南通城东时代悦城项目开盘后评估会.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,汇报人：周再望,2017,年,9,月,15,日,南通城东项目开盘后评估汇报,汇报时间：,20,分钟,目 录,一、项目整体概况简介,二、项目经营情况分析,三、项目经验教训总结,四、项目后续开发及经营思路,项目整体概况简介,第一部分,一、区位图,交通节点,距离,km,时间分钟,路况,圆融广场,路况良好,大润发,1.,路况良好,妇幼保健院,3,路况良好,观音山小学,1.,路况良好,八一小学,1.,路况良好,新区小学,路况良好,地块位于青年东路与世伦路交汇处，项目紧邻南通交通枢纽南通汽车东站。项目东南角规划有公交换乘中心和双地铁口，出行极为便捷。,示范区,二期货量,后期货量,首期货量,二、项目信息,建面：,4.21,万,货值：,6.3,亿,建面：,8.18,万,货值：,12.25,亿,示范区,技术经济指标,总占地面积（亩）,164,亩,土地单价（万,/,亩）,794,万,/,亩,容积率,2.62,楼面价（元,/,平米）,4547,总建筑面积（万平米）,40.04,万平,可售建筑面积（万平米）,25.97,万平,总货值（含可售配套及车位，亿）,33.67,亿,首推货值（亿）,12.72,亿,地上车位（个）,427,地下车位（个）,1838,我方占股比例,50%,建面：,8.49,万,货值：,12.72,亿,项目总货值共,33.67,亿,，,开盘推货,12.72,亿,，推货率,37.78%,项目总利润,5.03,亿,，净利润率,14.94%,开盘当天,认购,12.72,亿,；推货去化率达,100%,（按金额）、,100%,（按面积）,项目暂未派卡，因是,微信选房,，未强制客户至现场签到,；,开盘当天认购,566,台,.,三、开盘销售情况,销售额,截止当前,认购,12.72,亿,；推货去化率达,100%,（按金额）、,100%,（按面积）,开盘一周,认购,12.72,亿,；推货去化率达,100%,（按金额）、,100%,（按面积）,（,车位,总货值,2.39,亿,，开盘推货,0,亿,，预计总利润,0.61,亿,）,三、开盘销售情况,销售明细,产品,户型,单户面积,装修标准,整体货量（已摘牌）,开盘推货,认筹情况,开盘一周成交,（认购）,现存意向客户数量,套数,套数,总筹量,签到筹量,套数,按套,消化率,洋房,YJ110,113,劳斯莱斯装修,590,302,868,-,302,100%,YJ140,142,356,72,299,-,72,100%,YJ180,190,336,144,494,-,144,100%,YJ260,270,96,48,104,-,48,100%,货量区小计,1378,566,1765,-,566,100%,洋房小计,1378,566,1765,-,566,100%,总计,1378,566,1765,-,566,100%,截止到,2017,年,9,月,10,日（目前时点）,经营性流入,经营性流出,其中：地款,经营性净现金流入（含地款）,经营性净现金流入（不含地款）,6.91,10.92,10.07,-4.02,6.05,单位：亿元,截止到,2017,年,12,月,15,日（回正时点）,经营性流入,经营性流出其中：地款,经营性净现金流入（含地款）,经营性净现金流入（不含地款）,15.27,14.28,10.07,0.99,11.06,单位：亿元,截止到,2017,年,12,月,26,日（成就共享一年期时点）,经营性流入,经营性流出,其中：地款,经营性净现金流入（含地款）,经营性净现金流入（不含地款）,15.27,14.28,10.07,0.99,11.06,单位：亿元,四、经营性净现金流,五、盈利分析,车位总货值共,2.39,亿,，,开盘推货,0,亿,，推货率,0%,，,截至目前车位去化率,0%,，预计去化周期,2,年。,五、盈利分析,车位专项分析,六、价值双享,-,成就共享,起算时点,终止时点年化自有资金投入,签约净,利润,额,签约净利润率,超额净利润计提,股权金额,=,（,-,*,30%,）,*15%,周期,2016-12-27,2017-12-26,5.62,5.03,14.94%,0.50,累计,5.62,1.84,14.44%,0,净利润及奖金计提情况：,单位：亿元,六、价值双享,-,同心共享,开盘后评估预计投资公司静态收益率：,投资定案与开盘后评估动态收益对比：,单位：亿元,资金方面：,8,月,31,日前端融资放贷,6.1,亿。截止,2017,年,9,月,10,日，累计经营投入,10.92,亿，楼款回笼,6.91,亿，经营性净现金流,-4.02,亿元。开盘当天即实现资金含贷）回正，回正周期,9,个月，年化自有资金成本,1.69,亿元；经营性现金流回正时间预计为,2017,年,12,月,15,日，回正周期,12,个月。,销售方面：,项目于,2017-9-10,开盘，,首推货值,12.72,亿,，后续应加快工程进度,尽快办妥预售证,，趁着市场热度尽快加推。,利润方面：,南通城东碧桂园有,7,万方自持商业，已申请分期开发。预估一期,122,亩土地,净利润,5.03,亿元,，,年化自有资金成本合计,1.69,亿元,，碧桂园方成就共享奖金,0.25,亿元。合作方股权占比,50%,，有权按股权占比列支我方对等成就共享奖金。,对策：,1,、加大政府公关力度，尽早办妥预售证，适时加推；,2,、利用合作双方的银行资源，争取额度，加速按揭回款；,3,、千方百计降成本，提升利润率。,六、价值双享,-,状况分析,项目经营情况分析,第二部分,一、投资决策,为什么买这块地？,定案阶段的决策考虑,开盘后评估阶段的实际结果,分析,1,：城市发展及配套。,项目选址城市发展方向，共享老城成熟配套和新城规划利好，精准符合劳斯莱斯定位。城东项目地块位于城市发展方向核心地段，区域位置优越，交通便利，政务商业、教育医疗配套齐全，购买力强人群集中，项目深受富裕人群认同。,分析,2,：楼市供应及行情。,以价换量结束，市场整体上扬，主城区高溢价，老城区无货可供，崇川新区后来居上、供应量少。,分析,3,：产品及竞品对标。,项目主打劳斯莱斯大户型精装产品，配备中央空调、分体空调等名牌高端设施；周边竞品开发均已进入尾声，竞品主力为中小户型，大户型量少去化高，存在较大市场空白。,分析,4,：精准定位高端客户。,所在城区及周边政府部门、企事业单位和私营企业多，购买力强的富裕人群较多，改善投资需求旺盛。,分析,5,：土拍下降，供不应求。,南通市土地供应近年短缺，购买地块时,南通地区商品房存货去化周期短。主城区土地供应极少，其他城区以安置房为主，市场改善需求大，且市政府颁布货币安置政策，市场机会大。,1,、项目周边配套齐全，获得富裕人群认可。,项目位于主城区东中央商务区发展方向核心地段，地块位于升值地段。,2,、精准把握市场行情，实现溢价销售。,年底市场整体上扬，根据我司对南通市土地供应情况、商品房存货去化后期、竞品对标及我司项目储客和认筹情况，我司开盘价高于定案价近,1480,元,/,，成功实现溢价销售。,3,、市场和产品调研精准，配备产品户型弥补市场空缺。,开盘即清盘，去化率达到,100%,。,定价分析：,当地限价，经多次公关最终备案价确定为,14980,元,/,，较定案价高,10%,，实现高溢价；,去化分析：,推售当天去化,100%,，完成清盘；,推货分析：因客户较多，当天未要求客户现场选房，由客户自行在家微信选房,（开盘前认筹,1799,台，推货,566,套，认购,566,套解筹率,100%,）。,二、销售分析,销售去化,城市数据（,2017,年）,定案阶段情况,二、销售分析,市场调研（城市、竞品）,研判准确部分,南通虽然是三线城市，但整体,GDP,水平接近二线城市，客群整体较为富裕，满足我司的销售要求。,2016,年底南通政府陆续供出,10,块地，这,10,块地一拍就是地王，这,10,块地最终的获得者，要么是当地国企（盛和、致豪）、要么是地产十强（碧桂园、中海）、要么本土大型企业（中南、南通六建）,；,碧桂园精心选址于青年路主干道，汽车东站旁的核心板块，该板块是南通市政府重点打造的集文化、商务、居住为一体的重点版块,；项目精心打造高端商业住宅和大型商业综合体，根据南通城市重点向东拓展的发展规划，该,地区,的发展是政府的重中之重。,因此在前期规划打造中就以豪宅要求进行自我约束，整体品质较为高端，且由于由于政府限价，整个楼市出现需大于供的局面，整体房源相对较为热销，而我司产品又在竞品项目上进行升级，产品深受客群喜欢，从而项目完成热销。,定案阶段,后评估阶段,2016,年,5,月,-2017,年,5,月，南通出售土地较少，整体南通市场成交量有所下降；而区域的成交中以港闸和开发区为主，但由于南通近几年整体土地出让太少，库存房源相对较少，造成整体楼市市场需大于供的的局面。虽然成交总量相对较少，但各大楼盘都相继热销。,二、销售分析,市场调研（本体调研）,区位价值,地块,价值,定案阶段,随着南通规划整体东移，,将新城区培育成为高端居住和商务办公相结合的城市核心区，逐渐承担城市主中心的功能。本项目更是位于新城区的核心版图内，规划以高端住宅和,和大型,商业配套,，,坐拥了未来南通新城区高端的配套设施。在目前需大于供的市场上，稀缺性的土地供给，也是该片区的价值属性凸显。,核心版图价值高地,，,中央创新区、中央商务区双区覆盖，是集文化，教育，商务，居住为一体的城市综合潜力片区；项目紧邻南通交通枢纽地汽车东站，交通路网密布，纵横南北，通达各地；,3,公里范围内文峰城市广场、圆融及国城广场三大主力购物商圈覆盖，轻松享受购物、娱乐、餐饮、医疗配套购物；自持约,10,万方大型商业综合体，规划了商业、餐饮、购物、娱乐、服务为一体的大型都市商业综合体；商业涵盖了方圆,2,公里内所有客群，为客户提供了便捷、舒适的生活体验，将成为新城区的主力商圈之一。,整体项目总建筑面积约,38,万方,，,项目总规划,1378,套，于爱民路为界分为东西,2,大地块，共,20,栋奢华建筑群，,和自带约,10,万方大型自持中南城时代悦城店组成，项目物理定位：东站旁、双地铁、新都会综合体：,产品线：以1,8,层小高层和,和,24,层高层洋房组成，,自带配套：项目西南角规划有约,10,万方大型商业综合体、小区配套室外泳池，全龄健身跑道，羽毛球场、篮球场、老年人健身活动区，大型儿童游乐设施等，满足高端业主生活所需,.,项目周边配套：项目周边配套资源丰富，项目,居于南通城区中轴线青年路主干路上，周边交通便捷，靠近南通汽车东站是南通的交通枢纽，大润发、圆融、文峰商圈三大主力商圈覆盖，享受商圈，同时地块东南角设有地铁,2,、,3,号线地铁口，地块西南角设有,8,万平商业综合体，婉如一组繁华大城，居优越之地，畅享一城便捷与繁华。,该地块位于新城区核心发展区域，,中央创新区、中央商务区双区覆盖,，且交通优越，打造高端住宅产品,项目定位：,青年路上再悦繁华 东站旁、双地铁、新都会综合体,二、销售分析,客户定位（容量评估）,客户来源,置业目的,价格预估,65,%,为崇川区客户，,9%,为港闸区客户，,6%,为通州区客户，,17%,为南通其他地区客户，其他外地客户为,3%,项目位于南通政府向东发展最核心板块，商圈、,学校配套完善,，临近交通枢纽、双地铁、两高架，出行便捷，以自住以及自住兼投资型客户为主,均价：,14980,元,/,；,定案阶段,后评估阶段,实际客户构成情况,客户预估准确,客户预估偏差,客户预判精准,客户基本无偏差,客户来源：,65,%,来自崇川区,，,7%,来自港闸区,，通州区占比,5%,；开发区、海门市分别占比,4%,，后续可加强崇川区及周边区域拓客。,置业目的：客户置业主要以,自住,60%,以及自住兼投资为主,25%,，其次是投资，占比,10%,。,二、销售分析,项目定位（,思路评估）,市场因素,地块因素,城市因素,客户因素,定位思路后评估分析,项目定位,城市分析,市场分析,客户分析,南通地区生产总值逐年增长，,2015,年达到,6148,亿元，居全国地级市第,8,名；,居民购买力强劲，房地产开发客户购买力基础较好；,新项目区位为全市改善居住的首选板块，除,100-140,主流面积外，,目前大户型产品存在市场空白，,且相邻板块内并未有,CBD,城市别墅项目，,大平层产品可适当补缺；,地块分析,地块位于崇川区新城，,目标地块,交通便利，紧邻高架出口，周边配套齐全,，依托新城区大型商圈，,客户认可度高；,多为政府、企业高端人群以及私营业主。,定案阶段,定位简述：项目定位为,劳斯莱斯系高端住宅,项目，目标客群为,高端改善人群,。,自南通被定为准二线城市后，客户购买人群明显增多，周边竞品均已进入开发尾声，以,100-140,为主流面积，,大户型产品存在市场空白。,成交客户,65%,来自崇川区,，剩余来自周边城镇，成交,客户以,改善自住为主。,优势：,1,、项目位于新城区，靠近中南、圆融,核心商圈、交通便利、配套充分。,2,、项目临近八一中学，,学区优,；,劣势：,地块,临近东站,，虽然出行便利，但同样存在噪音问题。,南通整体,往东南发展,，,项目位于发展版图范围内,；新城区规划以高端住宅和商业配套为主，逐渐承担,城市主中心功能，客户认可度高事项,定案阶段结论,开盘后评估,定案与后评估偏差分析,产品定位简述,东站旁，双地铁，新都汇，综合体,东站旁，双地铁，新都汇，综合体,无偏差,户型配比,YJ110,：,43%,YJ140,：,26%,YJ180,：,24%,YJ260,：,7%,YJ110,：,43%,YJ140,：,26%,YJ180,：,24%,YJ260,：,7%,推售当天,全部去化,，无偏差,二、销售分析,产品定位,畅销户型产品原因分析,原因分析：,YJ110,户型，,3,开间朝南，格局方正，超大朝南面宽，短进深，南北通透，客户认可度高；,YJ140,户型为项目主力产品，一梯一户，四开间朝南，南北“三阳台”，超大赠送面积，舒适度高；,YJ180,户型，一梯一户，四开间朝南，超高利用率，产品设置在社区中央核心位置，视野效果极佳；,YJ260,户型，空中花园别墅，电梯直接入户，南北通透，格局方正给人仪式感、尊贵感，豪华双主卧,“已认筹未认购客户,”,（即现存意向客户）暂放弃购买的原因分析及梳理,原因分析：,筹多货少,应对措施：,将意向客户引导至后续加推单位，不断进行客户维护。,后续产品定位建议,项目户型适应市场需求,产品,分区,户型,单户面积,装修标准,定案阶段,开盘,均价,定价原则,均价,后评估分析偏差,中高层,货量,YJ140,141-142,精装,14500,根据竞品售价及项目预估成本制定该定案价,15840,因,当地政府限价,，本次定价均价以物价局要求的备案价为准，较定案价上涨,10%,；,在均价限定的基础上,采用“科学定价“,，多轮次输出拉差口径，监控客户落位，调整价差，最终达到,100%,均衡去化；,15840,中高层小计,14500,14913,高层,货量,YJ110,111-114,精装,13500,14887,YJ180,190-193,14672,YJ260,241-270,高层小计,13500,14862,14980,洋房 总计,-,二、销售分析,价格定位,2,3,4,拓客策略,价格策略,推广策略,货源组织,1,策略思路,策略后评估,来访量,来电量,卡转筹,筹转认购,8154,批,674,批,31.38%,31.46%,成功因素分享,经过前期客户调研，客户主要来自于项目周边的崇川区域，主要拓客区域集中在崇川区及周边县级市,由于项目位于崇川区核心版图，地理位置绝佳，周边商圈和教育资源丰富，同时紧邻南通交通枢纽地，周边交通便捷，项目定位于南通高端豪宅项目，价格相对较高,第一阶段：,青年路上 再悦繁华,东站旁 双地铁 新都会综合体,;,重在品牌立势,第二阶段：繁华时代 一品悦城,6,月,11,日太太的秘密花园 示范区耀世公开；输出示范区开放,第三阶段：悦启繁华，耀世开盘 约,112-270,平米智尚大宅,9,月,10,日开盘大典；多渠道传播开盘,首推货量,566,套，其中,YJ110,户型,302,套，,YJ140,户型,72,套，,YJ180,户型,144,，,YJ260,户型,48,套，总货量,12.78,亿,二、销售分析,营销策略,华府悦城联动导客，前期利用户型差进行导客，后期通过翡翠华府老带新；同时通过高端圈层私宴、凤凰通培训发展编外经纪人、推介会等多种形式进行客户积累；,制定项目价值体系和户型价值引导口径、竞品对标说辞，加强销售人员培训；,价格策略上做好产品价格拉差，同时针对底层,1,层，以赠送花园为噱头，实现客户引导；,制定销售奖惩制定，强化分楼层、分朝向培训输出，强化产品引导,提高验资基数，提高首付款比例，提高升筹登记基数，征信报告收集、证件首期，维修选房系统操作培训等手段反复邀约上门洗客，提升客户购买意向及摸牌梳理客户的房源落位,；,开盘前做好保障，客户心理预期较高，现场模拟选房较为熟练，客户宣贯到位，动场动线设置流畅，助力开盘热销。,三、财务分析,关键指标,成本分析：,土地成本实际较定案版高出,5.1,亿,洋房单方售价实际较定案版高,1480,元,/,平，车位售价实际较定案版高,3,万元,/,个，从而影响税费、销管费上涨,效益分析：,土地成本实际较定案版高出,5.1,亿，单方增加,2283,元，实际定价,14980,元,/,平，比定案版,13500,元,/,平高,1480,元,/,平，综合影响利润率下降,8.42%,车位定价实际比定案高,1657,元,/,平，利润率增加,26.92%,。,三、财务分析,成本及利润,四、设计及进度,关键规划指标,投资定案阶段,成本策划方案版阶段,开盘后评估阶段,开盘,-,投资版差异,开盘,-,方案版差异,差异原因分析,总占地面积（亩）,164,164,164,0,0,地价（万,/,亩）,795,795,795,0,0,容积率,2.62,2.62,2.62,0,0,总建筑面积（万,m2,）,37.33,40.04,40.04,27.05,0,规划调整，主要为商业地块面积增加,总可售面积（万,m2,）,28.21,25.97,25.97,-2.24,0,规划调整,公建配套面积（,m2,）73555.3,63450,63450,-10105.3,0,优化调整,物业配套面积（,m2,）,1541,1106,1106,-435,0,优化调整,地上车位数量（个）,638,487,487,-151,0,规划调整,地下车位数量（个）,2026,2594,2594,568,0,规划调整,总车位数（个）,2908,3246,3246,338,0,规划调整,地下室车位价格（万元,/,个）,10,10,13,3,3,项目经验教训总结,（投资、营销、成本、开发、设计等）,第三部分,一、投资工作,投资工作：劳斯莱斯定位精准,A.,地块选址精准：,项目选址城市发展方向，共享老城成熟配套和新城规划利好精准符合劳斯莱斯定位。城东项目地块位于城市发展方向核心地段，区域位置优越，交通便利，政务商业、教育医疗配套齐全，购买力强人群集中，项目深受富裕人群认同。,B.,市场判断精准,：南通市位于长三角地区，属准二线城市，且人口较多且较为富裕，政府近年限制拿地导致房产市场明显供不应求。经过深入调研发现，当地大户型产品面积段多为,120-130,平之间三室户型，,140-260,平面积段四室以上的户型在当地市场尚属空缺，且我司产品极具竞争优势，存在市场机会。,二、产品设计,项目规划户型配比：,时代悦城项目定位为高端项目，在户型配比方面经过市场详细调研和多次商讨最终确定，在户型选用方面区域研发的新户型与中南竞品项目产品进行多次对比，并对此进行优化升级，结合竞品户型对标、当地建筑规范，竞品的示范区、园林、规划打造对标方案，最终确定YJ110户型、YJ140户型，180户型，YJ260户型；针对不同诉求的高端客群，在本地市场具有重要竞争力。,二、产品设计,YJ110,板房,“,时尚巴黎,”,现代轻奢风格,时尚优雅、轻奢演绎，重新为太太界定轻奢居住标准,地毯改变传统做法，采用压纹刺绣，整体花纹清晰明朗,YJ110,户型样板房,（实景图）,建筑面积约,112,三房两厅两卫,二、产品设计,YJ140,板房,“,摩登香港,”,港式风格,奢华典雅舒适、空间灵动，满足太太的各种想象,入户地毯打破常规固定尺寸，结合空间灵动设计，效果更佳,YJ1,0,户型样板房,（实景图）,建筑面积约,1,四房两厅两卫,二、产品设计,YJ180,板房,“,典雅米兰,”,简欧风格,萃取世界时尚风、舒适浪漫，整体空间感更强，给家人创造舒适生活，让太太尊享大境人生,YJ180,户型样板房,（实景图）,建筑面积约,192,四房两厅三卫,爱马仕风格,为节约成本，,260,板房展示利用附近项目碧桂园,翡翠华府销售中心,2F,板房,二、产品设计,YJ260,板房,二、产品设计,软装标准化,软装饰品评价,软装品质质量评价,品类,供应商,品质评估,（满分,10,分）,服务质量,（满分,10,分）,家具结构,欧昊,9,分,9,分,现代家居,9,分,9,分,创喜邦盛,9,分,9,分,家居布艺及皮料,创喜邦盛,9,分,9,分,四大件,现代家居,9,分,9,分,装饰画,创喜邦盛,9,分,9,分,灯具,朗艺,9,分,9,分,创喜邦盛,9,分,9,分,床品,创喜邦盛,9,分,9,分,窗帘,创喜邦盛,9,分,9,分,饰品,创喜邦盛,9,分,9,分,星杰,9,分,9,分,三、成本控制,1,、建造成本控制经验总结,楼栋层数优化、土方开挖方案优化、降水方案优化、支护方案优化、桩基础工程优化、防火门优化等。,2,、全成本控制经验总结,地面车位优化、户型优化、临时设施、办公场所优化、土方平衡等。,团队，前置，并联，沟通，突破,多重思路，突破瓶颈,多方沟通，各个击破,四、开发工作,经开发部门跟政府规划部门等沟通后，首层设置私家花园，增加首层住宅价值。,沟通公关，打破常规,1,、理清报建工作流程和所需资料，全面快速筹备；必要时请求领导给予报建工作支持，调动资源共同筹备资料；合理规划，节约办证时间。,2,、施工图、消防、抗震各项审查和质安监手续提前安排，快速反应，快速出证，节约报建时间。,“,工作前置，并联推进,”,开发团队熟悉南通报建工作重难点，有一定的报建资源。,能征善战，报建顺利,五、报建后评估,南通市碧桂园城东项目开发报建流程图,前期（,2017,年度）,营业执照,刻章,-2.10,房地产开发资质办理证明,-2.24,土地出让合同-1.,6,名称变更,-2.23,立项,-3.6,用地规划许可证,-3.10,土地成交确认书-1.,6,国土证-3.15,直接发包,-4.5,合同备案,-4.6,质监,-4.12,安监,-4.21,施工许可证-4.2,6,规划许可证-3.30,施工图审查,-3.31,规划公示,-3.7,方案竞选,-3.3,第一次征询方案-2.24,价格备案,-4.28,地名核准,-3.24,物业备案,房屋面积预测,预售许可证-5.,12,公司名称,核准,-2.10,环评、能评、稳评、交评,-2.24,剩余土地款及契税缴纳,-3.10,方案,上会,-3.10,方案审查意见,-3.15,总平批复,-3.15,人防审查,-3.20,防雷审查,-3.20,地勘审查,-3.22,放线测量记录册,-3.20,抗震审查,-3.20,公安编号,-3.29,面积预测绘,-4.19,实际时间：,3,月,23,日,实际时间：,5,月,7,日,报建,启动,会策划时间和实际情况,对比,实际时间：,7,月,10,日,实际时间：,9,月,4,日,实际时间：,8,月,2,日,项目后续开发及经营思路,第四部分,一、,后续开发思路,营销,：,全力抓签约，全力抢推售。,目前销售情况良好，继续延续目前势头占据市场份额。继续梳理客户情况，针对性、差异化提供签约方案，实现最大化签约；跟进后续货量进展，把握市场形势，维护并深挖客户资源，完美推售完美营销，全力实现“持续热销，持续溢价”。,工程与成本,：,严抓品质，提前供货；提升管理，有效成控。,对于已开售,货量正在紧张进行主体施工阶段，工程部继续严抓货量质量和进度。；对于,10,月黄金周加推,8#,、,10#12#,四栋楼，工程制定合理的工期计划，目前现场两家总包正处于紧张抢工状态；对于车库施工问题，已陆续土方开挖施工，为车位销售提供工程条件。后续继续,加强图纸会审工作，提前发现问题、优化设计，加强施工管理，提高施工效率。,区域平台：,邀请区域领导来项目检查和指导工作，提升团队和参建方战斗力；借助区域和集团月度巡检，加强对施工单位管理，提升工程品质，打造质量口碑，助力销售。,一、,后续开发思路,分期开发计划,一、,后续开发思路,车位去化情况及计划安排,可售建筑,面积,（万,m,2,）,货值,（亿）,销售类型 （直接可售,/,以租代售）,可售（租）,车位总数,（个）,车位均价,（万元,/,个）,预估车位,净利润,（万元）,第一次推售,第二次推售,推售,货值,（亿）,推售时间,预估,去化率,对应,货值,（亿）,推售,货值,（亿）,推售时间,预估,去化率,对应,货值,（亿）,5.09,2.39,直接可售,1838,13,6100,1.47,2018-1-20,100%,1.47,0.92,2019-5-20,100%,0.92,简要说明车位销售策略及计划,：车位开始销售时，采用集中消化。提高入住率，梳理业主，精准销售，提高去化；加强苑区管理，实行无车位收费制度，地上严格停车管理，造成车位的紧迫和必须感；与合作银行沟通，实行贷款付款方式。,一、,后续开发思路,定点工地开放日安排,05,月,20,日前,活动准备期,5,月,20,日,活动流程,20,日,活动方案撰写，活动责任人确定，活动总协调工作,14,：,00,1,5,：,0,0,15,：,30,16,：,00,销售中心集合，进行集团品牌介绍及施工介绍,销售中心出发,，沿参观路线，了解周围环境，前往工地展示区,参观工程板房展示区,，由项目部工程师进行讲解,参观现场施工展示区，,由项目部工程师进行讲解,沿参观路线返回，参观精工板房展示区,享用茶歇，客户意见反馈，,客户离场,工地开放日现场流程图,1,6,：,30,14,：,30,20,日,一、,后续开发思路,项目工期优化安排,20,天,地下室,17-9-8,139,天,主 体,18-01-2,5,59,天,砌筑,18-03-25,66,天,外架拆除,18-6-10,30,天,竣备及联合验收,18-10-10,92,天,市政配套,园建绿化,18-9-,10,9,天（前置穿插）,抹灰,19-4-5,室内工程,（第,20,天）,（第,159,天）,（第,220,天含春节涉及冬季施工）,（第,229,天）,（第,417,天）,17-8-19,开 工,（第,387,天）,30,楼地面保温,及找平,18-5-5,（第,259,天）,室外工程,128,室内及公共,部位装修,18-9-,1,0,以东地块,8#,楼为例（,417,天）,384,天基准工期,+35,天工期申请,一、,后续开发思路,已推售货量提前完美交楼策划,里程碑及关键节点,批次一,开始时间,完成时间,开工,2017.05.10,2017.05.10,基础工程并检测完成,2017.5.11,2017.05.30,地下工程至正负零,2017.05.31,2017.06.15,标准层会签样板完成,2017.10.1,2017.10.15,主体施工至结构封顶,2017.06.16,2018.02.05,砌筑工程完成,2017.10.16,2018.03.20,外立面完工并外架拆除完成,2018.03.01,2018.06.10,土建移交装修面,2018.04.10,2018.04.15,现代家居施工场地移交 （毛坯交楼则无需考虑此项）,2018.05.20,2018.06.10,室内装修工程完成,2018.04.16,2018.09.10,市政工程完成,2018.06.11,2018.09.10,园艺工程完成,2018.06.11,2018.09.10,绿化工程完成,2018.06.11,2018.09.20,竣工验收及备案,2018.09.21,2018.10.05,交楼联合验收,201810.06,2018.10.10,简要概述提前完美交楼思路：,1,、,加强工程计划铺排，督促各方跟进落实；加强过程管理和检查，将问题提前解决；借助区域和内部质量巡检，整改问题，提升品质。全过程严格管控质量和进度，确保工程满足验收条件。,2,、开发部加强与政府部门沟通，提前为各项检查验收做好铺垫，及时传达政府部门验收指引和要求，协助工程顺利通过验收。,3,、物业和客关部门联动，做好各项服务宣传，提前沟通业主，规避一些管理和服务上的问题。,批次一,批次二,其中：截止至,2017,年,9,月,10,日,已签约,566,套洋房,，楼款收入,5.67,亿，待退诚意金,1.24,亿；支付土地款,10,.07,亿，工程及材料款,0.21,亿，税费支出,0.01,亿，薪酬福利支出,0.02,亿，销管费用,0.01,亿，开竣工及满铺运营保证金0.,6,亿。,二、,资金计划,汇报完毕，敬请指正！,附件,汇报,PPT,详细内容（补充）,一、营销,市场研判（竞品地图）,本案位于新东区，同时受到主城区及新城区边缘项目竞争,。,周边主要竞品有,4,个，竞品面积主要集中在120-16,3,平左右。,佳期漫,城市之光,中南,.,世纪花城,国城璟府,南通崇川区,项目名称,佳期漫,土地信息,占地,13.4,万方，容积率,1.56,物业形态,高层、洋房、联排别墅,开盘时间,2017.6.10,首开、,8.30,二期,主力面积,108-144,销售价格,高层：,12970,元,/,；洋房：,15100,元,/,与本案距离,2,公里,项目竞争力,开发商品牌、褐石低密社区、崇川学校,产品竞争力,大开间短进深、双阳台设计、多飘窗,项目名称,万科城市之光,土地信息,占地,14.94,万方，容积率,1.79,物业形态,高层、洋房,开盘时间,2016.6.26,日首开、,2017.6.30,主力面积,120-160,销售价格,高层：,15963,元,/,（,9F,）、,11970,元,/,（,18F,）；洋房：,15100,元,/,（,6F,）,与本案距离,2,公里,项目竞争力,开发商品牌、低密社区,产品竞争力,双阳台设计、多飘窗,项目名称,国城璟府,土地信息,占地,5.33,万方，容积率,2.3,物业形态,高层、洋房,开盘时间,待定,主力面积,105-160,销售价格,与本案距离,1.1,公里,项目竞争力,商业配套,产品竞争力,三阳台设计、多飘窗,项目名称,中南世纪花园,土地信息,占地,44.88,万方，容积率,2.2,物业形态,高层,开盘时间,2008.11.8,首开、,2017.5.31,主力面积,106-163,销售价格,15944,元,/,与本案距离,2.4,公里,项目竞争力,区域位置、内外配套、大盘规划,产品竞争力,多飘窗,49,一、营销,市场研判（竞争对手）,竞品项目,名称,竞品价格波动情况,后评估总述,我司定案时的情况,我司开盘时的情况,佳期漫,高层：,12970,元,/,；洋房：,15100,元,/,高层：,12970,元,/,；洋房：,15100,元,/,政府限价，竞品价格波动受到限制,万科城市之光,高层：,15963,元,/,（,9F,）、,11970,元,/,（,18F,）；洋房：,15100,元,/,（,6F,）,高层：,15963,元,/,（,9F,）、,11970,元,/,（,18F,）；洋房：,15100,元,/,（,6F,）,国城璟府,中南世纪花城,15944,元,/,15944,元,/,竞品项目,名称,竞品畅销户型、不同面积段的销情和去化率变化,后评估总述,我司定案时的情况,我司开盘时的情况,佳期漫,108-144,售罄,售罄,目前市场火爆、需大于求，整个南通楼市都处于热销期,万科城市之光,120-160,售罄,售罄,国城璟府,105-160,未开盘,未开盘,中南世纪花城,106-163,售罄,售罄,一、营销,市场研判（竞争对手）,竞品项目,名称,竞品销售策略及措施的调整,（注：如付款方式、优惠让利方式、其他促销方式等）,后评估总述,我司定案时的情况,我司开盘时的情况,佳期漫,分期付款、公积金贷款（无任何优惠）,分期付款、公积金贷款,（无任何优惠）,目前政府限价，且市场房源较为热销，目前竞争都已备案价直接出售,万科城市之光,分期付款、公积金贷款,（无任何优惠）,分期付款、公积金贷款,（无任何优惠）,国城璟府,未开盘,未开盘,中南世纪花城,分期付款、公积金贷款,（无任何优惠）,分期付款、公积金贷款,（无任何优惠）,一、营销,市场研判（竞争对手）,一、营销,营销策略执行,推广主题,有节奏 有针对性，高形象推广和实效信息结合，立体推广,展厅开放,9.10,日盛大开盘,示范区,6.11,开放,品牌盒子开放,凝千年风脉 筑世界南通,碧桂园南通高端品牌战略发布会,繁华时代 一品悦城,6,月,11,日太太的秘密花园 示范区耀世公开,悦启繁华，耀世开盘,约,112-270,平米智尚大宅,9,月,10,日开盘大典,品牌活动,2.1-3.31,4.1-4.20,4.21-5.31,6.1-7.31,8.1-9.10,开盘冲刺期,品牌立势期,广泛拓客期,硬广强拓期,摘牌准备期,12,月,27,日摘牌,4,月,1,日,城市展厅开放,6,月,11,日,示范区开放,9,月,10,日,盛大开盘,项目核心价值宣导,节点信息释放，卖压制造,豪宅形象渗透，主打客群身份,推广阶段,标签,直效,强化,营销节点,推广主题,推广画面,4,月,29,日,品牌盒子开放,青年路上 再悦繁华,东站旁 双地铁 新都会综合体,一、营销,营销策略执行,区位价值解读,青年路上 再悦繁华,东站旁 双地铁 新都会综合体,示范区开放 实景兑现,繁华时代 一品悦城,6,月,11,日太太的秘密花园 示范区耀世公开,开盘热销炒作,悦启繁华，耀世开盘,约,112-270,平米智尚大宅,9,月,10,日开盘大典,项目品牌导入,凝千年风脉 筑世界南通,通路,活动,包装,拓客,线上以“主流媒体,+,自媒体”为主，结合线下户外进行初步渗透,整合南通媒体资源，结合示范区开放,“,2017,亚洲风尚盛典”暨时代悦城“太太的秘密花园”亚洲首鉴,活动线上,+,线下，媒体全面覆盖，网络、大,V,、朋友圈推广、户外、灯箱、公交站台、电梯门等全面出击,线上,3,家网络媒体（濠滨论坛、房天下、今日头条等,+,自媒体、朋友圈推广等。线下集中,7,块户外进行轮番开盘信息释放，增加,展厅展点包装,板房、综合楼、导示等包装建议确认,包装公司进场作业,包装验收修复,完美绽放,根据每阶段工作需求，提前准备各项拓客物料，主要为拓客礼品及宣传类物料，物料使用目的和计划要清晰，部分计划物料一览：（拓客礼品：碧桂园专属笔记本、专属保温杯、太阳伞、纸巾包等；拓客物料：宣传单张、海报、水牌、条幅、纸盒、楼栋贴等,拓客初期，团队组建，分组拓客，划分市区拓客区域重点行业划分，渠道搭建,重点单位、政府、企业上门拜访，通过圈层、推介会深入企业；联盟商家，嫁接活动，深入渗透；专职电话营销团队拓展客户；常规展点收客；结合中介资源，导入客户,拓客以企业推介会、圈层活动为主；梳理重点企业、重点小区等集中路演，做到统一化,重点造势活动结合