红源会所—项目建议书.doc

弘扬红色文化 传承革命精神

红源会所

项目建议书

海南省红色影视文化艺术促进会
海南将军博物馆
2013年10月28日
目 录

前 言…………………………………………………………3
一、项目基本概况……………………………………………6
二、项目建设背景……………………………………………7
三、项目建设条件……………………………………………10
四、项目建设基本内容………………………………………12
五、项目的经济效益…………………………………………15
六、项目的社会效益…………………………………………16
七项目建设必要性…………………………………………18
八、结论与建议………………………………………………19
前 言
岁月流逝，新中国不会忘记，琼岛人民不会忘记：在中国革命史上，中共琼崖地方党组织在党中央的领导下，琼崖纵队带领全岛300万革命军民不畏艰险、前赴后继，在孤岛上坚持了二十三年武装斗争，革命红旗始终不倒，在我党历史上写下了极其光辉的篇章。
同时，也不会忘记：四野将士用信仰和智慧，用鲜血和忠诚，于1950年5月1日解放了海南岛。解放海南岛后，有成千上万的四野儿女工作、生活在琼岛之上。他们的父辈63年前在炮火硝烟中的战斗故事，以及他们在第二故乡的生活经历，都是令世人关注和景仰的
为进一步收集挖掘将军文化，弘扬琼崖纵队坚持二十三年红旗不倒和解放海南战役的革命精神，将融合民族传统与铁血传奇的优秀的将军文化转化为加快海南国际旅游岛建设的优势，并创造良好的社会效益和经济效益。“红源会所”为弘扬红色文化精神，兴建以在土地革命时期、抗日战争时期、解放战争时期革命史实为基础、以“琼崖纵队”、“解放海南战役”、“将军文化艺术”为主题的会馆，辅以“雕塑工作室”、“影视摄制工作室”及“生态文化休闲场所”等配套设施，将融红色旅游、爱国主义教育、军事知识普及与研发为一体，传承后人。
海南将军博物馆、海南省红色影视文化艺术促进会自成立以来，一直在为发展红色旅游，收集挖掘海南将军丶琼崖纵队及参与解放海南战役四野将士的红色影视资料为重中之重。
海南岛是一个人杰地灵的地方，被称为将军之乡。在近、现代史上，海南先后涌现出300多名叱咤风云的将军人物，他们在不同的历史年代，为国家、为民族抛头颅、洒热血，作出了不可磨灭的贡献。收集整理将军文化，给后人留下最宝贵的精神财富是当务之急。
“红源会所”将主打两张牌，一是打好坚持23年红旗不倒的品牌，它是中国革命的一大奇迹。二是打好渡海作战牌，它是世界战争史的一个伟大创举。要建立一处以红色旅游为特色、将军文化为内涵、生态绿色为躯干、海洋蓝色为血液的革命传承理念，建设成：红色吸引人、绿色留住人、色彩感动人的“红源会所”。
项目拟建在著名的国家级旅游区三亚市凤凰路东侧，位于凤凰路60号林业总公司第一分公司职工宿舍下洋田片区六层楼，危楼就地拆除重建。充分发挥海南的红色旅游资源和得天独厚的海岛地理条件，办成在全国别具一格的文化设施。海南将军博物馆于2012年2月12日和全国老干部健康指导委员会签约了合作建设“海南全国老干部健康中心”（全国老干部健康指导委员会是由中组部、人事部、卫生部、解放军总后卫生部，国家中医药管理局等单位组成，并经中央同意设立的，其宗旨是协助中央和国务院对老干部的健康生活指导服务），建设一处休闲、娱乐、红色旅游文化的生态度假场所。
2012年，在海南省文化广播岀版体育厅的支持指导下，先后和北京部长将军书画院共同在京举办了“部长将军书画展”；在海南澄迈县福山咖啡文化风情镇、桥头镇玉包港、金江镇影剧院举办了“红色记忆—海南红色旅游文化大型系列活动”；组织了百名原第四野战军、琼崖纵队的将士及开国元帅和将军后人“缅怀为解放海南做出贡献的先辈”清明祭拜活动；邀请延安、井冈山、南昌等地红色革命纪念馆、哈尔滨双城四野纪念馆、湖南郴州湘南起义纪念馆及各地的红色旅游专家来海南共同举办红色旅游文化高峰论坛；邀请将军后代合唱团和将军后代，一起在海南登台演出，以文艺表演的形式奉上一场“红色文化盛宴”。通过举行活动收集挖掘了许多和海南有关的将士历史文物、字画、书籍等达数千件，为筹建“红源会所”作了大量的前期准备工作。经过前期筹备及反覆实地考察，拟定选址于著名的国家级旅游区三亚市凤凰路东侧，河东区下洋田项目可用地面积约4亩，地理位置：面临大东海旅游风景区，西临凤凰路，东靠群山，是一块人口密集、视野开阔、观山遥海效果极佳的土地，用开发高级生活住宅，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地，为将军、后代、各部委的离退休老干部提供一处属于自已能夠支配的休闲度假的场所，吸引更多高层次的人才到海南来开发建设，项目投资人民币约1亿元，全部由将军博物馆自筹资金，建设用地约4亩。
一、项目基本概况
1、项目申报名称：红源会所
2、项目运营性质：文化展示、休闲旅游、生态度假、爱国主义教育会所。
3、指导单位：全国红色旅游工作协调小组办公室
中央电视台军事频道
艺术家与企业家杂志社　　　
八一电影制片厂
中共海南省委党史研究室
海南省文学艺术家联合会
海南省文化广播出版体育厅文物局
海南省电视台纪录片工作室
海南省民政厅
４、项目申报单位概况：海南将军博物馆、海南省红色影视文化艺术促进会，分别于2011年11月7日、1月5日成立（琼崖纵队老领导、老战士及后人、部分四野将士及后人，关心支持海南将军博物馆及红色文化艺术界人士及离退休的将士、热爱公益事业的知名企业家组成的民办非企业社会团体），隶属于海南省文学艺术家联合会、海南省文化广播出版厅省文物局、主管的下属机构。业务上受中共海南省委党史研究室指导，业务范围是：收集和挖掘红色旅游文化，介绍海南藉爱国将士和为海南解放事业作出贡献的将军生平，展示将士的遗物，兴建海南红色旅游文化园及海南将军博物馆，为建设海南国际旅游岛贡献力量。
５、项目建设单位：海南省红色影视文化艺术促进会、海南将军博物馆、本馆常务理事单位。
６、项目建设地点：三亚市凤凰路东侧，位于凤凰路60号。
7、规划用地 ：约4亩
8、项目投资 ：约1亿人民币
9、投资单位：海南将军博物馆及本馆常务理事单位
10、建设期限：1年
二、项目建设背景
随着《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》和《中共海南省委、海南省人民政府关于加快推进文化改革发展的决定》和国务院最近印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，这是有利新一届政府稳增长、调结构、促改革，发展旅游事业、促进文化
21

近年来红色旅游发展较为迅速，但相对于海南传统的“蓝色”海洋旅游以及“绿色”热带风情旅游，红色旅游开发仍显不足。如何挖掘将军文化历史的内涵，继承先辈们的革命精神，做大做强海南红色旅游，已成为海南旅游发展的重要研究课题。海南省目前缺乏大型的、系统的、育人的与利民相结合的红色旅游文化园区。
随着“国际旅游岛”的开发建设，“解放海南岛”电视剧和“曰出琼崖”的热播，琼崖纵队、四野又重新回到了人们的视野之中。我们是开国将军的后人，都有一个共同的願望，都出于责任和使命感，立志去做我们的父辈想做没来得及做的事情。我们完全有理由相信，有先辈树立的信心，不怕困难、不怕牺牲，用不到五吨的小木船打败一千七百吨的敌兵舰解放了海南岛和琼崖纵队革命坚持二十三年红旗不倒丶海南籍300多位将军的精神，定能把项目建成海南省红色旅游文化的标杆之作，
海南建省已25年，三亚市的建设项目均以投资者现实开发利益角度，几乎所有的投资主体都无法回避只为经济利益最大化而追求，忽视了一批代表海南昨天和明天的形象城市魅力的拓展。要成为海南岛旅游目的地，成为国际旅游岛的中心城市，必须挖掘海南独具特色的项目，打造出具有代表性的参观景区，领引历史性旅游文化涌起，促进商务、消费、娱乐、休闲、公务等旅游的积极有序发展。
三、项目建设的条件
（一）、气候条件
三亚环境优美、自然景观条件良好，属热带海洋季风气候、年平均气温为25.50C，夏季的气温为280C，冬季平均气温为200C，极端最低气温5.10C，年平均降雨量1263㎜，5—10月为雨季，其中8—10月的降雨量占全年总降47%，三亚地区相对湿度79%，年蒸发量195007㎜，属半旱地区，日照长，年日照时数为2586.5小时，三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为6度。
三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在三亚临海侧，3—10月之东北季风时海流为西南方向，而5—8月之西北季风时，海流是朝东北方向。一般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度一年中均超过210C。
（二）、生态条件
1、三亚的海水清澈透明，能见度达8至16米，有些地方达到25米，海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水旅游胜地之一。三亚众多的海湾各有佳景，大东海、小东海、三亚湾、亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感，海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感，漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。
2、三亚三面环山，绵延起伏，层次分明，山脉的延伸将市区分成若干青山图成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境，海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚的妩媚多姿，众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。
3、三亚是首批中国优秀旅游城市，近几年来，全市共投资数十亿元建设龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区，以“天涯文化”为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外，按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品。
以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下，梦幻般的海棠湾、不远的将来以旷世佳作吸引世人的眼球，
4、三亚全市森林覆盖率达63%，城市建成区绿化地覆盖达44.3%人均公共绿地面积达18.3平方米，其海洋负氯离子超过8.000个单位，城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的“大阳台”、“后花园”、“大氧吧”，自然资源得天独厚，无与伦比。
（三）、交通条件
1、本项目距三亚凤凰国际机场25公里，三亚凤凰国际机场现已开通北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、深圳等国内23个城市航线和新加坡、澳门、香港、马来西亚、泰国、汉城、大阪、东京3条国际航线。
2、三亚往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达。
3、市内交通主要有公交车和出租车，三亚的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表，10元就可以到达中心城区的任何地方。据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系，本项目紧邻的凤凰大道是公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入任何地方，都可以通过公交工具解决。
4、本项目右侧正在新建旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。
四、项目建设基本内容
（一） 场地选址
1、本项目地理位置：坐东朝西，建设用地西临凤凰路，南临大东海，东靠群山，地块方正规则，视野开阔，观山遥海效果极佳，是建设高档生活小区的理想用地，项目住宅以高层为主，并推出适量的商业用房来填补该地区高尚商业物业的空白。
2、本项目位于凤凰路，距三亚凤凰国际机场25公里，三亚往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一辆班车前往海口，约3小时可到达，三亚市内有两条线路的公交车均经过项目所在地，项目右侧为正在新建起的旅游景点连成一片，使本项目区域的住户可徒步以观赏风景。
（二）项目设计内容与规模
1、委托方提供的各项原始资料及有关数据
2、海南省统计局相关数据资料
3、三亚房地产协会统计的相关数据
4、《海南省建筑安装装饰工程概预算定额》
5、户型设计以人为本，结合海南的地域及气候特点，注重通风、采光及遮阳设计，注重户型的景观设计，视野开阔，美景尽现眼中。
6、建筑体型设计上突出热带建筑风格，适应海南的地域及气候特征。立面造型手法统一，体现热带建筑风格，建筑外墙饰面材料采用本地火山石，墙砖与外墙涂料结合，建筑立面做三段划分，整个建筑格调高雅、别致，具有地域特色
7、本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿化，又有垂直和架空绿化层，建筑材料先用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料，生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后可方便排入市政污水管线，所有水泵基础均设隔震垫，且水泵进出水管上均设置可由绕橡胶接头，安装缓旋式回阀，可隔噪音。
（三） 投资估算、资金筹措与建设期限
1、《海南省建筑安装装饰工程概算定额》
2、类似建筑项目经济指标
3、国家及海南省现行有关规定
4、材料和设备价格信息
5、项目规划用地约4亩。
6、项目投资 ：约1亿人民币
7、投资单位：海南将军博物馆及本馆常务理事单位
8、建设期限：约1年
（四）项目实施进度安排
1、进度安排的说明
根据市情况和我国现有的行业管理状况，本项目进度分为两个阶段，即项目前期阶段——立项，申请项目批准审批阶段，编制可行性研究报告，项目建设阶段——项目设计、施工、验收、运营。
2、项目实施计划进度
整个项目运作周期预计从 年 月 日开始到 年 月 日结案，整个项目开发经营期估计为 年，包括设计、施工、销售、竣工验收等。
良好的项目管理是重要的保证，从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点，本馆将聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用，提高收益水平，进而降低并控制风险。
本项目符合国家产业政策，符合三亚市国民经济总体发展规划要求和市政府的保障型住房的落实，不仅房地产消费品市场有保证，而且解决了林业一分公司的企业负担。
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。
五、项目的经济效益
（一）中国房地产业现在处于非常重要的转变时期
1、配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模向总量效益型转变。
2、房地产业从单纯的消费型产品转向投资、旅游度假和消费三重功能的产品。
3、在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。
（二）三亚房地产市场环境
目前三亚市房地产总体运行特征是：投资增长，结构合理，房价稳中有升，2000年以来三亚的房地产形势发展势头良好，房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理，和去年同期相比增长94%。
（三）项目定位
面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自已的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。
林业一分公司宿舍楼改造项目将是目前三亚市凤凰路具有标志性的高层楼盘，体现现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。
（四） 项目规划
本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现21世纪居住建筑人性化的原则。
（五） 项目周边市场环境
本项目周边北面有南新招待所，项目用地面积约4亩，南临大东海，西临三亚市凤凰路，东靠群山，可望远海，是一块人口密集、视野开阔、观山遥海效果极佳的土地，用于开发住宅，是非常珍贵是非常稀缺的一块宝地，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为三亚新生的旅游度假区域之一。
六、项目的社会效益
随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境。本项目的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境，本项目的建设不但可以为林业一分公司部分居民解决了危房的安全，提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。除此之外，由于该项目的建设，将会给林业一分公司下岗职工带来大量的就业机会，小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会，小区建好后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给林业一分公司物业公司提供了机会，可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。
（一）可以改善目前三亚市林业总公司第一分公司的职工下岗和再就业问题。
（二）项目引入“人文关怀”的服务理念，为所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空闲。
（三）三亚林业一分公司宿舍楼改造项目定位为：结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。
（四）通过项目产品品质的提升，进一步提升三亚市中心城区的房地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。
（五） 本项目的优势
1、林业一分公司宿舍楼改造项目独占山景资源，高层小户型将为住户带来良好的视野和风景。
2、本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化品位，对目标消费者具有吸引力。
3、本项目规模适中，具有规模、景观、位置、交通的综合性特征，可以获取“综合领先效应”。
4、本项目依山而立，气势宏大，对消费者具有新鲜度和向往感。
5、本项目注重人文环境、提倡“绿色生态园”概念，建成后气势雄伟，自然景观优越，空气清新，远离重工业区，工业污染小。
七、项目建设必要性
三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于一体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神州大地是最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的一颗明珠，有“东方夏威夷” 之称优美的自然环境使三亚成为最适合人类居住的城市，他是集阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体的生态示范城，更具有全国独一无二的空气质量和环境质量。据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为64%，城市地区绿化覆盖率为44.3%，人均公共绿地面积18.3平方米。
三亚以其美丽，被越来越多的国内外新老朋友熟知青眛，人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境，来三亚旅游的许多世界各地的朋友，被三亚的阳光、海水、空气、绿色所吸引，他们在这里购买了自已的第二居所，把三亚购房置业作为生活中的一件大事、乐事。近年来，三亚市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资，改善城市投资环境，投资约2.5亿元，使长达17.8公里的三亚湾得以建成。沿三亚湾滨海路前行，近处是椰林摇曳生姿，远处是碧海晴天，烟波浩渺，美不胜收，投资约2.2亿元进行的“两河三岸”景观建设，包括三亚东西两河三路以及泊岸景观建设工程，东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰工程，整治工程成效显著，三亚的“山、海、河、城”相互交融，热带滨海城市的景观开始形成。
随着三亚西线铁路的建成，三亚直达北京、上海、广州等城市的跨海客运列车已经通车，城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完善，三亚将吸引更多的人来投资置业。
本馆兴建的三亚林业一分公司宿舍楼改造项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至，项目的规划设计建筑设计、景观设计均为专业团队联手擎创，建成设入使用后提供优质物业管理服务，充分引入“以人为本”和“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化舒适空间。
八、结论与建议
本项目符合国家产业政策，符合三亚市国民经济总体发展规划要求和市政府的保障型住房的落实，依托海南的红色旅游资源和得天独厚的海岛地理条件，海南将军博物馆联手有资金、实力雄厚、有房地产开发资质的常务理事单位，同时已与张国杏等32位职工签名同意合作，进行旧城改造，兴建红色记忆——红源会所，符合市政府对下洋安置区旧城改造精神与周边所规划，新建设相匹配。新楼拟建面积约两万平方米，首先给职工现有住宅面积按1：1.2比例置换新楼，保障原有住户的合理利益。新楼余下的房产作为将军博物馆投资收益。解决了林业一分公司的企业负担。
通过我们的研究发现，在项目的投资和开发过程中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上，操作上还是财务上都是可行的，就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，最终实现本项目的赢利目标是可以实现的。建成后立刻成立物业公司，安排林业总公司第一分公司部分下岗职工工作，增加职工收入，接待到三亚市旅游度假的琼崖纵队、解放海南岛战役离退休将士、老干部及后代、艺术家及企业家，带动三亚市商务、消费、娱乐、休闲、公务等，既提高地方财政收入，又解决社会劳动就业，还为当地引进更多的优秀人才，带动社会综合经济效益。
因此，为了张国杏等32位职工，使该片区成为职工居住舒适、环境优美、设施齐全、管理良好的现代文明社区，为了给坚持二十三年红旗不倒和解放海南战役的革命老战士及后人、老艺术家、及企业家提供一处属于自已能支配的休闲度假场所，也为了不影响该片区的整体形象，降低三亚城市品味，使该区域和谐，与周边新规划、新建设相匹配，还为了给投资者回报，本馆按照市政府2010年171号文指导精神，本着引进社会资金，市场化运作，群众参与，实现政府、原住民、集体、企业四方共赢的原则去操作。
恳请市政府批准本馆拆除重建项目跟周边紧邻的和正在建的京海城公司的楼一样高，并在相关政策上给予支持，本馆认为该项目是可行的。
综上所述，海南红源会所有非常好的经济效益和社会效益。在建设此项目的条件十分优越，也具有不可替代性。因此，该项目的发展是非常必要的，也是非常可行的。

海南省红色影视文化艺术促进会
海南将军博物馆
2013年10月28日