舟山东港宁兴项目提案(最终).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宁兴东港海天国际广场,整体营销策略提报,宁波开启,20110313,1,市场篇,营销篇,销售篇,目录,2,市场篇,营销篇,销售篇,目录,开发背景,核心问题,3,开发背景,冷市与调整,2011年1月26日,“,新国八条,”,略，,对贷款购买第二套住房的家庭，,首付款比例不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍,。原则上对已有,1,套住房的当地户籍居民家庭，,限购,1,套住房，对已拥有,2,套及以上住房的当地户籍居民家庭，,暂停,在本行政区域内,向其售房,。,略。,新,“,国十条,”,出台后，随着时间的推移，政策及细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱,“,取消七折利率,”,，十五城限购令，存款准备将和利率多次上调，调控再次加强。,“,新国八条,”,，对房地产市场提出全方位调控，其中以限购政策为杀手锏。,2010年4月15日,2010年四季度,2011年1月26日,限购令是非常时期楼市的非常手段，限购城市在短期内限购政策生效前，出现短期性成交量爆发，但分析本次调控的措辞及考评方法,，,初,步判断2011年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向：,住宅市场面临重点调控，住宅投资性需求被强制打压,投资性资金面临投资方向重新选择,4,开发背景,投资性资金选择方向,股票、基金,近期虽然有所回升，但是其不确定性导致投资者近期仍以观望为主，,08,年金融危机影响近年来投资者心态，更倾向于,“,有形资产,”,的投资,黄金,黄金价格走势以短期波动，长期上涨为显著态势，但是其增长幅度远低于其他类投资产品，收益性为大多数投资者不喜,生活必需品,短期有可能获益，但发展到一定程度后必然引起政府干预，风险性较强,综合来看，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向,根据CRRC（中国不动产研究中心）综合调查结果显示：,1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2009年底就陆续抛售了手上多余和较旧的房产。楼市新政之后，资金基本处于闲置状态，粗略计算，千万富有的投资者就有数百亿资金被,“,挤出,”,住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右,空置资本流向何处？,5,开发背景,商业地产的契机,新政背景下商业地产及住宅地产购买条件比较,商业地产准入门槛相对降低&商业地产投资成本相对降低,非限制条件下的购买资格及与住宅相近似的投资成本,投资性资本近期向商业地产转移具备条件及可能性,产权限制,贷款年限,首付限制,贷款利息,商业地产,40,年,10,50%,基准利率,首套住房,70,年,30,30%,（,3,成为理论值，银行具体执行基本在,4,成左右）,基准利率（部分银行上浮,10-20%,）,二套住房,70,年,30,60%,基准利率,1.1,倍（最高可达,1.3,倍）,二套以上,70,年,停购,6,开发背景,商业地产近期发展情况,一、商铺开店量反应商业地产近期发展,根据对1150家长期监控商户开店数量的跟踪统计，2008年总开店数为3137家；受金融危机影响，2008年后品牌商户开店计划呈现出全面收缩的态势，进入2009年后品牌商户开店计划处于停滞状态；从2009年下半年起，市场开始逐步回暖，2010年商户开店数量有大幅度增长，新增开店数量3953家。,涨幅高达190%，一路走高的商户开店数量表明商业地产发展迅猛，动力强劲。,二、品牌地产商转战商业地产,万科地产,中国房地产业首家年销售额过千亿元的公司,万科已通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约,260,亿元开发商业地产，计划未来,3,年内万科将建成,220,万平方米的住宅商业配套。,远洋地产,以住宅产品著称、连续多年在北方住宅销售市场排行前列,提出到,2015,年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标,龙湖地产,稳健现金和债务管理水平的别墅专家,预计未来五年将增持,200,万平方米以上的商业物业。,经济大环境复苏给商业地产利润实现创造投资条件,近期密集出台的住宅地产政策压缩地产公司住宅地产方面的发展空间；,7,开发背景,商业地产展望与总结,本项目作为商业地产，当前宏观政策调控大背景对本案的影响分析：,政策从紧，楼市受到遏制，商业地产发展出现新契机；,“,商住倒挂,”,现象减轻，热钱开始流向商业地产；,大型房地产开发商向商业地产转型，共同做大商业市场蛋糕；,商业地产在本次政策调控下面临发展契机,商业地产，运营正当时,8,市场篇,营销篇,销售篇,目录,开发背景,核心问题,9,核心问题,本案业态组合分析,总建87407，其中商业面积16628；办公A楼19393，办公B楼14170；,新建东港商务中心中央，东邻未来区政府,欧尚商圈辐射范围内,酒店式公寓、办公楼、特色商业街、沿街底商产品组合,1,）办公楼；,2投资型公寓；,3,）步行街及底商,竞争环境及市场策略建议,10,核心问题,写字楼案例,中浪国际大厦（写字楼）：,中浪国际大厦位于规划中的舟山市新城中央商务区核心地段，北靠翁山路，西临世纪大道，东连待开发建设的CBD,高层，南邻规划中的,CBD,超高层建筑；,中浪国际大厦以,3,层裙房衔接,26,层,+24,层,+24,层的三栋点式高层为布置方式，共计,2.6,万方；,未来,成为一个集商务办公、会议、商场、餐饮等为一体的大型建筑综合体,；,项目情况,项目预计,3,月份开盘，共推出,3,幢房源，其中,2,幢,24,层，,1,幢,26,层；预计价格在,10000,左右；,目前接受登记的客户当中均以定海为主，临城少量，面积在,1300-1500,。整层销售,临城商务核心，一体化综合办公体,11,核心问题,写字楼案例,金跃大厦（写字楼）：,项目情况,项目于去年,9,月份开盘，共推出,48,套办公楼，开盘均价为,8500,元,/,平方，截止目前只剩下两套未售，价格分别为,7500-12000,元,/,平米；截止目前销售率为,97%,；,在已销售的房源中，主要购买群体为临城和定海构成，主要原因在老城区定海大型金融机构及商业体搬迁或规划至临城新区，而该项目也因为归属不同和功能要求而分为两部分，一部分为舟山金跃大厦写字楼，另一部分为工商银行舟山市分行；,金跃大厦由舟山银邦置业有限公司和中国工商银行舟山分行联合开发；,金跃大厦为单幢主楼与裙楼结构建筑，坐落于舟山新城CBD,区定沈路,620,号。北临定沈路，东靠,CBD,二期商务区，西与烟草大楼、南与中昌国际大厦为邻；,金跃大厦用地面积,7479,平方米，地下建筑密度,39,.,27%,，绿地率,10,.,6%,。主楼二十六层高（地下二层），建筑高度,97,.,70,米。建筑总面积,46565,.,34,平方米。其中地上,35956,。,11,平方米（其中属银邦出售写字楼,24190,.,69,平方米），地下,10233,.,56,平方米，消控室,56,.,94,平方米，物管用房,217,.,41,平方米；,临城商务核心，银行大厦联合办公,12,临城板块是目前舟山,CBD,所在地，也是舟山未来最大的商务聚集地商务区。一期总面积,23,万平方米，在建项目包括中昌国际大厦、工行金跃大厦、中奥能源大厦、烟草大厦、电力调度大楼、财富大饭店等。商务区二期规划总面积,53,万多平方米，规划建设涉港、涉外等服务业。,临城板块市场分析市场特征,城市,CBD,，写字楼聚集。,体量大，项目多，呈现持续发展势态。,整体提升舟山写字楼品质，但对市场供求产生较大冲击。,临城板块定位,以行政为导向的中央商务区。,政府形象工程,核心问题,写字楼竞争分析,政府主导下写字楼经济强行上马,临时商务办公板块,传统旅游度假、投资性地产板块,东港旅游休闲板块,临城板块作为城市核心写字楼板块，拥有集中式办公优势,东港板块不以集中式写字楼办公为主,临城板块,临城板块,中昌国际大厦,工行金跃大厦,中奥能源大厦,烟草大厦,电力调度大楼,财富大厦,建设大厦,规划中,CBD,二期,东港板块,写字楼市场分析比较,东港板块PK临城板块,13,核心问题,写字楼竞争分析,写字楼市场分析比较,东港板块PK临城板块,东港新城：,不宜出现大体量写字楼，但东港核心板块商务支撑及临近政府便利；,催生少部分写字楼需求，可支撑部分写字楼供应存在；,本项目写字楼不适宜作为形象产品，价格期望不高,选择配合新城启动趋势跑量销售为主,14,核心问题,公寓案例,莲洋大观（公寓,+,商业）：,项目情况,项目预计,3,月份推出公寓产品，预计价格在,20000,元,/,左右；,目前项目正接受客户登记，媒体推广渠道较多，故来访客户很多是来自外地，宁波、上海、杭州等，但本地舟山客户还是占重要比例；,目前商业部分开发商暂时不对外销售，价格也未定；,项目东临东海莲花洋，西临普陀区城市主干道海洲路；,莲洋大观项目建设规模达18万平方米，由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成；,功能为国际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成,项目预计3月份开盘，首批将推出精装酒店式公寓房源，户型面积40-100；,星级酒店、一线海景、精装公寓,区域酒店式（投资型）公寓标杆产品,15,核心问题,公寓案例,海中洲国际广场（公寓,+,写字楼）：,项目情况,目前该项目已全部售罄，销售率,100%,，主要客源来自于东港本地以及沈家门为主；,项目于,09,年,10,月份开盘，分一次推出，当时开盘酒店式公寓均价为,11702,元（含精装修，标准为,2000,元,/,），写字楼均价为,9620,元；从项目了解到目前公寓价格在,15000,左右，写字楼,11000,左右；,海中洲国际广场位于东港329国道与海莲路交叉口；,主体建筑物由高星级酒店、酒店式公寓及写字楼组成，总建筑面积10万平方米，其中地下室建筑面积为2万平方米，预计总投资5亿元；,高星级酒店楼高99米，21层，建筑面积4.1万平方米;酒店式公寓、写字楼分别为24层、22层，建筑面积分别为2万平方米。,主干道旁，星级酒店配套，公寓+写字楼复合产品,16,核心问题,公寓竞争分析,公寓市场分析比较,不同定位与形象特征项目间的竞争比较,竞争分析,投资型产品市场总体走势看好；,未来投资型公寓竞争将面临两个方面；,高于本案的资源型投资公寓；类似本案的同区域投资型公寓,对于形象档次高于本案的竞品个案（海景资源、星级酒店配套），本案以降低投资准入门槛，采取价格拉开的策略；,对于同区位同档次竞品个案，本案强调自身商业街区生活配套，地处东港核心区升值潜力价值。,市场层面建议,本案劣势,：非海景资源型投资公寓，缺乏星级酒店提升项目形象档次；,本案优势,新城核心区地段价值，完善商业配套元素；,17,核心问题,商业案例,恒大晶筑城（商业）：,项目情况,项目地理位置较为优越，位于临城商业中心昌洲大道与金岛路交叉口，连接老商业区，周边配套成熟（喜来登大酒店、凯迪大酒店、临城中学、浙江国际海洋技术学院、南海实验学校等）,本次推出,A,、,B,两幢商业楼，,A,区为三层，层高均为,4.5,米，最高,44290,元,./,平，最低,12900,元,./,平（一层,29700-44290,，二层为,16400,，三层,12900,），,B,区为单层建筑，层高,4.5,米，价格为,28634-30488,；,A,商业区位于昌洲大道与金岛路交叉路口部分商业已经售出，经营业态为宾馆或酒店，也是此次商业楼中价格最高部分（内部客户预定）；,恒大晶城位于临城新区西南面，东侧隔金岛路为建设中的临城公交总站，南侧隔临城河道为长升村，西侧隔河道为建设中的中远住宅楼，北侧隔海天大道为舟山市交通警察支队；,商业由,2,栋,3,层独立商业楼，商业楼总计建筑面积为,4942.34,平方，可售面积为,4528.62,平方，分别为上图的,A,、,B,商业区，于,1,月,26,日推出,63,套，面积分别从,35.59,平至,289.29,平米，均价：,21498,元,/,平，截止,6,日已销售,38,，销售率,60%,；,新老城区交汇，社区型商业模式,18,核心问题,商业案例,凯虹广场（商业）：,项目情况,凯虹广场总体定位在中高档，城市精品超市、五星级影城、量贩,KTV,、电玩城等，具备城市综合体的雏形。目前凯虹广场招商工作已进入全面启动阶段；目前凯虹广场的招商已经完成了,80%,，,2,5,楼品牌基本到位，整个广场预计在,6,月封顶，,11,月底正式开业；浙江时代院线，台湾爱乐游儿童益智娱乐，香港屈臣氏，舟山交通经济广播等四大品牌已经签约；,凯虹广场是浙江凯虹集团在东港倾力打造的时尚精品购物休闲广场，是集百货、餐饮、娱乐、休闲文化一体的大型购物中心；,项目位于东港欧尚超市对面，总投资3.5亿元，占地30亩，地上共七层，地下一层，营业面积6万平方米；,计划于年内破土开工，2011年底之前竣工落成并开张营业；,凯虹广场将成为舟山市最大的购物中心和东港商业中心地标性建筑。,东港核心区块，匹配欧尚综合型商业体,19,核心问题,商业竞争分析,商业市场分析比较,核心商业板块间的差异化联动,欧尚商业中心,凯虹广场,欧尚超市,凯虹广场,本案商业广场,北侧商业地块,其他社区底商,未来东港核心区商业板块,本案商业从属于东港核心商圈,运作思路：商圈归属，营造差异,欧尚超市运营成熟，与一街之隔凯虹广场形成商业对位联动,构建超市+百货+餐饮+休闲=商业综合体,本项目与南侧东港-凯虹商业中心沿海莲路延伸，由绿化带相隔,南侧商气吸聚效应极强，本案作为非完整商业延伸带，易形成,“灯下黑,”,20,核心问题,商业竞争分析,商业市场分析比较,核心商业板块间的差异化联动,构成功能上实现项目商业竞争,“,后发先至,”,项目须拥有功能上的必须到达性商业特质上的区隔性,21,核心问题,商业竞争分析,商业市场分析比较,核心商业板块间的差异化联动,核心商业的唯一性,特型商业的全新引入,共性商业的运营升级,22,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,23,从本案属性、基本产品配比看,公寓、商务办公的投资型产品是本案主力产品,；,商业产品将是本案重要利润产品,产品配比,产品类型,套数,面积,套均面积,商业,一层,A,3,708,236.0,B,2,993.79,496.9,C,3,763.8,254.6,D/E,19,3430.21,180.5,二层,A,3,1155.04,385.0,B,2,1335.47,667.7,C,3,706.05,235.4,D/E,8,1563.48,195.4,合计,43,10655.84,公寓,A,423,17916.58,42.35,商务办公,B,91,13925.87,153.03,A,3,1194.49,398.16,合计,517,33036.94,共计,560,43692.78,项目研判,基础数据,24,绝对区域中心的地段属性：,上升的国家顶级旅游板块,紧邻区政府，东城核心板块崛起,欧尚成熟商圈内的中心节点,地段所带来的对城市资源的绝对占有，更是本案最大卖点,项目研判,区域优势,25,综合性的物业形态：,四大优势业态：商业、办公、酒店、公寓,户型方正，利用率高,精装公寓,自身优势复合业态商业体,集写字楼，公寓，商业街和酒店为一体，能满足更多投资人的需求眼光。,项目研判,本体优势,26,业态丰富：紧邻欧尚商圈，衣食住行囊括,消费高端：项目酒店支撑，可引入高品位,行政优势：东与区政府一路之隔,居住项目：周边多元选择照顾不同收入人群,城市未来中心,生活、消费大场,别墅项目（在建）,玉兰园,区政府（在建）,欧尚超市,纬八路,经二路,27,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定增值建议,总体定位,推广计划,28,项目该以何种形象上市？,公寓该以何种姿态卖的更快更好？,写字楼该以何种差异占领制高点？,商业如何定位赢得更多商气人气？,如何操作，项目卖的又快又好！,问题界定,29,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,30,增值建议,项目目标,策略导向,在保证安全性的前提下，提升利润空间,目标,31,公寓增值建议,32,打造全新的精装公寓标准，指引舟山公寓发展方向！,公寓营销目标,增值建议,公寓增值建议,33,公寓产品,的附加值打造,LIFE HUB,公寓,精装大堂入户,酒店式物业管理,高科技公寓,1,、项目现有的基础条件优良，具备做高端公寓的基础。,2,、通过可行的附加值注入，给项目不断的加分，坚实公寓基础。,3,、产品硬软件的打造，也是创造营销卖点。,四大增值，全面提升产品品质,增值建议,公寓增值建议,34,LIFE HUB,概念最早由美国土地学会（,Urban Land Instltute,）提出，是一种将,“,众多生活优势资源,”,结合到一起的集约式生活模式，一种理想的完美生活环境。它强调生活的心身愉悦、人与空间的自然融合、人与人之间的真情互动。,LIFE HUB,描绘着一幅未来,“,完美生活环境,”,的蓝图。是继,SOHO,之后的一个最新城区形态生活概念，如果说是对压抑工作环境的抗拒成了孕育,SOHO,的温床，而对于现有城市消费与生活环境的不满，则使,“,LIFE HUB,”,概念应运而生。它占据一个城市,CBD,中心的中心位置，在国际化的大都市核心都有一个,LIFE HUB,的原型，东京的六本木新城、柏林波茨坦广场上海新天地是,LIFE HUB,的典型代表。,LIFE HUB,增值建议,公寓增值建议,35,增值建议,公寓增值建议,政府配套,欧尚商圈板块,酒店、商业、办公自身配套,精装公寓,一个众多生活优势资源的集合体,一种集约型的生活方式,LIFE HUB,公寓,36,酒店式大堂,酒店式挑空精装大堂,精装挑空大堂，产品升级的敲门砖，产品品质的点睛之笔与重要衡量标准。,建议,A,楼采用入户挑空大堂的形式，以,“,全精装大堂,”,入户的回家方式，打造不一样的标准。,在大堂设立商务服务中心，保证业主的私秘性，与底商的公共空间建立一道安全屏障。同时体现出酒店式精装大堂的特色之处。,增值建议,公寓增值建议,37,本案大堂建议,1,、,挑高,：挑高二,层，营造空间感。,2,、,每个大堂设商务中心,：保障业主进出安全性，并提供一些增值物业服务。,3,、,每个大堂设业主门禁：,指纹或刷卡，电梯身份识别。,增值建议,公寓增值建议,38,入户大堂效果示意图,增值建议,公寓增值建议,39,身份识别系统,门禁系统,电梯设置身份识别系统，电梯自动到达业主所在楼层。代替电子监控，保证主人的尊贵以及私密性。,门禁系统，屏蔽外来闲杂人等；,室内,(,彩屏,),可视对讲系统，并全天候连通保安服务中心,高档门禁系统,增值建议,公寓增值建议,电梯大堂,40,酒店式服务,利用项目已有酒店物业的优势，在引进酒店的同时，与酒店签订合作协议，为公寓同时提供相应的酒店物业服务。,引进高端物业,酒店式物业服务,从硬件到软件，产品力再一次提升。,增值建议,公寓增值建议,41,酒店物业服务项目内容建议,行李及通讯服务：运送行李、电报、传真、电子邮件及跑腿,快递服务：国际托运、国际邮政托运、空运、紧急包裹、国内包裹托运等,接送服务：汽车服务、租车服务、接机服务,旅游服务：个性化旅游服务线路介绍,订房服务：房价、房类、折扣、取消预订,订餐服务：推荐餐馆,订车服务：汽车及轿车等租赁代理,订票服务：飞机票、火车票、戏票,订花服务：鲜花预订、异地送花,家政服务：打扫、洗衣,其它：美容、按摩、跑腿、看孩子、邮票等,增值建议,公寓增值建议,42,高科技住宅,公寓的玻璃立面，给人以生硬、商业以及高能耗的感觉，通过建筑方面节能、环保等概念的植入，给产品以高科技住宅，引领国际的认知。,节能、环保、智能化等概念植入，,给产品以生命力。,增值建议,公寓增值建议,43,智能化设施：,全公寓无线网络覆盖，尽享网络服务的便捷；,顶级家居综合布线技术：为未来的无限升级铺好基石；,公共视频：可通过家里的可视终端观察项目的公共区域，照看家人和私车可视对讲：访客记录功能，可存储,32,副画面，以记录访客图象；,可设定在家、外出和睡眠三种安防模式；,智能门禁识别系统，业主无需钥匙，可通过密码等方式打开大堂门禁、控制电梯和入户门；,智能电梯：通过智能卡可识别业主身份，使业主不用按键即可自动到达所在楼层；,智能家电：由单一的产品功能加入更多的生活资讯和娱乐情调；,增值建议,公寓增值建议,44,分户式中央冷暖空调,户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,冷暖空调：解决近年来南方冬季天气温度较低的问题。,增值建议,公寓增值建议,45,软化水装置,/,清除水中多余钙、美离子,入户水安装过滤系列，清除多余,Ca,、,Mg,等离子，能够直接饮用。保证水质不伤皮肤，呵护健康，同时毛巾等织品清洗后也可保持柔软。,增值建议,公寓增值建议,46,LIFE HUB,公寓,精装大堂入户,酒店式物业管理,高科技住宅,舟山全精装酒店式国际公寓,舟山面向国际化的平台上,一个国际前沿的首创产品,带来舟山全新的国际生活,增值建议,公寓增值建议,47,写字楼增值建议,48,我们对潜力客户及其他楼盘客户访谈，客户对于写字楼的需求主要集中在以下四大点：,1,、金融，交通、行政方面相关配套,2,、办公环境：档次高，环境好,3,、物业配套服务：安全性与便捷性,4,、企业商务餐饮服务：员工用餐及商务宴请,增值建议,写字楼增值建议,49,商务宴请,（商业提供）,金融便利（商业提供）,商务秘书,行政便利（紧邻政府）,一个高效商务平台,增值建议,公寓增值建议,50,产品增值建议：商务秘书中心,具体建议：,在,B,楼大堂中设置一个商务中心，负责入驻企业的会晤、会议、接待、定餐、定房、预订机票、火车票、公务车等综合日常性服务，营造现代高质量标准化商务服务体系。,增值建议,公寓增值建议,51,商业增值建议,52,打造新城精品商业街名片，引领新时尚消费主义革命！,商业营销目标,增值建议,商业增值建议,53,1,、作为东港中心的综合体项目，依托自身酒店配套与区政府的强大集群效应，结合欧尚商圈的辐射效应优势资源，本项目的商业有理由成为区域内的名片和骄傲！,2,、在大众化商业已形成一定规模的情况下，我们可以打造一个精品商业中心，给舟山一个全新的生活方式,!,商业价值实现的四大基础,酒店的良好依托,欧尚商圈和区政府的强大集群效应,周边社区的稳定人群,东港新城的快速发展,增值建议,商业增值建议,54,本项目商业突围之路,欧尚商圈,本案,商业航母，商业体量聚集人气，将成为区域商业中心,特色商街，靠特色与精品打开辐射面,增值建议,商业增值建议,55,宁波,波特曼大街,借由喜来登酒店与波特曼大厦的高档租客，形成了一个以外籍人士和商务人士为主的休闲一条街。,主要是高档餐饮与休闲酒吧与高档服饰精品店为主。如：星巴克、季诺餐厅、甬上花、澳门豆捞、日本料理等。,设有金融服务机构：汇丰银行金融理财中心，与少量的精品服饰与休闲足浴等。,案例参考,增值建议,商业增值建议,56,大连星海国宝,大连标志性豪宅，共为四栋，位于星海湾，遥望国际会展中心，环境优美。,项目商业街形成了一条高档美食休闲胜地，吸引了大量外地游客及本地客户慕名前往。,经营品牌有：台北,1+1,，左岸，现代粗粮，鹿港小镇，一品鲍翅、割烹清水等,案例参考,增值建议,商业增值建议,57,波特曼模式,星海国宝模式,五星级酒店,+,商务公寓,会展中心,+,高档住宅,休闲餐饮金融服务为主,美食休闲为主,酒店及商务公寓的,商务人士为主,周边住户及外来游客为主,少量本地慕名前往食客,增值建议,商业增值建议,58,项目自身酒店,区政府,休闲风情商业大道,精品餐饮 休闲美容 精品购物 金融服务,对外形成引力,增值建议,商业增值建议,59,商业规划主导思路,休闲风情商业大道：,利用项目自身酒店及区政府为依托，打造风情商业大道，通过成规模的特色、精品、高档商业，产生积聚力，将辐射力扩大至整个舟山范围。,同时形成社区泛会所概念。,增值建议,商业增值建议,60,精品餐饮、咖啡厅,精品餐饮：俏江南、美宴、潮甬轩、澳门豆捞、,日本料理,/,铁板烧：江户川、秋田家、樱花料理、三木,咖啡厅,/,西餐厅：星巴克、左岸、真锅、名典,增值建议,商业增值建议,61,美容、健身会馆,美容,SPA,：克丽缇娜、依贝佳、圣兰瑜伽、,健身中心：一兆韦德、金领汇、新植美村、贝斯特,洗浴休闲：丽池温泉休闲会所、汉方洲足道馆、良子足浴,增值建议,商业增值建议,62,金融服务机构,外资银行：花旗、渣打、东亚、汇丰（以个人理财中心为主）,证券机构：银河证券、光大证券、国泰君安、海通证券等,增值建议,商业增值建议,63,商业操作思路,招商策略,主力店,针对业态规划，提前进行主力店招商，通过主力店的引进，带动商业发展。比如俏江南、星巴克，针对主力店的进驻，实行价格优惠政策。,增值建议,商业增值建议,64,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,65,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,欧尚商圈、区政府旁 综合体,总体定位,66,主推,备选,其他,宁兴海天国际广场,海悦国际,时代广场 海都国际 中央首座,东港百汇城 东港新世纪,BOBO,百汇城,汇城国际,四象一合,案名建议,67,LOGO,演绎,68,主推,LOGO,69,70,LOGO,应用,71,72,辅推,LOGO,演绎,73,辅推,LOGO,演绎,74,辅推,LOGO,演绎,75,欧尚商圈、区政府旁 综合体,酒店 商街 办公 公寓,海天国际广场,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,项目定位,卖点支撑,品牌主张,品牌名,关键词,绝版地段,综合体,欧尚商圈,紧邻区政府,四大业态,户型方正,公寓精装,品牌屋,76,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,77,推广步骤,挺入市场形象品牌造势,写字楼销售,41,35,蓄客期,公寓销售期,7,月,1,日开盘,办公销售期,10,月,1,日开盘,商铺销售期,12,年,4,月开盘,公寓销售,24,营销,阶段,预计销售率,理想达到,来人数,1692,279,172,2500,4,月,7,月,10,月,4,月,6,月,商铺销售,推广计划,总体推广,78,推广阶段,及主题,阶段任务,户外,报广,预算,（,1000,万）,活动,第三阶段：写字楼销售期,第四阶段商铺销售期,项目亮相，积聚能量价值渗透助力商铺销售,第一阶段：总形象入市,推广方向,第二阶段：公寓销售期,4,月,7,月,10,月,4,月,6,月,公寓销售，一炮走红,持续影响，办公强销,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,东城中心，世界级私人会馆,区府旁，领袖级,office,国际潮流，精品旗舰,我的,一站,生活，我的世界,与政府为邻，占据城市中心,国际商务生活广场，献礼舟山！,不限购，买一套，做投资大赢家！,区府旁，稳居中心，君临天下,世界级，酒店式，做生活大赢家！,关于写字楼，眼光高人一筹才好！,关于企业发展，紧跟政府才好！,关于价值共赢，响应政策才好！,海天国际广场钱潮来袭！,海天国际广场，向世界精品品牌进军！,富人层已圈定，谁来圈钱？,东港新城变迁影像展,产品说明会,舟山,-,上海旅游直通车,东港新城创业成功商人评选活动,客户答谢会,宁波、舟山,宁波、舟山、上海,舟山,舟山,400,万,250,万,250,万,100,万,79,第一阶段：总形象入市,80,本阶段最重要的任务是建立项目的整体高端形象，只有拔高了整个形象才能承载之后产品的高端形象；,必须将项目包含了公寓、写字楼、商业三种产品形态的项目属性清晰传达出去，引发足够的市场关注；,需要跳出舟山，向宁波、上海等地进行项目信息输出。,推广计划,总形象篇,81,户外,主题：,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,投放区域：,舟山跨海大桥两侧高炮，东港周边,推广计划,总形象篇,82,83,84,85,大型炒作活动：,东港新城百年,变迁影像志,从过去到现在,大型摄影活动,媒体方式：报纸炒作、网络、广播联合传播,报广文案：,主标,1,、,为中心加冕,与欧尚商圈争辉,居住、休闲、商务、购物多重体验，一站并购,主标,2,、,区府在左，我在右,与政府为邻，占据城市中心,与普陀区政府左右逢源，未来东港繁华至高点,推广计划,总形象篇,86,软文文案,主标,1,、,2011,，宁兴终极巨献,主标,2,、,国际商务生活广场，献礼舟山！,主标,3,、,真正的王者，真正的行政商业双中心！,推广计划,总形象篇,87,88,89,第二阶段：公寓销售期,90,公寓快速去化即能达到快速回款的目的，同时也能为后期写字楼积累一定客户；,针对当前新政，在推广上主张商业不限购的优势；,公寓作为首开物业，需做出正确定位传播，我们建议为公寓独立取一个分案名，针对性推广，实现快速去化。,推广计划,公寓篇,91,领 世 馆,领袖、统领,世界、世纪,公馆、会馆,公寓分案名,推广计划,公寓篇,备选,幸福巢,心都会,You,公寓,主推,92,93,户外,主题：,东城中心，世界级私人会馆,投放区域：,舟山跨海大桥两侧高炮，东港周边,推广计划,公寓篇,94,大型看房活动：,舟山,-,上海旅游直通车,媒体方式：报纸炒作、网络联合传播,报广文案：,主标,1,、,不限购，买一套，做投资大赢家！,高通胀严新政，抢占财富先机，限购之下，赢家首选,主标,2,、,区府旁，稳居中心，君临天下,life hub,，是只与尊者匹配的中心生活！,主标,3,、,世界级，酒店式，做生活大赢家！,星级礼遇，酒店奢想，上流生活，赢家首选,推广计划,公寓篇,95,96,97,第三阶段：写字楼销售期,98,此阶段主要树立写字楼形象，实现写字楼的快速销售；,写字楼面积,90-200,左右，属于中下偏小，适合创业型、智力型公司办公，满足中小型公司发展期使用；,本案写字楼在硬件配套上并无明显优势，但紧邻区政府，交通便利不拥堵，周边环境好，具有使用成本领先优势。,推广计划,写字楼篇,99,户外,主题：,区府旁，领袖级,office,投放区域：,东港周边,推广计划,写字楼篇,100,本阶段活动炒作,海商风云,东港新城创业成功商人评选活动,媒体配合：报纸、广播、网络立体传播,报纸广告：,主标,1,、,从这里开始，征服世界！,主标,2,、,顶尖配置，商务中心,主标,3,、,关于写字楼，眼光高人一筹才好！,主标,4,、,关于企业发展，紧跟政府才好！,主标,5,、,关于价值共赢，响应政策才好！,推广计划,写字楼篇,101,第四阶段：商业销售期,102,本阶段主要任务是炒热商业，带动商铺销售；,作为一个有酒店支撑的项目，商业街的定位毫无疑问也不能低档；,周边有欧尚商圈支撑，另外东临区政府，周边小区众多，而业主收入水平及片区消费群体完全有能力承载项目的商业体量；,所以本案的商业部分，在精品主力店集中式商业方面拥有极大拓展空间。,推广计划,商业篇,103,户外,主题：,国际潮流，精品旗舰,投放区域：,东港周边,推广计划,商业篇,104,报广文案,主标,1,、,海天国际广场钱潮来袭！,主标,2,、,海天国际广场，向世界精品品牌进军！,主标,3,、,富人层已圈定，谁来圈钱？,推广计划,商业篇,105,市场篇,营销篇,销售篇,目录,价格建议,销售进度,回款计划,106,价格建议,写字楼,参照项目,海中洲国际广场,中浪国际大厦,金跃大厦,海天国际,评分指标,权重,评分,(,X,1,),评分,(,X,2,),评分,(,X3,),评分,(,X,7,),区位,片区形象,15%,9,11,11,10,项目规划,13%,10,9,9,8,交通情况,15%,8,10,10,8,资源景观,10%,9,8,8,8,周边配套,10%,6,7,7,8,产品情况,14%,10,10,12,9,办公氛围,8%,5,6,6,7,片区提升空间,15%,10,12,12,10,总评分,100%,67,73,75,68,各项目售价（元）,P,1,(a),10000,P,2,(a),11000,P,3,(a),12000,参照权重（,%,）,Y,1,55%,Y,2,25%,Y,3,20%,加权后价格（元）,P,1,(b),5500,P,2b),2750,P,3,(b),2400,本项目加权平均价格,P,10650,本项目区位价格,P,10330.96,107,价格建议,写字楼,综合考量：,写字楼体量较大；,东西朝向；,非城市写字楼核心板块,价值适当予以低估,写字楼售价建议,10330.96,元,/,，修正价,10500,元,/,108,价格建议,公寓,参照项目,莲洋大观,海中洲国际广场,和津广场,海天国际,评分指标,权重,评分,(,X,1,),评分,(,X,2,),评分,(,X,3,),评分,(,X,7,),区位,片区形象,10%,9,7,7,8,项目规划,13%,12,12,9,11,交通情况,15%,12,13,8,12,资源情况,15%,14,8,8,10,周边配套,10%,8,8,5,9,自身配套,14%,10,9,5,8,项目档次,8%,7,6,4,6,提升空间,15%,14,12,9,13,总评分,100%,86,75,55,77,各项目售价（元）,P,1,(a),17500,P,2,(a),13000,P,3,(a),7500,参照权重（,%,）,Y,1,40%,Y,2,40%,Y,3,20%,加权后价格（元）,P,1,(b),7000,P,2,(b),5200,P,3,(b),1500,本项目加权平均价格,P,13700,本项目区位价格,P,13990.72,109,价格建议,公寓,综合考量：,参考价格为白坯价格，本案所得结果为白坯价格；,建议精装修标准报价,2000,元,/,（实际,1000,元,/,；,自身缺乏星级酒店配套是制约项目价值的最大因素,公寓售价建议,13990.72,元,/,，修正价,14000,元,/,精装修标准,2000,元,/,，实际售价,16000,元,/,110,价格建议,商业,参考条件：,价值,V,=,年净租金,资本化率,（,1,1/,（,1+,资本化率）土地使用年限次方,）,本案周边租金主要参照汇景东方,1.3,元,/,/,天，投资回报率按照,4%,计算,商业当前销售价格约估为：,9392,元,/,（建议后期拍卖销售，冲高价格）,片区,项目,形式,租金,售价,投资回报率,东港,碧海莲园,社区底商,3.5,元,/,天,21000,元,/,6%,香榭街,步行街,3,元,/,天,21000,元,/,5%,临城,恒大晶筑城,社区底商,4,元,/,天,21498,元,/,6%,朱家尖,汇景东方,社区底商,1.3,元,/,天,10000,元,/,4%,111,市场篇,营销篇,销售篇,目录,价格建议,销售进度,回款计划,112,类别,套数,百分比,面积,/,百分比,公寓,423,75.5%,17917,41%,办公,94,16.8%,15120,34.6%,商铺,43,7.7%,10656,24.4%,总建面,*,*,43693,100%,总套数,560,100%,*,*,销售总体经济指标,113,销售排期思考,根据舟山市场销售旺季的季节性特征及不同业态的销售态势，根据充分市场调研和项目研究后，我司建议：,2011,年,7,月初，推售公寓，,423,套，,17917,平米,把握旅游旺季，借势强大的人流，快速回现，打响项目知名度,2011,年,10,月初，推售办公，,94,套，,15120,平米,在项目品牌已建立的前提下，借势公寓的强势销售，顺带推出办公,2012,年,4,月初，推售商业，,43,套，,10656,平米,在项目无财务压力且项目人气已经聚集的前提下，充分创造利润空间,114,市场篇,营销篇,销售篇,目录,价格建议,销售进度,回款计划