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1、第一章 借款人评价 一、 借款人概述 四川省XX实业有限公司（以下简称XX公司）于2000年7月经四川省工商行政管理局批准成立，公司注册资本200万元。2004年6月9日，XX公司经股东会一致审议通过了公司股东及股权变更。股东变更后，公司增加注册资本2800万元，同时相应变更了工商登记，由四川广源会计师事务所有限公司进行验资，并出具了验资报告。2004年7月公司经四川省建设厅批准获得了“中华人民共和国房地产开发企业”资质证书，资质等级三级。 XX公司经过股东和股权变更后，法人代表为张建国；注册资本为人民币3000万元；注册地址为成都市武侯区致民路50号；经营范围为房地产开发、国内
2、商品批发与零售、生产玻璃制品。公司由两个自然人股东共同出资组建，其注册资本金构成如下表： 表1-1 股权构成情况 股东 名称 注册资本额 （万元） 出资方式 股份比例 货币 实物 资本公积金转增 全斗 2850 1000 180 1670 95％ 张建国 150 20 ---- 130 5％ 合计 3000 1020 180 1800 100％ XX公司设股东会，股东会为公司最高权利机关，由全体股东组成，各股东按照出资比例行使表决权。公司不设董事会，只设执行董事，并为公司的法定代表人。同时公司不设监事会，只设监事一人。 二、 经营者
3、素质评价 XX公司成立初期主要实施致民路50号的拆迁工作，公司股东及股权变更后更致力于在致民路50号面积为10231.11平方米以内综合楼项目的开发。目前公司下设总经办、项目管理部、财务部、经营部、办公室等四部一室；公司管理规范，分工清晰、责任明确，并且详细规定了各部门的工程范围及流程，建立了各部门岗位责任制，建立了一套行之有效的管理手法，为公司良好的发展打下了基础。目前公司在册职工21人，其中硕士以上学历5人、大学本科以上12人，具有较强的技术实力。公司股东和主要管理人员有较长的从事房地产行业的工作经历和丰富的房地产开发经营管理经验，具体简历如下： 法定代表人：张建国，男，38岁，198
4、7年毕业于成都地质学院（现成都理工大学）；1987年—2000年在四川省有色金属公司先后担任科长、部门经理；2000年—2002年在新加坡HENG GUAN有限公司担任部门经理；2002—2004年在四川国裕实业有限公司担任副总经理，主持开发了“格莱美空间”项目；2004年---至今在四川省XX实业有限公司担任总经理。 公司股东：全斗，男，37岁，1984年—1988年在西南财经大学工经系学习；1988年-1990年在中共四川省党校中青班学习；1988年—1996年在省委、省政协工作；1997年—2002年在企业工作；2002年—至今，在四川省国裕实业有限公司担任总经理，负责主持开发了“格
5、莱美空间”项目。 工程负责人：羊红兵，男，39岁，工程师（工业与民用建筑业），1986年毕业于浙江大学；1986年—1993年在核工业二四建设公司主要负责工程技术管理及施工事务管理工作，曾参加北京中行大厦、首都机场7902厂房、上海棕北小区等项目；1993年-1996年在上海外高桥保税区基建处担任工程监理，负责工程基建项目土建工程管理，参加长城大厦、百艺珠宝、奥吉综合楼等项目；1996—1998年在日本清水建设柱式会社担任工程主管，负责香港新机场工程、闸北花园小区、番禹利联仓行等项目；1998—2002年在成都置信房产公司先后担任工程部主管、工程部经理、项目部经理，负责双楠谊苑、置信购物广场
6、逸都花园、丽都C区、科华北路整治、置信未来广场等项目的工程管理；2002年—2003年在四川国裕实业有限公司担任工程副总，全面负责“格莱美空间”项目的工程建设施工管理；2003—至今在XX公司担任副总经理，负责主持工程建设管理工作。 财务负责人：刘瑷莉，女，31岁，1991年—1995年在成都电子科技大学企管系学习；1995年—1997年在成内总厂任职；1997年—2000年在成都伊藤洋华堂有限公司任职；2000年---2002年在四川聚星会计师事务所任职；2002年—2004年在四川国裕实业有限公司担任财务部副经理，参加了“格莱美空间”项目；2004年—至今在XX公司担任财务经理。 以
7、上可以看出，XX公司内部组织机构健全，有较完善的内控制度和财务管理制度，经营者素质较高，拥有一些熟悉房地产营销，工程管理，财务法律的人才，公司人员都先后主持参与过成都市多个知名楼盘的开发，有较强的房地产市场开拓能力和营销策划能力。 三、 财务状况分析 （一） 资产负债分析 XX公司自2000年成立以来，全部业务一直围绕正在开发的“致民路50号综合楼”项目，其2003年12月31日、2004年6月9日、2004年9月30日的财务报表未经会计师事务所审计。 公司2003年12月31日，2004年6月9日（股权变更日）、2004年9月30日资产负债表如下表： 表1—2 资产负债简表
8、金额：万元 科目 2003年12月31日 2004年6月9日 2004年9月30日 流动资产 518 182 614 货币资金 0 0 0 预付帐款 0 0 432 其他应收款 2 2 2 存货 180 180 180 其中：在建开发产品 0 0 0 待摊费用 336 0 0 固定资产 0 0 0 无形资产 4200 4200 4200 递延资产 0 336 336 资产总计 4718 4718 5150 流动负债 4518 1882 0 其他应付款 4518 1882 0 预收帐
9、款 0 0 0 应付福利费 0 0 0 负债合计 4518 1882 0 实收资本 200 200 3000 资本公积 0 2636 2150 未分配利润 0 0 0 所有者权益合计 200 2836 2150 负债及所有者权益合计 4718 4718 5150 流动比率 11.5％ 9.7％ -- 速动比率 7.5％ 0.11％ -- 资产负债率 95.7％ 39.8％ 0 从上表可以看出，该公司从2000年7月成立，到2004年6月进行股权变更，截止2004年9月均处于项目投入期。该公司资产负债率从20
10、04年年初到9月变化较大，从95.7％下降到0，主要是由于该公司成立初期注册资本仅为200万元，项目前期相关费用及日常开支均是股东临时借款，导致2003年12月30日资产负债率为95.7％，远远高于房地产开发的企业资产负债率60-70％的一般水平；到2004年6月，该公司股东自愿放弃对2636万元临时借款债权的追偿权，公司减少流动负债2636万元，根据有关会计制度增加资本公积2636万元，资产负债率较年初大幅度下降；同时公司2004年6月股东追加投入1000万元和通过股东会一致通过将股东借款1314万元作为追加投资转入资本共计，使得所有者权益较年初大幅增加，2004年9月30日资产负债率为0，
11、优于房地产开发企业的资产负债率。所以，目前3000万元注册资本的构成为;原股本200万元；其他应付款（股东借款）1314万元转入资本公积后转增资本。该公司2003年12月31日和2004年6月30日的流动率和速动比率较低，营运资金（流动资产—流动负债）为负，主要是由于该公司处于项目的前期准备工作阶段，为项目所支付的费用（土地款、拆迁补偿费、三通一平费）都计入无形资产，影响了公司资产的流动，到2004年9月30日，公司通过股东放弃债权和追加投资，不再对外负债，公司流动比率和速动比率都优于行业值。 1、 公司资产分析 2003年底的公司资产总额为4718万元，其中流动资产518万元，无形资产4
12、200万元；2004年9月30日的公司资产总额为5150万元，其中流动资产614万元，无形资产4200万元，递延资产336万元，无形资产所占比重最大，为81.5％，该公司无形资产为致民路50号10231.11平方米土地的使用权、支付的拆迁补偿费、三通一平费，公司资产结构比例表明了公司主业明显，主要资金都投向了房地产开发业，并正处于发展初期阶段。 公司2004年9月30 日的主要资产具体构成如下： （1） 预付帐款432万元 为支付的本项目报建费432万元。 （2） 其他应收款2万元 支付给恒兴实业公司的租用办公房的保证金2万元。 （3） 存货180万元 为公司2000年成立
13、时股东投资的塑料门窗焊接机、塑料门窗数据清角机等实物，由于公司尚处于项目投入期，无在建开发产品。 （4） 无形资产4200万元 主要为支付的土地费2882万元，三通一平费601万元，拆迁补偿费717万元，合计为4200万元。 （5） 递延资产336万元 为公司开办费336万元，年初时公司将此费用计在待摊费用。 2、 负债分析 2003年底公司负债合计4518万元，截止2004年9月30日，公司无负债，较年初减少了4518万元，主要是公司股东自愿放弃债权的追偿权。 3、 所有者权益分析 XX公司2000年成立时，注册资本为200万元，已经四川同信会计师事务所有限公司验资，以同信
14、会（2000）第370号验资报告于已验证。2004年6月公司股东自愿放弃对2636万元股东临时借款债权的追偿权，公司资本公积增加2636万元（根据2004年6月9日的股东会议决议）。2004年6月10日，公司增加注册资本2800万元，其中货币出资1000万元，资本公积转增1800万元，由四川广源会计师事务所有限公司验资，以同信会验（2004）年第6-018号验资报告于已验证。2004年7月20日，公司股东会一直通过股东全斗1314万元的股东借款全部作为追加投资，转入资本公积。截止2004年9月30日，公司所有者权益为5150万元，其中实收资本3000万元，资本公积2150万元。 结合公司的资
15、产、负债和所有者权益综合分析，目前该公司资产结构显示其主业明显，无高风险资产，但其流动资产主要为实物资产，货币资金已基本上全部投入在土地的转让费、拆迁补偿等，已无货币资金，若不能从外界获得足额的开发资金，将会影响本项目的如期开发。 （二） 盈利能力、现金流量分析 四川省XX实业有限公司为项目公司，自2000年成立以来，公司全部业务围绕致民路50号原成都耀华食品厂的土地拆迁进行。2004年6月公司进行了股东和股权变更后，更全力进行该地块的综合楼开发。截止2004年9月30日，公司尚无开发业绩，故本次评估不对公司的盈利能力、现金流量进行分析。 （三） 信永状况评价 四川省XX实业有限公司自
16、成立以来，开发的第一个项目即目前向我司申请贷款支持的“致民路50号综合楼”项目，此前，公司未向银行申请贷款，经人行系统查询，公司无银行借款，无对外担保。 四、 关联企业基本情况 四川国裕实业有限公司是四川省XX实业有限公司的控股公司。公司于2002年至2003年成功开发了“格莱美空间”综合楼项目，该项目销售情况良好、取得了良好的经济效益和社会效应，获得成都市锦江区人民政府“2003年度贡献突出的民营企业”称号；根据公司的各项指标和企业发展前景，按照银行信用等级评定标准，评定公司2004年信用等级为AAA级。目前四川XX实业有限公司股东、主要管理人员都是四川国裕实业有限公司主持和参与青石桥改
17、造项目“格莱美空间”的原班人马，为成功开发“致民路50号综合楼”项目奠定了良好基础。 五、 发展前景 四川省XX实业有限公司虽然成立后没有开发项目，但该公司股东和核心领导层对企业的经营管理经验丰富，具有从事房地产行业的工作经历和丰富的房地产开发经营管理经验，对房地产市场有较强的把握能力。该项目区域位置具有一定优势，周边配套设施完善，定位较为准确，具有较强的操作性，多种户型，适应面较广，能满足中、高端人口的购房需求。XX公司比较准确的把握了企业的定位，凭借自身的资金和组织能力，充分整合了各项优势资源，进行房地产开发，资产负债率低，有较强的偿债能力，并有与我司长期合作的愿望，其资质等级符合信托
18、计划贷款要求。 第二章 项目建设条件评价 六、 项目建设的必要性 西部大开发战略是党中央在世纪之交做出的一项重大抉择。伴随开发战略实施、西部市场的开发、国家政策的倾斜和投资力度的加大，西部将会出现一个良好的经济发展环境，为房地产业的发展提供了难得的机遇。四川省自2001年起就把大力发展住宅产业作为新的经济增长点，加大房地产的投资力度，从而加快将成都建设为现代化国际大都会的步伐。 随着国家住房体制改革的不断深入，城市人均收入水平的逐年提高，居民对住房的需求量也不断加大，为配合省市政府大力发展住宅产业的发展决策目标、促进成都市城市建设和经济发展、缓解成都市住房紧张陈旧这一焦点问题，四川省
19、XX实业有限公司对“致民路50号”项目进行开发。该项目北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧临春熙路、磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七、八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程。区域内有成都空军司令部机关、省军区机关、四川大学、四川省音乐学院、省地税局机关、省国税局、省肢体伤残康复中心、成都七中、省艺校、华西医院、市第七人民医院等单位。项目周边教育、医疗等市政配套与生活配套齐全，有市幼儿师范学院实验幼儿园、龙江路小学、七中、四川音乐学院、四川大学、华西医大、华西医院、七医院等，区位优势明显。项目所在区域与科华北路、红星路、一环路南一段、一环路南二段
20、锦绣路、领事馆路等主要交通干道相邻，数十条公交路线呈放射状贯穿整个区域，交通便利。 该项目的兴建，顺应了成都市向东南发展的战略思想，必将极大地改善该区地城市环境，为市民提供更为完善地社区服务，带动该区域地经济繁荣。同时为实现《成都市“九五”及2010年发展规划》中提出地“九五”末期人均居住面积地总目标及促进城市总体规划地实施，起来积极带动地作用，也将给开发商带来较好地经济效益。因此，从宏观方面看该项目地开发是必要的。 一、 项目建设规模内容和建设方案 （一） 项目建设规模 根据成都市城市建设规划部门批准的总平面图设计方案，“致民路50号综合楼”项目由两幢小高层建筑及一幢多层建筑组成。
21、该项目占地13603.84m2 (720.406亩)；其中净用地面积10231.11 m2 （15.347亩）；总建筑面积35967m2，其中住宅建筑面积27113 m2 、总计288户，商业用房3581m2，地下停车库建筑面积4590m2,其他辅助用房建筑面积683m2。容积率3.0、绿地率25％。项目共有机动车位200个。各类住宅套型指标如下： 序号 名称 户数 套内面积（m2） 销售面积（m2） 面积合计（m2） 一 商铺 3581.00 二 住宅 27113 （一） 多层经济型 35 3726 1 二室二厅 15
22、74.52 82.80 1242 2 三室二厅 20 111.78 124.20 2484 （二） 小高层经济型 253 23387 1 三室二厅 99 81.352 101.69 10067.31 2 三室二厅 66 78.248 98.81 6455.46 3 二室二厅 88 62.40 78.00 6864 三 地下车库及配套 5273 四 建筑总面积 35967 “致民路50号综合楼”项目由四川中颐建筑设计院有限责任公司提供方案，已报成都市规划局审批，同意已报批方案作为实施方案，其
23、项目规划指标如下： 1. 项目用地面积：10231.11m2 2. 总建筑面积：3597m2 3. 地面建筑面积：30694m2 其中：地上居住建筑面积：27113 m2（住房288套） 商业用房面积：3581 m2 4. 地下建筑面积：5273 m2 其中：车库面积：4590 m2（机动车车位200个） 5. 容积率：3.0 6. 建筑密度：35％ 7. 绿地率：25.2％ （二） 建设主要内容 根据成都市政府各有关部门的指示精神和项目建设的构想，“致民路50号综合楼”项目主要由居住用房和商务用房及配套设施组成，总建筑面积35967平方米，包括两幢12层小高层电梯公
24、寓及一幢6层电梯公寓。其项目的主要建设内容有： 1.住宅 住宅充分考虑多种家庭的结构，面积从78平方米到124.20平方米不同档次以满足住户需求，住宅设计户内空间实现餐、寝、居分离，动静分区、干湿分区、减少相互间的干扰，户内通过采光良好，交通面积小，充分提高了有效使用面积，从而提高居住空间的质量，给住户创造了一个条件舒适、气氛温馨的室内环境。共27113平方米，共计288套。 2.商务用房 共约3581平方米，一方面为住房提供更完善的生活服务，一方面为社会提供就业机会，促进社会稳定。 3.地下停车库及辅助用房 为了营造高品质的社区和城市环境，区域内配套地下停车位200个，建筑面积4
25、590平方米，即满足了业主的停车需要，也符合省市的城市发展规划；同时地下室包括辅助用房683平方米，主要作为配电房、非机动车停车场等。 4.配套环境 小区内实现六通一平（六通即电、气、上水、下水、通讯、道路通，一平即地面平整）。位营造优美舒适的生活环境，开发商专门聘请了上海复旦大学建筑学院精心设计，绿地率达到25.2％，达到了美观的效果。 5.园林景观 为了提高居住区和城市的环境品质，加强生态环保，并切实投入景观营造，提供丰富的户外生活选择，改善社区和城市面貌。小区绿地率25.2％，小区布局形成本小区的绿化环境设计，力求体现人与自然交融、共生的生态环境概念，以使居住者享受到“推窗有景、
26、绿色尽收”的美妙感觉。青葱自然的园林绿化与质朴明快的风格建筑群互相掩映衬托，体现出休闲的小区格调、 6.物业管理 为住户着想，开发商正视社会分工专业化的趋势，不单纯追求经济效益，损害住户利益，而是规划了完善的物业管理功能用房，让利给专业的物业管理机构，对小区进行专业化管理。 （三） 规划建设方案 该项目的总体规划设计方案由四川中颐建筑设计院有限责任公司承担设计，本项目方案本着以人为本的设计思想，建造一个面向二十一世纪的综合楼，针对购房者的生活方式，经济能力及对未来的追求确定设计定位；在协调中求个性，使之成为环境优美，营造一个舒适的居住氛围。在满足设计要求及塑造绿化生态环境的前提下，合理
27、设计、精心设计。规划设计中运用现代小区规划的思想和方法，着力于居住小区整体的立意与刻画，营造出一个内部空间变幻丰富，外部形象简洁、明快、富于创意的小区规划方案。现根据经市规划局批准同意的规划方案作简要说明 （一） （二） 供电 该项目供电采用强电和弱电 1. 强电，该项目建筑为多层住宅、多层商住楼及多层商业楼，电源采用公用变压器，大多数户型采用“六回路”方式暗数，其中空调二回路，照明一回路，普通插座一回路，厨房电饮一回路，备用一回路，每户配10（40）A独立电表一个。商务公寓：设独立配电箱。 2. 弱电：区内设公用电视天线系统，住宅每户设用户插座，管线暗敷。电话、电视、数据信息线
28、到位，电话网又市话网入小区，光纤由市网引入（宽带网），电视网由市有线网引入。客厅、卧室安装电话接口、光纤接口、数据信息接口。卫生间设局部等电位箱，厨房设独立煤气报警器。 （三） 通讯 1. 规划要求：家庭电话率在小区形成后达到100％ 2. 电话设置标准 住宅1门/户，并保证每户设两个接口 3. 通讯干线为埋地电缆（直埋敷设）。通讯干线同市话分局并网。其它光纤电缆，信息网络线预埋入户。 （四） 用气 天然气直接由城市天然气干管提供，天然气管线到户。用气标准：0.4-0.5平方米/人.日。 （五） 空调 每户均设空调插座并预留管孔及排水管 （六） 消防 该工程消防设计按照《
29、建筑设计防火规范》（ BGJ16-17）和《高层民用建筑防火规范》及其它有关规定执行。 1. 总平面上各幢住宅楼之间的间距均按规范的要求布置，且在消防车道环绕。 2. 室外设消防栓系统 按规范要求，根据建筑布局的特点，一般在主次交通线及入口宽直线段上每100-200米设置一处室外地面式消火栓，服务半径不大于60米，室外消防给水系统与生活给水系统共用。 3. 每幢楼房各单元底层设消防栓等设备，各单元楼梯直通层面，消防用水和生活用水采用一系统，消防用水量室内20升/秒，室外30升/秒。 （七） 基础设施配套 1. 供水表口径：∈25； 2. 商业设施、非商业设施的设计电容量：3200
30、KVA； 3. 道路开口3个、开口宽度12M/个； 4. 天然气集资费标准3200元/户； 5. 装修标准： （1） 地面高级强化木地板，木质踢脚线； （2） 墙面高级乳胶漆； （3） 天棚高级乳胶漆，木质阴角线，厨卫和板天棚； （4） 厨卫地面高级地砖； （5） 厨卫墙面高级墙砖； （6） 卫生间安装座便器； （7） 飘窗包窗套、窗盒、油漆、窗轨安装到位、铁花护栏； （8） 送每户橱柜一套、入户衣柜一套； （9） 厨卫吸顶灯，卧室五叶吊顶。 五、设计、施工、监理单位资质评价 （一） 设计单位资质评价 该项目建筑方案由四川中颐建筑设计院有限责任公司承担设计。
31、四川中颐建筑设计院有限责任公司是省属大型工业与民用建筑设计院，团队的辛勤耕耘，精心设计，锐意创新，为国家建设事业作出了一定贡献，享有良好的社会信誉。该设计院拥有建设部颁发的建筑行业乙级工程设计、市政功用行业设计、装饰设计和咨询、工程勘察、工程监理、建筑智能化系统工程设计、环境污染防治工艺设计等资格，2001年获得ISO9001质量体系认证。现有员工110余人，其中高、中级建筑设计师40人，国家一级注册建筑师12人，一级注册结构工程师10人。该设计院专业配套合理，设计力量雄厚，技术装备先进，管理体系完善。 近年来，该公司主持设计项目有：上海延富大厦、上海浦东东源大厦、上海浦东泗塘新苑、海口市海
32、秀路规划、成都商业大厦、乐山市规划局、环保局、城市综合管理局办公楼等多项大中型项目，工程遍及沪、云、贵、川等多个省市、地区，并有多个设计项目获得部省级奖项。 （二） 施工组织评价 该项目施工单位是由四川华西集团有限公司（中国华西企业公司）组织实施，该公司成立于1950年5月，是由原建工部西南工程管理总局、建工部第一工程局、四川省第一工程局、四川第一工程局、四川省建工局、四川省建设厅、四川省建筑工程总公司、四川华西集团总公司演变发展的具有工程总承包能力和国际工程承包能力的国家特级房屋建筑施工总承包企业。 四川华西集团有限公司注册资金4亿元，长期在职员工总数4571人，技术管理干部1790人
33、其中：高级职称89人，中级职称481人，初级职称1220人）。该公司先后荣获建设部和四川省委、省政府授予的“全国施工技术先进企业”、“四川省对外承包工程劳务合作先进单位”等光荣称号。1993年对外营业额进入全国对外承包劳务合作行业100强，1994年名列全国国际经济技术合作行业第30位，1995年成为“中国脊梁”-----国有企业500强之一。 （三） 监理单位资质评价 该项目由成都市万宁建设建立有限责任公司监理。该公司现有50余人，其中国家注册一级监理7人，具备建立高层建筑、智能建筑、给排水及污水处理、处理工程、废弃物处理工程及道路工程的实力。公司在施工监理和工程预结算编制与审核等方面
34、具有丰富的经验。对地质复杂、工程紧迫、施工难度大的项目能够良好而有效的协调与监控，提高效率、减少浪费，保证质量和工期。 六、环境保护评价 本项目周围自然环境较好，空气清新，没有产生对空气、水源造成污染的单位。本工程建成后，也不会产生三废污染。小区内的生活污水和雨水采取分流排放，粪便污水经化粪池分解，达到国家排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则有组织地排入附近干管。区内设封闭式垃圾收集站两处，由环卫人员每天定时清运。住宅卫生间距符合城市规划的要求，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内环境较为理想。并且区内的环境绿化主要采用大面积的花园绿
35、地，结合阳台垂直绿化、屋顶花园、植草砖等，并通过沿道路体呈线性或环状绿化，使整个小区成为一个环境舒适、优美、宁静的区域典范住宅。 综上所述，“致民路50号综合楼”开发项目所处区域交通便捷、发展迅速，周边生活配套设施齐全，是一个成熟的较有规模的城市中心居住区。本项目报建手续完备合法，施工计划周密、具体、合理。因此，评估认为：本项目建设条件是具备的。 第三章 项目市场分析 一、市场宏观形势分析 1998年，中央提出了要把住宅建设培育成为新的经济增长点，逐步实行住房分配货币化的政策，从此掀开了中国房地产发展的新篇章。国家先后出台了建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住
36、房金融、培育和规范交易市场等进一步深化住房制度改革的方案，为房地产市场全方位启动创造了良好的政策环境。 二、成都市房地产市场状况 成都市位于成都平原中部，属于亚热带湿润季风气候区，热量丰富，雨量充沛，四季分明。成都市作为四川省省会，占据着西南地区科技、金融、商贸中心、交通、通讯枢纽的地位。根据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心的评价，成都市位于全国城市综合实力50强和硬投资环境40强排列之列。截止2004年6月，成都市城市居民人均可支配收入5177.2元，比上年同期增长8.4％。人均消费性支出3843.4元，较上年同期增长10.7％。据统计，目前成都市住宅购房者中，旧城改造拆迁户、外
37、地购房者已成为成都市购房者中的两大伫立据预测，未来三年成都住宅需求总量受城市人口增加、旧城改造等因素影响将会保持在3500万平方米左右。 据成都房产管理局统计，2004年1-4月市区商品房销售面积304.20平方米，同比增长42.48％；成交金额106.82％亿元，同比增长43.62％；其中住宅成交面积260.57平方米，同比增长40.70％，成交金额80.86亿元，同比增长44.62％。1-4月供应面积为167.46平方米，同比减少了-20.88％，供应缺口为136.74平方米。基本上是住宅物业产生的缺口，达到135.36平方米，加上去年全年住宅145万平方米的缺口，住宅总缺口达到280万
38、平方米，销售异常强劲。1-4月市区商品房销售均价达到3512元/平米，比去年同期每平方米上涨28元，增幅仅为0.8％。其中住宅销售均价为3103元/平米，每平米比去年全年价格水平（去年全年住宅销售均价2923元/平米）增长180/平米，但与去年同期相比（去年1-4月的住宅销售均价为3019元/平米）每平米上涨84元。 目前，房地产市场发展的总体趋势是向功能细化、享受型、智能型、生态型、个性化等方面发展，激烈的市场竞争、投资额的迅速增加、消费者的日益成熟、市场环境更加规范，房地产经营将由粗放型向集约型转变，未来3-5年内，成都房地产市场将保持良好发展势头。评估认为房地产宏观形势对该项目有利。
39、 三、 项目市场竞争力分析 本评估项目与其它中小户型项目相比有独特的市场定位—经济适用的居住型公寓，赋予了自身个性化的色彩，体现了一种轻松、自主的生活方式。本项目为小高层和多层相结合的电梯公寓，是龙江路、致民路一带性价比较高的居住型公寓，整体规划注重以人为本的理念，加强环境的参与性，建筑设计独具匠心，简洁现代，户型设计力求经济实用，贴身满足各类需求者的不同要求。 本项目的各项指标为：容积率：3.0，覆盖率：35％，净用地面积：10231.11m2,地面建筑面积：30694 m2,总建筑面积：35967 m2,底层建筑面积：3581 m2,，二层—一十二层：27113 m2。 （一） 区域
40、特点分析 本地块位北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧邻春熙路、磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七、八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程；项目周边教育、医疗等市政配套与生活配套齐全，有市幼儿师范学院实验幼儿园、龙江路小学、七中、四川音乐学院、四川大学、华西医大、华西医院、七医院等。综上所述，该项目区位交通便利，配套齐备，区位优势明显。 （二） 区域需求状况分析 据调查资料显示，项目辐射在该区域直接辐射的常住人口约为80万，他们之中有很大部分人群有在区域内购置住宅用于居住、办公及投资的需求。同时本市近年来发展成功的人士和外来打工的高薪白领阶
41、层，都有强烈的购房意向，他们中占70％的人群均倾向于购房时选择在城南居住。综上所述，该项目需求市场潜力较大。 （三） 户型分析 据调查，一环路内府南河附近因其独特的地理环境，交通条件优越、商业配套完善、靠近城市中心商贸区、生活配套齐全。本项目是一个以中小户型定位的楼盘，以78-124.2平方米为基本住户单位。户型以二室二厅和三室二厅，因此项目与成都市目前户型住宅消费主流项目相符，套型面积与市场定位相符，对销售进度不会造成影响。 （四） 区域开发状况分析 本项目所处区域目前有雅典国际、锦宏骏苑等有代表性的、经营比较成功的项目。上述楼盘进行比较，我们认为该地段基本再无可供开发的开发土地资源
42、因此项目具有资源的稀缺性。同时，附近类似楼盘在价格、配套、地理位置、物业管理方面各有优势，市场调查显示，他们与本项目有所差别。其中锦宏骏苑住房销售均价3650元/平米和商用房（销售均价11000元/平米）已全部销售完毕；曼哈顿自然派与本项目设计理念相似，该项目截止2004年4月销售情况较好，均价超过4000元/平米；“SOHO沸城“项目是一个以小户型定位的楼盘，住房均价：4200元/平米，商业房均价为18000元/平米，已经销售完毕；凯悦新城住房均价：4200元/平米，商业房均价为18000元/平米，销售情况较好，基本已经销售完毕。案例选取如下表： 表4-1 周边项目案例分析表 项
43、目名称 价格 星河名都 起价：2490元/ m2(2004.2开盘价) 均价: 3700元/ m2 莱茵河畔 起价: 2800元/ m2(2002开盘价) 均价: 3600元/ m2 锦江花园城 起价: 3600元/ m2(2002开盘价) 均价: 4900元/ m2 雅典国际社区(精装房) 起价: 3980元/ m2(2000开盘价) 均价: 4800元/ m2 锦宏骏苑住宅 起价: 2800元/ m2(2002开盘价) 均价: 3650元/ m2 锦宏骏苑商铺 起价:7000元/ m2 均价:11000元/ m2 时代100 起价: 2680元/
44、m2(2003.12开盘价) 均价: 3950元/ m2 南岸一家 起价: 3100元/ m2(2002开盘价) 均价: 3800元/ m2 都市欣城 起价: 3200元/ m2(2003.2开盘价) 均价: 3850元/ m2 鸿喜花园 起价: 2580元/ m2(2001.2开盘价) 均价: 2950元/ m2 美丽人生 起价: 3500元/ m2(2003.9开盘价) 均价: 3950元/ m2 凯悦新城 均价: 4200元/ m2 SOHU沸城 均价: 4200元/ m2 曼哈顿自然派 均价: 4300元/ m2 评估认为附近类似项目除个别
45、价高商业房未销售外,其余销售情况均较好。 四、销售分析 市场预测前景依据企业所提供的有关资料，并结合市场调查情况确定数据的选取。本次项目评估中预期售价的确定，采用房地产估价的方法保守进行分析，得出其公开市场保守价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过选取案例与评估楼盘拟建成时的状态比较分析，预测评估对象公寓房平均售价约为4200元/ m2，营业房预期销售均价为12000元/ m2，项目地下车位均价为8万元/个。 据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为17085万元，其中小高层公寓实现销售收入9823万元，多层公寓实现销售收入156
46、5万元，商业房实现销售收入4297万元，车库按照70％比例销售，实现销售收入980万元。项目预计实现销售收入16665万元。销售收入见下表： 表4-2 销售收入表 序号 项目或费用名称 建筑面积（m2） 单位均价（元/ m2） 销售金额(万元) 1 小高层公寓 23387 4200 9823 2 多层公寓 3726 4200 1565 3 商业房 3581 12000 4297 4 停车场收入 200个 80000 1400 5 合计 35967 17085 根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季测
47、算销售期，销售期2005年7月份至2006年7月份。 表4-3 销售进度表 时间 进度 2005年7月 2005年10月 2006年1月 2006年4月 2006年7月 合计 多层及小高层住宅 销售进度 15.0％ 25％ 20.0％ 20.0％ 20.0％ 100.0％ 多层及小高层住宅 销售额 1708.12 2846.87 2277.49 2277.49 2277.49 11387.46 底层商铺 销售进度 20％ 20％ 20％ 20％ 20％ 100％ 底层商铺 销售额 859.44 859.44 85
48、9.44 859.44 859.44 4297.20 地下车库 销售进度 20％ 25％ 25％ 70％ 地下车库 销售额 0 0 280 350 350 980 合计 销售额 2567.56 3706.31 3416.93 3486.93 3486.93 16664.66 合计销售 额进度 15.41％ 22.24％ 20.50％ 20.92％ 20.93％ 100.0％ 五、评价结论 我们认为该项目存在以下不确定因素： （一） 周围存在一定的竞争性项目，在科华路一段、九眼桥、川大附近集中了部分高
49、价位的中小户型项目，如今也处于销售期。 （二） 由于该项目占地面积不大限制了开发商对环境的营造。 同时，该项目拟售地段优越，区位交通、配套等优势明显，且户型设计合理，与成都市目前户型住宅消费主流相符，套型面积与市场定位相符，在该区域同类型项目中价格定位合理，有较好的市场需求背景。综合本章市场评估分析，如能保持合理的定位，该项目市场前景很好。 第四章 投资估算和筹资评价 一、 投资估算 “致民路50号综合楼“项目工程投资估算是依据企业提供的经成都市规划管理局批准的总平方案、项目可行性分析、已投入费用凭证及其他相关资料，参考成都地区同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，本着“
50、客观、公正、谨慎”原则测算。 （一） 项目总投资包括：土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用、税费及其他费用。经测算，该项目总投资12755.85万元。经评定，该项目单方成本3546.54元/m2 ,各成本项目明细详见下表投资估算明细表: 表5-1 投资估算明细表 投资额 各经济技术指标 序号 费用名称 (万元) 计费工程量 单位 单位指标 占总投资% 合计 12755.85 3.5967 万平方米 3546.54 100.00% 一 土地费用 3599 15.35 亩 234.46 2
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