二手房买卖合同正式版附详细讲解.docx

二手房购房合同

第一条
条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
（一） 座落于福建省莆田市 区 ，建筑面积 平方米；
（二） 出售房屋的全部权证证号为 ，土地证号为 ；
（三） 房屋平面图及其四至范围见附件一；
该房屋占用范围内的土地运用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
注解：本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋全部权证》记载的主要事项，第二款为房屋的《国有土地运用权证》记载的权益，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的及房屋全部权和房屋正常运用相关联的权益。
指南：第一款直接参照《房屋全部权证》即可正确签填，及第三款相关联的是第五条和附件三，当事人在协商买卖标的过程中应全面参考其他条款。

第二条
条文：甲方保证已照实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。
指南：甲方的保证责任比较宽泛，条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外，乙方还需向甲方了解附件二所列内容，并谨慎了解房屋的共有权, 是否查封冻结等状况。

第三条
条文：乙方在 前付给甲方定金（币种 大写 元整），小写 元。
上述定金，在乙方最终一次付款时充抵房款，在 时由甲方退还乙方 。
注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。
指南：第一款采纳填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可；须要留意的是定金条款的生效必需以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条款不生效。第二款采纳选择格式，只能单选；其中第二选项的填空部分可以是一个肯定的时间点，也可以是约定行为或事务的发生时间。

第四条
条文：该房屋房价款为（币种 大写 元整），小写 元。
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定担当违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之 支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过 天，且所欠应付到期房价款超过 元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之 的违约金。

注解：本条内容为房价款及其支付方式和时间，以及乙方逾期付款的违约责任。
指南：第一款采纳总价计价法，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的，双方最好在补充条款中特殊另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金, 支票两种付款方式，一次性付款, 分期付款, 按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前，故双方在房价款的交割时间限制方面须谨慎从事，目前有担保, 资金托管和提存三种交割方式可供选用，双方可以综合对比成本, 便利度等因素结合自身实际状况选用并将其规定在合同中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。

第五条

条文：甲, 乙双方定于 时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定担当违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之 支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的 约定价值 评估价值 市场价格 担当赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过 天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后 天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之 支付违约金。

注解：第一款为房屋交付时间和空房交付条件；第二款为附属设施和相关权益的更名时间；第三款为户籍迁出时间；第四款为相应违约责任。
指南：第一, 二, 三款均为填空格式，可以是肯定日期，也可以以双方约定的事务为依据；其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。
第四款为多选格式；其中第二选项为单选格式，选中“约定价值”的，应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。

第六条
条文：甲, 乙双方确认，虽然房屋全部权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解：本条意在爱护房屋隐形共有人的权利，同时也规定了合同双方敬重隐形共有人权利的合同义务。
指南：我市房屋产权交易过户实行了“凭证交易”的登记制度，即交易过户手续以房屋全部权证记载的全部权人和共有权人为准。但事实上，因为我国传统家庭财产模式的落后性，家庭财产往往登记在一个家庭成员名下，最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方照实陈述房屋权利状况，乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。

第七条
条文：甲, 乙双方同意，在本契约生效后 日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋全部权转移登记；并在乙方领取《房屋全部权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地运用权变更手续。
该房屋土地运用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地运用权为出让取得，其土地运用权证证载权利和相关出让合同的权利, 义务一并转让给乙方。
该房屋土地运用权为划拨取得，依据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用 由甲方担当， 由乙方担当 。

除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲, 乙双方按国家规定各自担当，甲方担当 ，由乙方担当 。
注解：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地运用权更名的权利义务以及费用担当。
指南：《武汉市城镇房屋权属登记条例》规定的交易过户期限为“房屋交付后30日内”，故第一款约定的时间应当结合第五条规定的交房时间双方商定，一般状况下不应超过交房后30日，否则可能担当相应的行政责任。
第二款为单选格式。目前存量房土地运用权主要有三种状况，甲方应照实陈述，乙方也应依据实际作重点了解：一是没有瑕疵的出让土地，直接选中第一选项即可；二是划拨用地，目前个人转让住宅房屋的划拨土地运用权不需缴纳土地出让金或土地收益金，但单位转让划拨土地运用权或个人转让其他房屋运用性质的划拨土地运用权可能需缴纳土地费用，因此双方视具体状况应事前询问土地管理部门，并在合同中作相应安排；三是虽然土地为出让取得，但因历史缘由始终未能结清土地出让金，则土地管理部门可能要求补缴出让金，这种状况往往发生于90年代中前期建设的商品房，双方可依据实际状况在第三选项自由填空。
第三款为单选格式。国家对本款涉及税费的纳税（费）人均有明确规定，但合同当事人在内部可以通过本款约定改变费用的实际分担形式。当税费项目许多（比如单位出售房屋）或税费内部分担形式困难，双方也可不选中而在补充条款中另行约定。

第八条
条文：甲, 乙双方向房屋权属登记机关申请全部权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
注解：按目前我市房产交易过户程序，双方一旦向登记机关提交申请文件，并在申请表上签字，即完成房屋全部权交付的意思表示和对房屋全部权的交割；除非登记机关经审核认为不符合交易过户的条件，作出不予登记的确定。
指南：甲方尤其应当重视本条规定，结合实际状况正确适当地商定第四条的内容，妥当处理房价款的交割。

第九条
条文：该房屋毁损, 灭失的风险自房屋正式交付之日 权利转移， 之日起转移给乙方。
注解：这里的风险包括自然的风险和人为的风险；房屋正式交付之日为第五条规定的交房时间；权利转移之日为依据第八条确认的时间。
指南：本条为单选格式。通常状况下选择第一选项比较合理，但若乙方签约时已经占有房屋，比如乙方本身就是房屋承租人，则选择第二选项比较合理。若有其他特殊状况，比如房屋原为第三人承租且房屋买卖后原租赁关系仍旧保持的，双方也可以不选中，而在补充条款中依据实际状况另行约定。

第十条
条文：该房屋正式交付时，物业管理, 水, 电, 燃气, 有线电视, 通讯等相关杂费，按下列约定处理：
1, 水：
2, 电：
3, 燃气
4, 有线电视：
5, 通讯：
6, 其他：
注解：约定有关杂费的负担或分担方式。
指南：住宅房屋一般金额较小，可以在合同中对房屋交付前后发生的杂费分担以及甲方已经预缴杂费的结算作原则约定，并在房屋交付时即时清结即可。对杂费金额巨大的合同，可分项具体约定处理方法。

第十一条
条文：本契约未尽事宜，甲, 乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
注解：合同各部分的效力。
指南：补充条款, 补充协议以及附件均是契约的组成部分，及契约正文同等重要。双方在商讨, 签订这些文件时应当赐予及契约正文同等的重视。

第十二条
条文：本契约自甲乙双方签订之日 自 之日起生效。
注解：合同的生效条款。
指南：本条为单选格式。通常状况下选择第一选项比较简单，也符合一般习惯；若对合同生效有特殊要求的，比如以办理公证手续作为生效条件的，则应当选择第二选项，并按约定填空。

第十三条
条文：甲, 乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交武汉仲裁委员会仲裁 提交 仲裁委员会仲裁 依法向人民法院起诉 。
注解：争议解决的方式。本条的效力不因本合同其他条款无效而无效，除非双方事后对争议的解决又另行重新约定。
指南：本条为单选格式。选中第二选项须按双方约定填空。第一或第二选项特点是程序简单, 周期短, 费用相对便宜，一裁终局等。第三选项依人民法院级别管辖划分标准可能分别由房屋所在区法院, 武汉市中级人民法院或江苏省高级人民法院管辖。

第十四条
条文：本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋全部权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
注解：合同文本的数量和留存状况。
指南：通常状况一式五份，双方各执两份就够了；须要合同原件较多的单位，可视具体状况增加。须要留意的是，全部文本的内容应当保证一样，产生合同争议时文本的留存状况也是举证原件的参考因素之一。

第十五条
文本：甲, 乙双方约定补充条款如下：
指南：示范条款中没有约定的或者示范条款不能适应实际状况的，双方可以在本条约定，空白不够可以续页粘贴，但应留意在粘贴骑缝处签章确认。

附件一
文本：房屋平面图和四至范围。
注解：以图形形象反映房屋的平面形态及其边界关系。
指南：一般单元住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系困难的平房或其它四至困难的房屋，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。

附件二
文本：租赁, 抵押, 相邻等关系及其处理方法。
注解：本条反映了常见的房屋权利限制状况，对房屋的实际价值和房屋的运用可能产生重大影响，双方尤其是乙方应当重视。
指南房屋出售前已经存在租赁, 抵押或者特殊相邻权的，其处理方法在本条约定；出售前没有这些关系的，空白以斜杠划掉即可。
处理房屋租赁关系应当留意两方面的法律关系，一是承租人的优先购买权，二是买卖不破租赁的原则。双方成交前首先应当取得承租人放弃优先购买权的书面意见，然后还需及承租人协商租赁关系的解除或变更事宜。实例：房屋现由张三承租运用，张三不愿购买房屋；甲方保证在乙方支付首期房款前及张三终止房屋租赁关系，有关责任何费用由甲方担当。
处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人，其次应将房款首先用于清偿抵押担保的债务并办理抵押注销登记手续。实例：房屋现抵押给交通银行，担保债务价值20万元；甲方保证在乙方支付首期房款前清偿抵押担保的债务，解除抵押关系并办理完毕抵押注销登记手续，有关责任和费用由甲方担当。
房屋的法定相邻关系没有必要在合同中规定，本附件主要用于说明因约定或历史缘由形成的特殊相邻权，比如阳光权的限制。实例：房屋已经接受来自云霄大厦的日照妨害，日照低于政府规定的最低标准；乙方取得房屋后不得提出异议。

附件三
文本：室内附属设施和装修状况
（一）附属设施：
1, 水：
2, 电：
3, 燃气：
4, 有线电视：
5, 通讯：
6, 其他：

（二）装修状况：
注解：所列项目价款均包含在总房款中，是房屋附加值的主要构成部分。
指南实例：水, 市政直供水，户外独立计量水表；电, 8KW，户外磁卡电表；燃气, 管道煤气；有线电视, 武汉有线电视网；通讯, 电信固定 一门，网通宽带10兆到户；其他, 单元可是对讲门禁，及小区物管连接紧急求救系统等。
装修状况可以择其重点简要描述。
须要留意的是有些附属设施需办理过户更名手续，比如有线电视, 等。
双方签署栏
文本：（此页无正文）
甲方（签章）：_______________________________
乙方（签章）：__________________________________
证照|身份证号码：______________
证照|身份证号码：_______________________________
法定代表人：_________________________________
法定代表人：____________________________________
地址：_______________________________________
地址：__________________________________________
联系 ：___________________________________
联系 ：_____________
代理人（签章）：_____________________________
代理人（签章）：________________________________
签约日期：___________________________________
签约日期：______________________________________

注解：本栏的照实签填为合同的最终完成步骤，是合同成立的标记，也是合同生效的必经程序，故双方应当特殊重视。
指南：证照|身份证号码签填当事人持有的身份证, 护照, 营业执照副本等有效证件号码，最好是长期有效便于长期确认身份的证照号码。
当事人为单位的，照实签填法定代表人；当事人为个人的，法定代表人空白以斜杠划掉即可。
地址和联系 应当填写便利通讯联络的地址；若在合同履行过程中发生变化，应及时通知对方。
代理人代为签订合同或者无行为实力, 限制行为实力人的监护人代为签订合同的，由代理人或监护人照实签填代理人栏。一方当事人应当留意审查对方代理人的代理资格或监护资格。
双方分别签填签约日期的，则合同的成立时间以最终签约日期为准。

附记栏:_______________________________________
文本：____________________
（以下仅适用于通过中介成交的买卖）
为甲, 乙双方供应服务的经纪机构及其经办经纪人员如下：
经纪机构（签章）：

资质证书号码：________________________________________
经纪人员（签章）：

资格证书号码：________________________________________
主要服务内容：________________________________________

注解：本栏内容为房屋中介合同的持续，且登记机关今后可能据此推出系列管理措施和便民措施，以维护合同双方和中介机构的合法权益，故有关方面应予以足够重视。
指南：若双方买卖没有通过中介机构，而是自行直接成交，则本栏内容不予理睬，以斜杠划掉空白即可。
若双方买卖通过中介机构中介成交，则本栏内容由中介机构照实签填；建议双方当事人留意监督核实。
面积误差特殊提示和补充约定
条文：因国家房产测量规范的调整等缘由，甲方现持有的《房屋全部权证》记载的面积及交易后乙方领取的《房屋全部权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避开交易后因面积差异可能引起的纠纷，武汉市房产管理局将于交易过户前为买卖双方免费复核面积（复核于二日内完成，交易大厅内设有测绘受理窗口）。

甲, 乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经友好协商，达成一样，同意按下列第 种方法处理：
1, 双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《武汉市房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。
2, 房产面积测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为 平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记，并将《武汉市房地产买卖契约》中约定的房价款调整为人民币 元，且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。
3, 甲方（卖方）： 乙方（买方）：
日期： 日期：

注解：因多种缘由，房屋特殊是部分已购公房的产权证证载面积及按最新测量规范测量的面积不一样，有的差异还很大。为预防面积差异引发双方不必要的纠纷，本契约特设补充约定，分为房管局特殊提示和补充约定两部分，双方应有足够重视。
指南：依照特殊提示的方法，双方完全可以在办理交易过户手续前预见面积差异的实情。双方了解面积差异的实情后，应重点商定处理方法。
选项1适用于双方按套趸卖的情形；选项2适用于双方以房屋面积作为确定总房款重要参考因素的情形；选项3可以依据双方约定自由填写。
值得留意的是本补充约定需单独签署，且其签订日期及契约签订日期往往不同。
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