库尔勒房地产市场区域分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,库尔勒房地产市场区域分析,老城区板块,南市区板块,新市政府板块,开发区板块,根据库尔勒城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，库尔勒房地产,市场,可划分为,以下,四个区域,库尔勒房地产市场调研区域,（一）老城区,老城区板块,孔雀河一号,财富国际,中祥,锦官家园,在水一方,宏基财富,民政大厦,江南城,河畔世家,杨帆,金鹏小区,阳光,城市绿岛,开发团队,项目名称,开发商,策划代理,物业管理,宝安,江南城,新疆宝安地产,-,深圳恒基物业,孔雀河一号,新疆海西房地产开发有限责任公司,盛世元年,海西物业,财富国际,库尔勒中嘉房地产开发有限责任公司,-,中美物业,扬帆金鹏小区,库尔勒杨帆房产有限公司,-,杨帆物业,宏信,河畔世家,巴州宏信房地产开发有限公司,合富辉煌,宏信物业,中达盛,在水一方,新疆中达盛房地产开发有限公司,-,-,中祥锦官家园,库尔勒中祥房地产开发有限责任公司,-,中祥物业公司,宏基财富,新疆天山宏基房地产开发有限公司,民生房地产经纪有限公司,四运龙祥物业,领信民政大厦,巴州领信房地产开发有限公司,-,-,阳光城市绿岛,库尔勒市阳光房地产开发有限责任公司,-,新水物业,楼盘规模,项目名称,总占地面积（亩）,总建筑面积（万）,宝安江南城,835,90,孔雀河一号,200,33,财富国际,14,8,扬帆金鹏小区,142,30,宏信河畔世家,90,中达盛在水一方,11,6.8,中祥锦官家园,8,7,宏基财富,18,7.8,领信民政大厦,8.3,3.5,阳光城市绿岛,150,15,由于受地域限制，该地域开发的楼盘规模均已中小楼盘为主，大规模的楼盘仅有几家,产品形态,项目名称,产品形态,建筑风格,园林风格,规划特点,物业管理特点,宝安,江南城,高层,别墅,中式,苏州园林,20万苏州园林景观，3万水系景观与孔雀河融为一体,红外线监控、身份识别、可视对讲、电子巡更,孔雀河一号,多层 小高层,高层 别墅,西班牙,现代,三公园环绕、与两河紧紧相连,周界报警、电子巡更、家庭防盗、电视监控,财富国际,高层,港式,-,扬帆,金鹏小区,多层,高层,现代,现代,大型中央主题广场,宏信,河畔世家,高层,现代,现代,坡地生态园,中达盛,在水一方,高层,现代,现代,E-HOME智能家居管理系统、周界报警、电子巡更、电视监控,中祥,锦官家园,高层,现代,现代,宏基财富,高层,现代,现代,领信,民政大厦,高层,现代,现代,阳光,城市绿岛,多层,现代,现代,产品均已中高档品质为主，物业类型大多以小高层、高层为主，多层很少有,项目名称,户型面积,销售率,宝安,江南城,两房：96 三房：109-140 别墅：246-370,62.5,孔雀河一号,三房：108 别墅：288-400,70,财富国际,一房：50-55 两房：70-90,三房：123-130 四房：138,95,扬帆,金鹏小区,两房：84 三房：90-106,70,宏信,河畔世家,两房：80-90 三房：100-140,70,中达盛,在水一方,一房：56 两房：88,三房：108-133 四房：136-160,70,中祥,锦官家园,两房：84-92 三房：101-156,30,宏基财富,一房：40-50 两房：82-86 三房：92-136,90,领信,民政大厦,一房：65 两房：95 三房：114-153,70,阳光,城市绿岛,一房：45 两房：63-67 三房：93,30,产品面积区间,主要,以一房、两房和三房为主也有,少量四房,配套设施,项目名称,自身配套,市政,配套,宝安江南城,五星级会所、游泳馆、健身馆、影视馆、咖啡厅,孔雀河、华山医院、中医院、巴州一中、市法院、市公安局,等,孔雀河一号,幼儿园,商场,健身房,龙山公园、孔雀河、杜鹃河、龙山中学、塔指中学、十一中、市二小、塔指医院,等,财富国际,商业街,小康城商业步行街、人民商场、金三角商贸城、金都广场、巴州人民医院、库尔勒妇幼保健院、地质医院、中行、工行、农行、建行、巴州二中、库尔勒四中等,扬帆金鹏小区,商业会所、地下车位、幼儿园,金三角商业区、万山红市场，生活便利，周边配套齐全，小区已成型，配套成熟,宏信河畔世家,商业街 地下车位 健身器材人民路商业圈,、,四中,、,四小,、,巴州医院,、,孔雀河畔,中达盛在水一方,商业街 地下车位,四中、四小、孔雀河公园、巴州医院,中祥锦官家园,无配套,五中、五小、州医院、金三角商业圈,宏基财富,幼儿园，地下停车场,萨依巴格市场、华凌市场、宝地市场、四中、九小、四运医院,领信民政大厦,商业街 地下车位,二,中,，巴州医院，州政府和人民广场,阳光城市绿岛,幼儿园、篮球场、会所、健身器材,二小、一中、273医院、天百购物,各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点,价格区间,项目名称,均价,楼层差,宝安江南城,高层:4500元/,别墅：1万元/,20-30,元/,孔雀河一号,4500元/,20-40,元/,财富国际,4650元/,30-50,元/,扬帆金鹏小区,4100元/,20-30,元/,宏信河畔世家,5400元/,30,元/,中达盛在水一方,5700元/,35,元/,中祥锦官家园,6600元/,100,元/,宏基财富,4580元/,30,元/,领信民政大厦,5000元/,30,元/,阳光城市绿岛,3260元/,200,元/,此,区域内均价在4,1,00-5,3,00元/,左右,。,特征,客户,来自,区域,产品抉择,置业敏感点,特征,首购型,市区及外地外地客户,价位适中以中小户型为主,价位,此部分客户大都较为年轻，年龄一般在26-35岁，一般都是各企业与公司职员，,文化素养,比较高收入,相对,稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简单,投资型,市区及外地外地客户,以中高档，升值前景较好的楼盘为主,地段、升值潜力、市政配套设施,此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。,改善型,市区客户,以中高档楼盘为主,地段，市政配套设施，楼盘品质及配套,此类客户主要是医疗单位医生、事业单位公务员、做生意的私营企业主、高薪部门的中层管理者、金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。,目标客户群体,库尔勒房地产市场调研区域,（二）南市区,南市区板块,千城,梨香水韵,康都花园,华夏名门,华誉,怡景苑,豪帅,丽都华府,丝路华庭,汇嘉,时代花园,南市区板块,范围,：,库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、新华路以西,区域特点：,该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项目多是自,2007,年开始建设，占地面积大，开发周期长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。片区内开发土地同样表现较为紧,缺,。,代表性楼盘：,千城,梨香水韵、康都世纪花园、康都花园、华誉,怡景苑、华夏名门等。,开发团队,项目名称,开发商,策划代理,物业管理,千城,梨香水韵,库尔勒九州千城置业有限责任公司,九洲千城置业,九州千城物业有限公司,康都花园,新疆康达房地产开发有限公司,康达房地产,新疆康达物业公司,华夏名门,巴州万和置业有限公司,-,库尔勒新源物业公司,华誉怡景苑,巴州翔洲房地产开发有限责任公司,-,库尔勒华誉物业,豪帅,丽都华府,巴州豪帅房地产开发有限公司,合富辉煌,巴州豪帅物业,汇嘉时代花园,库尔勒新拓房地产开发有限公司,-时代花园物业,丝路华庭,巴州现代房地产开发有限责任公司,-,逸东物业,楼盘规模,项目名称,总占地面积（亩）,总建筑面积（万）,千城梨香水韵,600,58,康都花园,225,43,华夏名门,270,29,华誉怡景苑,142,30,豪帅丽都华府,204,25,汇嘉时代花园,255,30,丝路华庭,255,34,该区域房地产项目开发多数为大规模的开发，开发周期长，开发速度逐步加快,产品形态,项目名称,产品形态,建筑风格,园林风格,规划特点,物业管理特点,千城梨香水韵,多层,高层,欧式,现代,拥有一条贯穿小区各楼栋的生态水系,全天候智能化车辆管理、人行道ID卡智能化管理系统,康都花园,多层,小高层,地中海,欧式,五星级社区配套,“贴身管家”式的星级物业服务,华夏名门,多层,小高层,高层,现代,现代,蜿蜒的水系，休闲式广场，形成会呼吸的社区,分区封闭管理、红外线全天候监控，门禁系统、智能化一卡通车辆出入,华誉怡景苑,高层,现代,现代,豪帅丽都华府,多层,高层,中式,现代,BLOCK式主题公园,周界报警、电子巡更、电视监控、刷卡式门禁,汇嘉时代花园,多层,小高层,高层,现代,现代,丝路华庭,多层,小高层,高层,现代,现代,前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层,产品面积区间,项目名称,户型面积,销售率,千城梨香水韵,两房：86,三房：140,剩余100套,康都花园,一房：40 两房：8090,三房：110-130,保密,华夏名门,一房：58 两房：76-85,三房：90-105,剩余100套,华誉怡景苑,一房：43-59 两房：83-90,三房：90-105,95,豪帅丽都华府,两房：80 三房：110-120,60,汇嘉时代花园,一房：62 两房：88,三房：104-144,60,丝路华庭,一房：37-56 两房：86,三房：115 四房：135-217,95,户型以两房、三房为主。,配套设施,项目名称,自身配套,市政,配套,千城梨香水韵,生态水系景观，休闲健身广场，小天才幼儿园，停车场，大型商业配套,第八中学，第五小学，第一中学，铁克其菜市场，第一人民医院,等,康都花园红黄蓝幼儿园、大型商业街、老年人活动中心、篮球场,八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行,等,华夏名门,商业集合区、中心会所、老年活动中心、儿童活动中心、幼儿园,邮政大厦、市国税局、海关、鸿丰超市、农业银行、工商银行、塔指医院,等,华誉怡景苑,商业,街,八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行,等,豪帅丽都华府,水系 儿童乐园 健身广场,梨香中学、汇嘉百货、菜市场、新政府、邮政大厦、亿家超市,等,汇嘉时代花园,幼儿园、商业街、汇嘉超市、社区,邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店,等,丝路华庭,幼儿园、会所、商业街,市医院、市一中、市五小移动公司、中国银行、工商银行、电力局,等,各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少,价格区间,项目名称,均价,楼层差,千城梨香水韵,3900元/,20-30元/,康都花园,3700元/,30元/,华夏名门,4300元/,100元/,华誉怡景苑,3700元/,20元/,豪帅丽都华府,3800元/,20-30元/,汇嘉时代花园,3900元/,20-30元/,丝路华庭,4100元/,20元/,目前区域内均价在3,7,00-4200元/,。,目标客户群体,特征,客户,来自,区域,产品抉择,置业敏感点,特征,首购型,市区客户,下辖乡镇客户,外出打工客户,外地客户,以中小户型为主,价位,此类客户,库尔勒市内普通或中档收入阶层，收入相对不高，这部分人群购房一般为首次置业，购买的目的主要,以,自住为主；其次，库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，,此,类客户迫切,希,望在市内购买,住房,；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长,投资型,市区及外地外地客户,升值前景好的楼盘,价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全,此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。,改善型,市区客户,品质高配套全的楼盘,地段，市政配套设施，楼盘品质及配套,此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构 和后期的物业管理。他们大 多在库尔勒都有自己的物 业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。,库尔勒房地产市场调研区域,（三）新市政府区,新市政府板块,金特,香榭雅居,华夏,爱嘉丽都,凤凰岛,和合家园,南湖御景,南航华府,永乐,阳光水岸,新市政府板块,范围：,石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、,218,国道以西,区域特点：,区域同属库尔勒是新区范围，靠近开发区板块，是库尔勒市未来的新城区，目前生活配套设施较少，缺乏居家氛围，市民对片区的认可度有待提高。区域内在建房地产项目产品形态多样，复合性强，适合更多的消费群体。,代表性楼盘：,南航华府、和合家园、金特,香榭雅居、凤凰岛、永乐,阳光水岸等,。,开发团队,项目名称,开发商,策划代理,物业管理,南航华府,库尔勒南航房地产开发有限公司,合富辉煌,南航物业公司,金特香榭雅居,新疆金特置业有限公司,北京中运行房产,新疆金特物业有限公司,和合家园,巴州香梨置业有限责任公司,-,巴州香梨置业物业,纳福凤凰岛,新疆纳福房地产开发有限公司,天基房地产营销,永乐,阳光水岸,新疆永胜投资集团库尔勒永乐房地产综合开发有限公司,-,永胜物业,华夏爱嘉丽都,巴州华夏房地产开发有限公司,凌峻中国,华夏物业,南湖御景,巴州广聚房地产开发有限公司,-,巴州华夏物业,楼盘规模,项目名称,总占地面积（亩）,总建筑面积（万）,南航华府,23,6.1,金特香榭雅居,300,30,和合家园,400,56,纳福凤凰岛,25,4.1,永乐阳光水岸,106,20,华夏爱嘉丽都,68,15,南湖御景,18,5,该区域房地产项目开发大规模、中小规模都有，开发强度适中,产品形态,项目名称,产品形态,建筑风格,园林风格,规划特点,物业管理特点,南航华府,高层,现代,中式,扼守石化大道与迎宾大道要塞处,金特香榭雅居,多层,小高层,别墅,西班牙,欧式,西班牙风情建筑,和合家园,多层,小高层,现代,中式,纳福凤凰岛,小,高层,中式,现代,将杜鹃河水引入小区，形成社区特色水系，独享杜鹃河唯一回水湾,管家式物业,永乐阳光水岸,多层,高层,中式,现代,华夏爱嘉丽都,高层,现代,现代,欧式景观广场，南欧风情园林，西域民族风情景观,24小时酒店式物业管理服务，周界报警、无线电子巡更、电视监控,南湖御景,高层,现代,现代,独享市政府对面人工湖、杜鹃河双重水景,一卡通智能体系，可视对讲，智能防盗,前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层，楼盘品质基本在中档和中低档，,产品面积区间,项目名称,户型面积,销售率,南航华府,两房：79.5-100.82 三房：106-126,已售完,金特香榭雅居,一房：47 两房：80-100,三房：130,30,和合家园,两房：77-99 三房：112-135,五室：185,未售,纳福凤凰岛,两房：67-85,三房：90-133,85%,永乐阳光水岸,两房：85 三房：220,90,华夏爱嘉丽都,两房：88 三房：90-137,保密,南湖御景,两房：91-106 三房：133-156,四房：220,2,户型,以两房和三房为主，也有不少一房、四房和复式,。,配套设施,项目名称,自身配套,市政,配套,南航华府,商业街,邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店,金特香榭雅居,户外健身广场、网球场、篮球场、老年生活广场石油中学、新市政府、市第三人民医院,等,和合家园,幼儿园 商业街,库尔勒市政府,、,库尔勒人工湖和广场,、,梨乡中学,、,河北医院,、,公安局,、,园林宾馆,等,纳福凤凰岛,商业,街,石油中学、华山中学、梨香三中、第三人民医院、工商银行、建设银行,等,永乐阳光水岸,商业街,、,地下车位,、,会所,、,幼儿园,、,卫生服务站,杜鹃,河、石油中学,等,华夏爱嘉丽都,商业 会所 地下车位,新市政府,、,人工湖,、,梨香中学,、,石油中学,、,河北医院,、,博物馆,、,巴州武警支队,等,南湖御景,商业、地下停车场,市政府广场、人工湖、石油中学、梨香中学、杜鹃河,等,生活配套与市政配套逐步完善中,价格区间,项目名称,均价,楼层差,南航华府,3500元/,-,金特香榭雅居,3650元/,30元/,和合家园,3700元/,-,纳福凤凰岛,3600元/,30-80元/,永乐阳光水岸,4200元/,80元/,华夏爱嘉丽都,3800元/,20-30元/,南湖御景,4500元/,20元/,目前区域内均价在3,5,00-,39,00元/,。,目标客户群体,特征,客户,来自,区域,产品抉择,置业敏感点,特征,首购型,下辖乡镇客户,外出打工客户,外地客户,价位低,价位,此类客户主要来自,库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，,此,类客户迫切,希,望在市内购买,住房,；再则，还有一部分客户群为外地工作者他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长,投资型,市区及外地外地客户,升值前景好的楼盘,价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全,此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。,改善型,市区客户,品质高配套全的楼盘,地段，市政配套设施，楼盘品质及配套,此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构 和后期的物业管理。他们大 多在库尔勒都有自己的物 业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。,库尔勒房地产市场调研区域,（四）开发区,开发区板块,辰兴,自然家,康博,风水岭,西班牙印象,扬帆,白鹭天缘,华景,清华园,万方,经典名苑,溪居园,开发区板块,范围：,218,国道以东、豪爵大道以南、兴民路以西、南苑路以北,区域特点：,该片区离库尔勒市中心城区较远，属于城市的边缘地带。配套设施少，公交车通车覆盖面不够，工业项目多，市民对片区的居住认可度不高，区域内在建房地产项目以多层住宅为主。,代表性楼盘：,经典名苑、华景,清华园、辰兴,自然家、溪居园等,开发团队,项目名称,开发商,策划代理,物业管理,辰兴,自然家,辰兴房地产开发有限公司,嘉禾营销,合生物业,华景清华园,新疆巴州华景房地产开发有限责任公司,合富辉煌,华景物业,康博风水领,新疆康达房地产开发有限公司,-,康达物业,万方经典名苑,巴州万方房地产开发有限公司,住邦行销,库尔勒万方物业,溪居园,巴州华鼎房地产开发有限责任公司,-,库尔勒华鼎物业公司,西班牙映像,新疆九象房地产开发有限责任公司,-,九象物业,扬帆白鹭天缘,新疆杨帆房地产集团有限公司,-,扬帆物业,楼盘规模,项目名称,总占地面积（亩）,总建筑面积（万）,辰兴自然家,32,3.7,华景清华园,68,8.4,康博风水领,60,6,万方经典名苑,25,4.1,溪居园,21,1.7,西班牙映像,150,7扬帆白鹭天缘,68,6.8,该区域主要,以高新技术工业开发为主,，房地产项目开发规模主要以中小楼盘为主，开发强度适大,产品形态,项目名称,产品形态,建筑风格,园林风格,规划特点,物业管理特点,辰兴自然家,多层,小高层,现代,中式,零距离河岸纯粹自然生活,酒店式物业管理服务,华景清华园,多层,小,高层,中式,现代,学院型文化社区,电子巡更、闭路电视监控，可视对讲门禁,康博风水领,多层,高层,中式,现代,万方经典名苑,小,高层,高层,中式,现代,溪居园,别墅,中式,现代,6千绿化面积，高达50的绿地率，,成熟的物业管理和全方位的安保珠联璧合提供人性化家居服务,西班牙映像,别墅,西班牙,欧式,扬帆白鹭天缘,多层,小高层,中式,现代,尽享白鹭河水岸气息,围合式管理，24小时智能监控安保系统,产品均已多层为主，楼盘品质基本在中低档,产品面积区间,项目名称,户型面积,销售率,辰兴自然家,一房：45 两房：70-80,三房：95,40,华景清华园,两房：80 三房：115,95,康博风水领,两房：79 三房：98-118,60,万方经典名苑,两房：86 三房：88-102,95,溪居园,四房：260-550,保密,西班牙映像,四房：227-251,70,扬帆白鹭天缘,两房：70-78 三房：97-121,四房：158,60%,户型,以两房和三房为主，,以及少量,四房和复式,。,配套设施,项目名称,自身配套,市政,配套,辰兴自然家,商业街,十七中、十二中、晨帆医院,等,华景清华园,商业街 车位,开发区管委会 第十七中学 白鹭河公园等,康博风水领,健身广场、商业街,华荣市场、晨帆医院、家满福超市、巴州师范,等,万方经典名苑,幼儿园、商业街 地下车位,白鹭河广场、十七中、晨帆医院、地税局、佳龙超市、八音技术学院、中行、建行,等,溪居园,会所，健身俱乐部,白鹭河广场、十七中、晨帆医院、巴音学院、中行、建行,等,西班牙映像,幼儿园、会所、商业,白鹭河、白鹭广场及滨河景观带,等,扬帆白鹭天缘,商业街、地下车位、会所、老年活动中心,开发区管委会、中国银行、建设银行、佳龙超市、马兰医院、第十七中学等,生活配套与市政配套,匮乏，正,逐步完善中,价格区间,项目名称,均价,楼层差,辰兴自然家,2800元/,-,华景清华园,2700元/,四层以上200元/,康博风水领,2900元/,30元/,万方经典名苑,2750元/,30元/,溪居园,5500元/,-,西班牙映像,7800元/,-,扬帆白鹭天缘,2900元/,100元/,目前区域内均价在,27,00-,29,00元/,左右,目标客户群体,特征,客户,来自,区域,产品抉择,置业敏感点,特征,首购型,下辖乡镇客户,外出打工客户,外地客户,价位低,价位，地段，市政配套,此类客户主要来自,库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，,此,类客户迫切,希,望在市内购买,住房,；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长,投资型,市区客户,升值前景好的楼盘,价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全,此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值,潜力,，投资的小额性，项目周边的租赁需求,较多,。,改善型,市区客户,品质高配套全的楼盘,地段，市政配套设施，楼盘品质及配套,此类客户大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，购房的目的是提高生活质量。,库尔勒房地产市场板块对比,各,区域状对比分析,区域,地段,自然资源,配套,开发强度,老城区,城市最北面,孔雀河滨河景观带,各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点。,人口密集，楼盘密度大，以小型房地产项目为主，开发速度快,南市区,城市中东部,-,各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少,较多房地产项目规模大，开发周期长，开发速度较快,新市政府,城市西南部,杜鹃河滨河景观带，人工湖,生活配套与市政配套逐步完善中,房地产产品复合型强，能够满足各个阶段消费群体的需求，开发强度适中,开发区,城市东南部,白鹭河滨河景观带,生活配套与市政配套逐步完善中,以高新技术工业开发为主，住宅项目以多层为主，开发强度大,各区域产品,区域,楼盘规模,楼盘,品质,物业类型,户型,区间,老城区,中小盘为主,中档、中高档,小高层、高层为主,以一房、两房和三房为主，少量四房,南市区,大中盘为主,中高档、中低档,前期以多层产品为主，后期以小高层、高层产品为主,以两房和三房为主，也有不少四房和复式,新市政府,大中小盘均有,中档、中低档,前期以多层产品为主，后期以小高层、高层产品为主,以两房和三房为主，也有不少一房、四房和复式,开发区,中小盘为主,中低档,以多层产品为主,以两房和三房为主,各区域价格对比,板块,价格综述,老城区,该区域处于现在的市中心，配套完善，交通,便利,，,由,于地域性限制，发展空间有限，同时，地块的稀缺性也就决定了其商业投资价值。目前区域内均价在4,1,00-5,3,00元/,。,南市区,该区域处于老城区与新市政府之间，即能享受到老城区的配套，又能,得,到新城区的升值,潜力带来的丰厚回报,，目前区域内均价在3,7,00-4200元/,。,新市政府,该区域属于未来新城区的核心区域，,道路管网规划超前,，教育配套,完善,，自然景观,优美,，适宜居住，生活配套逐渐完善，升值潜力巨大。目前区域内住宅均价在3,5,00-3,9,00元/,。,开发区,该区域处于城区的边缘，离市中心较远，配套设施有待完善，片区内工业园区多，以多层住宅为主，均价在2700-,29,00元/,。,目标客户群体,特征,客户,倾向区域,置业目的,置业敏感点特征,置业诉求,市区客户,老城区,南市区,新市政府区,改善居住条件,投资,价位、地段、市政配套设施、升值潜力,他们,观念相对,传统，对,居住区域,比较,注,重，同时也愿意接受新鲜事物；他们大多有自己的居所,1、,改善现有的居住条件,；2、,跟风与攀比,；3、投资,下辖乡镇客户,南市区,新市政府区,首购,价位、地段、市政配套设施,他们具有一定的经济实力，但对于房价的敏感程度较高,1、养老；2、投资；3、子女上学；4、角色转换,外来务工客户,南市区,新市政府区,开发区,首购,价位、地段、市政配套设施,他们有较强的工作技能和相对较高的收入,1、子女上学；2、解决落户；3、定居；4、投资,外地客户,老城区,南市区,新市政府区,首购,投资,价位、地段、市政配套设施、升值潜力,他们非库尔勒市本地人，经济实力相对处于中等水平，对房价也较为敏感。他们往返于家乡与库尔勒市之间，对库尔勒市有着独特见解,1、子女上学；2、解决落户；3、定居；4、投资,各,区域,发展趋势对比,区域,发展趋势预测,老城区,老城区板块发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，且拥有优良景观资源，未来市场依然看好。,南市区,南市区板块拥有双资源优势，受到越来越多的市民认可，但片区内已布满了各大房地产项目，可供房地产开发的土地较少，预计在未来几年后这一问题将突显出来。,新市政府,区,新政府的南迁，未来城市中心的南移，发展潜力巨大，加之板块内丰富的自然资源，是未来不可多得的宜居板块。,开发区,作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域，远期前景看好。,