项目四--房地产评估.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,项目七 房地产评估,知识目标,1、了解土体使用权、建筑物的特性；,2、熟悉房地产价格的种类；,3、熟悉影响建筑物价值的主要因素；,4、掌握土地、建筑物评估的主要方法；,5、熟悉在建工程的评估方法；,6、了解房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的内容；,7、了解土地的自然特性和经济特性、我国土地使用权的基本特性；,8、掌握运用收益法评估房地产中的资本化率的种类、收益法评估房地产的计算公式及其应用；,9、熟悉市场法评估房地产的因素修正；,10、掌握市场法评估房地产的计算公式及其应用；,11、熟悉成本法评估土地、新建房地产及旧建筑物的计算公式和具体操作步骤；,12、熟悉土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益的计算；,13、了解基准地价修正法的基本思路、适用范围及操作步骤；,14、了解路线价法的内涵、在建工程的特点,2025/6/30 周一,6/30/2025,项目七 房地产评估,重点：,房地产评估的各种方法使用条件以及具体计算。,难点：,收益法和成本法中对利息的处理，市场法的参数修正计算。,能力目标,1,、能知道土地评估的影响因素，能对土地进行评估；,2,、能区别土地、房屋和房地产三者之间的关系；,3,、能对建筑物、房地产进行收益法、市场法、成本法进行简单评估。,重点：收益法和成本法的计算。,2025/6/30 周一,6/30/2025,项目七 房地产评估,工作案例,某房地产地处繁华商业区内，占地,900,平方米，地上,200,平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米,4,万元人民币，该区域的商品房价格每平方米,1,万元人民币，城市规划中该区域的容积率为,5,。该房地产的现时价值大约是多少？并说明评估时的依据和理由。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,任务综述,主要在于了解土地、建筑物的特性与房地产价格的种类，理解房地产评估的原则，了解建筑物分类，了解影响建筑物价值的主要因素,知识要点,一、土地与土地使用权,（,一）土地,指陆地及其空间的全部环境因素。由土壤，气候，地质，地貌，生物和水文地质等因素构成的自然综合体。从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。,（,二）土地的特性,1土地的自然特性,（1）位置的固定性。,(2）质量的差异性。,（3）不可再生性。,（4）效用永续性。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,2,、土地的经济性,（,1,）供给的稀缺性。,（,2,）可垄断性。,（,3,）土地利用多方向性。,（,4,）效益级差性。,【,典型考题,1】,下列特性中不属于土地经济特性的是（）。,A,、供给稀缺性,B,、可转让性,C,、利用多方向性,D,、效益级差性,【,答案,】B,（三）土地使用权和所有权,在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用者可以拥有和转让土地使用权，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的使用权价格。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,二、土地资产价格体系,（一）土地资产价格类型,1,、基准地价,基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。定义中可以看到：,（,1,）基准地价是一个区域性的平均低价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段地价的平均值；,（,2,）基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；,（,3,）基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；,（,4,）基准地价是单位土地面积的地价。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,2,、标定地价,标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。定义中可以看到：,（1,）标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；,（,2,）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；,（,3,）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。,3,、土地使用权出让底价,土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。,4,、转让价格,地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,5,、出租价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。,（,1,）土地使用者之间所形成的租金价格。,（,2,）国家与土地使用者之间形成的租金价格。,除上述地价外，还有土地交易成交价格、抵押价格等。,基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间，既有区别又有联系。,它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。,基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,（二）土地资产价格的特点,1,、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。,2,、土地价格主要由土地的需求决定。,3,、土地价格具有明显的区域性。,4,、土地价格的上涨性。,（,1,）土地需求上升；,（,2,）资本的边际收益率会下降。,一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势。,（,1,）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。,（,2,）对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响地产价格的因素,一、一般因素,影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。,1,、行政因素。,2,、社会因素。,3,、经济因素。,（,1,）经济发展状况。,（,2,）居民收入和消费水平。,（,3,）物价变动。,（,4,）储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。,4,、其它一般因素。,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响地产价格的因素,二、区域因素,区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。,1,、影响商业用地土地价格的区域因素。,（,1,）商业繁华程度。,（,2,）交通便捷度。3,）环境优劣度。,（,4,）规划限制。,（,5,）其它因素。,2,、影响住宅用地价格的区域因素。,（,1,）位置。,（,2,）交通便捷度。,（,3,）基础设施保证度。,（,4,）公用设施完备度。,（,5,）环境质量度。,（,6,）规划限制。,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响地产价格的因素,3、影响工业用地的区域因素。,（1）交通便捷度。,（2）基础设施完善度。,（3）产业集聚规模。,（4）环境质量。,（5）规划限制。,（6）其它原因。,三、个别因素,1、位置因素。,2、地形地质因素。,3、面积因素。,4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。,5、土地利用因素。主要包括容积率和土地用途,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,三、房地产的概念,房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在习惯一般称之为不动产。,1,、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。,2,、权益（物权）是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。,3,、区位是指某宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,四、房地产的特征,我国,城市房地产管理法,规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。,1,、位置固定性。由于土地的位置是固定不变的，而房子是附着在土地上的，所以房子的第一个特性就是位置是固定的。,2,、供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产还具有区域性的特点。,3,、长期使用性。从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。,4,、大量投资性。,5,、保值与增值性。,6,、投资风险性。房产投资，风险很大，有些人买了楼花结果却破产了。房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,房地产投资的风险主要来自三个方面：,（,1,）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。,（,2,）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要,3,5,年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。,（,3,）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。,7,、难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,8,、政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。,【,典型考题,2】,以下属于房地产的特征的有（）。,A,、位置固定性,B,、供求区域性,C,、使用长期性,D,、投资大量性,E,、保值与增值性,【,答案,】ABCDE,【,要点辨析,】,土地和房屋的特点有许多共性，但也有一些细微差别，知道一些共性的东西。,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响房地产价格的因素,影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述,一、一般因素,主要包括,经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。,1,、经济因素。,（,1,）经济发展因素。,（,2,）财政金融因素。,（,3,）产业结构因素。,2,、社会因素。,（,1,）人口因素。,（,2,）家庭规模因素。,（,3,）房地产投机因素。,（,4,）教育科研水平和治安因素。,（,5,）社会福利因素。,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响房地产价格的因素,3,、行政因素。,（,1,）土地使用制度与住房制度、地价政策。,（,2,）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。,（,3,）税收制度、投资倾斜、优惠政策。,（,4,）行政隶属关系变更。,（,5,）交通管制。,4,、心理因素。,二、区域因素,区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性,。,2025/6/30 周一,6/30/2025,1、商服繁华因素,2、道路通达因素,3、交通便捷因素,4、城市设施状况因素,（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。,（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。,（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施,5、环境状况因素,拓展知识：影响房地产价格的因素,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响房地产价格的因素,三、个别因素,1,、土地的个别因素,（,1,）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。,（,2,）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。,（,3,）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。,（,4,）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。,（,5,）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。,（,6,）用途因素。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。,（,7,）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：影响房地产价格的因素,2、建筑物的个别因素,(1）面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。,（2）设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。,（3）施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。,（4）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。,（5）建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,五、建筑物产权受土地使用权年限的限制,按照房地产管理的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，,具体分为五种情况：,（,1,）居住地,70,年；,（,2,）工业用地,50,年；,（,3,）教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,（,4,）商业、旅游、娱乐用地,40,年；,（,5,）综合或其它用地,50,年。,在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。,建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,六、房地产价格的种类,（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其它权利价格,一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。,抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。,租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。,（,二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格,1,、市场交易价格。房地产在市场交易中实际成交的价格。,2,、评估价格对市场交易价格的模拟，房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。,其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务一 房地产评估基础知识,（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。,1,、土地价格,包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。,2,、建筑物价格,指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。,3,、房地产价格,指建筑物连同其占用的土地的价格。,2025/6/30 周一,6/30/2025,（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格单位价格、楼面地价,地产总价格：指一宗房地产的整体价格。,房地产单位价格有三种情况：,单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。,楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。,楼面地价土地总价格,/,建筑总面积,容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。,容积率建筑总面积,/,土地总面积,楼面地价土地总价格,/,建筑总面积（土地单价,土地总面积）,/,建筑总面积土地单价,/,容积率,任务一 房地产评估基础知识,2025/6/30 周一,6/30/2025,【,典型考题,3】,宗土地，单价为,8 000,元,/,平方米，规划容积率为5,，土地资本化率为,10%,，则其楼面地价为（）元,/,平方米。,A,、,1 600,B,、,8 000 C,、,40 000,D,、,80 000,【,答案,】A 80005,1600,（五）其它价格类型,公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。,申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。,七、房地产评估的原则,1,、合法原则,任务一 房地产评估基础知识,任务一 房地产评估基础知识,2025/6/30 周一,6/30/2025,2,、最有效使用原则,：在房地产评估中应在评估对象达到最有效使用状态下评估其价值。房地产价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。应注意：,（,1,）应根据城镇规划中最适宜用途来确定。,（,2,）土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。,（,3,）应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。,3,、供求原则,：房地产价格应由市场中房地产的供给和需求状况所决定。,4,、替代原则,：在同一市场上效用相同或相近的房地产，其价格应趋于一致。概括如下：,（,1,）价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格决定。,任务一 房地产评估基础知识,2025/6/30 周一,6/30/2025,（,2,）房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。,（,3,）房地产价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。,5,、房地合一原则：,由于房屋建筑物和土地相互依存的内在联系，应把两者作为相互联系的综合体进行评估。,6,、评估基准日原则,：房地产评估价值应是评估对象在评估基准日的公允价值。,任务一 房地产评估基础知识,任务一 房地产评估基础知识,2025/6/30 周一,6/30/2025,拓展知识：建筑物及其分类,建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。,房屋建筑物基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。,一、按建筑物承重结构分类,1,、钢结构。,2,、钢筋混凝土结构。,3,、混合结构。,（,1,）砖混结构。,（,2,）砖木结构。,4,、其它结构。,二、按建筑物使用功能分类,1,、工业用建筑物,2,、民用建筑,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,任务综述,使用收益法评估房地产，对于收益法的概念和基本要素熟悉，主要掌握收益和折现率的计算。能对简单的房屋采用收益法评估。,知识要点,一、适用范围,收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估不适用。,二、基本思路,收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。房地产所有者，可以凭借对房地产拥有的产权，合法地取得这些收益,收益法,又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（一）收益为无限年期的房地产价值，年金计算,计算公式为：,房地产价格净收益,/,资本化率,这种理论包含着三个假设前提：,（,1,）净收益每年不变；,（,2,）资本化率固定；,（,3,）收益为无限年期。,（二）收益为有限年期的房地产价值，年金计算,计算公式为：,房地产价格净收益,A,（,P/Ar,，,n,）,这是一个在估价实务中经常运用的计算公式。,r,为资本化率，成立条件为：,（,1,）净收益每年不变；,（,2,）资本化率固定且大于零；,（,3,）收益年期有限为,n,。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（三）收益为有限年期的房地产价值，每年不等计算,计算公式为,：房地产价格各年净收益,Rt/,（,1,r,）,n,这是一个在估价实务中经常运用的计算公式。,r,为资本化率，成立条件为：,（,1,）净收益每年不等；,（,2,）资本化率固定且大于零；,（,3,）收益年期有限为,n,。,三、净收益,总收益，是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，被估房地产在一年内所能得到的所有收益。房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。,【,要点辨析,】,最佳利用状态，是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（一）净收益的含义,1,、定义：净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。,【,要点辨析,】,接近于财务管理中现金净流量的概念，有时题中会以月出现。,2,、在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。,（,1,）实际净收益,指在现状下被估房地产实际取得的净收益。例如：,当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；,、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；,、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；,、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,由于受到多种因素的影响，实际取得的净收益通常不能直接用于评估,（,2,）客观净收益,指房地产在正常的市场条件下，用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。,由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。,只有客观净收益才能作为评估的依据。,3,、净收益的计算公式,净收益客观总收益客观总费用,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（二）客观总收益（接近于会计中收入的概念）,1、含义：总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。,2、确定客观总收益时候要注意以下问题,（1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。,（2）在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。,（3）有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,【,典型考题,4】,在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。,A,、实际总收益实际总费用,B,、实际总收益客观总费用,C,、客观总收益实际总费用,D,、客观总收益客观总费用,【,答案,】D【,解析,】,用收益法评估，房地产价值净收益,/,资本化率，而这里的净收益指的是客观总收益减去客观总费用。,（三）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）,1,、定义,：总费用是指取得该收益所必需的各项支出（付现），如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。作为从总收益中扣除的总费用，要做认真分析，剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为费用。,2,、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。,3,、房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,【,典型考题,5】,下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。,A,、房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益,B,、净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据,C,、净收益客观总收益客观总费用,D,、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用,E,、总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等,【,答案,】ABCD,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,四、资本化率,资本化率又称为还原利率它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率的大小同投资风险的大小呈正相关的关系。,（一）资本化率的实质,1、资本化率在一定程度上反应了投资收益率。,2、资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。,3、投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（二）求取资本化率的方法,净收益与售价比率法,这种方法运用的基础是房地产商品的替代性。可以通过选取多个案例的资本化率取平均值的办法来消除各种偶然因素的影响。,（1）收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。,（2）计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。,（3）对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（三）资本化率的种类,1,、综合资本化率,（,1,）定义：将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率，既包括土地也包括建筑物。,（,2,）适用对象及净收益的范围内涵：评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。,2,、建筑物资本化率,（,1,）适用对象：建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。,（,2,）净收益的范围内涵：采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,3,、土地资本化率,（,1,）适用对象：土地资本化率用于求取土地自身的价值,（,2,）净收益的范围内涵：采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。,4,、综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系,房地合一的净收益土地净收益建筑物净收益,或房地合一的价值（,L,B,）,房地合一的年收益率,房地合一的年收益率，即综合资本化率,r,。,土地净收益土地价值（,L,）,土地的年收益率（,r,1,）,建筑物净收益建筑物价值（,B,）,建筑物的年收益率（,r,2,）,（,L,B,）,r,Lr,1,Br,2,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,【,典型考题,6】,某房地产土地价值,600,万元，建筑物价值,1 400,万元，综合资本化率为,8,、,5%,，建筑物资本化率为,10%,，则土地资本化率最可能为（）。,A,、,8%B,、,6%,C,、,5%D,、,4%,【,答案,】C【,解析,】,（,L,B,）,r,Lr,1,Br,2,所以：（,600,1 400,）,8.5%,600r,1,1 40010%,，从而有,r,1,5%,。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,五、计算公式,（一）评估房地合在一起的房地产价值,房地产价值房地产纯收益,/,综合资本化率,房地产净收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费维护费保险费税金,（二）单独评估土地的价值,1,、由土地收益评估土地价值，适用于空地出租,土地价值土地净收益,/,土地资本化率,土地净收益土地总收益土地总费用,土地总费用管理费维护费税金,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,2,、由房地产收益评估土地价值,（,1,）方法一：建筑物价值扣除法,土地价值房地产价值建筑物现值,建筑物现值建筑物重置价年贬值额,已使用年数,当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额（建筑物重置成本残值）,/,耐用年限,【,要点辨析,】,非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值？不一定。如果有残余价值，应该予以考虑。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,（,2,）方法二：建筑物收益扣除法,土地价值（房地产纯收益建筑物纯收益）,/,土地资本化率,建筑物纯收益建筑物现值,建筑物资本化率,（三）单独评估建筑物的价值,1,、建筑物价值房地产价值土地价值,2,、建筑物价值（房地产纯收益土地纯收益）,/,建筑物资本化率,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务二 房地产评估的收益法,【,要点辨析,】,（,1,）在运用以上公式求取房地产净收益时，都是通过房地产总收益减去房地产总费用而得到的。计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，用,A,（,P/A,，,r,，,n,）或,Rt/,（,1,r,）,n,计算。而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。（,2,）房地产的总费用不包括折旧费。,【,典型考题,7】,有一宗土地，出让年期为,40,年。资本化率为,6%,，预计未来前,5,年的纯收益分别为,30,万元、,32,万元、,35,万元、,33,万元和,38,万元，第,6,40,年每年纯收益大约稳定保持在,40,万元左右。要求：试用收益法评估该宗地的价值。,【,答案,】,宗地的价值,P,30/,（,1,6%,）,32/,（,1,6%,）,2,35/,（,1,6%,）,3,33/,（,1,6%,）,4,38/,（,1,6%,）,5,40,（,P/A,，,6%,，,35,）,（,1,6%,）,-5,28.3019,28.4799,29.3867,26.1391,28.3958,433.3599,574.06,（万元）。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,任务综述,市场法是房地产评估的常用方法之一，主要掌握市场法使用条件以及具体参数的修正方法，能对简单的房地产采用市场法评估。,知识要点,一、适用范围,市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：,1,、没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；,2,、某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；,3,、很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；,4,、风景名胜区土地；,5,、图书馆、体育馆、学校用地等。,【,要点辨析,】,不要和收益法的范围混淆。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,二、基本思路,市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。,三、计算公式,通过交易情况因素修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估基准日下的价格；通过房地产状况因素修正，将可比交易实例价格修正为被估对象房地产状况下的价格。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,【,要点辨析,】,注意这三个基准，否则后面计算时哪个是分子分母，该大于,100,还是小于,100,，容易出错。,房地产状况修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。这些因素还可以细分为若干因素修正。容积率和土地使用年期这两个因素属于权益状况，由于这两个因素的影响力较大，情况特殊，可以单独进行修正。,市场法的基本计算公式是：,P,PABC,式中：,P,被估房地产评估价值；,P,可比交易实例价值；,A,交易情况修正系数；,B,交易日期修正系数；,C,房地产状况修正系数。,在实际评估工作中，其计算公式为：,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,【,要点辨析,】,搞清哪个是分子分母，该大于,100,还是小于,100,，分母都是可比的，即是参照物的，,100,不一定是可比的，就是基准日的问题。,【,视野拓展,】,市场法的计算公式也可以是：,在上式中，,P,、,A,、,B,的含义同前；,C,为以可比实例的房地产状况为基准即,l00,，而确定被估对象房地产状况的修正系数。对公式是不是到底谁为,100,，有点糊涂了？抓住基本点：哪个为基准，哪个就是,100,，明白了？,如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,四、操作步骤,(,一,),收集交易资料；,(,二,),确定可比交易案例；,如果房地产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，但所选取的交易案例资料通常不应该超过三年。如果市场变动剧烈，变化较快，则只宜选取较近时期的交易实例，最好是近两年以内的。,(,三,),因素修正；,因素修正包括：交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等。,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,1,、交易情况修正。,(1),有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。,(2),交易时有特别的动机，这以急于出售或急于购买最为典型。,(3),买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。,(4),其它特殊交易的情形。,(5),特殊的交易方式。,通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格,2025/6/30 周一,6/30/2025,任务三 市场法在房地产评估中的应用,3,、房地产状况修正。,【,典型考题,8】,某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高,15%,，室内格局因素修正系数为（）。,A,、,100/115 B,、,85/100 C,、,115/100 D,、,100/85,【,答案,】D【,解析,】,房地产状况指数，以待估对象状况为,100,4,、容积率修正,。容积率与地价并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。,容积率修正可采用下式