
2128.67
519
369.43
107.72
143.29
4
赤岭渔港
1
赤岭万吨泊位渔港
10

第四章 现行控规实施与适用性评价
一、2005版控规主要内容
1、项目定位
高峰温泉休闲度假区可作为海南东线旅游带上的一个重要节点，三亚旅游圈的重要组成部分、陵水旅游区一个极具特色的旅游项目进行开发。在大的地区背景下，基于山地旅游与滨海旅游的结合部，将定位为高品位、生态性、综合型的山地温泉休闲度假区。
2、规划目标
以“生态、文化、健康、休闲”为理念，打造海南一流的温泉度假精品，成为吸引国内高端游客和国外游客的温泉度假旅游胜地。
2、发展规模
n 用地规模：总用地面积369.42公顷。其中建设用地面积：269.97公顷，占总用地面积的73.1%。
n 人口规模：度假区日环境容量为10200人次/日，年环境容量为367.20万人次。
4、规划布局
土地利用平衡表
用地类别
用地面积（公顷）
用地比例（%）
旅游业用地
40.35
10.92
居住（度假别墅）用地
17.51
4.74
体育用地
111.61
30.21
商业用地
3.66
0.99
文化娱乐用地
5.49
1.48
服务业用地
2.90
0.79
村镇建设用地
20.45
5.53
道路广场用地
9.52
2.58
基本农田保护用地
27.83
7.53
生态保护绿地
76.24
20.64
防护绿地
36.41
9.86
市政设施用地
0.54
0.15
水体
16.92
4.58
总用地
369.43
100
根据现状地形特点以及度假区的项目设置，形成“环状交通+功能组团”的规划结构形式。整个度假区由温泉度假社区、高档温泉酒店区、公共温泉酒店区、体育公园区、田园风光区、黎族风情区、原生态黎族村庄、公共温泉区、山地运动区和后勤服务区十个功能区组成，通过环状的主要道路连接为整体。

现行控规用地规划图
规划项目控制指标表
项目名称
总用地面积（ha）
容积率
总建筑面积（m2）
提供住宿游客数量（人）
规
划
建
设
用
地
体育公园区
138.92
0.02
30000
240
温泉度假社区
19.30
0.2
38600
300
高档温泉酒店区
39.12
0.15
58680
1160
黎族风情区
4.91

0.30
14730

原生态黎族村庄
21.58
0.25
53950

公共温泉区
16.21
0.10
16210

公共温泉酒店区
19.04
0.20
38080
760
后勤服务区
3.68
0.30
11040

道路用地
7.21

合计（各功能区用地包括其范围内的防护绿地与生态绿地）
269.97
0.10
261290
2460
生态
保育
用地
防护绿带
12.52

山地运动区
42.30

水体
16.92

田园观光区
27.72

合计
99.46

总用地

369.43

2400

二、现行控规规划实施情况分析
1、实施情况
n 现状土地利用基本为未开发用地，以浅丘山地、田园、河流、水库为主，与2005年现状基本相同，控规实施以来，规划区未有任何实质性的开发。
n 东侧为黎族村庄高土村。村庄建设面积20.4公顷，总人口约2500人，450户。
2005年、2012年土地利用现状比较
用地性质
用地面积(hm2)
用地比例(%)
用地面积(hm2)
用地比例(%)
水域
16.26
4.4%
75.00
10.28%
农林用地
325.8
88.2%
625.9
85.8%
村镇建设用地
24.2
6.55%
20.63
2.83%
小学
0.5
0.14%
1.46
0.20%
道路
2.67
0.72%
6.55
0.90%
总计
369.43
100%
729.53
100%

2、原因分析
现行控规由陵水县建设与国土环境资源局委托海南雅克城市规划设计有限公司于2005年编制。2005年九月通过专家评审，2006年初报陵水县人民政府审批备案。上版规划编制至今，尚未有任何实质性的开发，究其原因，主要有两点。
（1）开发时机尚未成熟
海南旅游新一轮的高速增长，以三亚为起点，从滨海逐步向腹地蔓延。在这一大背景下，陵水的发展略微滞后于三亚，2005年，香水湾、清水湾等优质滨海资源的开发刚刚起步，通过实施“大企业进入，大项目带动”战略，引入富力、雅居乐等品牌开发商，在近两年才初步形成一定的品牌。
（2）高标准、高品质的要求
陵水县政府一直以高标准、高品位做为高峰温泉的开发目标，从保护资源方面考虑，避免了高峰温泉被零散开发，但也从某种程度上加大招商引资的难度。
三、现行控规适用性评估
1、现行控规编制背景与现阶段发展背景的比较
2005年、2012年规划编制背景比较
2005年规划编制背景
2012年规划编制背景
1、海南旅游已经享有较高知名度，但还是以观光旅游为主，刚开始从观光旅游向度假旅游转变，旅游房地产市场初见曙光。
2、旅游热点主要集中在三亚以及过去的老牌旅游区，陵水滨海旅游开发刚刚起步，尚未形成自身强大的吸引力和知名度。

1、海南建设国际旅游岛战略促进陵水滨海地区的开发，海南旅游发展迅速。
2、香水湾、清水湾的成功开发建设提升了陵水的开发品质，以及国际旅游岛现行试验区规划建设，带动了陵水县内的旅游度假热潮，也给高峰温泉的开发提供了新的契机。
3、高峰温泉度假区附近已计划兴建一个客运直升机场，该机场的建设将会使高峰温泉度假区的对外交通联系更加方便、快捷，也使高峰温泉项目更加充满活力与吸引力。
2、现行控规功能定位评估
现行控规以打造海南一流的温泉度假精品，成为吸引国内高端游客和国外游客的温泉度假旅游胜地为目标，将高峰温泉旅游度假区定位为“高品位、生态性、综合型的山地温泉休闲度假区”。
规划目标本身就对高峰温泉的开发建设提出了高要求，也符合现在的开发背景环境，应坚定不移的贯彻执行这个目标。在新的发展背景下，项目定位应考虑与滨海地区统筹兼顾、一体化开发的理念，高峰温泉旅游度假区应充分利用其区位条件，突出其温泉、山地、田园与黎族文化的组合优势，以温泉养生度假为主导，绿色生态休闲活动为特色，打造综合型的温泉旅游度假区，与滨海地区山海互动，与南田温泉等周边温泉度假区差异化竞争，实现区域的资源互补和错位发展。
3、现行控规发展规模评估
现行控规总用地面积369.43公顷。规模偏小，随着海南旅游发展和国际旅游岛先行试验区建设，必然带动该区发展，其规模难以满足未来旅游度假发展需求。
由于现行控规仅对温泉核心区进行控制，未将公田岭水库等周边地区纳入规划范围，对更大范围的温泉水源涵养区和补给区进行有效管控。建议进行规划修编，基于区域统筹协调的规划理念，进一步扩大规划范围，满足未来发展需求，并合理确定发展规模，实现地区可持续发展。
4、现行控规用地布局评估
现行控规根据现状地形特点以及度假区的项目设置，以环形道路串联十个功能区，形成“环状交通+功能组团”的规划结构形式。其布局方式比较合理，本次规划修编建议仍采用自由式+功能组团的布局形式，与地形和温泉、水系、山体等紧密结合。
5、现行控规开发强度评估
现行控规开发强度控制为：建设用地面积 269.97公顷，占总用地面积的73.1%，总建筑面积 26.12万平米，毛容积率 0.07，净容积率 0.10，度假区日环境容量为10200人次/日。现行控规开发强度较低，可在结合生态环境容量分析和市场需求分析，在生态可持续发展原则下，适当增加开发量。

规划面积
（公顷）
建设用地面积（公顷）
总建筑面积
（万平方米）
可容纳居住
人口（人）
容积率
毛容积率
净容积率
高峰温泉
369.43
269.97
26.19
3000
0.07
0.10
兴隆温泉
8381
2577.61
728.54
110000
0.09
0.28
官塘温泉
2505.49
761.83
113.48
21300
0.45
0.15
龙门久温塘冷泉
618.64
361.60
66.51
9945
0.11
0.18

四、现行控规实施总结和综合评价
1、现行控规的积极作用
2005版控规资料调查翔实，分析论证较充分，总体目标定位基本正确，提出了比较合理的规划布局结构，有序组织了交通系统。明确土地使用性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标，其开发强度基本满足当时的发展需求。
2、现行控规的不足之处
n 规划是在当时发展背景下编制的，但随着国际旅游岛建设推进，从陵水县到高峰温泉项目的发展形势与现行控规编制时期已经今非昔比，滨海地区的成功开发，为高峰温泉旅游度假区的发展提供了新的机遇，同时也提出了新的要求。作为二线发展用地，需要统筹考虑现状与未来、滨海与腹地的综合发展，对度假区的功能定位、发展理念提出了新的研究要求。
n 现行控规对高峰温泉旅游资源进行了较为深入的研究，但对旅游产品特色化、多元化以及旅游产业链的挖掘不够。
n 规划对高土村进行拆迁安置。但没意识到和充分发挥旅游区在推动新农村建设发展，带动村民致富方面的积极作用，对新农村问题的关注不够。

第五章 修编的必要性
一、重大政策的变化
1、国家战略：海南国际旅游岛建设提升海南温泉旅游产业地位
2009年12月，《国务院关于海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。为全面贯彻落实好《意见》精神，海南省委、省政府组织编制了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。《规划纲要》在旅游产品开发方面提出：“高起点规划、高水平建设、着力打造一批滨海、温泉、森林等特色鲜明的度假基地。”将海南温泉旅游提到前所未有的高度，同时还提出在疗养休闲产品中要重点发展温泉疗养、中医保健、医疗旅游康体养生等一批特色康体养生基地，将温泉疗养放在海南疗养休闲产品的首位。根据《规划纲要》，海南旅游正处于转型升级的关键阶段，从单一的滨海休闲向高品质的休闲度假转型，其中温泉旅游成为提升海南国际旅游岛休闲度假旅游品质的重要组成部分，是参与周边国际度假胜地竞争的重要优势。
2012年海南着手编制《海南省温泉旅游发展总体规划（2012-2020）》，作为《规划纲要》和《海南省旅游业发展规划》的温泉旅游专项规划，以海南省旅游产业发展整体思路为依据，重点挖掘海南温泉旅游资源潜力，明确海南温泉旅游发展的思路与目标，塑造海南温泉旅游品牌，打造一批精品温泉旅游产品，将海南打造为国际知名的海岛温泉旅游目的地。
规划对海南全省温泉旅游产品和旅游项目统筹规划和引导，提出高峰温泉的开发思路、目标和项目建议。高峰温泉旅游度假区应以海南国际旅游岛建设为契机，以《海南省温泉旅游发展总体规划》为指导，进行控规修编，基于区域统筹的思路和精品化、特色化、品牌化的发展策略，深入研究温泉旅游体系，进行项目策划和安排，明确空间布局和开发强度控制，指导和落实项目建设。
二、区域条件的变化
1、区域重大交通设施建设：东环铁路
海南东环铁路北起海口地区新海口站，南至三亚地区新三亚站，沿途经过文昌市、琼海市、万宁市和陵水黎族自治县，全长302公里，于2010年12月30日正式通车运营。东环铁路的建成，使乘客从海口直达三亚，全程仅需90分钟左右。“一日生活圈”成为东环铁路通车运营后的新生活概念。根据设计方案规划，东环铁路远景输送能力为高峰小时1.3万人次，年输送能力5000万人次，为区域资源整合提供了条件，形成通过点的发展，带动线、面的全面发展格局。
n 东环铁路是一条以旅游客流和沿线各个城市、主要中心城镇之间客流为主，兼顾部分跨线客流，少量行包列车的城际快速轨道交通。
n 东环铁路全线设有20个站，目前已建设站点：海口站(现海口火车站)、长流站、秀英站、汽车南站、新海口站、美兰机场站、文昌站、琼海站、博鳌站、万宁站、神州站、陵水站、田独站、新三亚车站。缓建6个站点：东寨港站、冯家湾站、山根站、日月湾站、高峰站、海棠湾站。

2、区域重大项目影响：海南国际旅游岛先行试验区建设
2011年，省委省政府设立并启动国际旅游岛先行试验区建设，旨在围绕国家赋予海南国际旅游岛的战略定位和发展目标，在特殊支持政策、开发模式、体制机制创新、产品创新、投融资模式创新等5个方面进行先行先试，着力建设规模宏大、高程度开放、国际一流的国家级旅游文化产业集聚区，把国际旅游岛的构想变成现实成果，积极推进海南旅游快速增长。
（1）重构“五核多心”网络化的海南城乡发展格局
国际旅游岛先行试验区的规划建设将对海南空间格局产生重大影响，原先“四核多心”网络化的空间格局将重构，形成“五核多心”网络化的新海南城乡发展格局。其中“五核”包括海口、三亚、儋州—洋浦、琼海—博鳌、陵水—黎安五大核心，引导各类城乡发展要素。
陵水—黎安国际旅游岛服务中枢的发展定位与产业也将与其他四大服务中枢差异化发展，特别是国际旅游岛先行试验区是以国际一流的旅游文化产业为龙头、以特色产业项目为主导、引领国际旅游岛服务中枢，成为国际旅游岛、中国乃至世界著名的创新型海滨旅游新城。
（2）“一带两极多点” 的海南南部组团发展格局
先行试验区的建设将改变原来形成“一带三组团”的滨海休闲旅游空间发展结构（以三亚为核心向两翼展开，沿滨海岸线带状发展旅游景区景点；以轴线为依托，建设三大滨海旅游组团，分别是以三亚为中心的三亚滨海旅游组团，以莺歌海生态未来城为中心的乐东滨海旅游组团，以黎安旅游区为中心的陵水滨海旅游组团），重新协调构筑“一带两极多点” 的新海南南部组团发展格局。即形成以带状滨海岸线为依托，以三亚、陵水—黎安为两极核的辐射发展，以海棠湾、莺歌海生态未来城等为中心点的空间发展格局。
作为国际性热带海滨风景旅游城市的三亚将发挥南部中心城市职能的重要极核功能，服务和带动南部旅游圈发展，承担部分城市综合服务功能（如机场等）。而先行试验区依托政策优势，先行先试，发展有别于三亚的旅游文化特色主导产业并承担三亚部分旅游服务职能，成为大三亚旅游圈蓝色旅游的示范区，并成为整个海南省旅游发展的核心动力。

（3）高峰温泉：成为海南南部发展带的特色旅游节点，双核驱动，跨越式发展
经济产业带动：陵水县传统产业经济发展面临瓶颈，先行试验区产业主导为旅游文化产业，规划加快先行试验区与县域产业的融合和关联度，成为陵水县产业经济发展的加速器和发动机，突破县域产业经济发展瓶颈，促进产业一体化。其发展必然带动规划区产业体系重构，实现跨越式发展。
旅游带动：至规划期末，先行试验区过夜游客达1200万人天次，日游客量7.2万人天次，年游客量2400万人天次。高峰温泉紧邻现行试验区，直接接受其辐射，其旅游产品差异化发展。
就业带动：先行试验区建设将创造大量就业机会，至规划期末，可提供总就业岗位7.78万人。其中旅游就业