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解除房屋租赁合同的注意事项
解除房屋租赁合同注意事项

1、什么情况下可以解除房屋租赁合同?
(1)约定解除
房屋租赁合同约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由原则，经协商一致而解除合同。
我国《民法典》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”
(2)法定解除
房屋租赁民法典定解除是指当发生了法律规定情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同权利义务。
根据我国《民法典》第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：
A、因不可抗力致使不能实现合同目;
B、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务;
C、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
D、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目;
E、法律规定其他情形。
(3)违约情况下解除房屋租赁合同
依法签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。
这种情况属于承租人违约，从严格法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
2、解除房屋租赁合同需要书面手续
租房合同正常到期解除，双方应当办理交房手续，要清点物品，退还剩余租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同情况下，当然也少不了这些手续。
除上述手续之外，提前解约还应签订《解除租赁合同确认书》，对于哪一方提出解除、另一方态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要书面文件。如果是协商一致解除合同，自然可以签订《解除租赁合同确认书》协商不一致无法签订文件，则需要单方发出书面文件。
提出解约一方，应书面告知对方，尤其是承租人准备搬离情况，应当及时告知出租人解约及搬离时间，以免出租人以不知情为由主张更高额赔偿。作为守约方，在得到对方要解约告知后，可以向对方发送相应催告函主张权利，并保留催告证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
3、房屋租赁合同解除具体时间如何确定?
实践中应区分以下情形处理：
(1)诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，相对方有异议致双方形成诉讼，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间，可以在判决理由部分予以明确。
(2)当事人一方未通知对方，径行向法院起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定，应当判决解除合同。
(3)当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同，以双方合意解除之日为合同解除之日。
4、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同，如何处理?
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋行为，属于以自己行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋行为不符合民法典规定解除条件，不具有单方解除合同效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定除外。经法院释明出租人坚持不解除，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失，应当承担赔偿损失违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大义务，具体损失数额由法院根据合同剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租差价，承租人过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定三至六个月租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋，不符合民法典规定法定解除条件，承租人要求继续履行合同，应予支持，但合同另有约定除外。
5、房屋租赁合同纠纷中违约金过高判断标准如何确定?
房屋租赁合同违约方主张违约金数额过高，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉若干问题解释(二)》第二十九条规定，以违约造成实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
承租人主张逾期支付租金违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准对违约金数额进行相应调整。
6、房屋租赁合同因违约解除产生实际损失如何确定?
因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间租金等实际损失，可予支持，但合同另有约定除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间租金损失，但最长一般不得超过六个月。
7、房屋租赁合同无效信赖利益损失如何确定?
集体所有土地上房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行当事人一方要求对方赔偿因此所造成订约机会损失等信赖利益损失，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋差价及成本、合同剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月房屋使用费为限。
8、提前解除房屋租赁合同还需要注意什么问题?
(1)要严格把握合同解除条件。房东和租客只有在符合约定或法定条件情况下，才能解除合同;在不符合解除条件情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除法律效力，相反，构成违约。
(2)租房押金不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取一两个月租金为押金问题，如果要提前解约，很多房东会直接扣除之前押金。实际上，押金并非是提前解约违约金。不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
(3)房东法律权益。《民法典》第二百一十九条规定：承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《民法典》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。
《民法典》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。