浏阳河江岸风光项目可行性研究报告.doc

浏阳河XX外滩项目可行性研究报告
浏阳河江岸风光项目

可行性研究报告

长沙XX实业集团有限公司

上海中建建筑设计院有限公司XX分公司
二OO七年三月目 录
第一章 公司概况
1.1公司简况
1.2 公司组织机构
1.3 公司的经营管理
第二章 项目分析
2.1项目说明
2.2项目背景
2.3项目价值分析
2.4项目立项及建设规模
2.5项目建设方案
2.5.1设计原则
2.5.2建设布局
第三章 市场分析
3.1中国房地产宏观环境分析
3.2XX房地产发展现状
3.3长沙房地产行业发展变化
3.4长沙房地产产业发展趋势

3.5项目的市场分析
第四章 财务分析
4.1财务分析目的及依据
4.2投资估算及资金筹措
4.2.1资金筹措
4.2.2资金运用
4.3财务评估说明
第五章 结 论

摘 要
长沙是个发展中的城市，根据长沙2000——2010年城市社会经济发展纲要，2020年城市人口将增加至350万。21世纪以来，省委省政府积极推进长、株、潭三市融城，制定了一系列的重大举措，其城市产业、资金、人口等城市要素正处在高速发展之中。随着城市社会经济的发展，城市居民收入的不断增加，城市居民的居住方式、居住质量也随着发生突破性的改变，这种改变主要体现在由传统式的小面积住宅、单体住宅、危房住宅向高档的住宅小区、高层住宅、大面积住宅的提升。不少房地产策划商对长沙市居民住宅情况的调查反映，长沙210万居民中，尚有70%的居民面临着住宅结构的调整和改善：一是居民家庭住宅老、旧、小，需要更住换新；二是上世纪七—八十年代生育高峰期出生的人口需要独立成家分居；三是城市化外来新增的城市人口对住宅需求的急剧增加；四是老城区的提升改造和城市道路等基础设施的扩容建设所产生的乔迁居民的住宅安置。而目前长沙房地产业所打造的住宅楼盘远远不能满足现有城市居民的住宅需要。从目前的住宅供求形势分析，长沙住宅市场发展前途很大，市场利润在未来相当长的时间之内，仍然保持着高位运行，住宅市场的资金投入可望得到丰厚的回报外产业间的资金转移投入，在未来一段时间内仍将保持快、大、高的势头。
浏阳河江岸风光地产开发项目具有独特的开发优势：从本身的条件来看，该地块地处著名的浏阳河与湘江交汇入口稍上游，沿河600米风景秀丽，一衣带水，南北各有环城高速平行穿过，交通方便，河堤设施修筑完善，基础设施配套齐全，是宜居宜商的佳选之地；从该地域所在板块的城市建筑功能群体来看，西及西北有长沙市两馆一中心（博物馆、音乐馆、文化中心），东及东北有世界之窗、广电中心、国家级经济开发区和长沙县城以及河对面大型的水上娱乐中心，南边紧邻城市中心，是各大典型城市功能建筑群体的中心地带，该地块的房产开发既容易接受各大城市功能群体的人气辐射，又能使居者容易共享城市资源，特别是城市中少有的生态资源，是居住人气聚旺的风水宝地；从政策环境来看，去年来，该项目已列入长沙市政府和开福区政府的重点建设工程，各项行政性收费减半，税收全返，政府统一拆迁，安置政策规范，不存在扯皮、闹事的现象；从附近地块的楼盘开发销售的情况来看，价位久处高位运行，日增不减，空房率极低，炙手可热，旺销不滞。因此该项目的开发，无论是从地域地理、外围环境、同类楼盘的销售情况、还是从政府支持、政策条件、群体集合、开发时期、市场前景等方面来看，都具有很大的开发价值和开发优势。
浏阳河江岸风光商住小区项目由长沙XX实业集团有限公司鼎力打造。根据政府有关部门的规定，该地块容积率为5.06，总建筑面积逾69.7万㎡。目前公司已进行了多个阶段的市场调研和数据论证，认为要达到预期的经济效益，必须有计划的进行资金的持续投入。据计算，公司需要外部融资1亿元-3亿元人民币的资金作为该项目的启动资金。
长沙XX实业集团有限公司，于2006年11月升级成立，注册资金1亿元人民币，项目立项批准后即正式进行该项目的开发运行。目前在建和拟建的主要项目有：邵阳占地366亩、建筑面积70万㎡的中南农贸大市场，湘潭占地500亩、总建筑面积约66万㎡的国际有机绿色复合肥厂，长沙西苑银座商住小区等。

第一章 公司概况
1.1公司简况
长沙XX实业集团有限公司成立于二00六年十一月，注册资本为一亿元人民币，集团下辖XX金天地市场开发有限公司，XX雪纳新能源有限公司等控股和全资子公司。主要从事房地产的投资开发及配套设施建设和自建房产销售、租赁以及新能源开发等配套产业。公司自成立以来，牢固树立“打造经典、成就事业”的经营理念，把品牌效益、社会效益、经济效益、生态效益四位融为一体，追求企业全方位的形象塑造和可持续发展。公司董事长经营房地产业十多年，对房地产的开发及管理运营具有丰富的实际操作经验，同时，公司还拥有多名高级工程师及市场推广、营销类高级人才，负责公司各领域内的策划、经营和管理。他们在各自的工作领域中均具有独到的专业知识，曾在各自的工作岗位上做出过突出的业绩，可充分保障本项目建设的顺利实施。
1.2 公司组织机构
长沙XX实业集团有限公司严格按照现代企业制度及科学经营管理的要求，建立严密、高效的组织机构，规范运作。公司实行总经理负责制的全员责任制的管理，总经理全权负责经营管理企业的全部业务。公司本着“统一、精简、效能”和稳健经营的原则，下设质量控制部、工程技术部、财务部、营销策划部、招商部、信息部、物业公司以及办公室等核心管理部门，各部门权责分明，运行高效，推行层次管理，形成了完整的责任管理组织结构体系。
1.3 公司的经营管理
1）经营管理原则
公司以规范化管理为原则，以制度为行动指南，制定了各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规范化、制度化管理，目前公司已经建立了健全有效的职能机构，各机构成员均能尽勤勉之责，具有相当的专业能力，保证公司沿着规范化、制度化的轨道发展。
2）员工激励机制
① 员工的薪酬与业绩相联系。授予管理层一定的自主权，尊重和认可他们的工作业绩，从而将员工与公司利益联系在一起。
② 对于新进入公司的员工，在公司工作满一年以上的，每年将按其工作绩效和岗位给予一定的物质奖励。
③ 对于高层管理人员，公司将安排适当时机为其提供外培机会。
④ 提供良好的培训和职业发展机会，是企业留住人才的关键。为此我们拟订了切实可行的员工培训计划及员工奖励和晋升发展的制度。
⑤ 制定灵活的福利计划，使员工可以从一系列的福利方案中选择最佳方式。
⑥ 建立员工和公司之间良好的沟通机制，可通过例会或其它渠道使员工和公司之间进行有效的沟通。

3）福利界定
养老保险：公司所有员工实习期满后，由公司负责，个人与公司共同承担费用，办理基本养老保险。
医疗保险：根据公司经济效益情况，原则上由公司与个人双方共同按当年所定比例承担费用，办理医疗保险。
人身安全保险：所有员工企业内的人身安全保险，由公司统一办理。
奖金与津贴：依据公司经济效益和公司劳动定额制度及出勤率等考核情况决定具体发放办法。

商业机密

织安排进行各类定向培训。
③ 人员考核
公司在定编、定员、定岗、定责、定酬的基础上实行两级考核，两级分配的制度。
公司职工按照公司的《劳动定额制度》，参照内部制定的有关劳动纪律和制度进行月榜季评年考核。考核与工资、奖金、福利挂钩，具体按公司所制定的《考核办法》执行。
实际工作中采用全方位、多角度的考核方式，以做到公开、公正、公平，具体包括：
² 上级考核—包括直接上级和间接上级对下级部门进行全面考核和评价。
² 同事评议—同级或同岗位的职工之间相互考核和评价，主要用于专业性组织（如营销部门）和中层职员。
² 自我鉴定—给予—定的参照标准，让职工对自己进行评价，自己寻找差距和需要达到标准的方法，增强职工尤其是管理干部的自我管理能力和意识。
管理人员的考核以各级管理人员的职责、任务、目标为依据，按照公司所制定的各级管理人员的考核制度和考核办法进行。原则上与个人在公司的职位升迁和工资、奖金及福利挂钩，进行半年一考核，一年一总评。
总的原则是：公司考核部门，部门考核人员，公司根据对各部门考核结果同工资基数计算当期工资分配总额，分配到部门，部门根据员工岗位责任考核分配给员工个人。

5）企业文化
企业文化是员工在企业这个特定环境中的行为准则，它是为企业的生存和发展服务的，是管理制度实施的需要，健康的企业文化将为企业的平稳发展创造条件。公司的企业文化主要有以下几个方面构成：　
价值观——团结合作、务实求新、优质服务、诚信经营。
质量观——科技创新，科学管理，精益求精。
6）激励机制
激励是激发职工行为动机的心理过程。具体来说，它是通过外部刺激来唤起人的需要，诱发和引导人的动机，并按照激励者的意图产生行动的一种方式或手段。在市场经济迅速发展的今天，人力已经被看成是一项重要的企业资源，有效的激励措施将激发这一资源的巨大潜力，有效的激励已经不仅仅限于物质上的奖励，心理认同和荣誉感等精神上的激励作用更能激发出员工的潜能，这种潜能更有持久力和稳定性。
◇ 薪资激励
员工的薪酬与业绩相联系，用数据显示成绩和贡献，能更有可比性和说服力，更能直接激励员工的进取心。对能够定量考核的各种指标，都要尽可能地进行定量考核，并定期公布考核结果这样可使员工明确差距，迎头赶上。
◇ 责任感激励
结合本企业的实际情况，让员工了解他们的工作贡献，赋予员工工作使命感，给予员工一定自主权，树立员工的主人翁意识，提高员工的工作的积极性和主动性。
◇ 荣誉感激励
表彰每个人的贡献，每名员工再小的好表现，若能得到认可，都能产生激励的作用；通过给予集体荣誉，培养集体意识，从而产生自豪感和光荣感，形成自觉维护集体荣誉的力量。各种管理和奖励制度，有利于集体意识的形成，以形成竞争合力。
7）模范作用
一个好的领导行为能给员工带来信心和力量，激励员工朝着既定的目标前进。这种好的行为所带来的影响力，有权力性的和非权力性的，而激励效应和作用更多的来自非权力性因素。包括领导者的品德、学识、经历、技能等方面，而严于律己、率先垂范、以身作则等，是产生影响力和激励效应的主要方面。

第二章 项目分析
2.1项目说明
项目整体开发分为两期开发：第一期为安置房开发。需求资金3亿元人民币，商需融资1亿元人民币。项目融资以安置房的政府定向销售为保证，安置建筑总面积约19万平方米，政府安置成本总预算3.51亿元，政府兜底安置销售收入共计4.56亿元；第二期为商品房开发。第一期府4.56亿元兜底安置销售收入，全部转为置换225亩商品房开发用地出让金及工程建设用款。该项目前期所融1亿元资金直接滚入第二期开发后，开发初期可以225亩开发用地作为抵押保证，后期可以银行贷款或预售资金偿还，从而充分保障投资者的资金安全及预期的风险资金变现回流和经济收益。
2.2项目背景
长期以来，由于浏阳河堤改造，重要交通道路、桥梁的修建，以及旧城改造等，致使该地域的开发拆迁安置久久不能到位。目前，该地域上的居民大部分已经拆迁完毕，附近地域的拆迁安置也势在必行，但安置房的开发，政府不能抽出更多的财政资金予以支持，只能以土地补偿开发的形势来开发安置住宅。因此政府在行政支持、政策扶持、让利让惠方面将采取较大措施，以解决重大的安置问题。在解决安置问题的同时，市政府和开福区政府将该地域板块纳入旧城改造的重点工程项目，将其建设成为浏阳河沿岸重要的城市亮点。为适应城市规划和城市发展形势的要求，该地地块必须按照城市统一规划，打造高规格、高等级、现代化的城市建筑群和商业及住宅小区，以全面提升城市功能和城市形象。
2.3项目价值分析
第一地段，第二地段，第三还是地段
本用地选址在长沙市开福区四方坪街道胜利村，交通便利、四通八达，浏阳河依边而下，风景秀丽，占地位置十分优越，本案东西紧靠城市主干道319大道和环城高速，临浏河河堤大道长为600米，周围紧邻世界之窗、广电中心、长沙县城、大型房产金霞小区，对河为大型城市水上乐园，周边市场群落集中，如：毛家桥大型水果市场、商贸中心等，居住房产开发价值突显，物业升值潜力巨大。
本项目的开发，依河造景，得天独厚，布局合理、规划完善，是长沙水边住宅超大规模的房产开发项目，它不仅为当地居民的安置提供了方便，也为居者提供了一个少有的天然生态景观的高级住宅园区，更为具有超前意识的专业地产投资人士打造了一个财富聚集的平台和契机。
2.4项目立项及建设规模
（一）项目立项
该项目已于2006年11月由开福区政府立项，作为拆迁居民安置的重要工程，据此，我们编制了此项目的可行性研究报告。
（二）项目的建设规模
项目总建筑面积95万㎡，其中安置建筑19万㎡，商业住宅开发建筑面积76万m2，容积率为5.06，建筑密度为35％，绿化率35%，控高30层，其中商业门面面积约6万m2，住宅及其他配套面积70万m2。）
2.5项目建设方案
2.5.1设计原则
该市场作为长沙市新城中心区建设的标志性地块，设计上力求通过专业超前的手法，表现出省会城市乃至中南地区城市生态高层住宅小区的特点。
小区整体规划和谐，单体设计要造型新颖，配合市政府沿河、沿江的重要城市功能建筑风格，力求与城市东北板块融为一体，在较好地提升城市品味的过程中，突出和打造自己的建筑亮点。
2.5.2建设布局
本项目按功能分设五区，如下图所示：

浏阳河胜利外滩住宅小区
安置住宅
小区
商业住宅小区

休闲娱乐区

配套功能区

市场交易区

说明：
（1）安置住宅区48亩，约19万m2 ；
（2）市场交易区为沿河600米商业门面及安置小区内的市场用地，占地50亩；
（3）商业住宅小区225亩，总建筑面积69.7万 m2；
（4）休闲娱乐区、配套功能区：10亩。

东市、六桥三环、山水洲城”城市格局的基本形成，长沙市二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模正在延伸扩展，经济建设的步伐也正在逐步加快，房地产开发已开始成为经济腾飞的新热点。

第四章 财务分析

4.1财务分析目的及依据
本章旨在为项目意向投资者提供该项目投资规划及建设运营期间的财务分析，就项目的可行性提供有效的财务评估。其编制严格按照现行企业会计制度及会计准则，并参照遵循国家颁布的相关法律法规执行。
4.2投资估算及资金筹措
本项目计划投资总额180230万元，其中自筹47250万元，需向银行及其它渠道融资20000万元。
4.2.1资金筹措
公司依据目前国内外资本市场状况，结合企业发展目标，计划采取分期、分步融资扩张策略，循序渐进扩大经营规模及市场占有规模，以期达到预定经营目标。测算达到预定目标需对外融资额总计为人民币2亿元。公司拟以土地权益或股权融资的方式获得发展资金，同时也可以股权出让的方式获得资金，亦可商榷其他融资方式方法。
4.2.2资金运用
目前已投入资金50余万元，主要用于办理土地的转用手续及前期工作费用。
其次公司对外所筹资金总额2亿元人民币将全部投入于该项目的开发建设。其中首期融资人民币10000万元主要用于完成安置房的启动开发。第二期筹措资金10000万元，用于商品房工程的报建、拆迁补偿及工程启动。
资金筹措与运用情况详见《项目筹措计划表》（表1）、《项目建设总投资估算表》（表2）。

表1 项 目 筹 资 计 划 表 金额单位：万元
序号
项 目
金 额
备 注 说 明
一、
外部融资
20000

1
一期融资
10000

1-1-1
其中：土地工程款
8500
48亩土地的土地出让金及相关税费
1-1-2
部分拆迁补偿费
1500

2
二期融资
10000
二期资金筹措到位，进入69.7万㎡商品房开发
2-1-1
工程报建支出
4500

2-1-2
拆迁补偿费
2000

2-1-3
工程启动资金
3500

二
项目自筹
47250
利用安置房项目获利快、收益高、现金流大的特点将获得资金投入二期商品房项目的后续滚动开发

合 计
67250

表2 项 目 建 设 总 投 资 估 算 表 金额单位：万元
序号
项 目
金 额
备注说明
一、
安置房建筑成本投入

1
土建工程成本费
31230

2
勘察设计监理费
1200

3
电梯设备安装费
2160
40万/台*54台
4
管理费
100

5
成本概算
35100

6
政府收购收入
45600
19万㎡*2400
7
安置利差
10500

二、
商品房开发成本投入

1
土地出让金（现标准）
47250
225亩*210万元/亩
2
税额返回

3
拆迁补偿费（预估）
2000

4
勘察设计监理费
4400

5
电梯设备安装费
7680
192台*40万/台
6
报建费
4500
130元/㎡÷2
7
三通一平费
1000

8
其他费用
800

9
成本概算
180230

10
销售收入
244000
69.7万㎡*3500
11
利差
63770

三
利差合计
74270
“”一“＋“二”
4.3财务评估说明
1、评估指标编制及计算依据
（1）国家相关部委颁发的《房地产开发项目经济评价方法》、《建设项目经济评价方法与参数》等。
（2）国家和地方相关管理部门下发的有关法规、规章、制度等。
（3）项目计算期3年，其中建设期2年。
（4）各项测算指标未经特殊说明均为所得税税后数值。
2、各项财务评价指标测算值
基于稳健保守原则，本案对该项目各财务评价分析指标进行可行性测算，其各项指标测算如下：
（1） 损益预测：
市场项目--投资利润率预测值为35.4%。
（2） 现金流量：
市场项目--内部收益率预测值为41.2%，财务净现值测算值74270万元投资回收期测算值为2年。

第五章 结 论
本项目指导思想正确，投资方向明确，符合本地经济发展政策。项目经济效益好，社会效益显著，各种风险微小，市场潜力巨大。同时本公司具有团结、精干的管理团队，有利于项目的进一步实施。
本项目对市场分析清晰，市场营销策略和企业管理的各项制度规划的详细，对于可能出现的各种风险具有较强的防范意识，防范措施的可执行性强。
根据实际考察论证，本项目切实可行。