黑龙江某县庆丰综合楼建设项目可行性研究报告.doc

黑龙江XX县

庆丰综合楼建设工程

可行性研究报告

XX县XX房地产开发有限公司
主 编：徐连东
2011年4月1日

项目名称：XX县庆丰综合楼建设工程
申办单位：XX县XX房地产开发有限公司
项目负责人： (总经理工程师)
技术负责人： (副总经理工程师)
主 编：

目 录
第一章 项目总论
第二章 市场调查及需求预测
第三章 建设条件
第四章 投资估算
第五章 项目实施进度计划
第六章 经济分析
第七章 结论

第一章 项目总论
1. 项目概要
1.1.1项目名称
本项目暂定名称为XX县庆丰综合楼。
1.1.2项目承办单位
本项目由XX县XX房地产开发有限公司开发。总经理为宋永刚，本项目由徐永顺总负责。
1.1.3项目主管部门
本项目行政主管部门为XX县人民政府，XX到建设局及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为XX县XX房地产开发有限公司。
1.1.4项目拟建地点
本项目建设用地位饶抚路东，西林子乡三人班村地段。该建设场地属学校管辖。
1.1.5项目用地概况
本项目建设用地面积为2400平方米，为学校用地。场地基本平整自然坡度为0.20-0.30%。
1.1.6项目可行性研究概况
本项目可行性研究由XX县XX房地产开发有限公司承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。
1. 2项目背景
1.2.1项目提出背景
本项目实施的目的为改善西林子乡三人班村民的居住环境，缓解住房紧张所带来的房价上涨的压力。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于县乡两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2011年5月25日开工建设， 2011年10月30日全部完成并交付使用。
1.2.2承建投资方式
本项目由XX县XX房地产开发有限公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。
1.2.3承建单位背景
XX县乡镇企业建筑公司：注册资本金为人民币￥600万元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥4000万元 。年施工能力为2万平方米。
第二章 市场调查及需求预测
1.XX县房地产形势
1.1商品房情况
商品房建设力度加大，年完成开发量20万平方米，比上年增长150%，占工程总投资的比重为75%，是XX历史上对商品房投资最多的一年。
随着人西林子乡三人班村经济的展，原来的土房及砖瓦房已满足不了人们日益增长的住房需求，全村200多户人家，有40%的住户有住楼的意愿，商业用户有20户有买门市房的意愿，在这种情况下，我方开发出的楼盘必定会抢售一空。
1.2当年资金到位情况
今年XX县XX房地产开发有限公司当年到位资金500万元加上银行贷款200万元，共计700万，可满足施工需要。
1.3土地供应情况
购置土地面积2400平方米待开发建筑面积4087平方米。
1.4商品房施工、新开工及竣工情况
 房屋施工面积为4087平方米，创三人班历史之最。
2．销售价格
根据XX县市场状况及XX县XX房地产开发有限公司近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：
住宅销售价格: 1500元/米2
商品门市房销售价格: 4500元/米2
第三章 建设条件
3.1建设条件
3.1.1场地条件
工程建设场地基本平整，场地南北长度约80米, 东西长度约30米, 场地北高南低,自然坡度基本在0. 3‰范围内，场地东为拟建15M红线的规划路。工程建设场地紧临饶抚主干道，项目建成后交通将极为便捷。
3.1.2供水条件
本项目供水水源为村自来水供水管网，，建设时及建成后可直接接入使用。
3.1.3污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入村污水管道。
3.1.4供热条件
本项目利用锅炉房供热系统做为热源，购置合适的锅炉供暖。
3.1.5供电、电讯条件
本项目利用村高压供电系统供电。村通讯及宽带网情况均具备。
第四章 投资估算
4.1投资估算范围:
本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施不列入投资估算范围。
4.2投资估算
4.2.1土地购置费用
土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为简化计算，各种费用一并并入单价具体如下表。
土地费用估算表 单位：万元

出让金
45万

土地总费用
45万

4.2.2工程前期费用估算
前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
金额
估算说明

2

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

土地使用税
市政支管线分摊费
供电贴费
用电权费
分散建设市政公用设施建设费
绿化建设费
电话初装费
墙改基金
散装水泥保证金
建安工程劳保调节费
人防费

合计
81.7400
每平方200元
4.2.7其它费用
其它费用估算表 单位：万元
序号
项 目
金额（万元）
估算说明
1
临时用地

2
临建费

3
定额编制费

4
工程合同预算或标底审查费

5
招标管理费

6
总承包管理费

7
合同公证费

8
施工执照费

9
工程质量监督费

10
工程监理费

11
竣工图编制费

12
工程保险费

13
基桩检测费

合计
40.87
每平方米100元
4.2.8总投资汇总
投资汇总表 单位：万元
序号
项 目
金额（万元）
估算说明
1
土地费用
45

2
工程前期费用
6.11

3
基础设施建设费
39

4
建筑安装工程费用
505.8

5
开发期税费
81.74

6
其它费用
40.87

7
小计
718.52

8
不可预见费
20

合计
738.52
平方造价1807元
4.2.7静态投资总额
静态直接投资总额: 738.52万元
单方直接投资：1807元/米2
第五章 项目实施进度计划
5、1实施进度计划
本工程计划分三个阶段完成：
1、立项阶段
2、施工阶段
1）基础阶段
2）主体阶段
3）装饰阶段
4）安装阶段
5）收尾验收阶段
3、销售阶段。
第六章 经济分析
6.1销售收入分析
6.1.1销售价格
住宅楼销售价格:1500元/米2
门市房销售价格: 4500元/米2
6.1.2销售收入分析
根据本村实际销售情况看，今年的销售量为100%。
为简化计算起见,总销售收入-成本费用＝利润。
即：1500*3063+1024*4500＝9202500元（总销售收入）-7385200＝1817300元
第七章 结论
7.1结论
通过上述计算分析得出如下结论：即本项目可行。在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守的标准和数椐，以求得利润水平的真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益。另外从社会效益与主环境效益方面讲，也是一个很好的投资项目。