房屋买卖合同纠纷的分析和思考.doc

房屋买卖合同纠纷的分析和思考
房屋买卖合同纠纷分析和思考
  房屋买卖在人们生活中较为普遍发生，为此而产生纠纷及诉讼也较多，其中涉及主要问题是对合同效力认定，笔者据此谈点看法。
    一、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》（以下简称“《意见》”）第五十六条规定
    《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷解决，适用《意见》第五十六条规定，此后有关纠纷应严格按照《条例》规定办理。
    二、房屋买卖合同应采取何种形式
    《民法典》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足条件下，只是口头形式合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标物特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同标物是特指作为商品进入市场流通房屋；2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权协议；3、房屋买卖是就房屋不动产所进行交易，其法律调整不仅适用民法典，而且适用有关不动产法律、行政法规。
    其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋买卖其合同形式规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定呢？目前，有关法律、法规没有明确规定，这不能不说是立法上一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案请示报告》批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋要件；要求办理契税或过户手续地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《民法典》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。
    三、如何理解《民法典》第四十四条规定
    《民法典》第四十四条规定：“依法成立合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权变更方生效。此处“登记”与《民法典》第四十四条规定“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《民法典》第四十四条中“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案意思。某些法律、行政法规规定合同生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《民法典》解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《民法典》第四十四条中所规定“登记”，是对合同本身登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。
    四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力影响
    对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《民法典》第四十四条第二款规定；二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文分析可以看出，以第一种理由来否定合同效力是站不住脚。但究竟如何理解过户登记与合同效力关系？我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动事实，但在法律上也绝对不产生物权变动效力。《民法典》第一百三十三条规定：“标物所有权自标物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标物或者交付提取标物单证，并转移标物所有权义务”。从这两条规定可以看出，房屋买卖合同出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定单方责任未履行成不得成为合同无效理由。因为这些责任实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行合同义务，又是对方开始履行合同基础保障。
    因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行合同义务，而不是合同是否有效构成要素，并不能因该义务履行与否而决定合同效力。最高人民法院在不久前发布实施《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同登记备案问题，应当属于行政管理部门一种合同管理措施，不是确认合同效力必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间冲突。从这一解释精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身效力并无影响，故前面所说第二种理由也不正确。
    五、非农村集体经济组织成员能否购买该组织成员房屋
    在城镇周边地区，具有城镇户口人购买周边地区农村住房现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权转移，一般应以合同实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。