房地产基本制度和政策.doc

房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门
房地产业关联度高、带动力强，是经纪发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
我国现代房地产是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来。
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业
房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。
房地产估价业是知识密集型行业。
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。 在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产的主体。
《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。 法律 行政法规（条例）
与房地产经纪活动直接相关的规定有房地产交易、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和中介服务机构等内容。
房地产中介服务机构应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构2、有固定的服务场所3、有必要的财产和经费4、有足够数量的专业人员5、法律、行政法规规定的其他条件

房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的
房地产中介服务特点：人员特定、委托服务、服务有偿
房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪
房地产经纪分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。
房地产经纪收费：房地产租赁代理收费按半月至一月成交租金额标准。 房地产买卖代理收费：按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。
在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构，委托人有权要求其回避。
房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。 对委托人提供的资料、文件命中劫服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务。
房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。
房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。 《房地产基本制度与政策》《房地产经纪概论》《房地产经济实务》《房地产经纪相关知识》开始实行两年为一个周期的滚轮管理。 资格考试报名条件：：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务满3年；2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年，3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 凡已经取得房地产估价师执业资格的可免试《房地产基本制度和政策》 该证全国范围内有效。
房地产经纪人协理资格考试报名条件，该证书在所在行政区域内有效。
房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范2、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务3、接受执业继续教育，不断提高业务水平4、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务5、为委托人保守商业秘密。
目前房地产经纪行业法制建设滞后，房地产经纪市场诚信缺失，房地产经纪人出租、出租执业证书等问题比较突出。
规范房地产经济行为具体要求：1、发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息2、房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息3、不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价，不得谋取非法收益。4不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人5、不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。
房地产经纪管理的主要措施：1、全面推行房地产经纪机构备案公示制度2、严格执行房地产经纪人员职业资格制度3、规范房地产经济行为4、加强房地产经纪合同管理5机构产求ogzuo建立商品房交易结算资金管理制度（加强交易资金管理）6、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转7、加强交易结算资金专用存款账户管理8、建立健全办事公开制度9、建立和完善信用公示制度10、加强房地产经纪行业自律建设
房地产中介服务行业信用档案的管理：1、管理原则2、组织实施3、信息采集4、信息维护和更新5、投诉处理6、信息更新
2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会
土地基本制度把我下列内容：1、全部土地都为社会主义公有制。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。2土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”3、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“ 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”4、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列三种：1、村农民集体2、村内两个以上农民集体3、乡镇农民集体。农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。《物权法》第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”5、城市市区的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。如1989年公布的《城市规划法》指出：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇”。这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。《中国城市统计年鉴》等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。6、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”7、国家实行国有土地有偿使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。8、国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。9、国家实行不动产等级制度。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”目前，县以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，合法证书。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，合法证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用国有土地，由县以上人民政府登记造册，合法证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。此外，按照国家有关规定，取得国有建设用地使用权的途径主要有下列4钟：1、通过国家出让方式取得2、通过行政划拨方式取得3、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）4通过土地或房地产租赁方式取得
征收土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；二是要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
城市规划的事实管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
补偿标准：等价有偿
产权不明确房屋的补偿、安置：由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
临时建筑的补偿及违法建筑
房地产交易的基本制度：房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：1、达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同云顶已经支付全部土地使用权让金，并取得土地使用权证书。作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定查封、决定闲置房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。3、依法收回土地使用权。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再转让土地使用权。4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行驶需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。5、权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。6、未依法登记领取权属证书的。产权登记时国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
商品房销售代理：1、实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与委托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。2、房地产中介服务机构的收费。受委托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金之外的其他费用。3、房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多。因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业的培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。
房地产销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。
中途变更规划、设计：房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释：14、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
房屋租赁规定：1、承租人在租赁期间死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同2、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权3、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行4、租赁期间内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权。
租赁期限：在租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：1、将出租的房屋擅自转租的2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自条换使用的3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的4、无正当理由，拖欠房租6个月以上的5、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的6、承租人利用承租的房屋从事非法活动的7、故意损坏房屋的8、法律、法规规定的其他可以回收的。
《城市房屋租赁管理办法》规定：房屋租赁实行登记备案制度
《城市房地产管理法》规定：“以营业为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。
房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《城市房屋租赁管理办法》规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”
房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著区别。
房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房屋产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。
《物权法》规定下列财产不得抵押：1、土地所有权2、耕地宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施4、所有权、使用权不明或者有争议的财产5、依法被查封、扣押、监管的财产6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
房地产抵押的一般规定：8、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
房屋登记的种类：1、房屋所有权登记2、房屋抵押权登记3、地役权登记4、房屋预告登记5、房屋其他登记
物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
常规性公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。 公共服务有以下7项：1、房屋共用部位的维护和管理2、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理3、环境卫生、绿化管理服务4、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务5、物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作6、维修资金的代管服务、这是只物业服务企业接受业主委员会或物业产权委托，对代管的房屋共用部位共用设施设备维修资金的管理工作7、物业档案资料的管理
物业管理工作的主要环节：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段
住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性
中国现行房地产税种：房地税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税
苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）

五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月