小产权房买卖合同效力问题.docx

小产权房买卖合同效力问题
小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
法律规定：
（1）《宪法》第10条规定：城市土地属于国家所有。农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。
（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
解读：
根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引
江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号
案情简介：
原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。
裁判要旨：
（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订《房屋买卖协议》买卖标物不仅是房屋，其中还包括相应集体土地宅基地使用权。原、被告所签订《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地使用权主体是农村特定集体经济组织农村居民。上诉人殷某户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组村民，并非崇义县XX镇XX新村集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订房屋买卖协议无效。
同类案例：
江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引
江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号
案情简介：
2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。
裁判要旨：
（一审法院）农村土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有。本案诉争拆迁安置房附着土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅行为是不受法律保护，该买卖行为一般是无效。（二审法院）汪某与黄某签订《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”规定而无效。
例外情形：
城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
案情简介：
案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
裁判要旨：
（一审法院）因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我国法律规定，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订房屋买卖合同已经过海淀乡政府批准。此后，马某取得了该房屋产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定占有关系。鉴于此，在综合案件当时历史背景及从有利于维护现有房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求终审判决。
4、小产权房买卖合同被认定无效之后处理规则
法律规定：
（1）《中华人民共和国民法典》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错，应当各自承担相应责任。
（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同效力认定及案件处理原则问题》，明确在合同无效原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
（3）海南省高级人民法院于2011年下发《关于办理商品房买卖合同纠纷案件指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建小产权房与他人所签订买卖合同无效，由此而造成损失由双方按过错责任大小分担。
（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有土地上开发小产权房而引发纠纷案件，要严格贯彻国家公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定方式确定房屋重置和区位补偿价格。
相关案例：
江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
5、上海地区对小产权房纠纷特别规定
相关法规：
《上海审判实践》2008年第1期
（1）对于发生在本乡镇范围内农村经济组织成员之间农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；
（2）对于将房屋出售给本乡镇以外人员，如果取得有关组织和部门批准，可以认定合同有效；
（3）对于将房屋出售给本乡镇以外人员，未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋，该合同应做无效处理；
（4）对于将房屋出售给本乡镇以外人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋，对合同效力暂不表态，承认购房人对房屋现状以及继续占有，居住使用该房屋权利。