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房屋租赁合同纠纷中若干疑难问题解答
房屋租赁合同纠纷中若干疑难问题解答

近年来,租赁合同纠纷不断。为妥善处理好此类纠纷，参照 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》（以下简称“最高法解释”）和 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答》2013 司法解释，在此就一些疑难问题做专项解答，供大家在处理租赁合同纠纷时参考。
一、房屋租赁合同办理登记备案手续问题
《最高法解释》第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同生效条件，故房屋租赁合同未登记备案，其有效性不受影响。
二、违法消防等国家强制性规定时解除合同条件
《最高法解释》第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封;
(二)租赁房屋权属有争议;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。
【解读】在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人合同解除权并非任意，还须具备一个必要前提，即该情形出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋约定用途使用，或者无法按照租赁房屋性质使用。
三、合同解除和期满时附合装饰装修物处理规则
《最高法解释》第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。但出租人同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任;
(四)因不可归责于双方事由导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定，适用其规定。
【解读】本条规定了合同解除时，对于形成附合装饰装修物处理规则：
(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值损失，但出租人同意利用装饰装修，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿部分剩余价值，由出租人和承租人按照各自过错程度分担;对于出租人不同意利用，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自过错程度分担。
(4)因不可归责于当事人双方原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。
所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合装饰装修物在剩余租赁期限内尚存在价值。计算残值方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门鉴定机构进行鉴定。
四、关于转租效力问题
《最高法解释》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。
因租赁合同产生纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《民法典》第224条规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，推定为出租人同意转租。该6个月期限性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长规定。
五、租赁合同解除，次承租关系处理问题
1、租金问题
《最高法解释》第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，人民法院应予支持。但转租合同无效除外。
次承租人代为支付租金和违约金超出其应付租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《民法典》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。在转租合同无效场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人追偿权，二是对于其支付租金和违约金可以和转租合同中其应支付租金相折抵。
2、次承租人腾房及占用费问题
《最高法解释》第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋合法依据，从而构成对出租人所有租赁房屋无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾房期间占有使用费。
六、因承租人拖欠租金断水断电问题
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答》2013第11条解释：房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权行为，但合同另有约定除外。承租人应当支付断电（水、气）期间租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成影响应当与承租人欠付租金数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失，应当承担赔偿损失等违约责任。