状元府营销思路提报.pptx

同利行营销机构,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/11/14,#,状元府项目营销思路提报,谨呈：重庆壹唐地产有限公司,沟通思路,第一部分、项目本体理解,第二部分、市场环境理解,第三部分、机会洞察与策略生成,第四部分、广告包装及设计表现,第五部分、项目推售测算,区域层面,黔江老城核心地段，周边优质教育资源丰富,黔江老城核心绝版地段，价值高地，引领发展,南海鑫城,/,黔江体育馆,黔江最优教育资源，精英教育，领跑未来,人民小学,/,黔江中学（初中,/,高中）,老城组团,舟白组团,正阳组团,青杠组团,冯家组团,项目层面,中型项目（六栋高层），超过,50%,户型设计有可变空间,首批次房源；,86,2,房，,107-110,3,房,二批次房源：,87,2,房，,89-96,2+1,房，,94-101,3,房，,97-113,3+1,房,三批次房源：,47,1,房，,57-68,1+1,房，,92,2+1,房，,86,3,房,超,50%,户型设计有可变空间，性价比高；,以,2+1,房,/3,房,/3+1,房为主力户型。,沟通思路,第一部分、项目本体理解,第二部分、市场环境理解,第三部分、机会洞察与策略生成,第四部分、广告包装及设计表现,第五部分、项目推售测算,黔江市场,随着市场经济萎缩，黔江房地产市场受到一定冲击，但老城区项目（晋鹏山台山,老城唯一房地产项目）因其区位优势依然销售良好。,2015,年,黔江城区房地产项目销售第一名为晋鹏山台山，共销售,849,套，建筑面积,80550,，销售额,3.65,亿，领先第二名碧桂园（,464,套，,51212,，,2.57,亿）近,1,倍销量及,40%,销售额，,2016,年,1-6,月黔江房地产市场成交排名,开发企业,成交套数,套数占比,成交金额（万元）,金额占比,晋鹏山台山,383,32.57%,15708.98,29.61%,国维中央府邸,194,16.50%,9101.58,17.16%,碧桂园,149,12.67%,8189.85,15.44%,广银大通豪庭,107,9.10%,4528.85,8.54%,万丽城,68,5.78%,2791.29,5.26%,润天檀香山,66,5.61%,3352.01,6.32%,磐石香缇亚纳,54,4.59%,1847.2,3.48%,嘉华城,31,2.64%,2370.18,4.47%,渝东南国际商贸物流中心,12,1.02%,833.45,1.57%,博宏上郡新都,1,0.09%,51.9,0.10%,黔江房地产市场存在老城一枝独秀，新城竞争激烈的市场格局,竞争项目,晋鹏山台山,70,万平米品质大盘，目前剩余住宅货量,4,栋，约,850,套。,品质大盘，围和小区景观，公园景观；,精品户型，目前以,3,梯,8,户为主；,建面成交单价目前约,4300,元,/,；,剩余房源资源景观较差。,剩余高层,沟通思路,第一部分、项目本体理解,第二部分、市场环境理解,第三部分、机会洞察与策略生成,第四部分、广告包装及设计表现,第五部分、项目推售测算,机会洞察,政策层面,市场政策环境持续宽松，这是一个重大的市场机会。,竞争层面,黔江房地产竞争相对激烈，但老城区缺乏竞争且市场需求量较大，项目具有黔江独有的精英教育优势，目前市场没有项目主打教育主题，并针对区外客户进行有效传播，这是一个重大的竞争盲点。,需求层面,作为黔江城市发展成熟的老城区板块，区域内的置业需求（公务员、教师等群体就近置业）及区域外（新城,/,乡镇客户追逐优质教育资源）的置业需求是真实存在的，而且是十分强劲的。,战略生成,坚持并放大教育主题，构建项目独特价值和市场竞争力,从形象塑造、现场包装到利益营造，全方位放大教育主题，将项目打造成沙北市场首席教育主题社区。,做大优惠，抢抓刚需（首置,/,首改,/,教育投资），快速走量,采用价格手段，做大优惠、强势传播，快速聚集客户来访，切实提高销售现场的竞争力和成交率。,立足区域，主打区外（对教育资源需求强烈的非项目周边区域），快速积累客户量,立足区域（公务员,/,教师,），重点拓展区外客户，将教育主题传播给真正需要教育资源的客群。,策略分解,形象定位,高举教育主题大旗，极致塑造项目的独特形象和可识别性。,渠道拓展,立足区域，拓展区外（老城其他区域,/,新城,/,乡镇），将教育价值传播出去。,现场包装,通过现场包装和活动配合，将教育主题的味道做出来，将项目的品质体验做上去。,销售推进,通过价格优化，,扩大并集中使用优惠，强势传播、引爆市场。,形象定位,高举教育主题大旗，塑造项目独特形象！,黔江首席教育主题特区,0-18,岁一站式教育平台，,47-113,教育特供户型。,精英教育，领跑下一代！,项目定位,传播口号,为了孩子，移居状元府！,定位核心,0-18,岁一站式教育平台,幼儿园,项目内部,引入国内知名品牌幼儿园,，让教育从小开始,小学,就近入读黔江最优质小学（人民小学）,中学（初中）,就近入读黔江中学初中部,中学（高中）,黔江中学高中部可,对项目客户子女降分录取,（如降分,20-30,分）,大学,项目客户子女,500,万专项大学教育基金,（清华,/,北大奖励,10,万,/,名，国内一流大学,5,万,/,名，重点大学,2,万,/,名，一般大学,1,万,/,名），为入读大学提供保障,不定期教育培训,针对子女家庭教育，不定期开展培训讲座,渠道拓展,拓展区外，将教育资源真正传播出去！,黔江老城区,通过公交站亭（长效媒体）、报广,/,夹报（阶段性）、电视飞播,/,短信群发（持续）、网络（持续）、商业核心区派单（持续）等低成本营销渠道，深刻影响黔江市区尤其是老城区客户，吸引客户追逐优质教育、置业状元府。,渠道拓展,拓展区外，将教育资源真正传播出去！,乡镇,通过过街条幅、沿街单页派发、乡镇户外墙体等极具传播效果的低成本营销渠道，有效影响乡镇客户，吸引周边乡镇实力客户追逐优质教育、置业状元府。,置业黔江，首选状元府，让精英教育领跑下一代！,极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的销售物料和营销活动,做足教育味道，做出项目特色。,现场包装,做出体验品质，做足教育味道！,围绕教育展开内容,从古代的孟母三迁、择邻而居，,到现在的划片招生、择优而买，,从古代的状元榜眼探花，,到现代的中考高考状元，,从区域的优质教育资源陈列，,到人民小学、黔江中学的升学数据统计（考入优质高中的，考入重点大学及清华北大的）,极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的物料和活动,做足教育味道，做出项目特色。,现场包装,做出体验品质，做足教育味道！,人民小学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共商教育大计！,价格策略,高开高走，树立项目教育价值,目前黔江老城区仅晋鹏山台山项目在售，销售均价为,4200,元,/,，结合项目地段价值略优于晋鹏山台山，项目正常售价约为,4300,元,/,，再结合项目人民小学、黔江中学的片区入读资格，可提升项目,500-800,元,/,（结合优质学校择校赞助费实际情况，总价提升,5-6,万为宜），则项目的首批次售价建议以,5000,元,/,水平进行销售，首期销售顺利，则顺势推出项目二批次房源，均价建议,5200,元,/,，最后推出小户型教育投资型物业，建议均价在,5500,元,/,，其中小户型单价可在,5800-6000,元,/,。,销售推进,扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,项目价格项目整体成交均价约合,5200,元,/,；,项目优惠一次性,3%,，按揭,1%,，教育基金,500,万元，其它额外优惠（关系客户）约合,2%,，按照平均每套1,00,平方米计算，每套优惠平均为,52,00,1,00,6%1100,套,+500万元=,3932,万元；,项目总优惠高达约,4,000万元。,4000,万助学计划震撼启动，投资下一代,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,集中使用优惠，重磅引爆市场,9,月，千万助学计划，掀起黔江“教育置业”高潮！,立足教育主题特区的项目定位，联合电视台或者报社等公益媒体，重磅推出“,状元府,4,000万助学计划,”，,凡是置业翰林世家的客户，均可享受4万元的助学计划，为孩子0-18岁全程教育经费买单；,建议采用,持续报名,的方式，引爆市场、批量蓄客。,销售推进,扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,阶段营销目标,蓄客,600,组,阶段推广主题,为了孩子，移民状元府,4000,万助学计划震撼启动，投资下一代。,阶段营销渠道,公交站亭（长效媒体）、报广,/,夹报（阶段性）、,电视飞播,/,短信群发（持续）、网络（持续）,、商业核心区派单（持续）,阶段活动配合,“精英教育、领跑下一代”主题活动,人民小学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共商教育大计,！,销售推进,扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,集中使用优惠，重磅引爆市场,9月，教师购房季，掀起黔江“教师置业”高潮！,9月10日，教师节。,状元府，以实际行动致敬教师节。,9月，特推教师购房季，,凡教师及其亲属购房，均可享受教师专属优惠3万元，并在项目开盘前内部选房,；同时，推出全民营销计划（推荐新客户成交额外优惠,5000,元，推荐人奖励现金,3000,元）。,销售推进,扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,阶段销售目标,内部认购30-50,套，吸收教师资源入住,阶段推广主题,9月，向黔江教师致敬,教师购房季盛大启动，特供优惠3万元！,阶段营销渠道,公交站亭（长效媒体）、报广,/,夹报（阶段性）、,电视飞播,/,短信群发（持续）、网络（持续）,校园巡展（或学校门口上下班时间派单），全民营销计划,阶段活动配合,“关心教育、关爱教师”公益活动,9,月,10,日教师节，状元府出资为,100,名教师进行健康体检（前,100,名报名者），总预算约合,3,万元。,集中使用优惠，重磅引爆市场,10月，乡镇购房季，掀起黔江“乡镇购房”高潮！,10月，主攻乡镇客户，主销剩余的大户型房源。,特推乡镇购房季，,凡乡镇客户购房，均可享受乡镇客户专属优惠3万元,；同时，继续执行全民营销计划（新客户成交额外 优惠,5000,元，前期业主及其它原始领卡人奖励现金,3000,元）。,销售推进,扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,阶段销售目标,50-80,套,阶段推广主题,状元府,=,好房子,+,好学校,特供乡镇客户，,专属优惠3万元！,阶段营销渠道,公交站亭（长效媒体）、报广,/,夹报（阶段性）、,电视飞播,/,短信群发（持续）、网络（持续）,乡镇过街条幅,/,派单,/,小型巡展，全民营销计划。,阶段活动配合,乡镇专场（过街条幅,/,派单,/,小型巡展）,销售推进,扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,沟通思路,第一部分、项目本体理解,第二部分、市场环境理解,第三部分、机会洞察与策略生成,第四部分、广告包装及设计表现,第五部分、项目推售测算,物料包装,做出体验品质，做足教育味道,作为黔江首席学区房，自然要以首席的姿态作势。我们结合自身项目情况，,制定出,优质学区房的,30,条标准,，,制作成物料，对外发放。,通过这个标准的颁发，使竞争项目在销售说辞和宣传物料中，不再提及它们的教育优势。,项目楼书,状元府就学指南,物料包装,做出体验品质，做足教育味道,推广包装,与教育紧密挂钩，做足教育味道！,三好教育奖状,推广画面,幼儿园、小学、初中、高中一应俱全,人民小学、黔江中学优质名校,校门、家门一路之隔，上学安全便捷,状元府,黔江首席教育主题特区,家长会通知：开盘广告,录取通知书：认筹广告,推广包装,与教育紧密挂钩，做足教育味道！,现场包装,与教育紧密挂钩，做足教育味道,设立项目内部专用书吧,阅览处，为客户子女提供私有学习空间，便于其内部学习交流。,话题包装,与教育紧密挂钩，做足教育味道！,结合社会话题,在这个拼爹的年代（软文）,影响教育的人（软文）,沟通思路,第一部分、项目本体理解,第二部分、市场环境理解,第三部分、机会洞察与策略生成,第四部分、广告包装及设计表现,第五部分、项目推售测算,状元府推售排期,楼栋,户型编号,户型,建筑面积（）,套数,（套）,户型占比,销售均价（元,/,）,第一年,第二年,合计,1,季度,（,10-12,月）,2,季度,（,1-3,月）,3,季度,（,4-6,月）,4,季度,（,7-9,月）,1,季度,（,10-12,月）,2,季度,（,1-3,月）,3,季度,（,4-6,月）,4,季度,（,7-9,月）,套均总价（万元）,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,销售套数,销售金额,单套面积,合计面积,7#,楼,C1,三室,107.11,11567.88,108,50%,5050,54.09,40,2164,45,2434,23,1244,108,5842,C2,二室,85.68,4626.72,54,25%,4900,41.98,10,420,15,630,8,336,8,336,8,336,5,210,54,2267,C3,三室,110.12,2973.24,27,13%,4980,54.84,9,494,12,658,6,329,27,1481,C4,三室,109.04,2944.08,27,13%,4980,54.30,7,380,10,543,6,326,4,217,27,1466,小计,22111.92,216,5000,66,3457,82,4265,43,2235,12,553,8,336,5,210,216,11056,8#,楼,8-1,三室,85.72,2314.44,27,11%,5350,45.86,7,321,9,413,11,504,27,1238,8-2,一室,47.5,1282.5,27,11%,6100,28.98,7,203,9,261,11,319,27,782,8-3,1+1,68.61,1852.47,27,11%,5800,39.79,4,159,7,279,11,438,5,199,27,1074,8-4,1+1,57.48,4655.88,81,33%,5900,33.91,15,509,18,610,28,950,16,543,4,136,81,2747,8-5,2+1,92.28,4983.1254,22%,5400,49.83,10,498,12,598,20,997,9,448,3,149,54,2691,8-6,1+1,57.61,1555.47,27,11%,6000,34.57,2,69,5,173,12,415,4,138,4,138,27,933,小计,16643.88,243,5687,45,1759,60,2333,93,3622,34,1328,11,423,243,9466,9#,楼,9-1,3+1,111.24,6006.96,54,40%,5400,60.07,10,601,15,901,20,1201,5,300,4,240,54,3244,9-2,3+1,97.06,2620.62,27,20%,5600,54.35,5,272,7,380,9,489,4,217,2,109,27,1468,9-3,3+1,113.56,3066.12,27,20%,5450,61.89,5,309,7,433,9,557,4,248,2,124,27,1671,9-4,3+1,110.35,2979.45,27,20%,5450,60.14,5,301,7,421,9,541,4,241,2,120,27,1624,小计,14673.15,135,5456,25,1483,36,2136,47,2789,17,1006,10,593,135,8006,10/12#,10-1,2+1,96.29,10399.32,108,33%,5350,51.52,20,1030,25,1288,20,1030,30,1545,10,515,3,155,108,5564,10-2,二室,87.61,4730.94,54,17%,5000,43.81,10,438,6,263,5,219,18,788,10,438,5,219,54,2365,10-3,3+1,108.55,11723.4,108,33%,5100,55.36,20,1107,25,1384,20,1107,30,1661,10,554,3,166,108,5979,10-4,2+1,72.33,3905.82,54,17%,5350,38.70,10,387,6,232,5,193,18,697,10,387,5,193,54,2090,小计,30759.48,324,5201,60,2963,62,3167,50,2550,96,4691,40,1894,16,733,324,15998,11#,楼,B-1-1,2+1,96.81,5227.74,54,33%,5500,53.25,27,1438,12,639,7,373,6,319,2,106,54,2875,B-1-2,3+1,111.75,3017.25,27,17%,5350,59.79,12,717,5,299,4,239,6,359,27,1614,B-1-3,3+1,109.61,2959.47,27,17%,5350,58.64,12,704,5,293,4,235,6,352,27,1583,B-1-4,三室,101.93,2752.11,27,17%,5400,55.04,12,661,5,275,4,220,6,330,27,1486,B-1-5,三室,94.23,2544.21,27,17%,5400,50.88,12,611,5,254,4,204,6,305,27,1374,小计,16500.78,162,5414,75,4130,32,1761,23,1270,30,1666,2,106,162,8933,总计,100689.21,1080,66,3457,157,8395,135,6958,167,8232,184,9021,243,11418,91,4228,37,1750,1080,53458,