不动产价格理论-不动产估价.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第三章 不动产价格理论,第一节 相关概念,第二节 不动产价格形成机制,第三节 不动产价格的主要影响因素,1,第一节 几个关键概念,一、不动产租金,（一）概念,不动产租金是不动产产权交易或者不动产服务交易的价格。,实质：,使用权的交易价格,土地租金,房地产租金（仅指建筑物）,2,（二）地租的类型,1,、竞投地租,为土地使用权愿意支付的最高价,完全竞争市场,区位与土地价值,2,、级差地租,距离,投入,3,3,、绝对地租,地租是所有权在经济上的实现形式,绝对地租的存在是因为所有权的垄断,4,、经济租,供给的价格弹性为零，具有刚性。,准租、李嘉图租金、垄断租金等,4,二、不动产价格及其体系,（一）不动产价格及其类型,所有权的交易价格。,1,、土地价格,使用期限（土地批租）,无使用期限,土地总价,土地单价,楼面地价,5,2,、建筑物或土地改良物价格（土地资本价格）,价格是所有权价格,物质本身价格？,仍然存在使用期限（使用寿命）的问题。,3,、房地产价格,土地,+,建筑物,+,附着物（定着物）的价格。,理论价格、交易价格、评估价格,6,【例】,有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700元平方米，容积率为5；乙土地的土地单价为510元平方米，容积率为。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？,解：,对于容积率不同、其他条件相同的土地，其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断：,7,计算结果表明,：,甲土地价格相对来说低一些。,甲土地楼面地价,7005,140,元平方米,（建筑面积,）,乙土地楼面地价,5103,170元平方米,（建筑面积）,甲土地的土地单价,甲土地的容积率,乙土地的土地单价,乙土地的容积率,8,（二）不动产价格体系,9,10,完全竞争市场与典型的不动产市场,特征,完美市场,不动产市场,1,买卖者数量,2,信息对称性,3,同质化,4,移动性,5,交易频率,6,政府的作用,7,价格,无数，无任何垄断的性质,信息对称,可替代，同质化,交易空间内自由移动。,小，价格低，交易频繁,自由，作用很少,供求原理决定,参与者较少；“卖市场”和“买方市场”,唯一性，可替代性较差。,信息不完全，卖房掌握主要信息,买方而言，对房子的需求决定交易频率。,位置固定；区域性明显,通过货币、财政、规划、标准等影响和支配其市场,虽让受供需影响，但信息不对称，价格异化。,11,第二节 不动产价格的形成机制,一、地租、地价：市场机制,（一）土地服务供需与地租形成,土地性质的二元性：生产要素和商品,土地服务的需求,（,1,）人口,（,2,）收入,（,3,）预期,（,4,）产业结构,12,土地服务的供给,（,1,）有限,（,2,）异质性,（,3,）固定性,（,4,）耐用性,（,5,）区位可变性,（,6,）报酬递减性,Q,R,13,(,二,),土地资产供求与地价,土地资产需求,（,1,）通胀预期,（,2,）宏观经济及预期,（,3,）投资渠道的多寡,（,4,）土地产权制度,土地资产供给,短期与长期,14,二、住房价格的形成（仅指房屋）,市场里的供求,（,1,）需求价格弹性无弹性,（,2,）供给价格弹性,0.20.5,（短期与长期）,（,3,）政府的调控,15,三、不动产租金、价格与估价,（一）地租与地价,地价为地租的资本化,地价：所有权价格和使用权价格,（二）房租与房价租（金）售（价）比：指每平方米使用面积的,月租金,与每平方米,建筑面积价格,之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为,。,一套房子的,租价比,=,出租价格（一年）,/,房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于,4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于,5.5%,，则该住房尚存在升值空间。,（三）价格评估,土地收益的贴现,价格评估,16,思考：,观点一：地价高，所以房价高。,观点二：房价高，所以地价高。,你赞同哪一方的观点？为什么？,17,一、房地产价格的形成条件,1.有用性(,utility)：,房地产具有效用或能够产生收益。,2.稀缺性(,scarcity)：,房地产供给有限或供不应求。,3.有效需求(,effective demand)：,有需求意愿且具有购买能力。,4.,可转让性（,transferability,）,第三节 几个主要影响因素,18,二、影响因素,宏观、中观、微观,自然、经济、社会,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,19,（一）自然因素,1,位置,2,肥力,3,地质,4,地形地势,5,土地面积和形状,6,日照、风向、降水量、天然周期性灾害,7,建筑外观,8,其他,20,（一）自然环境因素,1,声觉,2,大气,3,水文,4,视觉,5,卫生,21,（二）经济因素,1,发展,2,物价,3,收入,4.,利率5.,汇率,6,就业,7,货币,8,税负,9.,替代性,10.,供求,22,（三）社会 因素,1,数量,2,人口素质,3,家庭人口规模,23,（三）社会因素,1,政治安定状况,2,社会治安,3,居民偏好,4,人文环境,24,（四）制度因素,1,房地产制度,2,房地产价格政策,3,行政隶属,4,特殊政策,5,城市发展战略、规划,6,土地利用规划,25,（五）心理因素,1,心态,2,趣味,3,时尚风气,4,接近名家,5,吉祥号码,26,（六）国际因素,1,经济,2,军事,3,政治,4,竞争,27,二、对影响因素的基本认识,1,、各种因素影响价格的变动方向不尽相同,2,、各种因素影响价格变动的程度不尽相同,3,、各种因素影响价格变动的时间不尽相同,4,、各种因素影响价格的关系不尽相同,5,、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达,28,