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买房签订购房合同需要注意哪些问题
买房签订购房合同需要注意哪些问题
买房都要签订购房合同，而不少购房者在合同条款、细则方面都不是太在意，往往最后遭受了“损失”却无法维权。那么，买房签订合同需要注意哪些问题呢？
1、首先看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。
　　2、使用规范合同文本。许多开发商在签订正式预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同，这样购房者就有充分主动权与开发商就合同具体条款进行完全平等协商。
　　3、查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方营业执照和房地产开发企事业资质证书，要注意证照文件单位名称是否一致。
　　4、买期房要注意建筑面积约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补、按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，也要将套内面积和公用分摊面积填上。在没有约定情况下，根据有关法规，建筑面积超过预售合同约定，购房人可以不承担增加部分价款，建筑面积不足预售面积合同约定，开发商应将建筑面积减少部分价款退还购房者。
　　5、买期房要约定资讯条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免尴尬法律状态，购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》房屋使用交付。
　　6、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容。并将质保书作为合同附件。
　　7、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定物业管理范围和收费标准。
　　8、注意合同文本中补充协议内容。补充协议通常由开发商起草，购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方责任。
9、注意约定违约责任。承担责任违约事项包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任平等性。

第六期，签订购房合同应注意事项

在签合同时应明确各有关细节，包括交房时间、验房程序、验收标准、违约责任等。验房时要明确从配套设施到房内各项交付物指标具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。签订购房合同时要注意以下事项：　
一、搞清面积术语
许多业主在购房过程中，常常遇到对各种面积名称模糊认识，甚至还有些开发商故意钻空子，把面积名词进行概念偷换，使业主权益受到伤害。要计算房产面积，首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等：
1、建筑面积：房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）永久性建筑。
2、公摊面积：房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用建筑面积。共有建筑面积内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房建筑面积。它以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半建筑面积。
3、产权面积：房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权房屋建筑面积。房屋建筑面积与房屋产权面积有可能相等，也有可能不相等。
4、套内面积：套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积总和，通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房，建筑面积就包括套内面积和按规定应分摊公用建筑面积两部分，如楼梯、地下室、物业管理用房等。

5、使用面积：住宅使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅使用状况，但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。在计算使用面积时，有一些特殊规定值得注意：跃层式住宅中户内楼梯按自然层数面积，合计入使用面积，内墙面装修厚度也计入使用面积。
二、明确处理面积误差
同一个单元内相同户型房屋，由于施工工艺等原因，往往出现面积差错。在计算购房面积时，国家法律法规允许房屋面积与销售合同上面积出现一定误差，但必须在限定范围内。
根据《商品房销售管理办法》第21条，按套内建筑面积或者建筑面积计价，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差处理方式。合同未作约定，按以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；买受人退房，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分房价款由买受人补足；超出3％部分房价款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分房价款由开发商返还买受人；绝对值超出3％部分房价款由开发商双倍返还买受人。

四、景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定。
该部分对楼盘品质、居住目有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。
五、房屋质量。
建筑质量无疑是牵动消费者神经最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统质量问题，精装修房子还存在环保、节能等质量问题也值得重视。
六、交付逾期和面积差异问题。
逾期交房会给消费者造成一定经济损失和机会损失，也可能破坏消费者家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定：出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。

　应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发，开工市是由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发。
　　那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒是，购房者在查看五证时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利办理产权证。
　购房过程中涉及法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意住房是老百姓一个很重要问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房知识比较了解，很多问题是可以避免。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前准备，购房者首先应该慎重选择一个物业项目，就是你准备购买什么样房子，首先应该考虑它本身所处地理位置、户型以及它周边环境，非常重要一点应该对开发商资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择物业项目有一些最基本了解。这些基本了解中很重要一点是对开发商资信进行了解。后面我会讲开发商资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款方式，签订商品房买卖合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲涉及到一些法律问题。第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做宣传广告，在阅读售楼书时候，首先要注意售楼书中是否有商品房预售许可证，这是对开发商资质衡量一个重要标准。为了确认预售许可证真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己要求审核售楼书外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊方式说明，比如说多少多少分钟车程，10分钟车程、5分钟车程来说明它地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程伸缩性就非常大了你是开小轿车还是公共汽车，是什么时速，所以用几分钟车程确定地段位置，这已经被国家工商局认定为是违法广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述那些美妙？怎么办？根据法律规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书内容明确写到后面商品房销售合同中，这是法律规定要有。如果我就是认定售楼书中所描绘物业美妙环境，这么好户型、这么好地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说履行它义务，就把售楼书内容向开发商提出写到合同中。这样话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里定金和订金区别，定金是一个专门法律概念，其目是在于对合同成立、履行其担保作用，并有特定定金规则，它有特定法律内涵，叫做给付定金一分不履行债务无权要求返还定金，接受定金不履行债务应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金一分不履行债务可以要求返还订金。所以，在认购书中写定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则话不给退还。
建议，购房者在签订认购书时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重对待，因为买房人权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧最主要根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售房子是否包括你所要买房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发，开工市是由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒是，购房者在查看五证时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验登记，在使用年限内承担保修责任，正常使用情况下，各部件保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙保温墙、阳台等部位需要说明问题以及其他需要说明问题。生产厂家另有说明书，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整法律文件在购房过程中应该查验五证，同时收房子时候应该有两书。还有更重要是产权证，拿到产权证，整个购房所有法律文件就应该算齐备了。
在购房过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订是房地产限售合同。如果你购买房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订是房屋预售合同。
商品房销售面积计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价方法比较少用，而通常用是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房销售面积是套内销售面积和分摊公用面积之和，是对购房者最为有用是套内使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用。所以，在签订商品房买卖合同时候，要把套内建筑面积和公摊面积写清楚。
所以，购房时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切在合同里写清楚我本身使用面积是多少、分摊公用面积是多少，这样才能有效避免使用面积缩水给消费者带来坏处。
在购房过程中，怎么处理面积误差呢？通常在标准商品房买卖合同里，面积差异处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供房屋购销合同都不是这样，都有一个比绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布法规和原来不同，比如说施工配套批准和安装延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平，等于把不可抗力范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服情况下，约定在最小范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，购房合同签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他名义签定合同。签定合同时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
在买卖时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意是，补充条款在某种程度上，它约定事项比房屋购销合同里约定还重要，因为补充条款是根据不同项目不同具体情况来约定。所以，在补充条款签订时候应该把握几个问题。
第一，应该明确把售楼书和其他广告内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益一个很重要方式。
第二，明确房屋所有权证办理时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
第三，要明确按揭办不下来话，双方责任。现在买房通常需要按揭，确实有情况下按揭没有办下来，没有办下来原因比较复杂，有购房者原因，也可能有房地产开发商原因，甚至也有一些是银行方面原因，也有一些是综合。要明确，如果按揭办不下来，双方各自责任是什么。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多就是公用面积分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统公摊面积数字，而且要约定公摊是哪一部分，要确定公摊位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有时候是公用面积。
第五，应该明确装修标准。以后逐渐房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修标准明确。比如说装修标准不要笼统想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
第六，明确退房责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么，但是一旦退房是由于开发商原因，必须写明开发商是什么样责任，写名在确定日期内把开发商退还，甚至包括银行利息、罚金等。