商业管理公司的运营细则.doc

商业管理公司运营细则
标签：商业
商业管理公司运营
一、商业经营管理公司成立的目的

对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。

二、商业管理公司组织架构

商业管理公司组织机构一般包括：
经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）；
管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。
各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。

三、商业经营管理公司作用

受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XXX商业商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。

四、商业经营管理公司目标
以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。

五、商业经营管理公司构建模式
1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建；
2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；
六、商业管理公司管理功能
1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。
2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。
3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。

六、商业经营管理体系
1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。
2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。
3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；
4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；
5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。

七、商业进经营管理公司经营模式

　　（一） 购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点  

　　购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。  

　　（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管

　　为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。  

　　1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理

　　①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

　　审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。  

　　②“完善的租约管理”

　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：  

　　（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；  

　　（2）营业时间的确定；  

　　（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理  

　　（4）为整个购物中心促销承担的义务；  

　　（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；  

　　（6）投保范围事宜；  

　　（7）是否统一的收银。  

　　③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。

　　一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。  

　　因为对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。  

　　另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻购物中心。  

2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益

　　由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。  

　　3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作

　　购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：  

　　（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；  

　　（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；  

　　（3）服务项目：行政事务管理；  

　　（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 　　  

　　4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养  

　　购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等

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1、沟通是管理的浓缩。
2、管理被人们称之为是一门综合艺术--“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力；“艺术”是因为管理是实践和应用。
　　3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。
　　4、管理工作中最重要的是：人正确的事，而不是正确的做事。
　　5、管理就是沟通、沟通再沟通。
　　6、管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使命是企业家的任务，而激励与组织人力资源是领导力的范畴，二者的结合就是管理。7、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。
　　8、管理者的最基本能力：有效沟通。
　　9、合作是一切团队繁荣的根本。
　　10、将合适的人请上车，不合适的人请下车。
　　11、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队，而是通过别人的成功来获得自己的成功。
　　12、企业的成功靠团队，而不是靠个人。
　　13、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。
　　14、赏善而不罚恶，则乱。罚恶而不赏善，亦乱。
　　15、赏识导致成功，抱怨导致失败。16、世界上没有两个人是完全相同的，但是我们期待每个人工作时，都拥有许多相同的特质。　17、首先是管好自己，对自己言行的管理，对自己形象的管理，然后再去影响别人，用言行带动别人。18、首先要说的是，CEO要承担责任，而不是“权力”。你不能用工作所具有的权力来界定工作，而只能用你对这项工作所产生的结果来界定。CEO要对组织的使命和行动以及价值观和结果负责。
　　19、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。研究发现，从小没有培养好团队精神，长大以后即使天天培训，效果并不是很理想。因为人的思想是从小造就的，小时候如果没有注意到，长大以后再重新培养团队精神其实是很困难的。
　　20、团队精神要从经理人自身做起，经理人更要带头遵守企业规定，让技术及素质较高的指导较差的，以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智，互利共生，互惠成长，不断地逐渐培养员工的团队意识和集体观念。
　　21、一家企业如果真的像一个团队，从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。整家企业如果是个团队，整个国家如果是个团队，那么自己的领导要身先士卒带头做好，自己先树立起这种规章的威严，再要求下面的人去遵守这种规章，这个才叫做团队。
　　22、已所不欲，勿施于人。
　　23、卓有成效的管理者善于用人之长。
　　24、做企业没有奇迹而言的，凡是创造奇迹的，一定会被超过。企业不能跳跃，就一定是（循着）一个规律，一步一个脚印地走。
　　25、大成功靠团队，小成功靠个人。
　　26、不善于倾听不同的声音，是管理者最大的疏忽。
关于教师节的名人名言|教师节名人名言

　　1、一个人在学校里表面上的成绩，以及较高的名次，都是靠不住的，唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢，是否真有浓厚的兴趣……--邹韬奋
　　2、教师是蜡烛，燃烧了自己，照亮了别人。--佚名
　　3、使学生对教师尊敬的惟一源泉在于教师的德和才。--爱因斯坦
　　4、三人行必有我师焉；择其善者而从之，其不善者而改之。--孔子
　　5、在我们的教育中，往往只是为着实用和实际的目的，过分强调单纯智育的态度，已经直接导致对伦理教育的损害。--爱因斯坦
　　6、举世不师，故道益离。--柳宗元
　　7、古之学者必严其师，师严然后道尊。--欧阳修
　　8、教师要以父母般的感情对待学生。--昆体良
　　9、机会对于不能利用它的人又有什么用呢？正如风只对于能利用它的人才是动力。--西蒙
　　10、一日为师，终身为父。--关汉卿
　　11、要尊重儿童，不要急于对他作出或好或坏的评判。--卢梭
　　12、捧着一颗心来，不带半根草去。--陶行知
　　13、君子藏器于身，待时而动。--佚名
　　14、教师不仅是知识的传播者，而且是模范。--布鲁纳
　　15、教师是人类灵魂的工程师。--斯大林
　　16、学者必求师，从师不可不谨也。--程颐
　　17、假定美德既知识，那么无可怀疑美德是由教育而来的。--苏格拉底
　　18、好花盛开，就该尽先摘，慎莫待美景难再，否则一瞬间，它就要凋零萎谢，落在尘埃。--莎士比亚
　　19、养体开智以外，又以德育为重。--康有为
　　20、无贵无贱，无长无少，道之所存，师之所存也。--韩愈
　　21、谁若是有一刹那的胆怯，也许就放走了幸运在这一刹那间对他伸出来的香饵。--大仲马
　　22、学贵得师，亦贵得友。--唐甄
　　23、故欲改革国家，必先改革个人；如何改革个人？唯一方法，厥为教育。--张伯苓
　　24、为学莫重于尊师。--谭嗣同
　　25、愚蠢的行动，能使人陷于贫困；投合时机的行动，却能令人致富。--克拉克
　　26、凡是教师缺乏爱的地方，无论品格还是智慧都不能充分地或自由地发展。--罗素
　　27、不愿向小孩学习的人，不配做小孩的先生。--陶行知
　　28、少年进步则国进步。--梁启超
　　29、弱者坐失良机，强者制造时机，没有时机，这是弱者最好的供词。--佚名
有关刻苦学习的格言
　　1、讷讷寡言者未必愚，喋喋利口者未必智。
　　2、勤奋不是嘴上说说而已，而是要实际行动。
　　3、灵感不过是“顽强的劳动而获得的奖赏”。
　　4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感。
　　5、勤奋和智慧是双胞胎，懒惰和愚蠢是亲兄弟。
　　6、学问渊博的人，懂了还要问；学问浅薄的人，不懂也不问。
　　7、人生在勤，不索何获。
　　8、学问勤中得。学然后知不足。

　　9、勤奋者废寝忘食，懒惰人总没有时间。
　　10、勤奋的人是时间的主人，懒惰的人是时间的奴隶。
　　11、山不厌高，水不厌深。骄傲是跌跤的前奏。
　　12、艺术的大道上荆棘丛生，这也是好事，常人望而却步，只有意志坚强的人例外。
　　13、成功＝艰苦劳动＋正确方法＋少说空话。
　　14、骄傲来自浅薄，狂妄出于无知。骄傲是失败的开头，自满是智慧的尽头。
　　15、不听指点，多绕弯弯。不懂装懂，永世饭桶。
　　16、言过其实，终无大用。知识愈浅，自信愈深。
　　17、智慧源于勤奋，伟大出自平凡。
　　18、你想成为幸福的人吗？但愿你首先学会吃得起苦。
　　19、自古以来学有建树的人，都离不开一个“苦”字。
　　20、天才绝不应鄙视勤奋。
　　21、试试并非受罪，问问并不吃亏。善于发问的人，知识丰富。
　　22、智者千虑，必有一失；愚者千虑，必有一得。
　　23、不要心平气和，不要容你自己昏睡！趁你还年轻，强壮、灵活，要永不疲倦地做好事。
　　24、说大话的人像爆竹，响一声就完了。鉴难明，始能照物；衡唯平，始能权物。
　　25、贵有恒何必三更眠五更起，最无益只怕一日曝十日寒。
　　26、刀钝石上磨，人笨人前学。以人为师能进步。
　　27、宽阔的河平静，博学的人谦虚。秀才不怕衣衫破，就怕肚子没有货。