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二手经济适用房买卖合同纠纷成功案例
二手经济适用房买卖合同纠纷-成功案例(7)
来源：未知 作者：
   书  记  员   王   雪
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北京市第一中级人民法院
 民事判决书
                                                            （2008）一民终字第8061号
     上诉人（原审原告、反诉被告）付健娜，女，1962年2月20日出生，汉族无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。
    委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。
    委托代理人郑亚东，北京市亚东律师事务所律师。
    被上诉人（原审被告、反诉原告）邹忠臣，男，1965年3月31日出生，汉族，北京市汉衡律师事务所律师，现住北京市昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号。
    委托代理人张万臣，北京市汉衡律师事务所律师。
    上诉人付健娜因其他买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
付健娜在一审中起诉称，2003年1月，付健娜考虑到邹忠臣在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，付健娜将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给邹忠臣，由于该房产为付健娜按揭购买所得，因此邹忠臣要求以付健娜名义交纳银行按揭款项。2003年1月付健娜将房屋交给被告使用。2007年10月，付健娜接到银行通知，说付健娜多次没有按期还款，严重损害了付健娜商业信誉。为此，付健娜同邹忠臣协商解决办法，邹忠臣非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规，要求付健娜息事宁人。通过学习，付健娜得知，由于邹忠臣不具有在北京购买经济适用住房主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，付健娜与邹忠臣之间协议书是无效，根据法律规定，既然协议无效，邹忠臣就应当将房屋腾退给付健娜。虽然付健娜与邹忠臣对房屋使用未作约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿原则，邹忠臣应当支付2003年1月至起诉之日止房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷可能，故付健娜提起诉讼，要求：1、判令付健娜与邹忠臣签订房屋买卖合同无效；2、要求被告邹忠臣将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退返还付健娜；3、请求判令邹忠臣支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由邹忠臣承担。

邹忠臣在一审中答辩称：一、付健娜要求确认买卖合同无效诉讼请求，于法无据。双方房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规强制性规定合同无效。但在2003年，我国所有法律、行政法规中，均没有关于非北京户口人不可以向已购买经济适用住房个人购买二手经济适用住房禁止性规定。因此，双方签订房屋买卖协议合法有效。另外，付健娜与邹忠臣同在一个单位工作，付健娜对邹忠臣身份非常清楚，因此，付健娜在起诉状中所说，到起诉前才知道“邹忠臣不具有在北京购买经济适用住房主体资格”，是付健娜为背信毁约编造谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方协议是附条件合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行。付健娜恶意还款，促使合同条件提前成就。付健娜应当履行协助邹忠臣办理过户义务。四、关于房屋使用费，付健娜没有理由索要，付健娜毁约原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在付健娜。
    邹忠臣在一审中反诉称，邹忠臣已向付健娜付清了前期房款及各项费用共137425.83元，房屋已经交付，邹忠臣一直居住，并交付各项费用。现该房屋按揭款因付健娜恶意还款已全部付清，依据双方签订房屋买卖《协议书》第4条规定，付健娜应协助邹忠臣办理房屋过户手续，要求：1、法判令邹忠臣给付付健娜所交纳银行贷款195964.67元后，付健娜履行协议办理房屋过户手续义务；2、本案诉讼费用由付健娜承担。
    针对邹忠臣反诉，付健娜在一审答辩称：：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订房屋买卖协议无效、返还房屋，邹忠臣反诉理由是在本诉答辩中已经阐明观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，《协议书》第四条是约定了付健娜负有协助邹忠臣过户义务。，但是，这个义务是有一个前提，那就是邹忠臣还清贷款后，付健娜才履行义务。可是邹忠臣至今也未能还清贷款，则么让付健娜协助过户？在本诉及反诉中，邹忠臣有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，邹忠臣称付健娜恶意还款，贷款已经付清，付健娜就应当履行过户手续，试问有这样道理吗？付健娜基于朋友关系将房屋转让给邹忠臣，在这过程中，付健娜没有赚取一分钱，是按照原价转让给邹忠臣，而邹忠臣却说付健娜见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋。如果是为了赚钱，当初付健娜就不会将房屋按原价卖给邹忠臣。协议签订后，付健娜多次催促邹忠臣还清贷款，好办理过户手续，但邹忠臣总是以没钱迟迟拖延。。在2007年10月期间，付健娜办理出国手续时候，要求在国内不能存在债务关系，付健娜到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现邹忠臣不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了付健娜名下多次还款记录，严重损害了付健娜商业信誉。即使是这样，付健娜也没想解除协议，而是积极找邹忠臣协商解决此事，但邹忠臣不仅不向付健娜承认错误，反而致函付健娜，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求付健娜“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关法律，让付健娜学习。通过学习，付健娜认识到双方签订协议是违反我国法律、行政法规规定，是无效。该房屋根本不可能私自转卖给邹忠臣，经济适用住房出售是有严格法律程序，买受人条件也是有严格规定。综上，付健娜请求法庭驳回其反诉请求。
    一审法院审理查明，2003年1月12日原告付健娜（甲方）与被告邹忠臣（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用同时，需将上述费用相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天，付健娜向邹忠臣交付了该房屋并将协议中约定相关文件票据交与邹忠臣。邹忠臣向付健娜一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，邹忠臣入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起邹忠臣开始以付健娜名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月付健娜将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。

另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号房屋，属于经济适用住房，付健娜于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书
    上述事实，有当事人陈述、《协议书》、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明等在案佐证。
    一审法院判决认定，付健娜与邹忠臣签订《协议书》行为，是双方真实意思表示，且签订《协议书》时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，继续全面履行合同。现邹忠臣以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由付健娜支付完毕，故邹忠臣尚欠付健娜购房款195964.67元未付清。故对于付健娜要求确认房屋买卖《协议书》无效及要求邹忠臣腾退房屋并支付房屋使用费诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于邹忠臣要求判令其给付付健娜房款后，付健娜履行协助办理房屋过户手续义务诉讼请求，证据确实、理由充分，予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国民法典》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、邹忠臣于本判决生效后十日内给付付健娜房款十九万五千九百六十四元六角七分，付健娜在收到上述款项三日内履行协助邹忠臣办理房屋过户手续义务；二、驳回原告付健娜诉讼请求。
    付健娜不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤消原判，支持付健娜一审诉讼请求。上诉理由是：1、本案诉争房屋为经济适用住房，邹忠臣系非京籍居民，不具备在京购买经济适用住房资格，付健娜与邹忠臣协议价格为经济适用住房价格，且房屋设有抵押权；2、签订《协议书》时法律、法规规定，经济适用住房上市转让必须是购买超过5年房屋，而付健娜购买经济适用住房不足5年；3、未经审批经济适用住房不得上市交易，购买二手经济适用住房需具有相应资格，严禁私自交易、低价交易、平价交易；4、北京从未放开对非京籍户口人员在京购买房屋；5、未经抵押权人同意，房屋转让无效。邹忠臣同意原审法院判决，同时答辩称：1、2003年对经济适用住房交易还没有“购买满五年”限制；2、非京籍户口人员不能向北京市政府购买经济适用住房，并不包括二手房；3、抵押问题并不是确认买卖合同无效理由；4我国法律，行政法规中没有禁止二手经济适用住房买卖规定。
    本院查明事实与一审反员查明事实相同，本院予以确认。
    本院以为，当事人应当按照约定全面履行自己义务。付健娜为出售其所有坐落于昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号房屋，与邹忠臣签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，当事人应当全面履行。付健娜与邹忠臣签订《协议书》时间是在2003年1月，当时，无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件限制性规定。而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效。因此，付健娜有关购买房屋不足5年、邹忠臣是非京籍户口等上诉理由不能证明其主张，本院不予采信。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权。因此，未经抵押权人同意转让抵押物，并不导致转让无效。付健娜有关转让本案诉争房屋因未经抵押权人同意而无效上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院判决付健娜与邹忠臣继续履行合同、驳回付健娜诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法典》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》第六十七之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
    一审案件受理费二千六百二十元，由付健娜负担（已交纳）。一审反诉案件受理费七十元，由付健娜负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费二千六百二十元，由付健娜负担（已交纳）。
    本判决为终审判决。
                                                   审  判  长    刘  秋  燕
                                                  审  判  员    吕  春  华
                                                  代理审判员    王  茂  刚
                                               二 O O 八  年  九  月  三  日

　　注意：特别提醒务必别买没有房产证二手经济适用房。

已经住满5年经济适用房

　　购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳 1.5% 契税、 5 ‰印花税外，不需要再缴纳成交价 3% 土地出让金。

　　实例：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米已购经济适用房，其总购房款为3600×95= 342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元契税，以及342000×0.0005=171元印花税。

尚未住满5年经济适用房

　　购买此类已购经济适用房者，首先必须满足普通经济适用房购买条件；其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置已购经济适用房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交 10% 综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

　　什么样房子能卖

　　目前，在售已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种则是尚未住满 5 年。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证时间或经济适用住房房屋所有权证发证时间为准。

　　已经住满5年经济适用房

　　对于已经住满5年经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额10%补交综合地价款。

　　实例：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米经济适用房，若按现市场3600元/平方米进行出售，则需按3600×95×10% 计算，补交34200元综合地价款。

　　出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质住房。

　　尚未住满5年经济适用房

　　对于尚未住满5年经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房业主，只能以不高于购买时单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件家庭或由政府相关部门收购。

　　实例：同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米经济适用房，在未住满5年情况下，只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米价格进行出售。

　　出售提醒：以原价出售给有购买资格人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处经济适用住房。

二手住房交易过户费用

　　一、是 “契税”，金额为成交价或指导价×3%（个人第一次购买自用普通住宅减半征收，即：成交价或指导价×1.5%），由取得方（买方）支付。

　　二、是“转移登记费”，住宅交易是80元/套，由取得方（买方）支付。接着是“交易手续费”，支付标准是买卖双方各自支付3元/平方米。

　　三、是“营业税及附加”，标准是5.5％，由失去方（卖方）支付，具体缴纳标准和程序请咨询地税部门。

　　二手住房交易方式

　　一、现在私房买卖有两种购房款交付方式，一是买卖双方友好协商自行交付，也就是各自协商。不过，如果采用此种方式交付产生了纠纷，责任自负。

　　二、在办理买卖登记手续时，由买方将购房款存入交易中心指定银行，待买方领取到《房屋所有权证》后，由交易中心将购房款直接付与卖方，这种交付方式相对更加安全。

　　交易时夫妻双方应注意事项

　　一、在进行私房过户时，买方要本人到场，带上有效身份证件（不含临时身份证）即可；卖方要夫妻二人到场，带上房屋所有权证、结婚证（或其他夫妻关系证明）和有效身份证件（不含临时身份证）。

　　二、在出售共有房产时，共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证（或其他夫妻关系证明）、有效身份证（不含临时身份证）和共有人保持证。

　　三、买方本人或卖方夫妻二人因特殊情况不能亲自到场办理过户手续，可以委托他人办理，但买卖双方不能委托同一个人办理。同时，已出租房屋需出售时，承租人不愿购买，卖方还需带上承租人放弃购买书面文件。

注：以上各个税种以国家调整各项为准。编辑（吴丽珍）