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房地产会计核算入门(2006-10-15 15:44:46)

分类：房地产行业会计
房地产会计核算入门
前言：三年前，转行做财务管理，以前工作经历中只做过一些管理会计工作，在学校中学过会计根底知识，一年财务管理，根本上没有处理过凭证，没有经手过账务，就这样做了一年。公司突然决定派我去做一个工程会计，因为是和别公司合作，而且我们公司只有一个会计，一个预算和一个兼职副总过去，所以这个会计显得格外显眼。对我来说，简直是一个痛苦涅盘，但公司领导又非常信任，只有冲上去了，好在还有两个月时间，以前又有一些会计理论根底〔考过CPA 〕，赶快找了些房地产会计方面专业书籍，就这样就上阵了，一年下来有许多感触，发现所看到那些所谓专业人士写书籍根本就没有用，对一个尚未入门人来说，不具有操作意义，而一个入了门会计来讲，会计核算也是一个太简单东西，当然里面涉及到税务各方面问题还是很复杂，但不是会计核算层面事情了。基于此，我想把入门经历及入门要掌握东西写出来，与那些准备进入这个行业人士分享。
本文没有太多关于会计理论方面东西，纯基于一个要入门会计所要做，从每个会计科目入手，分别说明他要核算内容，以及几个特别科目核算所要注意问题，会计书上重点我根本上不讲，根本平时不用。
本文不考虑手工核算问题，电算化两个最主要系统金蝶K3 和用友U8 都能很好地实现所有核算要求，如果对于软件核算和设置不太熟悉，请先查看本文附件，详细列出每个科目所需要设置，如果设置不太熟，那么只有请你们软件效劳人员帮你们设置，如果和我在一个城市且能联系上我话，我可以帮你，否那么我无能为力。
本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造局部，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入本钱，不涉及上市公司所提减值准备。
1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。
1002 银行存款，一般房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细
1002.01 结算户下设明细
1002.02 贷款专户一般工程公司只有一个，如有几个那么下设明细
1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分目是因为按揭保证金户是不能随便动用资金，便于统计公司可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要，在报建时候，计委和建委都会要银行开具相应资金证明，这个按揭保证金上钱是不能计算在内。
1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目根本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论内容，不再详述。
1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大困难时，也有可能用分次付款方式促销，会形成应收账款〔交房，并且结算以后〕，如果房地产开发公司应收账款业务比拟多而且余额大情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府把戏不一样，可以详细了解一下工程报建部门及工程部门同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位明细管理。这个功能前面所述两个软件都可以实现，但要在开场进展设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来收据都是一样，会计尤其是刚入门会计通常无法区分哪些是直接进本钱工程，哪些要最后退回来工程，所以要找懂报建业务同事把这些工程了解清楚。
1141 坏账准备，根本不用。
1151 预付账款根本不用，可能要用时候是钢材和水泥紧俏时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比拟紧张地方，可能会引起税务局关注，会提一些很莫明其妙要求，他是你主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。
1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料本钱差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目根本上不用。
1243 库存商品一般库存商品只有结算后从开发本钱中转入，平时就在开发本钱中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目根本上不用，如要用，与其它无异。
2101 短期借款一般房地产开发工程借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目根本上不用了。
2111 应付票据一般不用。
2121 应付账款，此科目不要用对单位二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果工程小话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算时候，一定要用往来单位全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当重视。同时建议所有付款都走这里走一道，即便是票款两清时候。即用下面分录：
借：应付账款
贷：银行存款
借：开发本钱
贷：应付账款
不要简化成
借：开发本钱
    货：银行存款
这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2131 预收账款现在销售模式都是预售模式，预收账款也要采取往来客户核算模式。很多公司采用表代账模式，这一点并不好财务根底数据没有，很难保证准确性，如果有很好销售控制软件来控制，也可以用表代账模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有方法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件那么不同，能够告诉你形成最后结果过程。在预收房款核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式房子分开来，才至于出现你老板会找你要什么数据，而你拿不出来局面。也为你后期工程预测回款提供一定依据。
2141 代销商品款 不用
2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。
2171 应交税金房地产开发企业没有增值税在此不表。
  房地产企业营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门要求为准，从近几年来看，房地产开发企业纳税情况在税款中占有很大比例，所以在税款缴纳上可以与税务部门做一定沟通，具体缴纳情况那么要看与税务部门沟通情况了。
账务处理上那么有几种不同形式，根据企业报表具体需要而定。
有企业把预缴税款放在本科目借方，也有企业把预缴税款放在存货里，如果税务关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准那么。
2176 其它应交款　与其它行业与异。
2181 其它应付款　一般来讲，预收房屋销售款应在预收账款核算，如果为了会计报表需要，有可能需要放在此科目。在工程发包过程中，会要求施工单位交纳一定工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据工程具体情况来考虑。
2191 预提费用　在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单话，可以直接根据银行收贷款利息单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。
2321 长期应付款　一般房地产公司都会有营业税返还相关政策，收到财政相应补贴时，一般放入此科目。
2301 长期借款　核算银行贷款。

3101 实收资本　3103 已归还投资　3111 资本公积3121 盈余公积　3131 本年利润　3141 利润分配与其它无异。
4101 开发本钱　开发本钱核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、根底设施、配套费用、开发间接费〔系4015 转入〕，建议在建立核算体系之前与本钱控制部门〔预算部门〕进展沟通，最好做到预算部门口径与财务部门核算口径一致，确保后期工程决算、对账工作顺利进展，不要弄成预算部门和财务部门提出来数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。
4015 开发间接费用　一般核算工程期间银行贷款利息及工程现场部门费用，一般包括工程部门、设计部门、本钱控制部门、综合报建部门费用。
5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务本钱、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。
房地产会计核算是比拟简单，主要是往来核算比拟繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比拟好核算体系可以减少很多工作量，这一点非常重要。
另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。
房地产行业税收比拟复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地政策亦不完全一样，应多与主管税务机关沟通。关于税问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期沟通，亦有相当关系，可以节约企业沟通本钱。