宁波万豪酒店项目建议书(写字楼,商业).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,宁波万豪酒店项目建议书（写字楼，商业）,宁波市坤氏招标有限公司,2013年10月22日,商业篇,第一部分：市场调查与分析,酒店名称,标间价钱（元/天）,万豪酒店,1481,威斯汀酒店,900,华侨豪生酒店,785,香格里拉,1286,中信国际酒店,448,宁波天一酒店分布和价格,1,、历年商服用房开发投资额及施工面积,2、20,12,年商服用房施工面积区域分布,小结,1、,宁波,商服物业进入了一个高速发展的阶段，这与,宁,波,的阶段性的经济结构调整基本完成、经济驶入快,车道相吻合；2、,商服市场交投两旺前景看好；3、,海曙,区在200,12,20,13,年将面临巨大的商服物业集中,供应、集中投放市场的压力；,二、中心区商服物业特征,1、政府统一规划，构筑中心区商业圈,2、商服物业发挥空间大,3、高档次品牌、商家少,4、商业氛围成熟，需假以时日,三,、中心区商业物业竞争调查比较,项目名称,宁波万豪中心,和义大道,银泰百货,单,价,(元,/平,米),1F,4万,5万4万,(街铺:5万,内铺:4万2),报价,4万,成交价,3.8万,2F,2.5万,2.5万3万,2万,1.8万,3F,售完,无,1万5,1.3万,4F,售完,无,无,销,售,情,况,商铺销售率为,10,%，写字楼仅用7个月实现95的销售率，,并引进,渣打,银行等国内外大型机构的进驻；,1F有800多平米商场已售，其它铺位散售，2F整售,银泰百货,认购3-4整层和1-2层的大部分面积,1F街铺散售，2F铺位整售,小结,高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的,宁波,未来商业中心，是,宁波,未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。,项目分析-项目简介,万豪国际集团（纽约证券交易所代号：MAR）是全球首屈一指的马哥孛罗国际酒店管理公司，万豪拥有遍布全球74个国家和地区的接近3,700家酒店和17个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝塞斯达，雇用约300,000名员工。其2011 财年的财报收入超过 120 亿美元。,万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。,万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司丽嘉酒店（Ritz-Carlton）。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司（Renaissance）及其下属的新世界连锁酒店（NewWorld），以及华美达国际连锁酒店（RamadaInternational）的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。,万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店、万豪行政公寓等共6个酒店品牌在中国经营的酒店达56家，以及目前正在筹建中的酒店。,项目主要技术经济指标,项目主要技术经济指标表,序号 内容 单位 指标 备注,1 占地面积 38700,1.1 其中：建筑占地面积 19350,1.2 绿化建筑面积 8650,1.3 道路占地面积 1025,2 总建筑面积 90000,2.1 标准层面积 1500,3 建筑高度 160,4 建筑层数 层 40,4.1 其中：地上 层 38,4.2 地下 层 2,附图,项目各层平面图,项目各层平面图,第二部分 商业项目定位,一、,宁波,CBD可能业态定位分析（一）现存业态分析万,豪选址紧邻和义大道，离天一广场距离较近。,购物方便交通便利。但缺乏良好的休闲空间；,小型快捷超市。,故可引进星巴克等高档咖啡厅等休闲餐饮业。,（二）CBD业态存在的可能,CBD的地价与租金峰值规律，决定了只有承租能力较高的行业业态才能占据地租较高的CBD。承租能力最强的为高档零售业、高档餐饮业、高档娱乐业：,其次为金融信息咨询业。,如此在CBD,附近,零售业最可能生存良好的是高档,咖啡厅，小型百货商店等。,（三）本项目商业业态定位选择,1F 业态选择：,咖啡厅,高档小超市,分析：1、项目形象的要求2、项目发展的需要3、经营现状的要求4、区域发展的要求,二、商铺部分价格走势建议,本项目,一层商业价格定位为：,2100028000,元,/M,2,第三篇 规划设计篇,一、地下室设计建议,1建议设四层，不计入容积率，主要用途为商业、地下车 库、设备用房，停车位不少于,500,个。,2,、建议地下一层层高在,5m,左右，货流和污物的运送在本层 解决，建议在本层设立电梯等候厅，提高了大厦的服务 等级，同时解决本大厦办公人员利用地铁交通的问题,;3,、考虑到地下二层也将会与地铁出口相连接，并有大量的 商业面积，建议地下二层层高在,4.5m,左右，保证净高不 底于,4m;,4,、建议地下三四层层高在,3.8,米左右，主要用途为设备用 房及底下停车,;5,、建议在地下一二层设立两台观光电梯、一组扶手电梯 及一部裙楼独立货梯直通裙楼,，建议不要将以上电梯 位置设立在与地铁出入口的直接对接的位置，以避免 西面及北面地铁和地下商业连接口的人流直接流失到 地面,从而解决地下商业人流的引导和组织问题。,二、裙楼设计建议,1,、裙楼共分两层，每层层高为,11,米；面积约,3000-4000,平 方米；,2,、第一层临街，作为商业用途，可适当以银行营业厅、名牌专卖店、知名中西快餐、邮局为主，借此提高整 体裙楼的档次,为了充分利用一层的黄金商业价值,建议 不在一楼设大堂,将办公大堂设为二层,以自动扶梯的形 式通向二层,可以使商业与办公的人流进行明确的区分,使办公人员有较独立的等候空间,提升项目的办公档次；,3,、第二层建议作大堂以及综合性商业使用，如,:,银行、证 券办公区、西餐厅、少量服装、皮具、精品等品牌商场；,4,、裙楼应考虑预留分体空调主机位,以满足银行、证券及 餐饮业长时间的供应冷气的需求；,5,、裙楼内部设两组扶手电梯及两台观光电梯，并考虑地下 商业人流的动向和便捷度；,6,、裙楼外立面的设计要充分考虑到商业广告牌的设立；,7,、裙楼要设置烟道，满足将来引进餐饮业的需要；,8,、大堂面积不应低于,200,平米，可设立体绿化、壁式或平 面式立体生态水族系统。,三、塔楼,全部规划为大开间写字楼，可以灵活分割。,写字楼层高：,3.7M,标准层面积为,1400,平米左右,户型以,100200,平方米为主,通道净宽不应少于,1.6,米；,顶层设,10,米高玻璃顶，以便于大厦标志的展示,四、绿色生态环境建议,1,、每,24,层设一个,30,左右的两层连通开放式小中庭花,园，以增加内部景观资源和共享交流空间，同时体现,人性化绿色环保概念。,2,、空中花园立面形成的巨大阴影，使房间内部更加凉爽,通风，面积适中，将绿化引入高层建筑中，加速了空,气的流动，带来健康、卫生的办公环境。,景观示意图,五、室外公共部分,1,、写字楼主入口应设在进出较方便、空间较开阔的西面；,2,、广场设在本地块的西面，同时作为商业的主入口。室 外广场应设置花园、喷泉、雕塑等景观；为路人设置 休息座椅、直饮水等设施；广场外墙设大屏幕电视；,3,、在西广场设扶手电梯直上裙楼二楼；,4,、车流出入口分流，入口设在人流量较少的路段，出口 则设在路段；,5,、设置部分地面临时停车位，以满足银行停运钞车，以 及酒楼停车等需要。,七、外立面建议,1.,立足于时代又要超越时尚,把握时代的根基。,2.,体现地域特色和文化，使人们在精神上有归属感。,3.,建筑立面装饰应该注意到人们的生活经验和审美习惯，创造出能够为广大群众所理解和认同的装饰，做到“雅俗共赏”。使之成为地标性建筑。,