承租人逾期支付租金出租人是否有权解除租赁合同的案例.doc

承租人逾期支付租金-出租人是否有权解除租赁合同的案例
承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同案例

【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同

【案情简介】

原告：秦某

被告：赵某

2004年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。

2005年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告银行账户中。

2005年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。

【裁判要点】

法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。

【争议焦点】

本案原告是否有权解除合同？

【法理评析】

解决本案争议焦点关键是明确出租人解除房屋租赁合同要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同要件。

首先，明确出租人解除房屋租赁民法典定事由。

《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同八种事由：1、将承租房屋擅自转租；2、将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；3、将承租房屋擅自拆改结构或改变用途；4、拖欠租金累计六个月以上；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上；6、租用承租房屋进行违法活动；7、故意损坏承租房屋；8、法律、法规规定其他可以收回。

根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁民法典定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上，出租人才有法定解除房屋租赁合同权利。本案不存在出租人解除民法典定事由。

其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同条件，但是不得违反《民法典》相关规定。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定内容来看，原告秦某解除合同条件并不明确，是不是赵某任何违约行为均可引起秦某单方解除民法典律后果？根据《民法典》有关合同解除权规定，答案是否定。根据《民法典》有关合同解除规定，只有在一方当事人根本约定情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同约定，一方面没有明确解除合同条件，另一方面违背了《民法典》有关合同解除规定，因此，不能作为原告解除合同依据，本案应适用《民法典》有关规定处理

再次，《民法典》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金情况下，原告秦某并没有解除合同权利，但可以要求被告在合理期限内支付。如果被告逾期仍没有支付，原告就有权解除合同了。

综上，本案原告没有解除权。法院判决是正确，但适用《民法典》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同，应适用《民法典》分则规定。

【彭大成律师提示法律风险及防范】

租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同权利，彭大成律师提示，约定解除合同条件一定要具体且符合《民法典》规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同约定。

【法条链接】

1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行）

第二十四条 承租人有下列行为之一，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失，由承租人赔偿；

（一）将承租房屋擅自转租；

（二）将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；

（三）将承租房屋擅自拆改结构或改变用途；

（四）拖欠租金累计六个月以上；

（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上；

（六）租用承租房屋进行违法活动；

（七）故意损坏承租房屋；

（八）法律、法规规定其他可以收回。

2、《民法典》

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

房屋租赁合同可约定逾期未支付租金 出租方可解除合同

基本案情：2009年6月23日原告程某法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订《房屋(商铺)租赁合同》，约定将原告所有位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于2009年8月1日将房屋交与冉某某使用，双方于2010年5月18日又签订《补充协议》。原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。双方在《房屋(商铺)租赁合同》第三条第1款约定：乙方(冉某某)租赁甲方(余某某)商铺租赁期限从2009年8月1日起至2014年7月31日止，租赁期限共计5年;第1款约定：甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月……第3款约定：乙方在租赁期内(包括免租期内)产生与经营活动相关税费及其他费用由乙方自行承担。第四条第1款约定：……第一年每月租金3013元，……第二年每月租金3013元……第三年每月租金3013元……第四年每月租金3310元……第五年每月租金3641元。第四条第2款约定：……乙方在缴纳租金同时还需向甲方缴纳物业管理费......每月99元(不实行免租期优惠)。第四条第4款约定：乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度租金。……第七条第5款约定：乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额5%加收迟延履行金;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。后双方按约定履行合同。被告方将房租交到2011年10月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于2010年9月22日死亡。现被告从2011年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应滞纳金3209.96元和水电费167.40元及从2012年4月起至商铺归还时止物管费(每月98.80元)。

法院作出如下判决：

一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于2009年6月23日签订《房屋(商铺)租赁合同》;被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;

二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从2011年11月起至商铺归还时止所拖欠租金(从2011年11月起至2012年7月按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从2012年8月起按每月租金3310元计算);

三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;

四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠天然气费及相应滞纳金3209.96元和水电费167.40元及从2012年4月起至商铺归还时止物管费(每月98.80元)。

北京资深房地产律师袁玉柱评析：原告与被告之妻冉某某之间签订《房屋(商铺)租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己义务。原告履行了向冉某某交付房屋义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履行合同义务将租金缴纳至2011年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同权利及义务，被告就应按合同约定履行，现被告未按合同履行义务，至今欠租金达6个月，系违约行为，应当承担相应违约责任。按照双方约定，逾期2个月未交租金，原告有权解除合同，被告应当支付所欠租金及所欠费用并承担违约责任，故原告诉讼请求合理、合法，法院予以主张。对于被告张某辩解其不认识冉某某问题，有常住人口登记卡、调查被告笔录等证据证实，被告张某系冉某某丈夫。