上岗培训教材项目办公楼项目工程管理部.doc

上
岗
培
训
教
材

公司/中心：办公楼项目
部门：工程管理部

目 录

第一部分 部门公共内容部分 3
一、 房屋维护及管理 3
二、 房屋附属设备维护及管理 4
三、 部门组织架构 6
四、 工作礼仪规范 6
第二部分 岗位应知应会内容 9
岗位： 工程经理 9
岗位：电气主管 10
岗位：暖通主管 11
岗位：装修专员 12
岗位： 电工领班 13
岗位： 电工 14
岗位： 装修专员 16
岗位： 空调、给排水领班 17
岗位： 空调工、给排水、维修工 18
岗位： 档案资料管理员 21

第一部分 部门公共内容部分

一、 房屋维护及管理
学习目标：房屋维护是物业管理基础性工作，掌握房屋维护及管理主要内容和要领。
学习内容：
房屋维护是物业管理基础性工作，认真贯彻“以防为主”方针是保持房屋完好保证。
一、房屋日常养护主要内容：
1、地基基础养护　　　　　　　　 2、楼地面工程养护；
3、墙台面及吊顶工程养护；　　　　 4、门窗工程养护；
5、屋面工程维修养护；　　　　　　　　6、通风道养护管理；
7、垃圾道养护管理。
二、房屋日常养护类型：
1．零星养护---指结合实际情况确定或因突然损坏引起小修。其特点是修理范围广，项目零星分散，要求及时，具有经常性服务性质。
2．计划养护---订立大、中、小修3级修缮制度，以保证房屋正常使用，延长其使用寿命。
3．日常养护原则： ① “经济、合理、安全、实用”原则；
② “区别对待”原则；
③ “服务”原则；这是房屋维修管理基本原则。
④ 有偿服务原则。
4．房屋维修日常服务一般程序：项目收集；任务落实。
三、房屋维修日常服务考核指标：1、定额指标（100%达到人工定额）；2、经费指标；
3、服务指标（月走访查房率50%、养护计划率80%、养护及时率）4、安全指标。
四、导致房屋损坏原因：
1、自然损坏（气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素）；
2、人为损坏（使用不当、设计和施工质量低劣、预防保养不善）。
五、房屋安全及质量管理：
1、房屋质量等级鉴定：按《房屋完损等级评定标准》为依据。
2、房屋安全检查。是房屋安全及质量管理一个重要环节。
3、危险房屋管理（制定危险房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构、危房处理措施）；
4、房屋完损等级评定方法：钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法有四种；其他结构房屋完损等级评定方法。
5、房屋完损等级分类及标准：
① 完好房　　② 基本完好房　　③ 一般损坏房　　④ 严重损坏房　　⑤ 危险房。
六、房屋维修工种分类：
1．小修工程：综合平均费用为所管房屋现时总造价1%以下，并以保持原先房屋完损等级为目日常养护工程为小修工程。特点是量多面广、零星分散，突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。
2．中修工程：局部维修，一次费用在该建筑同类结构新建造价20%以下，并保持原房规模及结构维修工程。特点是工地较集中，项目较集中，工程量大，工程计划性、周期性强。要求经过中修后房屋70%以上必须符合基本完好房或完好房标准。
3．大修工程：不需全拆，一次贯用在该建筑同类结构新建造价25%以上维修工程。特点是工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强。符合基本完好房或完好房标准。
4．综合维修工程：有计划成片维修。规模较大，项目齐全、工期长、费用大。
5．翻修工程：全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行更改造工程。特点是规模大，工期长。要求必须达到完好房标准
七、房屋维修技术管理：制定方案；工程质量管理；技术档案资料管理；建立技术责任制。
二、 房屋附属设备维护及管理
学习目标：掌握房屋附属设备日常性保养及管理内容。
学习内容：
一、房屋附属设备管理基本内容：
1、使用管理；　　　　　　　2、维修养护管理；
3、安全管理；　　　　　　　4、技术档案管理。
二、房屋附属设备日常性保养内容：
卫、水、消、暖、电、电梯。
三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）
三、房屋附属设备构成及分类：给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、卫生及厨房设备、供暖冷及通风设备、燃气设备、电气工程设备。
四、房屋附属设备维修类型：
维修工程---局部维修。修复、更换少部分易损零件。
中修工程---更换率一般在10-30%。
大修工程---更换率一般超过30%。
设备更新和技术改造。
坚持日常保养及按计划维修并重。做到“三好”、“四会”、“五定”。
五、给水系统管理
1、定期进行水质化验防止二次污染，经常性维护和定期检查相结合，采用节水型配件，消防水泵定期试泵。
2、给水系统养护：给水管道检查；保温防冻工作；对冻裂事故处理。
3、给水系统维修：漏水是给水管道及配件常见主要毛病。
渗漏管道维修方法：哈夫夹堵漏法、换管法。
六、排水系统管理及维护：
1、管理范围界定；　　　2、排水系统管理；　　　3、室内排水管道堵塞清除；
4、室外排水管道维修；　5、高位水箱及浮球阀维修。
注意水泵房管理。
七、消防设备维修管理：及室内供水管道部分维修相同，对于室外管道，同样应做好冬季防冻保温工作。
八、房屋电气设备维修管理：
电力系统管理及维护；
避雷设施维护；（防雷等级：一类、二类、三类建筑物。防雷装置：接闪器、引下线、接地装置。接地装置及道路及建筑物主要入口距离不得小于3米）
制冷、供暖系统管理及维护；
电梯管理及维护；
电话通讯设备管理和维护。
九、房屋其他设备管理：（装饰性设备、库房设备、小型家用燃油燃气锅炉、空气调节系统新设备、生活热水供应系统）。

三、 部门组织架构（根据项目规模进行岗位调整）
工程部经理
装 修 专 员
暖通主管
空调、给排水领班班
维 修 工 领 班
电气主管
电 工 领 班
文件资料管理员
综合维修工
值 班 空 调 工
空调给排水维修工
值班给排水工
弱 电 工
维 修 电 工
值 班 电 工
35KV值 班 电 工

四、 工作礼仪规范
上门维修人员
做到“五个一”服务
即见到客户时“一声问候”；进门前套上“一双鞋套”：工作时先铺好“一块工作布”；配备“一块毛巾”（以便完工后清理现场）；配备“一个垃圾袋”，以便出门时带走各种杂物。
对讲机使用
若佩带对讲机，应统一佩带在身体右侧腰带上，对讲时统一用左手持对讲机，在住户家时，建议关闭对讲机或将声音调小。
工具使用
将所需工具整理放入工具包，工具包统一挎在右肩处，并保持整洁。
附：常用工具表
序号
名称
型号
数量
序号
名称
型号
数量
1
克丝钳

1
16
小铁锤

1
2
十字螺丝刀
大、小
各1
17
三相插头

1
3
活板手

1
18
两相插头

1
4
尖嘴钳

1
19
自功螺丝

1
5
扁口钳

1
20
胶塞
6分
1
6
试电笔

1
21
花线

1
7
管钳

1
22
三通
4分
1
8
大力钳

1
23
直通
4分
1
9
刻刀

1
24
弯头
4分
1
10
卷尺

1
25
内接
4分
1
11
板尺

1
26
手套

1
12
毛刷

2
27
鞋套

1
13
电胶布

1
28
工作布

1
14
水胶布

1
29
清洁毛巾

1
15
一字螺丝刀
大、小
各1
30
垃圾袋

1

电话预约
接到客户维修电话或维修单后，应提前电话及客户预约上门维修时间，以不干扰客户工作生活为原则。
敲 门
进入客户家中/办公室门前，按门铃或敲门三声（声音适中），若没有应答，应等候几秒进行第二次按门铃或敲门。
如客户不在家/办公室，事先留下钥匙要求服务时，维修人员进门前也必须先敲门，确认无人后方可用钥匙将门轻轻打开，并将“维修进行中”牌挂在门锁上。
问 候
客人开门后，应面带微笑说：“先生/小姐，您好！”同时点头施礼。“我是管理中心/管理处维修人员，请问是您家里/办公室需要维修吗？”。
进入客户家中/办公室
当客人确认和许可后，说“谢谢”，按照客人指引方可进入。
进房前，先穿好鞋套，再进到维修地点。
准备工作
工作开始前，先在地面铺一层工作布，将工具包放在工作布上，保持地面清洁。
工作中
操作过程中应保持走路轻、动作轻、说话轻。
结束工作
工作完成后，对客户说：“先生/小姐，您好！已给您修理好，麻烦您检查一下。”同时向客户介绍使用时注意事项。
得到客人验收确认后，请客户签相关维修单据。
若客户有异议，维修人员应尽量满足客户意见，并主动道歉：“对不起，我马上处理好。”
等客户签完单后，主动说：“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？”。
收拾好工具，并清理现场，保持维修前环境状态。
告 别
经客户确认没有其它需帮忙事情后，主动讲“再见。”
应面向客户主动讲：“打扰您了，再见！”并点头致意。替客户关好门后（注意关门声响），脱下鞋套。

第二部分 岗位应知应会内容

岗位： 工程经理
汇报对象：中心总经理助理
一、 本岗位职责
1、 全面主持公司工程管理部日常工作
2、 确保公司质量管理体系在本部门持续、有效运行、控制不合格服务，制定并实施相应纠正、预防措施。
3、 根据公司要求制定本部门年度工作计划。
4、 对本部门员工工作进行考评。
5、 对本部门员工进行合理配置，制定本部门员工岗位职责。
6、 负责对公司部门/各管理中心合格供方合同组织进行评审及对供方服务质量检查监督。
7、 负责审核公司/管理中心各部门月采购计划，委托公司/各管理中心各部门实施。
8、 负责审核各管理中心设备设施年度维修保养项目和计划。
9、 负责对各管理中心设备设施保养进行监督、检查。
10、 负责对各管理中心设备设施维修改造项目提供技术支持。
11、 负责对各管理中心工程改造项目必要性和费用进行审核。
12、 负责对各管理中心装修工程监督审查。
13、 负责收集各管理中心能源消耗情况。
14、 负责对各管理中心工程管理工作检查考核。
15、 配合品质管理部对各管理中心工程品质进行检查。
16、 配合品质管理部编写新接项目工程作业指导书。
17、 配合市场发展部对新接项目工程提供技术支持。
18、 配合市场发展部标书编制及项目管理前期介入物品准备。
19、 配合财务部对各管理中心年度工程费用预算进行审核。
20、 配合行政及人力资源部加强员工工程方面专业知识培训和工程技术人员招聘面试工作。
21、 按时完成领导交办其他工作。
二、 本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、工程档案、资料管理制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、计量器具管理制度、危险品管理制度采购管理制度、设备房环境检查标准、空调系统安全管理制度、生活用水安全管理制度、污水处理站管理制度、供配电系统安全管理制度、电梯安全管理制度、电话机房安全管理制度、消防系统安全管理制度、二次装修及空置房管理制度、工场（工具）间管理制度、工程管理部巡检制度、空调、给排水系统巡检制度、电器系统巡检制度、公共设施巡检制度、维修服务规程、热泵机组运行操作规程、水箱、蓄水池清洗操作规程、污水处理操作规程、消防泵操作规程、空调设备保养规程、生活水泵、消防水泵保养规程、污水处理设备保养规程、干式变压器保养规程、高低压配电柜保养规程、直流柜保养规程、擦窗机保养规程、电梯、自动扶梯保养规程、停车场设备保养规程、通信设备保养规程、监控设备保养规程、卫星、共用天线设备保养规程、消防设备保养规程、公共广播设备保养规程、楼宇自控设备保养规程、公共设施保养规程
三、 本岗位所涉及记录、表格
（工程部所有记录、表格）

岗位：电气主管
汇报对象：工程部经理
一、 本岗位职责
1、 协助工程管理部经理做好招商局广场强、弱电系统设备年度维护保养计划编制，负责该计划具体实施工作，并根据实际情况调整保养计划。
2、 负责招商局广场强电系统、高低压变配电室、空调配电室、发电机房、风机房、空调设备房、生活泵房、消防泵房、污水站、霓虹灯、外围照明、电表房、弱电房；弱电系统：电话通讯系统、电梯（升降机）自动扶梯系统、楼宇监控系统、楼宇自控系统、公共广播系统、卫星天线系统、车库管理系统、消防系统维护保养监督工作，并对设备运行情况进行巡查，处理设备运行及维修保养中出现问题。
3、 负责电气系统更新改造工作，确保系统正常运行。
4、 负责检查、指导班组人员工作，确保工作质量，维护良好纪律，督促班组人员及供方工作人员遵守公司管理制度。
5、 做好下属班组质量记录检查考核工作，对供方工作质量进行监督、检查。
6、 负责对班组人员工作进行检查考核。
7、 负责做好班内工具管理工作，确保工具功能完好，并负责各种标识统一及正确使用。
8、 按时完成各种报修工作，对客户满意率负责。接到供配电、中央空调、通讯、电梯、楼宇自控等方面故障通知，立即安排人员进行修复，尽可能减少故障对业主和租户影响。
9、 协助工程管理部经理做好维修物品采购工作。
10、 按时完成领导交办其他工作，重大事情及时向工程管理部经理汇报。
二、 本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、供配电系统安全管理制度、电梯安全管理制度、电话机房安全管理制度、消防系统安全管理制度、工程管理部巡检制度、电器系统巡检制度、热泵机组运行操作规程、消防泵操作规程、消防水泵保养规程、干式变压器保养规程、高低压配电柜保养规程、直流柜保养规程、擦窗机保养规程、电梯、自动扶梯保养规程、停车场设备保养规程、通信设备保养规程、监控设备保养规程、卫星、共用天线设备保养规程、消防设备保养规程、公共广播设备保养规程、楼宇自控设备保养规程、公共设施保养规程
三、 本岗位所涉及记录、表格
设备（设施）保养计划、调整保养计划申请表、设备修理记录、设备故障处理汇总表、10KV变电站值班记录、35KV变电站值班记录、35KV变电站负荷记录、电器设备巡检记录、B1配电房巡检记录、27F配电房巡检记录、弱电系统日巡检记录、临时用电申请表、倒闸操作票、工作票、消防泵操作记录、干式变压器保养记录、配电柜、控制柜年保养记录、电器设备保养记录、擦窗机保养记录、楼宇自控系统月保养记录、消防设备维护保养记录、消防报警系统月保养记录、消防报警系统年度保养记录、监控系统月保养记录、监控系统年度保养记录、卫星、共用天线系统月保养记录、公共广播系统月保养记录、停车场设备月保养记录、电话线路月保养记录、升降梯定期保养记录（月、半月）、升降梯定期保养记录（半年）、升降梯定期保养记录（年度）、自动扶梯定期保养记录（月、半月）、自动扶梯定期保养记录（半年）、自动扶梯定期保养记录（年度）

岗位：暖通主管
汇报对象：工程部经理
一、 本岗位职责
1、 协助工程管理部经理做好空调给排水系统年度维护保养计划及公共设施维护保养计划编制工作，负责该计划具体实施工作，并根据实际情况调整保养计划。
2、 负责大楼空调给排水系统及公共设施维护保养监督工作，并对系统运行情况进行巡查，处理设备运行及维修保养中出现问题，每月填写相关质量记录。
3、 负责大楼空调给排水系统更新改造工作，确保系统正常运行。
4、 负责检查、指导班组人员工作，确保工作质量，维持良好纪律，督促班组人员及供方工作人员遵守公司管理制度。
5、 负责做好下属班组质量记录检查考核工作，对供方工作质量进行监督、检查。
6、 负责对班组人员工作进行考核。
7、 做好班内工具管理工作，确保工具功能完好，并负责各种标识统一及正确使用。
8 遇到空调给排水系统紧急情况，亲临现场指挥处理，督促下属员工做好抢修工作，并按时完成各种报修工作，对客户满意率负责。
9、 协助工程部经理做好维修物品采购工作。
10、 按时完成领导交办其它工作，重大事情及时向工程管理部经理汇报。
二、 本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、计量器具管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、空调系统安全管理制度、生活用水安全管理制度、污水处理站管理制度、工程管理部巡检制度、空调、给排水系统巡检制度
三、 本岗位所涉及记录、表格
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、外来人员出入登记表、中央空调运行值班记录、空调、给排水设备巡检记录、计量器具台帐、计量器具检定计划、水池（箱）清洗记录、污水处理运行记录表、空调设备保养记录、空调主机保养记录（约克）、给排水、污水设备保养记录、卫生洁具保养记录、地漏管道畅通保养记录

岗位：装修专员
汇报对象：工程部经理
一、本岗位职责
1、 负责装修施工协调工作。就施工单位在施工中碰到问题给及指导、管理和帮助。
2、 负责空置房检查及管理工作，确保空置房整洁、完好，并做好客户接楼、退租验收工作，且有完整记录及客户确认。
3、 负责业主、客户装修工程，检查、监督施工队，严格执行装修手册规定具体要求，确保做到文明施工、安全施工，为业主、客户把好质量关。
4、 负责计量器具管理及检定和校验工作。
5、 协助工程主管做好维修物品采购统计及供方服务检查、验收和付费工作。
6、 负责空置房检查及管理工作。
7、 协助综合部做好客户收楼、退租验收工作，并做好相应纪录，交由综合部备案。
8、 配合大业主（发展商）做好设备、设施改造以及整改、完善施工遗留问题管理工作。
9、 负责对大楼内危险品进行有效管理。
10、 按时完成上级交办其他工作，重大事情及时向上级领导汇报。
二、本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、二次装修及空置房管理制度、工场（工具）间管理制度、工程管理部巡检制度
三、本岗位所涉及记录、表格
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、公共设施巡检记录、公共设施维修记录、空置房月检记录、二次装修施工巡查记录、二次装修施工整改通知、二次装修机电工程完工检查记录、二次装修电器线路绝缘测量记录

岗位： 电工领班
汇报对象：电气主管
一、本岗位职责
1、 负责配合电气主管制定强、弱电设备年度保养计划并按计划时间及内容组织实施，确保电器设备保养任务完成。
2、 负责对电气设备维修和保养工作质量进行验证。
3、 负责管理并巡查弱电系统（电梯、消防、中控、监控、自控、通讯、车库管理等）、高压变配电室、低压配电室、、风机房、电表房等场所及设备（每半月覆盖一次），确保设备正常运转及环境整洁。
4、 负责本班工作安排，监督、检查、指导员工工作质量，处理工作中出现问题。重要工作应亲临现场指导，重要设备发生故障时须迅速赶到现场指挥排故抢险。
5、 负责做好电工班公用工具及工场、物料间管理工作，保证工具功能完好，物料登记清楚，工场物料间整洁，标识准确。
6、 负责对设备维修保养所需物品进行统计，制定班组每月采购计划。
7、 负责定期（每周一～周五）检查值班记录和巡检记录，处理值班巡检中发现问题，一时无法解决问题上报上级领导。
8、 负责根据维修、保养、巡检中发现问题，及时采取纠正、预防措施，必要时提出调整保养计划建议。
9、 熟悉应急处理程序，当发生紧急情况或突发事件时，及时采取有效措施，把损失降低至最小程度，并按程序向领导汇报。
10、 配合工程主管做好二次装修管理工作，确保电气工程施工规范，质量可靠。
11、 协助工程主管督促、检查供方按计划、按合同约定完成设备维修保养工作，确保工作质量，并确认零、配件更换。
12、 督促本班员工遵守公司及工程管理部各项规章制度。
13、 按时完成上级领导交办各项工作。
二、本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、供配电系统安全管理制度、电梯安全管理制度、电话机房安全管理制度、消防系统安全管理制度、工程管理部巡检制度、电器系统巡检制度、热泵机组运行操作规程、消防泵操作规程、消防水泵保养规程、干式变压器保养规程、高低压配电柜保养规程、直流柜保养规程、擦窗机保养规程、电梯、自动扶梯保养规程、停车场设备保养规程、通信设备保养规程、监控设备保养规程、卫星、共用天线设备保养规程、消防设备保养规程、公共广播设备保养规程、楼宇自控设备保养规程、公共设施保养规程
三、本岗位所涉及记录、表格
设备（设施）保养计划、调整保养计划申请表、设备修理记录、设备故障处理汇总表、10KV变电站值班记录、35KV变电站值班记录、35KV变电站负荷记录、电器设备巡检记录、B1配电房巡检记录、27F配电房巡检记录、弱电系统日巡检记录、临时用电申请表、倒闸操作票、工作票、消防泵操作记录、干式变压器保养记录、配电柜、控制柜年保养记录、电器设备保养记录、擦窗机保养记录、楼宇自控系统月保养记录、消防设备维护保养记录、消防报警系统月保养记录、消防报警系统年度保养记录、监控系统月保养记录、监控系统年度保养记录、卫星、共用天线系统月保养记录、公共广播系统月保养记录、停车场设备月保养记录、电话线路月保养记录、升降梯定期保养记录（月、半月）、升降梯定期保养记录（半年）、升降梯定期保养记录（年度）、自动扶梯定期保养记录（月、半月）、自动扶梯定期保养记录（半年）、自动扶梯定期保养记录（年度）

岗位： 电工
汇报对象：电工领班
一、本岗位职责
值班电工
1、 熟悉大楼供、配电系统基本原理，熟知所有电器设备具体位置。熟练掌握现有电气设备技术性能，操作方法及应急处理方法。
2、 值班时间须坚守岗位，对重要设备每班都要认真巡查，发现问题及时处理。保证电器设备正常运转。一时无法解决问题，须及时报告电工领班，听取电工领班指导意见。
3、 如遇跳闸、水侵、火灾等突发事件须以最快速度赶往现场，按“应急措施”程序处理。即使非本职范围内事情，也应尽力协助相关人员处理，听从当值领导指挥。
4、 晚值班电工巡查内容须覆盖大楼内所有设备机房及运转电气设备。认真做好值班记录，并认真做好责任区清洁保养工作。严格按保养内容操作，保持设备房环境整洁。
5、 负责设备房管理，巡检完毕随手锁门，外来人员因工作需要进入设备房，须得到电工领班以上管理人员批准，并做好出入登记。
6、 接到客户报修须按规定(尽快)到达现场。进入业主/客户办公区域维修，用语要文明、规范，施工前须对业主、客户物品做好保护，工完场清，并由业主、客户验收。
7、 严格执行交接班制度，工作时间不看书报，不打瞌睡，不做及工作无关事。
8、 按时完成上级领导交办工作。

弱电工
1、 熟悉弱电系统基本原理，熟练掌握弱电设备技术性能及线路情况，操作方法及各种应急处理方法。
2、 服从电工领班安排，根据弱电系统年度保养计划内容规范，进行设备保养，并做好记录。
3、 负责弱电设备房日常管理，定期对弱电设备及机房进行巡检，发现问题及时处理，保证弱电系统正常运转，巡检完毕随手锁门。一时无法解决问题，须及时报告电工领班，听取电工领班指导意见。
4、 认真做好弱电机房、弱电井及控制箱等清洁养护工作，严格按规范操作，保证设备房环境整洁。
5、 外来人员因工作需要进入弱电设备房，须得到电工领班以上管理人员批准，并做好出入登记。
6、 接到客户报修须按规定(尽快)到达现场。进入业主、客户办公区域维修，用语要文明、规范，施工前须对业主、客户物品做好保护，工完场清，并由业主、客户验收。
7、 按时完成上级领导交办工作。

二、本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、供配电系统安全管理制度、电梯安全管理制度、电话机房安全管理制度、消防系统安全管理制度、工程管理部巡检制度、电器系统巡检制度、热泵机组运行操作规程、消防泵操作规程、消防水泵保养规程、干式变压器保养规程、高低压配电柜保养规程、直流柜保养规程、擦窗机保养规程、电梯、自动扶梯保养规程、停车场设备保养规程、通信设备保养规程、监控设备保养规程、卫星、共用天线设备保养规程、消防设备保养规程、公共广播设备保养规程、楼宇自控设备保养规程、公共设施保养规程

三、本岗位所涉及记录、表格
设备（设施）保养计划、调整保养计划申请表、设备修理记录、设备故障处理汇总表、10KV变电站值班记录、35KV变电站值班记录、35KV变电站负荷记录、电器设备巡检记录、B1配电房巡检记录、27F配电房巡检记录、弱电系统日巡检记录、临时用电申请表、倒闸操作票、工作票、消防泵操作记录、干式变压器保养记录、配电柜、控制柜年保养记录、电器设备保养记录、擦窗机保养记录、楼宇自控系统月保养记录、消防设备维护保养记录、消防报警系统月保养记录、消防报警系统年度保养记录、监控系统月保养记录、监控系统年度保养记录、卫星、共用天线系统月保养记录、公共广播系统月保养记录、停车场设备月保养记录、电话线路月保养记录、升降梯定期保养记录（月、半月）、升降梯定期保养记录（半年）、升降梯定期保养记录（年度）、自动扶梯定期保养记录（月、半月）、自动扶梯定期保养记录（半年）、自动扶梯定期保养记录（年度）

岗位： 装修专员
汇报对象：工程部经理
一、本岗位职责
1、 负责装修施工协调工作。就施工单位在施工中碰到问题给及指导、管理和帮助。
2、 负责空置房检查及管理工作，确保空置房整洁、完好，并做好客户接楼、退租验收工作，且有完整记录及客户确认。
3、 负责业主、客户装修工程，检查、监督施工队，严格执行装修手册规定具体要求，确保做到文明施工、安全施工，为业主、客户把好质量关。
4、 负责计量器具管理及检定和校验工作。
5、 协助工程主管做好维修物品采购统计及供方服务检查、验收和付费工作。
6、 负责空置房检查及管理工作。
7、 协助综合部做好客户收楼、退租验收工作，并做好相应纪录，交由综 合部备案。
8、 配合大业主（发展商）做好设备、设施改造以及整改、完善施工遗留问题管理工作。
9、 负责对大楼内危险品进行有效管理。
10、 按时完成上级交办其他工作，重大事情及时向上级领导汇报。
二、本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、二次装修及空置房管理制度、工场（工具）间管理制度、工程管理部巡检制度
三、本岗位所涉及记录、表格
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、公共设施巡检记录、公共设施维修记录、空置房月检记录、二次装修施工巡查记录、二次装修施工整改通知、二次装修机电工程完工检查记录、二次装修电器线路绝缘测量记录

岗位： 空调、给排水领班
汇报对象：暖通主管
一、本岗位职责
1、 负责配合暖通主管制定空调、给排水设备年度维保计划，并按计划时间及内容组织实施，确保空调、给排水设备维保任务完成。
2、 负责对空调、给排水设备维修保养工作质量进行验证。负责本班工作安排，监督、检查、指导员工工作质量，处理工作中出现问题。重要工作应亲临现场指导，设备发生故障时，要及时赶到现场排难抢险。
3、 负责巡查空调、给排水设备房等所辖范围内所有场所及设备（每半个月覆盖一次），确保设备正常运转及环境整洁。
4、 负责每日班组工作安排，监督检查工作质量，处理工作中出现问题。重要设备发生故障时，须立即赶到现场指挥，排故抢险。
5、 负责做好班组公用工具及工场、物料间管理工作，保证工具功能完好，物料登记清楚，工场、物料间整洁，标识准确。
6、 负责空调、给排水、污水系统设备、设施及维修保养工作中各种标识统一及正确使用。
7、 负责对设备维修保养所须零、配件、易耗品等进行统计，制定班组每月采购计划。
8、 定期（每周一～周五）检查值班记录及巡检记录，处理巡检中发现问题，一时无法解决问题报告上级领导。
9、 负责根据维修、保养、巡检中发现问题，及时采取纠正/预防措施，必要时提出调整保养计划建议。
10、 熟悉应急处理程序，当发生紧急情况或突发事件时，采取有效措施，把损失降低至最小程度，并按程序向上级领导汇报。
11、 配合工程主管做好二次装修管理工作，确保空调、给排水工程施工规范，质量可靠。
12、 协助工程主管督促、检查分包方按计划、按合同约定完成设备维修保养工作，确保工作质量，并确认零、配件更换。
13、 督促本班员工遵守公司及工程管理部各项规章制度。
14、 按时完成上级领导交办各项工作。
二、本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、计量器具管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、空调系统安全管理制度、生活用水安全管理制度、污水处理站管理制度、工程管理部巡检制度、空调、给排水系统巡检制度
三、本岗位所涉及记录、表格
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、外来人员出入登记表、中央空调运行值班记录、空调、给排水设备巡检记录、计量器具台帐、计量器具检定计划、水池（箱）清洗记录、污水处理运行记录表、空调设备保养记录、空调主机保养记录（约克）、给排水、污水设备保养记录、卫生洁具保养记录、地漏管道畅通保养记录

岗位： 空调工、给排水、维修工
汇报对象：空调、给排水领班
一、本岗位职责
空调、给排水维修工
1、 熟悉中央空调、给排水等系统工作原理。熟悉各管系及阀门位置、状态和作用。熟练掌握操作方法及各种应急处理办法。
2、 根据领班制定工作安排，严格按照空调、给排水设备维护、保养规程，规范地做好设备维护保养工作并认真做好各项质量记录。
3、 听从领班及工程主管指挥，协助值班空调、给排水工做好客户（临时）报修处理工作，协助值班空调工、值班给排水工及时排除设备故障。完成部门安排零星装修施工任务。一时无法解决问题及时向领班汇报，听从领班指导。
4、 工作时注意现场及周围环境保护，穿戴好必要劳防用品。检修前对设备、场地做好安全防护标识；登高作业时，佩带好必须安全用具。工作场所不得吸烟，白天施工不得产生噪声及异味，以免影响客户工作，做到工完场清。
5、 如遇设备突发性故障或水浸、火灾等突发性事件，须以最快速度赶赴现场，按“应急措施”程序进行处理，即使非本职范围内事情，也应尽力协助相关人员抢险，听从当值领导指挥。
6、 协助领班做好班组物料间管理、清洁工作，使用工场间、公用工具后，负责做好工具整理归位及工场间清洁工作。
7、 加强业务学习，做到一专多能，提高工作效益。
8、 按时完成上级领导交办工作。

值班空调工
1、 熟悉大楼中央空调基本原理。熟练掌握约克热泵机组工作原理技术性能及操作方法。严格按空调机组操作规程启停中央空调系统和辅助配套设备，并做好运行记录。

2、 熟悉空调、消防、污水处理等系统工作原理，熟知各管系及阀门位置、状态和作用，掌握操作程序。
3、 遵守公司规章制度和劳动纪律，值班时须坚守岗位，机组运转中如有事离开设备楼层须由值班给排水工顶班。发现问题，及时处理，确保设备满足客户需求。一时无法解决问题，须及时报告领班，听取领班指导意见。
4、 按操作规范（操作说明书）要求做好机组启动前检查，须对运行中机组，循环水泵等定期巡查，并做好详细记录，同时根据气温变化和负载情况，精心操作，确保空调系统安全、稳定、高效地运行。
5、 现场协助配合维保单位做好机组维修、保养工作，督促保养人员做好施工时安全防护及标识。
6、 负责做好设备及机房日常管理工作，保持设备周围及机房环境整洁，外来人员因工作需要进入设备房须得到领班以上人员批准，并做好出入登记。
7、 熟悉应急处理程序，当发生紧急情况或突发事件时，应及时处理并按程序向上级领导汇报。
8、 努力学习专业知识，钻研操作技能，熟悉系统设备情况，不断提高自身综合能力。

值班给排水工
1、 熟悉中央空调、给排水、污水处理等系统工作原理，熟知各管系及阀门位置，状态和作用，掌握操作方法及各种应急处理办法。
2、 值班时间必须坚守岗位，对重要设备每班都要认真巡查，发现问题及时处理，保证给排水设备正常运转，一时无法解决问题，须及时报告领班，听取领班指导意见。
3、 如遇设备突发性故障或水浸、火灾等突发事件，须以最快速度赶赴现场，按“应急措施”程序处理，即使非本职范围内事情，也应尽力协助相关人员抢险，听从当值领导指挥。
4、 晚值班给排水巡查，内容须覆盖所有设备，机房及交转中设备，认真做好值班记录，负责做好职责区清洁保养工作，严格按保养内容操作，保持设备房环境整洁。
5、 负责设备房管理、巡查完毕随手锁门，外来人员因工作需要进入设备房须得到领班以上管理人员批准，并做好出入登记。
6、 接到客户报修须按规定时间（尽快）到达现场，进入业主、客户办公区域维修，用语要文明、规范，施工前须对业主、客户物品做好保护，工完场清，并由业主、客户验收达到满意程度。
7、 按时完成上级领导交办工作。

二、本岗位所涉及质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、计量器具管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、空调系统安全管理制度、生活用水安全管理制度、污水处理站管理制度、工程管理部巡检制度、空调、给排水系统巡检制度

三、本岗位所涉及记录、表格
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、外来人员出入登记表、中央空调运行值班记录、空调、给排水设备巡检记录、计量器具台帐、计量器具检定计划、水池（箱）清洗记录、污水处理运行记录表、空调设备保养记录、空调主机保养记录（约克）、给排水、污水设备保养记录、卫生洁具保养记录、地漏管道畅通保养记录

岗位： 档案资料管理员
汇报对象：工程部主管
一、本岗位职责
1、 在部门经理领导下，做好工程管理部资料文档日常管理工作。
2、 负责做好工程管理部收文、登记、归档工作及工程部业务来往文件、资料、会议记录打印工作。
3、 负责做好工程部图纸资料管理工作，如因工作需要借阅图纸、资料等，负责办理相关手续并填写《工程资料借阅申请单》。
4、 负责做好机电设备、设施及计量器具台帐登记工作，负责填写《设备台帐》、《设备（设施）保养计划》、《计量器具台帐》、《计量器具检定