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物业服务合同纠纷司法解释的解读
物业服务合同纠纷司法解释解读
最高人民法院公告
　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
　　二00九年五月十五日

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释
（法释[2009]8号）
　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条　建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。
 解读：本条针对部分业主以自己没有在前期物业服务合同或者后期物业服务合同上签字来否认这些合同对自己约束力。实践中往往有很多业主并不知晓物业服务合同内容，而且认为这些合同并没有经过自己审查或者征得自己同意后签订。本解释明确，只要前期物业服务合同以及后期物业服务合同订立程序合法，则对全体业主均具有约束力，包括未在合同上签字业主。如果业主要否认这些合同效力，则应举证证明这些合同订立程序违法。比如违反了《物业管理条例》等规定。
第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效，人民法院应予支持：
　　（一）物业服务企业将物业服务区域内全部物业服务业务一并委托他人而签订委托合同；
　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利条款。
　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：本条赋予了业主委员会和业主在一定条件下要求解除物业服务合同，或者确认合同中部分条款无效全力。
第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。
　　物业服务企业公开作出服务承诺及制定服务细则，应当认定为物业服务合同组成部分。
解读：本条对业主非常有利。第一款赋予业主对未按物业服务合同约定履行义务行为进行追究权利。但是根据该规定，物业服务企业只能承担继续履行、采取补救措施等违约责任，个人认为，还应当规定物业服务企业要承担减少物业服务价款责任。
第二款是一个新规定，目是为了让物业服务企业承担更大责任。有很多物业服务企业在承接业务时，往往会将自己服务内容和服务质量做扩大性宣传，而在签订了物业服务合同后，其服务质量大打折扣。为此，本解释特别规定，只要是物业服务企业公开所作出承诺，包括其服务公约、投标资料上内容，即使没有在物业服务合同中记载，也应当视为是合同组成部分。以后业主就可以根据这些内容来衡量物业服务企业是否完全切实履行合同约定义务了。
第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，人民法院应予支持。
  解读：本条规定针对某些业主行为即违反了物业服务合同，或者违反了管理规约，并且实施了妨害物业服务与管理行为了，则应承担相应责任。
第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。
　　业主请求物业服务企业退还其已收取违规费用，人民法院应予支持。
解读：本条规定指物业服务企业擅自变更收费标准以及收费范围情况下，业主可以拒绝交纳物业服务费用。物业服务收费标准变动，应履行法定程序。如果多收费了，还应当返还。
第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。
 解读：本条规定针对未交纳物业服务费用业主，如果业主认为物业服务企业提供某些服务并不对自己有利，仅以此为由来拒绝支付服务费用，是不能得到法院支持。物业服务企业催收服务费用，应当首先履行书面通知义务。
第七条　业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任，人民法院应予支持。
  解读：本条针对出租房屋物业服务费用交纳主体规定。业主将房屋出租出去，虽然与承租人在租赁合同中约定应当由承租人交纳服务费用，但是，如果承租人未交纳，业主仍应承担连带责任。这种情况下，我建议出租房屋业主，将租赁合同在物业服务企业处备案，并明确告知今后由承租人交纳服务费用，物业服务企业同意，则可以免除业主连带责任。
第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定程序作出解聘物业服务企业决定后，业主委员会请求解除物业服务合同，人民法院应予支持。
　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张，人民法院应当告知其向拖欠物业费业主另行主张权利。
解读：实践中经常有物业服务企业被解聘后，拒绝推出服务区域情况。本条规定要求，只要业主大会依法通过了解聘决定后，若物业服务企业仍不退场，业主委员会可以作为原告起诉到法院要求解除合同。
第九条　物业服务合同权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间物业费，人民法院应予支持。
　　物业服务企业请求业主支付拖欠物业费，按照本解释第六条规定处理。
第十条　物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需相关资料和由其代管专项维修资金，人民法院应予支持。
　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后物业费，人民法院不予支持。
解读：被解聘后或者物业服务合同到期后没有续签情况下，如果物业服务企业拒绝推出并不移交有关资料，业主委员会可以起诉到法院。同时，解聘后物业服务企业即使仍提供了服务，按照本条第二款规定，是不能要求业主交纳服务费用。
第十一条　本解释涉及物业服务企业规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条　因物业承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约行为引起物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主规定处理。
解读：本条规定说明，如果承租人、借用人等物业使用人违反了物业服务合同或者管理规约，在诉讼地位中相当于是业主身份，一样可以作为被告被起诉到法院，并按照本解释中对于业主规定来处理。
第十三条　本解释自2009年10月1日起施行。
　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审案件，不适用本解释。