上海市成片开发国有建设用地使用权.doc

上海市成片开发国有建设用地使用权

上海市成片开发国有建设用地使用权
转让合同
（参考版）

合同号： （1.0版）

二○ 年 月 日

上海市成片开发国有建设用地使用权转让合同

本合同双方当事人：

转让人（以下简称“甲方”）：上海市外高桥保税区新发展有限公司
通讯地址：上海市加枫路17号
邮政编码：200131
电 话：
传 真：
开户银行：浦东发展银行外高桥支行
银行账户：16028

受让人（以下简称“乙方”）：
通讯地址：
邮政编码：
电 话：
传 真：
开户银行：
银行账户：

第一章 总   则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规与土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条 转让土地的所有权属中华人民共和国，甲方根据法律的授权转让成片开发国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于成片开发国有建设用地使用权转让范围。
第三条 乙方对依法取得的国有建设用地，在转让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物与其附属设施。

第二章 转让土地的基本情况

第四条 本合同项下转让地块名称为 外高桥南块A4-4地块 ，房地产权证编号为沪房地浦字（2005）第080407号，宗地编号 / ，宗地总面积大写 壹万壹仟陆佰肆拾捌点肆 平方米（小写 11,648.4 平方米），其中转让宗地面积为大写壹万壹仟陆佰肆拾捌点肆平方米（小写 11,648.4 平方米）。
本合同项下的转让宗地坐落于 外高桥南块 。本合同项下转让宗地的平面界址为 东至申江路，南至规划孙家浜，西至A4-3地块，北至A4-2地块；转让宗地的平面界址图见附件1。
本合同项下转让宗地的竖向界限周边道路+0.3米为上界限，以周边道路-0.3米为下界限，高差为 0.6 米。
转让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。
第五条 本合同项下转让宗地的用途为 研发用地（产业类） 。
第六条 本合同项下的国有建设用地使用权转让年期为至2060年12月31日止。

第三章 转让土地的交付与转让价款的缴纳

第七条 乙方于 年 月 日在上海市土地交易市场（以下简称“土地市场”）通过 公开挂牌转让 的交易方式以人民币 元（小写     元）竞得本合同项下宗地的国有建设用地使用权。
第八条 本合同项下宗地的定金为人民币大写捌佰零叁万捌仟元（小写 8,038,000 元），定金抵作国有建设用地使用权转让价款。其中乙方已支付的竞买保证金人民币大写 捌佰零叁万捌仟 元（小写：8,038,000 元）自本合同签订后自动转为定金；定金余款人民币大写 / 元（小写：  / 元）应在本合同签订之日起15日内，即 / 年 / 月 / 日之前支付至本合同所载的甲方账户。
第九条 乙方同意按照本条第 （一） 项的方式向甲方支付国有建设用地使用权转让价款余额：
（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权转让价款余额；
（二）按以下时间和金额分期向甲方支付国有建设用地使用权转让价款余额。
第一期 人民币大写  /  元（小写 /元），付款时间： / 年 / 月 /日之前。
第二期 人民币大写  /  元（小写 /元），付款时间： / 年 /月 /日之前。
第 期 人民币大写  / 元（小写 /元），付款时间： / 年 /月 /日之前。
第 期 人民币大写  / 元（小写 /元），付款时间： / 年 /月 /日之前。
分期支付国有建设用地使用权转让价款余额的，乙方在支付第二期与以后各期国有建设用地使用权转让价款余额时，同意按照支付第一期国有建设用地使用权转让价款余额之日中国人民银行公布的贷款利率，向甲方支付利息。【分期支付国有建设用地使用权转让价款余额的，乙方不需要向甲方支付利息
第十条 甲方同意在 合同签订生效后60日内 将转让宗地交付给乙方，甲方同意在交付土地时该宗地应达到甲方应拆除、迁移本合同确定地块上的所有建构筑物与设施等，并将地块按自然标高经过平整后交付乙方使用 。
第十一条 乙方按本合同【第九条】付清全部国有建设用地使用权转让价款后，可在本合同项下宗地上从事钻探、堆料或其他基本建设的前期工作。
第十二条 乙方在按照本合同【第九条】规定付清全部国有建设用地使用权转让价款起 30 日内，即可会同甲方申请办理土地使用权转让登记手续，取得国有土地使用证。
第十三条 乙方取得国有土地使用证后，有权依法在本合同项下宗地上进行施工工作，依法享受一切权利和权益，并承担相应的责任。
第十四条 国有建设用地使用权全部或部分转让后，原出让合同（详见附件2）和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移。
第十五条 甲方根据“配套基础设施和公用工程”（详见附件3）的规定促使和实现各项基础设施和公用工程的完成。
第十六条 乙方将其自身的设施连接至基础设施和公用工程时，乙方应按照适用的中国法律和法规的规定适当地办理申请手续并支付有关费用，并应符合规范连接，包括但不限于水、电力、气、通讯等。应乙方要求，甲方将无偿协助乙方办理上述手续。

第四章 声明与保证

第十七条 甲方的声明和保证：
(一) 甲方享有本合同项下宗地合法的土地使用权，并拥有国有土地使用证；
(二) 甲方同意按本合同约定的条件将本合同项下宗地转让给乙方；
(三) 甲方保证在本合同项下宗地土地使用权除下列他项物权状况外，无任何其他他项物权状况：
/ ；
/ 。
(四) 甲方同意接受本合同项下宗地的转让文件规定的一切条件。转让文件包括：转让须知、附件、附录文件和样张等。
(五) 自本合同生效之日起，本合同即对甲方具有法律上的约束力。
第十八条 乙方的声明和保证：
（一）乙方应按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市房地产转让办法》、土地出让合同与其他有关法律法规合理使用本合同项下宗地；
（二）乙方应按照本合同【第九条】的规定如期支付国有建设用地使用权转让价款；
（三）乙方决定在该地块兴建厂房或其他建筑的，应向政府有关部门办理包括但不限于建筑、消防、环保、卫生等方面手续，获得许可后方可施工；
（四）乙方承诺遵守本合同与本合同附件中的各项内容与要求；
（五）乙方按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变，确需变更本合同项下宗地土地用途、容积率的，应取得城市规划管理部门与土地主管部门的批准依照有关法律和法规办理必要的手续；
（六）乙方对交易标的已勘察并核实，对其现状无异议；
（七）乙方承诺于2011年12月31日前在外高桥保税区引入两家注册资本总和不低于2500万元人民币的独立法人实体公司。
（八）外高桥南块A4-2地块准入产业类型为研发总部（高端汽车综合技术服务）。为此，乙方承诺于2011年12月31日前获得宝马、奥迪、保时捷、捷豹路虎、凯迪拉克和英菲尼迪任一高端小汽车（小于等于7座）品牌同意乙方在本合同项下转让宗地上设立用于研发、展示、推广、维修等综合技术研发服务中心的授权。
（九）乙方同意接受本合同项下宗地的转让文件规定的一切条件。转让文件包括：转让须知、附件、附录文件和样张等。
（十）自本合同生效之日起，本合同即对乙方具有法律上的约束力。

第五章  土地开发建设与利用

第十九条 乙方同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第 （一） 项规定执行：
（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，乙方同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写 / 元（小写 / 元），投资强度不低于每平方米人民币大写 捌千伍佰 元（小写 8500元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物与其附属设施、设备投资和转让价款等。
（二）本合同项下宗地用于非工业项目建设，乙方承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写 / 元（小写 / 元）。
第二十条 乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物与其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的转让宗地规划条件（详见附件4）。其中：
主体建筑物性质 研发运营     ；
附属建筑物性质         门房与设备房               ；
建筑总面积    / 平方米，其中地上建筑面积  / 平方米，地下建筑面积   /   平方米；
建筑容积率不高于   2.0      不低于    /     ；
建筑限高    按照规划修编        ；
建筑密度不高于    40%     不低于     /        ；
建筑系数不高于    /     不低于     /      ；
绿地率不高于      /      不低于   35%   ；
其他土地利用要求根据《上海市城市规划管理技术规定》的相关要求 。
第二十一条 乙方同意本合同项下宗地建设配套按本条第 / 项规定执行：
（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，根据规划部门确定的规划设计条件，本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公与生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的 / ％，即不超过 / 平方米, 建筑面积不超过 / 平方米。乙方同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；
（二）本合同项下宗地用于住宅项目建设，应当符合节能、节地等资源能源节约的要求。根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于 /套。其中，套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于 / 套，住宅建设套型要求为 / 。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于 / ％，全装修住宅面积应占总住宅面积的 / ％以上，建筑节能应达到国家与上海的法规和规范的要求。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，乙方同意建成后按本项下第 / 种方式履行：
1．移交给政府；
2．由政府回购；
3．按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行；
4．               /             ；
5．               /             。
第二十二条 乙方同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：
（一）        /         ；
（二）        /         ；
（三）        /        。
第二十三条 乙方同意本合同项下宗地建设项目在 本合同签订生效后6个月内 开工，在 开工后1年内 竣工。
乙方不能按期开工，应提前30日向甲方提出延建申请，经土地主管部门和甲方同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过壹年。
第二十四条 乙方在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水与其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。
乙方同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，乙方应自行与政府或公用事业营建主体交涉并要求合理补偿，甲方将无偿协助乙方办理上述手续。
第二十五条 本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物与其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。
第二十六条 在特殊情况下，根据社会公共利益需要，土地主管部门依照法定程序报批可以提前收回国有建设用地使用权。

第六章  国有建设用地使用权转让、出租、抵押

第二十七条 乙方按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权转让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。转让时，应当按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
第二十八条 国有建设用地使用权的转让、出租与抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同的约定。
第二十九条 国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由乙方承担。
第三十条 国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同与国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。

第七章 期限届满  

第三十一条 本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年书面通知甲方，并向届时国家的土地主管部门提出申请。
土地主管部门同意续期的，土地使用者应当依法办理转让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
第三十二条 土地使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由土地主管部门无偿收回。土地主管部门和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物与其附属设施，按照届时的土地管理规定操作。
第三十三条 土地使用期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由土地主管部门无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物与其附属设施，由土地主管部门无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物与其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物与其附属设施失去正常使用功能的，土地主管部门可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物与其附属设施，恢复场地平整。

第八章 不可抗力

第三十四条 合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。
第三十五条 遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方，并在不可抗力发生后15日内，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告与证明。  

第九章 违约责任

第三十六条 乙方应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权转让价款。乙方不能按时支付国有建设用地使用权转让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1 ‰向甲方支付违约金，延期付款超过60日，经甲方催交后仍不能支付国有建设用地使用权转让价款的，甲方有权解除合同，乙方无权要求返还定金，甲方并可请求乙方赔偿损失。
第三十七条 乙方未能按时履行本合同第十八条第七款和第八款的约定，甲方有权解除合同，同时向乙方收取违约金人民币（大写）：捌佰零叁万捌仟元（RMB8,038,000元）并退还乙方剩余土地使用权转让价款。
第三十八条 乙方未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，政府有关部门有权要求乙方支付转让土地的闲置费用，甚至无偿收回本合同项下宗地。
乙方未能按照本合同约定日期竣工的，乙方须在甲方以书面方式向乙方提交违约告知书后30日内一次性无条件向甲方支付土地使用权转让总价款的40%作为违约金。
甲方根据本条款向乙方收取违约金，不影响或减轻乙方按照相关法律法规规定向政府有关部门承担责任。
第三十九条 项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，乙方须在甲方以书面方式向乙方提交违约告知书后30日内一次性无条件向甲方支付土地使用权转让总价款的40%作为违约金。
甲方根据本条款向乙方收取违约金，不影响或减轻乙方按照相关法律法规规定向政府有关部门承担责任。
第四十条 本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度、建筑系数等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，政府有关部门可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求乙方支付相当于同比例国有建设用地使用权转让价款的违约金，并有权要求乙方继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度、建筑系数等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，政府有关部门有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求乙方支付相当于同比例国有建设用地使用权转让价款的违约金。
第四十一条 工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公与生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公与生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本合同约定标准的，乙方应按照政府部门相关规定承担违约责任，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。
第四十二条 乙方按本合同约定支付国有建设用地使用权转让价款的，甲方必须按照本合同约定按时交付转让土地。由于甲方未按时提供转让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权转让价款的  1  ‰向乙方给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。甲方延期交付土地超过60日，经乙方催交后仍不能交付土地的，乙方有权解除合同，甲方应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权转让价款的其余部分，乙方并可请求甲方赔偿损失。
第四十三条 甲方未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给乙方造成的直接损失。

第十章 适用法律与争议解决

第四十四条 本合同订立、效力、解释、履行与争议的解决，适用中华人民共和国法律。
第四十五条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第 （二） 项约定的方式解决：
（一）提交    /      仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。  
第四十六条 除届时正在仲裁的争议的特别事项外，在进行协商或仲裁程序过程中，甲、乙双方应继续履行各自在本合同项下的任务。

第十一章 附 则

第四十七条 本合同经双方代表人签字、加盖公章后，须由办理本合同项下转让宗地交易活动公证的公证机关公证，公证机关公证之日即为本合同生效之日。本合同的公证费由双方平均分摊。办理本合同项下转让宗地交易活动公证的公证机关是： 。
第四十八条 合同终止：
（一）甲、乙双方应按照本合同履行各自义务。本合同的任何变更须经甲、乙双方协商一致；
（二）本合同在下列情况下可以终止：
1、双方协商一致终止；
2、期限期满。
3、按本合同【第三十六条】和【第四十一条】规定。
第四十九条 送达
一方向另一方发出本合同规定的任何通知或书面通讯，应以中文或 / 写成并以快递服务公司递交的信件发出。按本合同规定发出的以快递服务公司递交的信件基础的通知或通讯的接受日期应视为信件交付快递服务公司后七天（但应有确认收据予以证实。一切通知和通讯均应发往下述相关地址，直至向另一方发出书面通知更改该地址为止。
致：上海市外高桥保税区新发展有限公司（甲方）
地址： 上海市加枫路17号
邮编：200131
收件人：
致：（乙方）
地址：
邮编：
收件人：
第五十条 本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方，否则由此引起的无法与时告知的责任由信息变更方承担。
第五十一条 本合同和附件共    页，以中文书写为准。
第五十二条 本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第五十三条 本合同未尽事宜，经双方协商同意，可以订立本合同的补充合同，补充合同的内容不得与本合同的内容抵触。
补充合同与本合同具有同等法律效力。
第五十四条 本合同一式伍份，甲方、乙方各执贰份，上海市土地交易事务中心执壹份，具有同等法律效力。

第十二章 特别约定

第五十五条 在土地使用权转让过程中产生的交易手续费、契税、印花税等相关费用，由甲乙双方根据相关法律法规分别承担 。
第五十六条 若特别约定内容与合同其他部分内容不一致的，以特别约定内容为准。

（此页无正文）
转让人（章）：

法定代表人（委托代理人）（签字）：

受让人（章）：

法定代表人（委托代理人）（签字）：

二○  年  月  日
附件1
用地范围图

附件2
原出让合同

附件3
配套基础设施和公用工程

附件4
规划管理部门确定的转让宗地规划条件
（详见规划征询单）
国有建设用地使用权转让合同调整说明

本合同首页括号内为合同版本号，首次签订时为1.0版，若签订补充合同，版本号升级为2.0版，再有修改版本的，依次类推。

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