土地一级开发委托协议北京.doc

土地一级开发委托协议北京
土地一级开发委托协议

2007年 月 日

合同双方

甲方： （以下简称“甲方”）
法定代表人： 职务：
法定地址：
通信地址：
邮政编码：

乙方：北京中实恒业房地产开发有限责任公司（以下简称“乙方”）
甲方：（以下简称“甲方”）
法定代表人：职务：
法定地址：
通信地址：
邮政编码：

根据 与中实集团公司2007年 月达成项目合作备忘录，为了加快落实 项目建设步伐，提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大 在 影响，促进区域经济可持续发展，甲方同意委托乙方对 平方公里土地进行土地一级开发。
为了使项目顺利实施，甲、乙双方在平等、自愿基础上，经充分协商，达到一致，签订本协议：
一、项目名称：
***项目土地一级开发
二、建设单位：
北京中实恒业房地产开发有限责任公司
三、建设地点及范围：
四至为：
具体范围根据附件一：《*******************控制性详细规划[道路系统规划图]》规划界线为准。
四、建设规模：
项目总占地面积约10平方公里（15000亩）
五、建设工作内容：
1、统一规划：
1）负责该区域《土地价值评估》、《区域开发整体战略与定位》、《项目开发模式》及《区域营销战略及策略》等前期策划工作。
2）负责该区域城市形象树立及营销推广工作。
3）负责对该区域进行城市规划概念总体设计、论证及优化修编工作。
2、统一开发建设：
1）负责拟开发区域内市政基础配套设施施工（七通即：给水、雨、污排水、供电、燃气、通讯、道路平整）。
2）统一对城市公共绿地（防护绿地、防护林带、风景林带、景观绿带）、公园绿地及水系等景观进行建设。
3）将该区域建设成为生态型城市综合体为主题，以金融、商务办公，商业服务、科技研发、企业孵化为核心，集高端节能居住区新城市中心区。
六、甲方责任：
1、负责协助乙方向市规划部门办理规划手续。
2、负责按乙方提出征地申请，按政府规定程序办理征地报批手续；
3、负责涉及农转用向市国土房管局申办农转用手续；
4、负责涉及房屋拆迁，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。
5、负责协调涉及征地拆迁镇、村在征地拆迁过程中工作。甲方同意委派与乙方委派、委派、土地测量中心委派及*******镇政府委派共同成立土地联合开发领导小组，由甲方负责及时协调解决土地征地拆迁及开发过程中相关问题。
6、负责按照乙方确定土地交易条件安排土地入市交易。
详见附件二：《土地进入市场交易流程》
七、乙方责任：
1、根据 发改委立项批复和 区政府要求，负责对项目用地进行统一规划、统一开发建设、统一收取各项费用，统一管理。
2、负责本区域城市规划概念总体设计，规划设计方案必须符合项目整体建设要求。
3、负责向市、区规划部门办理规划手续。
4、负责与所涉及镇、村签订土地补偿协议，并支付相应费用，土地补偿费用依据**************文件执行。
5、负责向甲方提出征地申请并协助甲方办理征地手续。
6、负责委托市土地评估机构对土地进行评估，确定土地出让金及入市交易价格。
7、负责确定土地交易条件及交易方式，并以附件二：《土地进入市场交易流程》相关规定为准。
八、甲乙双方共同责任：
1、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照政府批准本项目成本核定标准对土地一级开发过程中所发生费用进行审核。
2、甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：
1）甲方按***************文件土地出让金标准（或按市土地评估机构评估所）收取土地出让金；
2）乙方收取土地一级开发总成本和相应10%利润（即土地一级开发总成本10%）。
3）乙方与甲方按******：*******比例分享土地增值部分（土地交易成交价（减）土地一级开发成本-（减）10%利润-（减）政府土地出让金）收益。
3、甲、乙双方共同遵守在土地交易成交后，竞得人需与甲方签订
《 市国有土地使用权出让合同》并按照合同约定付款金额及方式向甲方指定银行帐号支付土地出让金，同时竞得人需与乙方签订《土地一级开发补偿协议》，并按照协议约定金额及付款方式向乙方指定银行帐号支付土地一级开发补偿费（包括本合同第八条第1款、第2款以及本合同附件三规定土地一级开发成本及土地一级开发收益）。
4、《 市国有土地使用权出让合同》与《土地一级开发补偿协议》组成一个完整合同文件，内容相互支持，相互补充。任一合同、协议终止将导致另一合同、协议自动终止。
九、违约责任：
1、甲方未按约定时间（以通知书为准）对乙方交验已开发土地进行验收，每延期一日向乙方支付*******元违约金。
2、甲方未按约定时间（以通知书为准）对已验收土地组织入市交易，每延期一日向乙方支付********元违约金。
3、甲方对本协议第六条、第八条承担工作如有延误，每延期一日向甲方支付***元违约金。
4、乙方未按本协议规定时间交付已开发土地，自合同约定交付期限或双方另行同意交付期限届满之日起，每延期一日向甲方支付***元违约金。
5、乙方对本协议第七条、第八条承担工作如有延误，每延期一日向甲方支付***元违约金。
十、附则
1、本协议订立、效力、解释、履行和争议解决均适用于中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。
2、本协议双方均应按本协议约定履行各自义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成，协议任何一方均可以向有管辖权人民法院起拆。
3、本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。
4、本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。
5、本协议附件和附图是本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力。
6、本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。

签约日期： 签约地点：

甲方（公章）：

法定代表人或授权代表：

乙方（公章）：

法定代表人或授权代表：

附件：
附件一：《******控制性详细规划（道路系统图）》
附件二：《土地进入市场交易流程》
附件三：《土地一级开发成本核算及收益分配标准》
附件二：土地进入市场交易流程

鉴于 市国土资源和房屋管理局《关于授权***土地一级开发有关问题批复》、 市发展和改革委员会《关于 **********土地一级开发项目建议书批复》及北京中实恒业房地产开发有限责任公司土地一级开发项目个案特性，在按照 市人民政府有关规定及 市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌程序基础上，就土地进入市场交易流程中有关程序做进一步明确。通过北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发完成并提供入市交易土地须按照如下《直接入市交易程序》执行：

一、交易申请：
由北京中实恒业房地产开发有限责任公司向 市国土房管局提出入市申请。
时间：*****个工作日
二、批转：
国土房管局初审符合招标拍卖挂牌条件转市土地储备中心
初审时间为：*****个工作日。
建议：
1、在地块土地一级开发前先将需进入市场交易地块进行初审并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由北京中实恒业房地产开发有限责任公司确定。
2、或对北京中实恒业房地产开发有限责任公司申请进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由北京中实恒业房地产开发有限责任公司确定。（是否可不进行审批）。
（初审时间为：*****个工作日）
三、核查：
市土地整理储备中心对土地权属、规划等内容进行初步核查，不具备规划条件市土地整理储备中心向市规划委发征询规划意见函。
核查时间：******个工作日
四、现场踏勘：
市土地整理储备中心对拟入市交易土地进行踏勘。
现场踏勘：*****个工作日
五、价格评估：
由北京中实恒业房地产开发有限责任公司委托有资质评估机构对拟入市土地进行价格评估。
价格评估：******个工作日
六、报批：
由北京中实恒业房地产开发有限责任公司和市土地整理储备中心共同就交易方式、底价以及对北京中实恒业房地产开发有限责任公司土地一级开发成本、利润及增值部分补偿方案报市国土房管局批准。
报批：*****个工作日
七、编制交易文件：
由北京中实恒业房地产开发有限责任公司和市土地整理储备中心共同编制工作方案和交易文件，报市国土房管局审核。
报批：*****个工作日
九、组织交易：
按照招标、拍卖、挂牌程序组织交易。
交易时间：
十、支付价款：
交易成功后按《协议》约定支付北京中实恒业房地产开发有限责任公司应取得土地价款。
支付时间：按《协议》及《招标拍卖挂牌文件》约定支付。

附件三：土地一级开发成本核算及收益分配标准

根据 市国土资源和房屋管理局《关于授权****土地一级开发有关问题批复》、 市发展和改革委员会《关于 ****土地一级开发项目建议书批复》就本项目成本界定、利润比例及土地增值部分分配做如下说明。

一、项目成本界定：
依据相关法律、法规，结合北京中实恒业房地产开发有限责任公司土地一级开发项目个案特性对成本、费用进行归纳如下：
（一）土地征用及拆迁补偿费，包括：
1、土地收购、收回和置换时发生各种依法应补偿和拆迁还建等费用；
2、征用土地过程中依法应支付各项费用，包括劳动力安置补助费，地上建筑物、附属物及地下附着物补偿费，青苗补偿费，房屋拆迁补偿费等费用。
3、征用土地过程中发生各种税费支出，如拆迁管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、防洪费、耕地占用税及征地管理费等。
（二）前期工程费：
是指土地开发整理项目在工程施工前所发生各项支出，包括：开发土地可行性研究费，前期策划顾问、规划等咨询费，规划设计费、勘探、测绘费、测量费、项目勘查费、施工设计费、土地清查费、项目招标费及土地评估费等费用。
（三）工程施工费，包括：
1、土地开发过程中，对地上建筑物附属物及地下附着物进行拆迁、平整土地和市政基础设施配套（七通一平即：给水、排水、供电、燃气、通讯、道路及平整土地）等支出费用。
2、景观水系工程费（新增）；
3、高压线信号发射塔及其他线路（有线电视线路等）迁移费（新增）；
4、土地一级开发过程中该区域绿带绿化景观工程、公园绿化工程及区域标识系统工程费（新增）；
5、其他工程施工费用。
（四）项目管理费等费用
是指为项目组织、管理所发生各项管理性支出，主要包括：
1、工程监理费；
2、项目工程验收费、项目决算编制及决算审计费，整理后土地重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等；
3、项目管理人员工资及项目补助、职工福利费、社会统筹、住房公积金、工会经费、职工教育经费、劳动保护费和其他费用等；
4、土地收购过程中委托评估、代理、公证、审计所、律师事务所及其他中介机构而支付费用。
5、为项目广告宣传、招商推介所发生费用（新增）；
6、土地储备供应过程中进行招标、拍卖和挂牌交易中所发生委托费用。
7、为本开发项目融资所发生利息支出及土地验收至土地公开交易期间全部开发成本所发生利息支出、手续费及相关费用；
8、为组织项目所发生其他费用，如差旅交通费、办公费、保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、固定资产折旧费、无形资产摊销费、递延资产摊销费、修理费、租赁费、业务招待费等费用。
（五）不可预见费：
是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加费用；
（六）税金：
是指支付营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税；
二、开发收益：
土地一级开发商开发收益为前六项成本费用之和为基数10%。
三、土地增值部分分配：
除去土地一级开发投入总成本及开发收益、土地出让金外，土地增值部分分配比例为土地一级开发公司占***%，国土房管局占****%。