关于如何做好房地产项目管理的看法.doc

浅谈做好房地产项目管理的策略
房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。
按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体验，谈谈几点看法。
健全项目部，做好项目开发安排
选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。
项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。
首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质量和进度。
其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。
再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实现。
进度控制
进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次，要及时预见、预控和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作，需要充分准备、认真落实、密切配合，争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施保证进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术，降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究项目的总工期两年多一点的时间。
3.质量控制
控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。
在项目建议书和可行性研究的决策阶段，进行客观、详实工作。在设计阶段，要求进行“三材”限额及限期设计。并且跟进设计工作，确保项目设计技术先进、经济实用，设计图满足施工要求。譬如工程中设计使用的电梯，项目部专门组织了专项招标和对中标单位的后期服务考察工作，在确保质量的同时，节约了投资。招标阶段，选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段，审查监理规划、监理实施细则，监督监理日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量，重点监控质量控制点。管理好影响质量五大要素，减少质量问题。竣工验收期间，加强检查整改，工程保修期间，及时做好维修服务工作。
4.投资控制
控制目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资，提高住房性价比，很多房地产公司都采取“大规模快速开发，快速销售”的模式项目部对投资控制的主要内容有：投资概算、投资回报率、投资回收期、工程预算，做好招标阶段工作，审批工程进度款，处理变更和索赔，参与拟定销售价格、审查竣工结算。只有开发适合市场销售的项目，严格控制各部分成本，做到尽量不高价拿地，预算不超概算，决算不超预算；严格控制变更和索赔等费用；精心合理定价，及时完成销售任务，才能够实现项目目标。
5.安全控制
控制“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作；加强现场文明施工管理，包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场住宿现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。
6.合同及信息管理
合同管理的目的是确保合同履行，避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系，避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件，并对合同进行深入细致的研究，掌握合同的关键条款、存在的漏洞，提出完善措施，开发公司聘请资深律师，凡须签订的合同，全部经技术人员与专业律师和议，确保技术层面和法律层面没有漏洞。严格督促承包商履行合同，预防合同变更引起的争议和索赔。
信息管理目的是通过信息传输，为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式，及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息，确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下，还应利用电脑辅助信息管理工作。
7.综合管理
根据该项目的具体特点，以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线，按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职能，采取组织、管理、经济、技术等方面措施，进行有力、有序、有效的综合管理，确保项目开发目标实现。进行综合管理，需要建立完善的规章制度，提倡团队协作精神；合理分工、知人善任，对控制目标进行严格的目标管理。需要加强预见预控能力，加强沟通协调，及时处理好各种问题。
8.结束语
房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在激烈的房地产市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择好有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益高、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就可以更顺利，实现进度目标就更有保障。福兴家园的商业住宅项目通过精心的管理，在两年内按期完成了开发和销售任务，实现了项目销售盈利的根本目标，就是一个很好的例证。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。