松原市“锦秀松苑”项目可行性研究报告.doc

松原市锦绣松苑项目可行性报告

松原“锦绣松苑”项目可行性研究报告

　　　　　第一部分：立项背景

一、项目区位、现状和发展前景
该项目位于乌兰大街与松原大路交汇处，距松原大路约500米以北，乌兰大街以东。规划总占地面积16.736公顷。项目紧临交通干线乌兰大街，距火车站不到２公里，政府的主要职能部门也都近在咫尺。建设用地等级为三级，是松原市中心区仅有的几处待改造的棚户区之一。
此棚户区属松原市新城区，该区域人口多，人员构成基本上是传统上农民聚居区。区域内房屋状况复杂，大部分为农家住房，无证浮房和违章建筑占有一定比例，还有树木、水井及大棚，居住条件极差。由于房屋缺少必要的上下水、煤气、供暖等设备，环境卫生“脏、乱、差”，污染严重，居民生活十分不便。
但在松原市政府的总体规划发展上来看。松原的行政区域发展为东西向，此地段正处于新区发展绝佳位置。而且规划中的第二座连接江南江北的松花江斜拉式大桥也将与乌兰大街北端相连。这些都会为该处的房地产价值带来很大的升值空间。

　　　第二部分 项目拆迁调查摸底情况

其结果如下（松原张总提供）：
1、总占地面积：１6.736公顷。（
实际规划用地面积：16.736公顷（详见规划图）。
2、调查摸底总户数：305户，总建筑面积：58448.74㎡。（砖混房、砖瓦房、砖平房、商铺、仓库、地下室）
人 口 数：1221人 营 业 户：55户
电 话：59部 水（渗）井：798口
树 木：2157棵 围 墙：1249.13立方米
铁 栏：36.50米
3、公益设施：公厕1座
4、棚户区改造民意调查：不详
5、人口情况：1221人（派出所提供数据）
另外，在该区域有：
①低保户：不详
②残疾户：不详
③困难户：不详
6、民族情况：不详
7、拆迁补偿标准和补偿额度
经侧面了解调查，并结合政府的文件测算如下：
① 房屋补偿标准：58448.74×50%×000元/㎡（含面积补贴和价格补贴）；
② 营业补助：55×500/户；
③ 人口补助：1221×200元/口；
④ 电 话：57×120元/部+2×920元/部；
⑤ 水 井：798×200元/口；
⑥ 砖 墙：1249.13×60元/立米；
⑦ 铁 栏：36.5×120元/米
⑧ 公 厕：1×50000元/座
合计拆迁补偿金：2980万
土地出让金：2450万
回迁部分土地出让金：58448.74×50%×180元/平米=526万
实缴土地出让金：2450-526=1924×0.7=1347万
土地出让金与拆迁补偿金合计：4326万
通过以上数据，待开发改造的该区域现实情况复杂，数据还有很多不确定因素。
第一、该区域房屋密度大，户均占房面积190平方米（各种建筑物）。
第二、结合规划设计我们还很难确定回迁情况。
第三、我们将面对极为复杂的局面和不可预知的许多困难。
第四、摸底情况准确性难以估计，影响会很大

第三部分 项目规划情况

一、现有规划描述
根据现规划图，此项目四至为：乌兰大街以东，临江南路以南。规划用地面积16.736公顷。规划总建筑面积225936㎡。其中商业建筑面积：24750平方米。办公建筑面积：8500平方米。规划住宅面积：192686平方米。容积率1.35，绿地率32%。日照间距系数;1.9。规划停车泊位169个，地上车库160个。
（一） 平面安排及功能分区
1、乌兰大街商住楼为十一层，底一层商业网点，上托九层住宅。
2、临江南路商住楼为六层，底一层为商业网点，上托五层住宅。
１、 小区南侧用地界线商住楼为六层，底一层为商贸中心，其停车场位于东侧院内，上托五层住宅，东侧上托三层公寓，停车场后侧建货物仓库。商贸中心临街处设一个直通小区内的消防通道。商贸中心屋顶设多个采光、通风窗，使一万多米的 商贸中心可直接采光和有良好的通风，增加室内的舒适感。
２、 在商贸中心北侧及临江南路商住楼南侧建一排一层车库，
３、 在靠近临江南路商住楼侧还建有两栋底车库住宅，车库布置相对集中，使小区的动静分区更加合理。
４ 在小区广场中心建一会馆和托儿所，后面为儿童活动区。
５、 小区中心为六层住宅，在小区东侧建双拼别墅。
６、 小区内建四个自行车棚，均匀分布在四个组团内部，靠近组团出入口。
７、 乌兰大街与临江南路交叉路口处建十层办公大厦，后院内为停车场，与小区保持相对独立。大厦地下室内设有小区换热站、柴油发电机房、消防控制室、生活水箱、消防水池。
（二） 交通路线分析
1、 在乌兰大街中间设小区主要入口，为步行街，是小区道路得主题。临江南路和小区的南侧、东侧各设出入口，可供车辆通行，中央广场环路与其他小区干路形成小区路架构。
2、 商业办公入口对小区外开放，与小区内住宅入口各自独立、互不干扰、流线清晰，保证小区内居住安静和安全。
3、 中心的步行林荫道连接着会所和中心广场。以主入口的会所为导向，以圆形广场为中心，引入以优美曲线形成的道路系统，尽显悠闲、浪漫之主体。
（三） 环境绿化分析
1、 小区内中心广场是区内环境的亮点，现代派的柱廊将人们引入繁花围绕的步行街内。迎面是围绕广场的绿色长廊，周围种植观赏性树木及绿草，色彩丰富，带来视觉享受。小楼流水，环境幽雅。托儿所、社区会馆置身其中，是人们休息、娱乐、散步、乘凉的好地方。
2、 每个组团内都有一个室外小广场，尺度亲切宜人，这使得小区内既有完整的绿化，又有精致的趣味空间，有张有弛。
3、 绿化布置大小相宜，穿插设置小品避免过大面积绿化的空间乏味，不同乔木、灌木、草坪的搭配，营造一个优质的休闲环境。
4、 在商贸楼的屋顶平台上也设计了绿化小品，充分利用一切室外空间创造良好环境。
（四） 户型分析：（略）
（五） 立面设计
小区内建筑立面以黄褐色涂料为主，白色涂料为附配以局部瓷砖石材、蓝灰色系列彩屋面，使整个小区更显稳重。横竖线条统一中的变化表达出秩序美感。在进行施工图设计时还要对立面的局部做法进行深入刻画，使各要素之间的尺度更加合理，更加人性化。
（六） 结构分析
六层商住楼为底框架结构，柱网尺尺寸大小布置力争合理。在满足楼上住宅隔墙的分割下又照顾到底商大开间的使用；底车库住宅设计为砖混结构可以节省大量资金；办公建筑为全框架结构，空间可灵活分割；十一层商住楼可根据住宅户型确定为框架剪力墙结构或短肢剪力墙结构。
二、现有规划情况分析
（一）规划占地面积16.736公顷中，有以下一些特殊因素需要考虑：
1、别墅在松原市现需求量还很不确定，待市场成熟时可以考虑。
2、在小区北侧，沿临江南路方向，规划小高层是否更有利。
（二）延乌兰大街高层住宅点式设计是否影响整体的效果，结合板式相比较哪个趋于合理。
（三）该区域目前商业用房的商业氛围明显不足，为商业用房的后期销售带来巨大压力。

第四部分：项目市场情况

一、松原市房地产市场情况
松原市房地产业经过多年特别是近三、四年的发展开发理念在提升，小区的品质和档次在提升，市场化程度在提升，呈现出蓬勃发展的态势，城市的总体面貌和居民的居住环境得到很大提高，这得益于政府及各相关部门对开发产业有效的调控和指导。从今年的住宅供给看，呈现出供不应求的态势。
经过对松原市住房消费者购买行为的调查分析，能够得出以下一些市场趋势，可以为本项目定位提供依据。
1、传统的以多层为主的住宅消费结构在改变，小高层住宅得到越来越多人的认可。
2、1300元单价是消费者购房的主流价格。能够接受1500-2000元价位的消费者比重上升，在一定程度上说明消费者对住宅品质、品位、档次的要求在提升。
3、50-100㎡的住房仍是消费者买房最大的面积区间，占了总需求的70%。
以上数据来源于松原专业人士的调研，可以为本项目定位提供参考。
二、项目土地评价
1、该地块地理位置相对较好，但配套设施不是很完善。
该项目南距松原大路500米，西临乌兰大街，是松原的经济开发区，在新城区地理位置相对较好，是很多商家必争之地。项目周边有6号公交线通过，交通比较便利。政府职能部门近在咫尺。区域内有新建的金伦小区、松原市检察院、文联等。但该项目区域为棚户区，住户多数是农民，配套设施相对不是很完善。
2、该地属松原市新城区，规划较为完好。第二座松花江大桥临该项目的建设，也必将会给此地段的房地产带来很大的升值空间。

三、项目市场定位
综合以上关于土地和市场的分析，本项目应该做如下定位：
（一）价格定位
该项目应该整体定位在中高档楼盘，其住宅价位区间应处于1500-1800元/㎡之间，即最高价在1800元/㎡，低价在1500元/㎡、均价在1600元/㎡。公建价位区间应处于3500-4500元/㎡之间，均价在3800元/㎡。
（二）小区品质定位
为实现上述价格，项目应具备如下基本品质：
1、小区相对封闭，要有一流的物业管理；
2、每户有可视对讲门，园区设有安全监视系统；
3、小区内配套设施完善，分布合理；（包括幼儿园、停车位、业主会馆、老年人服务中心、户外活动空间和设施等）；
4、较好的园区景观和较强的人文关怀。

（三）面积和户型定位
本项目回迁用房面积和户型将严格按棚户区改造的相关政策文件执行。对可售商品房做如下定位：
1、以50-60㎡二房一厅、70-100㎡二房二厅、为主力户型，分别占总数的30-40%。
2、以30-50㎡以下迷你小户型和100-120㎡三房一厅为辅助户型，分别占总数的各占10-20%。

第五部分 项目的工程技术可行性分析

一、项目工程技术可行性
1、建筑结构
从第三部分规划分析可见，该项目以多层为主、小高层为辅，建筑结构为砖混结构和框架结构，均为常规建筑结构，易于实施，如国家在2005年底取缔红砖，则可考虑采用技术较成熟的承重及非承重砌块替代。
2、基本工程配套
由于本项目为棚户区工程，并处于城市经济开发区域，小区基本配套包括水、电、供热、水、煤气等能够通过正规途径予以解决。

二、项目分阶段施工计划
鉴于该项目开发面积大、投资大等特点，并结合诸多客观条件综合考虑，拟分三期实施该项目：
第一阶段，主要是农贸市场的建设，同时包含多层住宅7栋，高层住宅6个单元，临街商铺，车库75个，公寓，蔬菜仓库。共计建筑面积71220㎡，开发时间为2007年。
第二阶段，主要是解决中间及小区中心广场两侧项目，开发面积73060㎡，开发时间为2008年。
第三阶段，。开发面积85720㎡，开发时间为2009年。

三、项目施工建设保障措施

①成立工程项目建设指挥部，制定从工程施工前期准备到工程竣工验收全过程的施工计划。
②从技术、组织方面制定全面的质量、进度保证措施和措施的落实体系，包括：全程质量控制制度、栋号监督责任制、定期和不定期例会
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费用名称
原收费标准
享受棚户区改造政策后
费用金额(万元)
行政事业收费一览表
土地登记费

土地收益金

土地管理费

城市消防设施配套费

污水处理费

环保评定费

防雷检测费

占道费

水资源管理费

城市基础设施配套费

建设用地管理费

新型墙体改革费

工程质量监督费

定位放线费

土地变更登记费

拆迁管理费

规划设计费

城市绿化费

契税

合 计

（三）工程相关费用，包含三部分：合计0万元
（Ⅰ）前期工程费，包含以下五项，合计：1096万元
1、设计费：
砖混建筑面积192686㎡×8元/㎡+框架建筑面积33250㎡×15元/㎡=204万元
2、地质勘察费：
规划建筑面积225936㎡×1元/㎡=23万元
3、监理费：
5元/㎡×规划建筑面积225936㎡=113万元
4、三通一平费:
10元/㎡×规划建筑面积225936㎡=226万元
5、占道费：
5元/㎡×规划建筑面积225936㎡=113万元
（Ⅱ）建安工程费：18827万元
（Ⅲ）工程竣工验收费用：合计136万元
1、灌柱桩检测费：
规划建筑面积225936㎡×2元/㎡=45万元
2、三表检测费：
规划建筑面积225936×0.5元/㎡=11.3万元
3、防雷及跟踪检测费
1000元/栋×38栋+1.1元/㎡×规划建筑面积225936㎡=29万元
4、环境检测费
住宅面积225936㎡×2.5元/㎡=56.5万元
5、面积测绘费
住宅面积192686㎡×1.36元/㎡+公建面积33250㎡×2.72元/㎡=35.3万元
（四）配套工程费：包含以下六项，合计：7372万元
1、供电工程：
20元/㎡×规划建筑面积225936㎡=452万元
2、给水外网：
6元/㎡×规划建筑面积225936㎡=136万元
3、排水外网：
6元/㎡×规划建筑面积225936㎡=136万元
4、热力外网：
10元/㎡×规划建筑面积225936㎡=226万元
5、热力入网费：
40元/㎡×规划建筑面积225936㎡=904万元
6、环境工程费（含道路、路灯等）：
80元/㎡×规划建筑面积225936㎡=1808万元

以上四部分合计总投入为58263万元，按总规划建筑面积计算的单位平均成本为1984元/㎡。

（五）管理费（含销售费）：按（一）～（四）项总投入的3.2%计取为1871万元。
（六）利息：以（一）～（四）项总投入的40%为基数，按一年期贷款利率6.029%计取财务费为1410万元。
（七）不可预见费：按（一）～（四）项总投入的3%计取，为1754万元。

总计（一）～（八）项目总投入为67204万元。

二、项目总收入：49090万元，见下表：

收入测算表：
序号
项目
面积
数量
单价
销售收入
营业税及附加
销售净收入
1
住宅
100384
100384
2000
20076800
11042240
189725760
2
车位
10708
268
70000
18760000
1031800
17728200
3
车库
1455
1455
4000
5820000
320100
5499900
4
临向阳街
16448
16448
6000
98688000
5427840
93260160
5
临东九条
18202
18202
4000
72808000
4004440
68803560
6
小区内
3888
3888
4000
15552000
855360
14696640
7
临长通路
5420
5420
5000
27100000
1490500
25609500
8
办公楼
11532
11532
4000
46128000
2537040
43590960
9
扩大面积款
52076

650
33849400
1861717
31987683
合计

519473400
28571037
490902363
其中：

　住宅
100384

189725760
　公建
67653

269188920
　扩大面积款
52076

31987683

三、项目总利润：49090－67204=-18114万元

【三】项目主要经济风险点

风险一、项目动迁费用比例过大
以规划建筑面积293723㎡计算的总投入情况如下表：
序号
成本项目
金额
百分比
1
拆迁费
146000000
21.72%
2
行政事业性费
68527554
10.20%
3

建安工程费
296434279
44.11%
4
配套工程费
73724473
10.97%
5
管理费
18709962
2.78%
6
利息
14100295
2.10%
7
不可预见费
17540589
2.61%
8
征用监狱用地费用
37000000
5.51%
合计
672037152
100.00%

由表可见，动迁费只有14600万元，占总投入的22%。但这不能反映动迁费用的全貌。14600万元未含用于实物安置的动迁费用。用于实物安置的动迁费用综合体现在以上八项之中。
若将用于实物安置的116700㎡的住宅成本包含在其中，则总的动迁费用达到30000万元。占总投入的44.64%。
若包含支付给监狱方面的土地费用（间接动迁费用）3700万元，则总的动迁费用将达33700万元，占总投入的50.14%。
可见，动迁费用已达到项目总投入的一半以上，已经大大超过开发商公认的30%的警戒线。
动迁费用过高是本项目亏损的主要因素。也是本项目的主要风险点。
风险二、个别动迁费用项目实际支出超出政策规定，现有预算不足
在动迁费用14600万元中，浮房补偿费用是按照现行政策标准，独立浮房以400元/㎡、非独立浮房以60元/㎡进行测算的。
但在实际执行过程中，将远远超过该标准。根据动迁经验，预计将超支1100万元。这部分没有包含在总投入中。将成为潜在的成本费用增加因素。
风险三：项目建筑成本预测不足
现有砖混建筑成本780元/㎡是按采用红砖进行测算的。在2005年取缔红砖后，该预算可能不足；
风险四：本项目公建的市场风险

项目总收入中，公建收入占了54%。而按现有规划情况，公建的销售存在两个瓶颈因素：
瓶颈一：公建体量过大，体量小的公建规划较少。
在可售面积67563㎡中，有10708㎡的集中地下车位两处、5520㎡整体一层商场一处、11532㎡的整体办公楼一处、13448㎡的整体商场一处。这些大体量公建市场可接受程度极差，其总计17268万元的销售能否按计划实现不确定性非常大。
瓶颈二：现有公建商业氛围明显不足。唯一商业氛围较好、较成熟的临长通路位置，还为两个大体量公建所占据。
按现有规划，这两个瓶颈因素将严重制约本项目销售进度的完成，成为项目的又一个主要风险点。

第七部分 项目需政府支持的相关政策

鉴于该项目以上所述所分析的实际情况和存在的实际困难，为迅速实施该项目，满足数千户居民改善居住条件的强烈愿望，恳请市政府给予下列政策支持：

一、免交有关费用
（一）免交行政事业性收费和契税，包括以下12项：额度为3673万元。
市政公用设施配套费、城市绿化费、城市消防设施费、城市结建人防工程费、新型墙体材料费、污水处理费、拆迁管理费、工程质量监督费、用地管理费、土地变更登记费、土地收益金、契税。
（二）免交占道费和公益设施补偿费468万元。
（三）免交原监狱用地3700万元拆迁费用。
（四）免交动迁保证金。

二、支持做规划调整。
1、增加容积率，增加高层住宅的数量。
2、取消中学。
3、减少大体量公建数量，增加市场可接受性强的小体量公建的数量。
4、拆迁区域现有建筑滨河家私，面积5037㎡，为六层商用房，90年代建造，成新度较高。在现有规划中作为拆除建筑，其拆除后不能改善长通路的交通状况。建议其作为保留建筑。

三、土地出让金采取即征即退方式
鉴于本项目过高的动迁成本已经大大超过熟地的市场价值，作为政府重点工程，恳请市政府对本项目商业用房土地出让金采取即征即退形式返还企业。或者由政府无偿划拨一块土地作为我公司的开发用地，以补贴该项目的亏损。

四、恳请市政府协助我公司解决资金问题
1、由市政府先期拨付1000万元，以补充项目启动资金的不足。
2、由政府协调解决项目低息或贴息贷款。
3、允许我公司借用房改售房资金。

五、商品房销售不受经济适用房政策约束。
一是从价格上，长通路棚户区改造工程作为长春市重点的政府工程，其销售价格不受经济适用房限价的约束。
二是单户面积，不受经济适用房面积的约束，以保证我公司可以根据市场情况随时调整单户面积，为后期销售创造条件。

第八部分 项目资金筹措和项目评价

一、政策到位情况下的损益情况
1、行政事业性收费3673万元；
2、占道费和公益设施补偿费468万元；
3、土地出让金2877万元；
4、政府补贴1000万元；
5、征用原监狱用地费用3700万元；
6、规划调整，预计增加可售面积80000㎡，增加利润3600万元
以上六项合计15318万元
项目亏损18144-15318=2826万元
此亏损额由政府以划拨一定量土地作为开发用地形式予以补贴。

二、项目资金筹措
本项目在争取政府免交行政事业性收费的前提下，预计总投入30000万元。拟分三期实施。每期开发所需资金在10000万元不含动迁保证金）
预计项目启动资金在10000万元左右（含动迁相关费用、土地出让金、工程进度款等，不含动迁保证金），其他资金靠扩大面积款和销售回款解决。
项目启动资金10000万元，有以下几种筹集方式：
1、企业自筹2000～3000万元；
2、借贷资金10000万元
三、项目评价
1、本项目为政府项目。本项目的成功实施，对于改善松原城市的总体面貌，提升居民的整体居住环境，全面加快建设小康社会的步伐，都将起到积极的促进作用。
2、本项目建成后，可以促进该区域经济地位的提升，极大的改善该区域居民的生活居住环境，全面提高该区域居民的生活水平。
3、我公司在政府相关政策完全到位的情况下，可处于赢利状态。重要的是通过实施棚户区改造，可以全面提升我公司在松原市政府和松原市民心中的良好形象，为我们赢得巨大的社会效益。
可以预见，本项目只要政府、开发企业和该地居民三方共同努力，运作合理，必将得到“三赢”的最佳效果。