房屋评估技术说明-成本法.doc

房屋评估技术说明-成本法
（一)房屋建筑物类资产
1、评估范围
本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物与其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
表4-1 房屋建筑物类资产汇总表
金额单位：人民币元
科目名称
账面价值
原值
净值
房屋建筑物类合计
62,482,165.22
41,709,556.38
固定资产-房屋建筑物
49,640,715.89
33,473,107.23
固定资产-构筑物与其他辅助设施
12,841,449.33
8,236,449.15

2、房屋建(构)筑物概况
评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以与少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间与仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公与重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。
(1)钢结构
墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米， 迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。
(2)砖混结构
砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况
安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；
一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。
(5)构筑物：
评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。
3、资料审查、现场勘查和市场调查
（1）资料审查
1)评估申报表的审查
根据委估企业提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物、构筑物、管沟的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行详尽勘察，对企业申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。
2)权证审查
评估对象安徽益益乳业有限公司房屋建筑物总建筑面积20915.43㎡，绝大部分房屋建筑物均未取得房屋所有权证，其中已办理房屋产权证的房屋建筑物总建筑面积30.43㎡，另有建筑物面积为20885m2尚未取得房屋所有权证。
评估范围内所有未办理房屋产权证明文件的建筑物均已由资产占有方做出产权无纠纷承诺。
（2）现场勘查
评估人员对被评估建筑物逐一进行了现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以与维修使用情况，并作了详细的观察记录。
（3）市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期安徽省与淮南市目前执行的前期与其它费用标准以与建筑单方造价资料、市场建材价格、人工市场价格等；在资产占有方有关人员的配合下，经评估人员的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
4、评估程序
评估工作主要分以下四个阶段进行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集委估建筑物的有关财务、产权资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以与维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量与内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以与风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
对专业性较强的构筑物，采用相应的行业标准，对资产现状进行现场勘察评定。
再次，搜集价格资料。搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建（构）筑物建设的相关政策规定。
最后，评估作价与编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
5、评估方法
基于本次评估之特定目的，结合委估建(构)筑物特点，本次评估对企业自建房屋采用重置成本法。
成本法是选取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对完整的建筑物，根据其建安工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
房屋建(构)筑物评估净值=重置全价×综合成新率
其他房屋建(构)筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。
（1）重置全价
重置全价由建安造价、前期与其他费用、资金成本三部分组成。三部分的计价依据是根据国家规定的政策、当地执行的标准、不同行业采用的指标不同而改变。
①建安造价的确定
在对自建房屋建(构)筑物的评估中，采用重置核算法进行评定估算。建安工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防与配套信息系统工程的总价。土建、装饰装修工程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估人员现场工作期间，在取得有关计价依据的前提下，认真核对、测算有关建(构)筑物的技术参数、工程量数据等，严格按照计算规则计算土建工程造价以与给排水、电气等安装工程造价。
②前期与其他费用的确定
前期与其他费用，包括当地地方政府、行业部门规定收取的建设费用与建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
③资金成本的确定
资金成本系在工程建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按正常情况建设周期计算，为工程建设所投入资金按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期与其它费用)×建设周期×贷款利率×50%
④成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）´100%
⑤评估值的确定
重置全价=建安工程总造价+前期与其它费用+资金成本
评估值=重置全价×成新率
6、评估结果与增减值原因分析
(1)评估结果
委托评估的房屋建(构)筑物账面原值 62,482,165.22 元，净值 41,709,556.38 元，评估原值 81,023,134.23 元，评估净值 55,460,156.34 元，评估值原值增值 18,540,969.01 元，增值率 29.67 %，评估净值增值 13,750,599.96 元，增值率 32.97 %。
具体情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“固定资产-房屋建筑物清查评估明细表”、“固定资产-构筑物清查评估明细表”。
(2)评估增减值原因分析
造成本次评估增值的主要原因如下：

①部分房屋建筑物建造年代较早，现行房屋造价比当时的建筑造价有一定幅度的提高，特别是人工费、材料费与定额水平的提高幅度较大，造成评估原值增加。
②评估净值增值主要是企业财务固定资产建筑物折旧年限较短 。
7、典型案例
案例1：办公楼 （表房屋建筑物 第3项）
（1）房屋建筑物概况
该建筑物属于安徽益益乳业有限公司主要办公用房，位于安徽益益科技园内，于2004年竣工并投入使用。
待估房产为办公用房，砖混结构，地上3层，建筑面积1679平方米，檐高10米，2004年建成，外墙为白色乳胶漆饰面，屋顶为钢筋砼屋面，平顶；内部隔墙局部为彩钢板隔墙，塑钢窗、豪华平开墓门，轻钢龙骨矿棉板吊顶地砖地面；配套有水、电、空调、消防等设施。
该建筑使用状况良好，结构有足够承载力，外观无明显变形、扭曲等现象。外墙面基本完整，内饰有脱落，门窗有变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，供电、电气照明无故障，上下水基本畅通，管道外观无严重锈蚀、渗漏现象。
（2）重置全价
计算公式为：
建筑物重新购建价=开发成本+管理费+利息+销售税费+开发利润
1）开发成本的计算
A、建安费用：
ⅰ、土建工程费：1050元/㎡。
ⅱ、安装工程费：110元/㎡。
ⅲ、装饰工程费：95元/㎡。
则估价对象建安费用为：1050+110+95 =1255(元/平方米)。
B、前期工程费用：
前期费用一览表
序号
费用名称
取费基数
取费标准
依据
1
规划报建大配套费用（白蚁防治费、墙改材料费等各种税费）
建筑面积
81.5元/M2

2
勘察设计费
建安工程费
4.5%
国家计委、建设部
计价格[2002]10号
3
工程监理费
建安工程费
1.2%
安徽省物价局、建设厅
皖价服[2007]124号
4
工程招标费
建安工程费
0.2%
国家计委
计价格[2002]1980号
5
建设单位管理费
建安工程费
1.5%
财建[2002]394号
前期费用依上表内容计算，则有：
81.5+1255×(4.5%+1.2%0.2%+1.5%) =144.35(元/平方米).
C、开发成本合计=A+B =1399.35(元/平方米).
2）管理费用：
按建筑物开发成本的3%计算：1399.35×3%=41.98(元/平方米).
3）投资利息
利率按近期中国人民银行公布的人民币六个月期贷款基准利率6.1%，按现状建设期为半年，则
(1399.35+41.98) ×[（1+6.1%）0.5/2-1]= 21.98(元/平方米).
4）销售税费
销售税费是指按照假设销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、营业税、城建税、教育附加费等，按建筑物开发完成后售价(建筑物重新购建价)的6%计算。则
销售税费=开发完成后售价× 6%
5）开发利润
根据合肥市工业房地产开发项目的利润情况，本次评估时开发利润以“开发成本+管理费”之和的10%来计算,则:
开发利润=(开发成本+管理费用)×利润率
=( 1399.35+41.98)×10%=144.13(元/平方米)。
6）建筑物重新购建价的确定
建筑物重新购建价=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
= 1399.35+41.98+21.98+重新购建价×6%+144.13
建筑物重新购建单价= 1693.92(元/平方米)。
（2）、建筑物成新率
估价对象建成于2004年，该房产已使用1年，按照耐用年限50年计算确定建筑物的剩余使用年限为43年，则理论成新率为86%。同时结合估价人员对估价对象实际使用情况的勘察，估价对象使用维护较好，主要承重结构无明显沉降。经综合分析，得出估价对象综合成新率为85%。
（3）、建筑物价格的计算
建筑物价格=1693.92元/平方米×85%×1679平方米
≈2,417,477.93（元）
案例2：酸奶车间 （表房屋建筑物 第98项）
（1）房屋建筑物概况
钢结构，1层，建筑面积3748平方米，檐高12米，2009年建成。外墙为彩钢板外墙面，屋顶未钢结构屋面，平顶；内部为塑钢门窗，地面水泥砼地面、局部环氧树脂地面；配套有水、电、监控等设施。
该建筑使用状况一般，结构有足够承载力，外观稍有变形、扭曲等现象。外墙面局部风蚀剥落，内饰局部脱落，门窗有变形，墙体基本平直，通风运行良好，电气照明尚可继续使用，上下水基本畅通，管道外观无严重锈蚀、渗漏现象，能满足生产需要。
（2）重置全价
计算公式为：
建筑物重新购建价=开发成本+管理费+利息+销售税费+开发利润
1）开发成本的计算
A、建安费用：
ⅰ、土建工程费：1250元/㎡。
ⅱ、安装工程费：85元/㎡。
ⅲ、装饰工程费： 0元/㎡。
则估价对象建安费用为：1250+85+0 =1335(元/平方米)。
B、前期工程费用：
前期费用一览表
序号
费用名称
取费基数

取费标准
依据
1
规划报建大配套费用（白蚁防治费、墙改材料费等各种税费）
建筑面积
81.5元/M2

2
勘察设计费
建安工程费
4.5%
国家计委、建设部
计价格[2002]10号
3
工程监理费
建安工程费
1.2%
安徽省物价局、建设厅
皖价服[2007]124号
4
工程招标费
建安工程费
0.2%
国家计委
计价格[2002]1980号
5
建设单位管理费
建安工程费
1.5%
财建[2002]394号
前期费用依上表内容计算，则有：
81.5+1335×(4.5%+1.2%+0.2%+1.5%) =148.11(元/平方米).
C、开发成本合计=A+B =1483.11(元/平方米).
2）管理费用：
按建筑物开发成本的3%计算：1483.11×3%=44.49(元/平方米).
3）投资利息
利率按近期中国人民银行公布的人民币六个月期贷款基准利率6.1%，按现状建设期为半年，则
(1483.11+44.49) ×[（1+6.1%）0.5/2-1]= 23.30(元/平方米).
4）销售税费
销售税费是指按照假设销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、营业税、城建税、教育附加费等，按建筑物开发完成后售价(建筑物重新购建价)的6%计算。则：
销售税费=开发完成后售价× 6%
5）开发利润
根据合肥市工业房地产开发项目的利润情况，本次评估时开发利润以“开发成本+管理费”之和的10%来计算,则:
开发利润=(开发成本+管理费用)×利润率
=( 1483.11+44.49)×10%=152.76(元/平方米)。
6）建筑物重新购建价的确定
建筑物重新购建价=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
= 1483.11+44.49+23.30+重新购建价×6%+152.76
建筑物重新购建单价= 1795.32(元/平方米)。
（2）、建筑物成新率
估价对象建成于2009年，该房产已使用3年，按照耐用年限60年计算，确定建筑物的剩余使用年限为57年，则理论成新率为95%。同时结合估价人员对估价对象实际使用情况的勘察，估价对象使用维护较好，主要承重结构无明显沉降。经综合分析，得出估价对象综合成新率为95%。
（3）、建筑物价格的计算
建筑物价格=1795.32元/平方米×95%×3748平方米
≈6,392,416.39 （元）

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