广州保利小新塘项目定位报告PPT文档.ppt

保利大观路项目定位,一位重量级选手的诞生,世联行,20150925,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,智慧城位于“广州第三中轴”，是广州城市向东发展的重要支点，是广州未来十年内重点发展的区域，区域价值将不断提升,传统中轴线：,20,年前，广州核心在环市东,-,北京路,生意人聚集,而,自发,形成,，以商贸为主，形成,广州老城区中心,新中轴线：,10,年前，广州核心在天河北,-,珠江新城,借,力九运,会天河崛起，珠江新城,CBD,规划,出台,，成就广州新城,核心区,东部生态发展轴,如今，,广州,核心东移，,第三中轴,价值崛起,第三中轴包括琶洲、金融城、,智慧城、,奥体新城、大学城、生态城,城市向东，第三中轴崛起，定义广州的,下一个十年,！,趋势,三城交汇，核心地段,智慧城、奥体新城、科学城,广州智慧城,300,亿打造，政府十二五规划重点项目，,37,个重点项目，,1000,家高端企业,奥体新城,政府,600,亿打造低密度宜居航母,科学城,整个广州高新技术制高点、创新文化的聚集地，生态保护、新理念的具体体现,最密集规划,最具升值潜力,最核心,本项目,最通达,路网规划呈现“四横三纵”干道路网，快速接驳板块周边环城高速、大观路，广园快速路、中山大道等，交通便捷,中山大道,广园快速,大观路,环城高速,华南快速,科韵路,黄埔大道,最便捷,板块内规划有,21,号线、,6,号线，市内公共出行畅通无阻,轨道：规划有,21,号线，,6,号线，广佛环线沿线也将明年开建,公交：智慧城公交频频加线，目前已开通包括,BRT,在内的数十条公交线路，到地铁黄村站、科韵路站仅需几站距离,地铁,21,号线,地铁,4,号线延长线,规划中,19,号线,黄村地铁站,世界大观站,车陂地铁站,700m,智慧城效果图,以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，未来将承接区域内高新科技、金融等高智行业庞大的潜在置业需求,最集聚,重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。,2015,年,已有,1600,家企业进驻,，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到,11,家，以中国移动南方基地等约,1550,家高新科技软件企业也排队进驻。,政府十二五规划重点项目,将打造,37,个重点项目，引入,1000,家高端企业,；,企业收入将超,1000,亿，,容纳,10,万就业人口，,30,万居住人口,本项目,最宜居,地处广州宜居航母奥体新城西北部，几大绿地公园环绕，居住环境极佳,生态公建配套,市级,公园有奥体公园，,区级,公园有橄榄公园和马鞍山公园，,居住区级,公园,10,处，人均公共绿地面积将达,13.4,绿地率达,42.7%,，平均每,500,米都能进入园区绿地，具备打造绿色品质居住区,世界大观,影视文化休闲公园,奥体场馆,奥体公园,橄榄公园,马鞍山公园,世界大观自然风景,影视文化公园,绿化：,火炉山森林公园,占据智慧城核心区近,2/3,，在北部拉起了一道天然绿色屏障，智慧湖、旧羊山公园、东大湖、岭南风情园，都是高楼大厦云集的,CBD,未曾有的风光。,最生态,板块内公园云集火炉山公园、旧羊山公园、世界大观风景区，三大绿心环绕,四大规划核心、多点汇聚、城央绿岛、生态宜居,占据天河中心，辐射周边产业广州版“硅谷”稀缺价值，生态宜居典范社区,集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大规划为一体的城市新名片,区域价值思考,对项目而言，区域不仅能吸引相关产业集聚，牵引关联产业人口，更具备“核心、便利、配套、生态”四大优质条件以承接天河中心区的首波外溢客户，未来需放大区域价值解读。,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,广州基督教天河堂,东,广州大观学校,世界大观自然景观,位于广深和大观中路的交界处，临主干线路，,昭示性强,，,南面可享优质公园景观,，北临高速路，当前区域意向较杂乱,新塘城中村以及环城高速路,/,广深高速,地块四至,大观路,北,西,东,南,西北,轨道交通：目前临近地铁,4,号线黄村站；,规划的,21,号线（,2017,年通车），,19,号线、,4,号延长线将接驳于世界大观站,公交站点：新景路口站、国土资源工程学校站,项目周边公共交通体系发达，,20min,内通达,天河中心区,，,出行便利,地块交通,地铁,4,号线延长线,规划中,19,号线,黄村地铁站,世界大观站,车陂地铁站,700m,道路交通：项目南起大观中路，北至广深高速光谱西路，西邻环城高速；紧临环城高速、大观路，周边有广园快速路、中山大道、黄埔大道等主干道，交通通达性好。,地铁,21,号线,环城高速,住宅与商业体量大，是具有多种打造可能性的综合体项目,地块编号,I-1,地块,H-1,地块,I-2,地块,I-3,地块,I-4,地块,I-5,地块,I-6,地块,地块性质,商业,住宅,小学,建设用地面积（,),15172,7524,29037,49241,59681,15960,19481,容积率,5.87,5.89,4.09,4.17,4.14,4,0.57,规划建筑面积（,),89059,44316,118751,205335,246841,63810,11066,总建面,133375,620924,11066,住宅,写字楼,公寓,商业,项目体量较大，可打造多重物业类型,地块指标,项目名称,用地面积m2,）,建筑面积（,m2,）,设置要求,小学,18872,10299,幼儿园,4350,4320,托儿所,600,与幼儿园合设,卫生站两处,300 x2,托老所,600,老年人服务站点四处,120 x4,居民健身设施,1800,800,文化室四处,200 x4,社区居委会四处,100 x4,物业管理（含业主委员会）,1500,邮政所,300,垃圾收集站四处,160 x4,100 x4,公共厕所五处,70 x5,肉菜市场（生鲜超市）,2500,110KV,变电站,3430,结合商业裙楼设置,街道办事处,1500,派出所,2200,合计,31079,本项目规划构建涵盖满足居民日常生活的商业业态、公共服务及行政功能的社区商业功能体系,配套指标,西北方向城中村为政府规划旧改项目，未来城市印象将逐步升级,红色范围为,复建区地块,复建地块约,537.5,亩,净用地约,337,亩,未来区域改造,初印象,区域层面：,天河区内、四大新城环绕,宜居大城，享丰富景观资源,位于广州中心区天河，享中心区规划利好,广州四大重点规划新城智慧城、奥体新城、金融城、科学城包围,位于宜居航母奥体新城内，享,低密度极佳居住环境,世界大观景观资源,+,奥体新城几大公园环绕,项目层面：,超大规模,物业类型丰富,项目总建面约,77,万建面，其中住宅,62,万方，商业,13,万方，堪称天河巨无霸项目,地块属性复杂，同时涵盖多种物业，物业类型丰富,中心区,重点规划中心,超大规模,复合型,宜居综合体,升值潜力巨大,处几大科技、金融规划核心区位内，升值潜力巨大,2016,年,8,月售楼部开放，全年,销售目标,30,亿,相当于平均,每月约,6,亿,销售目标,按,2015,年天河区上半年市场情况,目标思考：速度追求优于价格，快销走量型,目标沟通,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,1.,住宅市场分析,2.,办公市场分析,3.,公寓市场分析,白云新城 定位豪宅片区,依托白云山景观资源和万达广场等完善生活配套，定位豪宅板块发展。,智慧,-,奥体板块 东部宜居航母,天河区稀缺大型居住板块，天健、华润、龙湖、金地、招商、珠实等品牌开发商共同打造，承接周边中高端居住需求。,白云新城,奥体新城,广钢新城,广州核心,天河城商圈,老城区核心,环市东,-,北京路,广钢新城 定位西部优质生活区,借力广佛同城化发展，华润、华发、中海、金融街、保利等七大开发商进驻，预计以刚需刚改型产品为主。,广州中心区住宅市场格局,天河智慧城,约,3,万元,/,约,2.6,万元,/,约,4,万元,/,广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，,本案所在的智慧,-,奥体板块未来升值潜力巨大,天河东片区竞争格局,金融城,均价,3-4,万,奥体新城,均价,2.3-3,万,天河智慧城,暂无在售住宅,宝翠园,均价,2.66,万元,/,平,天健上城,均价,2.23,万元,/,平,天荟公馆,均价,3.5,万元,/,平,九洲海誉居,均价,3.27,万元,/,平,观山苑,均价,3.3,万元,/,平,佳兆业,1,号,科学城板块,均价,1.3-2,万,碧迅星作,中海誉城,均价,1.4,万,/,平,万科金色梦想,均价,1.3,万,/,平,越秀岭南雅苑,均价,1.2,万,/,平,万科东荟城,均价,1.4,万,/,平,雅居乐富春山居,均价,1.7,万元,/,平,越秀岭南山畔,均价,1.7,万元,/,平,时代春树里,对外报价：,1.2,1.8,万,/,平,远洋地块,未售项目,在售项目,广电兰亭盛荟,牛奶厂地块,佳兆业天御,后天河北板块,均价,2.5-3.5,万,油制气厂地块,四大板块瓜分天河，客户由中心外溢，价格逐级递减,2015,年,9,月,12,月,2016,年,3,月,6,月,9,月,12,月,2017,年,3,月,6,月,9,月,12,月,2018,年,3,月,6,月,9,月,12,月,天健上城,余货,500,多套，约,2016,年销售完毕,奥体新城,金融城,佳兆业,1,号,兰亭盛荟,在售,A,栋,B,栋约,197,套,后续供货约,248,套，预计,17,年上半年销售完毕,4.5,万建面，预计,16,年上半年入市，预计当年销售完毕,总建,36,万,（,65,116,二三房）预计今年年底入市，户型丰富，长期供货,智慧城,碧迅星作,8.8,万建面，,65,方两房；,75,95,方三房，,120,方四房，预计,2016,年年初处市，当年销售完毕,牛奶厂,牛奶厂地块总建面约,77,万，住宅和公寓体量约,18000,套，预计从,2016,年上半年持续对外释放,油制气厂地块,奥体新城,版块,的大盘,，地块总建面约,67,万，预计,2016,年推出，持续供货，,天河北板块,远洋地块,住宅建面,13.7,万，容积率,4.0,，楼面地价,12500,，预计,16,年上半年推出,17,年上半年销售完毕,佳兆业天御,宝翠园,建筑面积约,6,万，预计,16,年年销售完毕,15,年下半年预计推送新货,200,套，后期持续供应,续销余货约,37,套,天荟公馆,科学城,中海誉城,金色梦想,东荟城,雅居乐富春山居,越秀岭南雅筑,预计,16,年上半年销售完毕,续销余货约,500,套,续销余货约,433,套,15,年下半年加推货最后余货约,901,套,续销余货约,443,套；,15,年后续持续供应约,600,套，预计,16,年销售完毕,续销余货约,200,套,续销余货约,540,套,时代春树里,建面共约,19,万，预计,207,年上半年销售完毕,未来核心竞争锁定,与本项目形成竞争的主要是,牛奶厂项目、油制气场项目,和,兰亭盛荟,15年新推预计约,791,套,15,年新推,81-122,方两三房,251,套，,龙湖,占地面积：,11.59,万,m,2,建筑面积：约,26,万,m,2,；,综合容积率：,2.5,（,2.1+3.0,）,配套要求：社区商业,/,中小学,金地,占地面积：,4.49,万,m,2,建筑面积：约,13,万,m,2,；,综合容积率：,3.0,配套要求：社区商业,招商,&,平安,占地面积：,5.63,万,m,2,建筑面积：约,17,万,m,2,；,综合容积率：,3.0,配套要求：社区商业,华润,占地面积：,10.28,万,m,2,建筑面积：约,22,万,m,2,；,综合容积率,：,2.5,（,2.1+3.0,）,配套要求：社区商业,/,中小学,核心竞争项目研究,油制气厂,占地面积：,24.4,万,m,2,建筑面积：约,60,万,m,2,；,综合容积率：,2.45,配套要求：社区商业,广电兰亭盛荟,占地面积：,12.3,万,m,2,建筑面积：约,36.9,万,m,2,；,综合容积率：,3,配套要求：社区商业,研究与本案形成重要竞争的,6,大项目。,龙湖天宸原著,中高端风情社区,龙湖天宸原以别墅起势打造高端形象，凸显龙湖园林景观的优势，预计高层走刚需刚改全覆盖模式,占地：约,10.7,万,建面：约,26,万,容积率：分别为,2.1,和,3,配套：,1.2,万中小学,产品,:,别墅,:200-400联排,+,叠拼，,31,栋，,2,4,层高,洋房：,8,栋，,26,27,层高，预计为刚需刚改，二至四房全覆盖面积段,华润项目,简约大气的偏高端路线,产品系打造,可能：结合,地块容积率及资源限制条件,华润项目可能结合中小学配套要求，打造橡树湾学府系列,产品：高层,+,别墅,系列,入市速度,:,考虑华润整体的战略布局,入市,速度应在龙湖之后,回现速度要求高,占地：约,10.3,万,建面：约,22,万,容积率：分别为,2.1,和,3,配套：,3,万商业、中小学,产品,：经济型别墅为主，高层偏改善型产品居多，不排除大平层的可能,华润将打造高层,+,别墅产品，整体定位偏高端，改善型产品为主,金地项目,风格参考金地荔湖城,产品系打造可能性,:,结合地块容积率及资源限制条件,金地项目可能打造名仕,/,褐石系列产品,产品定位主方向,:,高层,+,别墅,入市速度,:,以市场主流产品为主,快速回现项目,金地将打造高层,+,别墅产品，高层预计是名仕,/,褐石系列，别墅为联排小别墅,占地：约,4.5,万,建面：约,13.5,万,容积率：,3,配套：无,产品,：经济型别墅为主，高层偏刚需刚改,平安,/,招商,绿色科技建筑理念为特色,产,品系打造可能性,:,结合地块容积率及资源限制条件,招商项目可能打造像南京依山郡,/,广州金山谷风格产品,产品定位主方向,:,改善型高层产品,入市速度,:,以市场主流产品为主,快速回现项目,招商操刀，主打绿色科技理念，刚需刚改的主流客户，有可能做少量别墅,占地：约,4.5,万,建面：约,13.5,万,容积率：,3,配套：无,产品,：高层偏刚需刚改的主流户型，别墅未定,地块编码,用地面积（,),容积率,建筑面积（,),建筑限高（米）,AT1009001,33430,3.2,106976,60,AT1009901,32789,3.2,104925,60,AT1009003,24860,3.2,79552,80,AT1009902,40928,3.2,130970,80,AT1009011,25877,3.2,82806,80,AT1009903,25047,3.280150,80,AT1009023,20181,1,20181,24,AT1009010,4514,0.2,903,24,合计,244112,606463,项目地块,规划二路,规划五路,油制气厂规划建筑面积约,60,万，,规模较大，与本案会持续存在竞争，当周边配套、地块资源、交通通达性均弱于本项目,油制气厂,厂区中的大盘，首波走刚需,项目地址：广州市天河区东圃地铁站旁,占地面积：,123304,建筑面积：,369598,成交地价：,44.5,亿,楼面地价：,12058,元,/,推售时间：预计年底,12,月入市,产品面积：,65,二房，,85,116,三房,户数：共,3846,户,16,栋高层洋房,规模大盘,，交通便利，现已挖基坑，售楼部主体结构已基本完成，尚未装修，开放时间未定。,广电兰亭盛荟,综合型大盘，刚需刚改全覆盖,龙湖,金地,华润,平安招商,油制气厂,兰亭盛荟,本项目,产品初判,高层,+,叠墅,+,联排,高层,+,联排,高层,+,联排,高层，有可能做别墅,高层,+,小高层,高层,高层,建筑规模,26,万,13,万,22,万,17,万,58,万,36,万,77,万,景观资源,优势：北眺望奶山，自身坡地可打造丰富园林,被其他项目环绕，无突出景观资源，地势较低，且四面被其他竞品楼盘围绕，会相对比较压抑,优势：自身靠山，地势较高可北眺望奶山和周边山脉；,劣势：东南为大淋岗村落与厂房，形象差,优势：可北眺望奶山,劣势：位于悦景路不珠吉路交叉路口位置，最靠近村庄和厂房区，城市意向差,北望岐山公园,西望吉山橄榄公园,绿色植被,自然景观丰富,优势：金融城启动区旁，周边配套完善；,劣势：周边城中村多，形象差,自然景观资源丰富，东南望世界大观。,区位与交通,优势：临悦景路，以及规划深涌北路,优势：位于整个居住板块中心位置,优势：临悦景路，以及规划深涌北路，通达度较其它竞品好,劣势：临马路路段多，较吵，灰尘大,优势：位于悦景路与珠吉路交叉路口位置，交通便利，近公交车站近,劣势：临马路路段多，较吵且灰尘多,接通茅岗路与珠吉路,紧邻广圆快速,通达度优势较大,;,公建配建公交站场,成片区交通枢纽,;,劣势,:,地块被规划路隔开,项目位于天河区桃园西，临东圃地铁站,优势：,位于天河区,东北角,，天河智慧城、奥体新城和广州科学城交汇处,。,劣势：临高速路段多，较吵,地形,平缓坡地，北高南低，处于阳面,中间被马路分割；,平缓,较陡峭癿坡地，而北向山坡，处于阴面；,中间被马路分割；,较陡峭的山坡,存在一定坡地,利于园林绿化打造,平缓,较平整,商业,社区商业,社区商业,3,万平米商业，片区中心,社区商业,商业中心,商业街,13,万方商业配套,学校,需配建中小学,暂无,需配建中小学,靠近大淋岗村,暂无,需配建小学,幼儿园,需配建小学幼儿园,项目核心优势,规模,+,商业,，项目打造可强化项目,超大体量商业综合体,特征，放大优势。,核心竞争分析,天河中心商务区中高层,事业有成，有较高的经济实力，习惯了天河的繁华、便利，不愿意脱离城市生活，也不愿意成熟太高的通勤时间成本,天河和邻近区域换房客,中山大道沿线十年楼龄以上的小区换房客，迫切需要改善环境，追求舒适型产品，但付不起 天河核心区高总价，偏好面积、总价、距离合适的新家,版块周边优质产业客群,科学城、智慧城及中新知识城的大中企业中高层，大部分为“新广人”，有较高学历或者留洋背景，追求能够享受城市便利生活，又有舒适环境的品质社区,实力刚需,+,刚改,刚改,+,品质改善,品质改善,+,改善升级,住宅客户锁定,项目未来的客户主要有三大来源，,天河地缘性特征明显，首期以实力刚需,+,刚改为主，后期客户群不断丰富，高级改善客户增加。,客户变化趋势,作为超大体量项目，,本项目的主力客群的比重,定将分阶段演变，,随区域价值的不断兑现呈现丰富和升级趋势,区域配套成熟、教育、医疗、商业等一应俱全，区域形象飞越，区域价值认同强烈,区域配套逐渐完善、交通、区域环境、产业升级发展，区域价值凸显，成为中心区热点版块,区域规划逐步落实，品牌开发商开始进入，价值开始被认知,主力客群发展演变路径,区域价值不断兑现，配套不断完善,客户,类型,居住区域,客户职业,客户特征,家庭结构,敏感点,需求户型,总价,高端改善,天河中心、珠江新城,企业中高管,私企业主,事业有成，有较高的经济实力,主要是三代同堂类型，小孩很可能不止,1,个,关注环境、项目档次及品质感,舒适四房或五房需求,300-500,万,刚改型,天河北（燕岭、五山、龙口东）、科韵路、珠江新城,私企业主,企业中高管,实力白领,具有天河情节、追求天河区的繁华、便利；不能忍受脱离城市生活；,小太阳家庭或三代同堂,关注环境、生活和教育配套、产品功能和舒适度,三房和紧凑四房,200-270,万,刚需型,天河中山大道、黄埔大道沿线、车陂,普通白领,负担不起天河区的高总价，外溢型客户,单身、两口之家或小太阳,关注品牌、户型、配套、交通,两房和紧凑三房,150-180,万,客户定位,项目规模注定要,抓主流客户群,，建议走,全覆盖,路线，重点放在,刚需刚改客户,上,自我中心化,竞与和,强化项目天河第一大盘和综合体优势，与区域竞品形成差异化，带动全盘价值提升。,区域竞品产品全覆盖，项目客户类型基本一直，很难从产品本质进行竞争，更多是与区域实现共荣。,全覆盖,项目大盘优势明显，只有全方位的产品规划，才能全方位的消化客户，实现项目的快速去化。,住宅小结,住宅市场现状：市场住宅以消化尾货为主，未来片区市场竞争激烈,天河区住宅市场新增供应不足，整体以消化纯量为主；,未来片区供应较大，片区竞争市场激烈。,住宅市场机会：依托城市发展方向、天河区市场需求外溢及项目自身优势，项目突破纯在大量机会。,天河区中心供应匮乏，未来天河区供应往东转移，区域热度高；,受市场挤压，天河中心区刚需客及改善客均会逐步外溢至东部片区；,项目所在片区在泛中心区任处于价格洼地，未来的升值潜力巨大；,项目自身天河第一大盘，同时,13,万商业建面，项目的综合体和规模优势明显；,项目大盘优势，产品的丰富形态，更容易应对市场变化。,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,1.,住宅市场分析,2.,办公市场分析,3.,公寓市场分析,目前天河区办公市场存量巨大，广州写字楼存量巨大，,仅天河区写字楼存量达到,300,万，消化需要,20,年,；,资料来源：世联数据平台、统计时间截至,2015,年,8,月,区域,累计未售面积（平方米）,年去化速度（平方米）,预计消化时长（年）,备注,广州十区,6795565,1634185,4.2,年去化速度：,2014.9,至,2015.8,相应区域的去化面积,天河区,3031400,144980,20.9,萝岗,1004438,258961,3.9,办公市场概况,二级市场情况,天河区商业办公市场呈现供过于求状态；,从近一年商业办公供求供求关系来看，广州市全年吸纳,81%,，供需关系基本平衡，得力于外区商业市场；,但,天河区全年平均吸纳率仅,47%,，,整体处于供过于求的状态；,项目非传统,CBD,板块，属泛,CBD,区域，产业规划明确，更多为承接区域内的产业需求,办公格局分析,飞晟文汇,均价：,1.2,万,/,平,绿地中央广场,均价：,1.5,万,/,平,萝网敏捷广场,价格：,1.3,万,/,平,萝岗万达广场,均价：,1.7,万,/,平,汇丽国际,均价：,1.7,万,/,平,奥园广场,均价：,1.3,万,/,平,华景里,均价：,1.9,万,/,平,富力盈通大厦,均价：,3.5,万,/,平,保利克洛维,均价：,3.4,万,/,平,保利中达广场,均价：,3.4,万,/,平,尚德大厦,均价：,0.8,万,/,平,万科云,价格：,1.6,万,/,平,奥体新城,科学城,高新科技类,智慧城新,互联网类,珠江新城,CBD,金融城,金融商务类,典型案例分析万科云,物业类型,商业、办公,物业地址,广州天河华观路,开发商,万科,容积率,3.0,物业管理,6.5,元,/,/,月,项目位置,黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处,交通状况,公交云溪路中站，云溪路东站,项目均价,16000,元,/,户型情况,写字楼产品面积覆盖,100-400,，租售同时进行；,写字楼面积为,100-400,，由于基本均为自用客，去化缓慢，月均去化,5,套,访谈语录：,“写字楼的客户大概有一半会关联买公寓，主要是未来自用或员工宿舍。“,“公寓客户对我们的写字楼定位还是挺认可的，对于项目的价值提升起到一起作用，促进了客户成交。”,访谈语录：,“写字楼的客户约,6,7,成是周边从事,IT,互联网行业的，他们基本是来自用的。“,”投资客就很少了，几乎没有，都是周边的企业买来自用。”,“周边基本没有什么写字楼，一些走在前面发展起来的周边产业主会产生写字楼的需求，相信随着智慧城的发展，以及周边,IT,互联网行业的壮大，写字楼还是很有前景的。”,写字楼的客户主要是项目周边,地缘性,客户，从事,IT,互联网,行业，,自用,为目的，写字楼对其他物业能够起到带动作用，可提升项目综合竞争力。,典型案例分析万科云,典型案例分析万科云,写字楼客户成交关键因素依次为,自用需求,、,交通,、,产品理念、开发商品牌,等。,项目相关人士访谈摘要：,“项目北边有很多,IT,互联网企的，国家也正在鼓励这个行业的发展，有一部分先发展起来有实力会产生这样的需求。而且周边也没什么像样的写字楼啊。”,“撇开价格不讲，前期客户买这里的第一因素：自身需求；第二是交通的便利性；接着是项目开发理念和开发商品牌等。,我的公司是在科学城信息大厦的，租的，一直觉得不划算，上年万科云有写字楼出售，买了,2,间，以后自己用。,智慧城定位明确，产业集聚均为互联网相关行业，未来的需求增长主要看政府政策落实和配套完善的速度，判断未来将推出更多产业,/,商业用地，加剧竞争,高新技术企业云集：,已有,1600,家,企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司太平洋网络等，上市企业达到,11,家；而以中国移动南方基地等约,1550,家高新科技软件企业也将排队进驻。,未来规划：,“天河智慧城”,(IBD),，规划,64,平方公里，开成规模后可容纳,30,万居住人口，,10,万就业人口。,智慧城未来办公市场趋势研判,办公市场情况：存量大，去化慢，以区域内自用客户为主，需求情况不佳；,销售情况：办公存量大，去化慢，销售存在难度，但一定程度能拔升项目整体形象，带动其他产品走货；,客户情况：目前泛,CBD,圈，客户以区域内自用客户为主，主要消化片区内客户；,客户敏感点：自用需求,交通,产品理念,展示,市场机会点：智慧城产业发展带动商务需求；,城市向东，城市中心东移，存在潜力；,智慧城规划定位为以,高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，将,带动商务需求，未来存在机会。,区域吸纳产业能力未知，未来办公市场仍将供求失衡，办公产品走货艰难且价值低于住宅；,建议项目打造少量写字楼，拔升项目形象，带动整体项目去化；,前期寻找大客定制机会，降低风险，主要把握入市时间，包装产品定位和特色,办公小结,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析,CONTENTS,六、世联资源配置,1.,住宅市场分析,2.,办公市场分析,3.,公寓市场分析,天河区及萝岗区公寓项目情况,公寓市场普遍走货情况不佳，万科云项目销售突出重围。,板块,项目,户型,均价,总价（万,),月均去化,天河中心,佛奥广场,平层：,37-109,50000,185-545,10,天河北,力达广场,Loft/,平层,50,26000,130,14,天河新天地,平层：,37/45/92,23500,87-216,17,智慧城板块,万科云,平层：,13-35,Loft,：,25/35,平层：,16500,Loft,：,20000,21-70,300,金融城板块,合生骏景广场,平层,/Loft,：,56/100-107,平层：,30000,Loft,：,34000,168-354,7,科学城板块,锐丰中心,Loft,：,43-92,10000,43-92,40,畅销案例分析,万科云城,万科云城二期以极小公寓为主，极小公寓和小户型,loft,受追捧,万科云城一期,万科云城,米酷,开发商,广州市万旭房地产有限公司,位置,天河区华观路与高塘路交汇处,规模,/,简介,项目占地,2.7,万，建面,60,一期,12,万，二期建面,47,万；一期总共规划,4,栋公寓及,1,栋商业；涵盖创意商业办公、企业孵化器、城市青年,soho,办公、休闲商业、高端云会所等多功能业态于一体。,公寓户型,一期规划为,60,4.5,米层高的,【,云,soho】,公寓；二期米酷产品以,13,/18,/25,/35,极小平层公寓及,25,、,35,loft,为主分期,产品类型,均价（元）,总价（万元）,一期,LOFT,公寓,55-70,16200,89-113,二期,平层公寓,13/18/25/35,16500,21-58,LOFT,公寓,25/35,20000,50-70,万科云城一期：,以,55-70,loft,产品为主，月均消化,30,套；消化情况一般；,万科米酷：,以极小公寓为主，,13-35,平层及,loft,产品；首期开盘实现销售,1000,套，销售情况较好；其中,LOFT,产品相对平层价格较高，实现溢价,；,畅销案例分析,万科云城,畅销关键点：,3,2,1,区域信心,主要看政府规划利好和地铁等公共交通配套的规划落实,高附加值,通过项目定位包装、返租、和产品附加值打造，提升产品力；,低总价,极致的产品打造,小面积,控制总价及现场展示,;,低总价，区域前景强化，高附加值的产品与概念打造！,大平层公寓可行性研判,自持大平层高端公寓，提供高品质酒店式服务，客户群主要为高管及外籍人士；,63-73,，,87-122,三房，,139-165,四房，大户型产品占绝大比例,户型特征,私家泳池,功能创新,酒店式公司运营，突出项目品质感，匹配高端客户需求,产品打造要点,高管及外籍人士；,客户群体,番禺海伦堡假日公寓,本项目大平层公寓可行性研判,天河中心外溢型高端客户：,随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户,将逐步外溢；,客户群体,大平层公寓,优点：能够提升整体项目调性及定位,缺点：客户少，风险高，价格实现受阻；,产品,实现快速回现金,销售目标,综上，若不考虑长期运营则不做大公寓；,公寓购买者多为与智慧城有关的客户和天河投资客户,公寓,购买者,自用型,智慧城自住创业型精英,如：,IT,行业等,工作,1-3,年的年轻白领,办公及居住,（,SOHO,）,看中空间使用及关注总价,类型描述,购买目的,客户敏感点,投资型,与有地缘关系的投资者,（在此区域中工作,居住，看着区域成长发展逐渐成熟，认可区域价值）,在企业工作,的中高管,富裕村民,广州投资者（以东部为主）,天河中心外溢型高端客户：,随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户,将逐步外溢；,投资兼顾过渡性居住、临时性居住,看中项目品,对品牌服务物业管理情有独钟,投资为主,投资门槛低，需求小面积；,看中周边发展及交通利好规划,公寓客户定位,阶段性居住,关注居住氛围及交通便捷,度,1,、天河区商业办公市场呈现供过于求状态，存在销售难度；,2,、公寓市场普遍走货情况不佳；,3,、销售较好的项目关键点：“低总价，区域前景、高附加值的概念与产品打造”！,4,、,公寓购买者多为与智慧城有地缘关系的客户和天河区投资客户；,公寓小结,打造极致公寓控总价，提升产品附加值，突出市场重围。,公寓相对办公市场情况有所改善，低总价,+,区域好,+,定位附加值仍能吸引大量客户,区域未来产业发展带来大量年轻,IT,互联网及相关从业者聚集，主要针对年轻人自住及办公需求打造特色公寓；,市场小结,住宅全覆盖，前期以刚需为主，后期向刚改过渡；,I1,商业按地块价值尽量街铺满铺，剩余容积率做公寓类产品；,H1,商业地块沿街昭示性较强，在街铺和公寓的基础上，可考虑做少量写字楼，同步拔升项目价值。,项目参考,住宅 突出,综合体大盘,优势，抓,刚需刚改,面积全覆盖，后期增加高端改善,办公 市场不明朗，建议打造,少量,带动整体价值，,择机入市,公寓 主流小面积,控总价,，提升产品附加值，突出市场重围,目录,一、区域价值挖掘,四、项目定位与价值构建,五、项目整体开发建议,三、市场分析,二、项目本体与目标分析CONTENTS,六、世联资源配置,项目核心价值梳理,凸显综合体大盘形象，奠定“天河第一盘”地位,13,万商业,80,万大盘,天河中心区,广深出口,世界大观景观,智慧城前景,地铁附近,放大独有价值,综合体大盘开发,核心价值,城市核心,|,升值前景,|,交通便捷,|,景观优质,项目定位,凸显“天河第一盘”的气势,天河首席 万象大成,80,万综合体大城之作 智慧城能量引擎,案名建议,强调大城概念的,“城”系列,保 利,悦 城,80,万综合体大城之作 智慧城能量引擎,项目三大体系构建,生命力,引擎,动力,引擎,活力,引擎,商业,功能体系,商业街区打造区域,消费中心,公共空间打造区域,休闲中心,服务功能打造区域,服务中心,居住,功能体系,商业街区打造区域消费中心,公共空间打造区域休闲中心,产业,功能体系,写字楼打造创业平台,公寓打造青年专属社区,打造投资者专属公寓,打造创业者精品,soho,动力,引擎,商业,功能体系,业态打造,平台连廊,商业合伙人制度,产品打造,服务公寓的商务配套,生活服务中心,+,商业休闲中心,活力,引擎,生命力,引擎,商业功能，打造区域活力中心的三种模式研究,街区,+BLOCK,生活服务类的社区商业为主，可辐射周边区域，形成服务中心,街区,+mini mall,多元的商业形态和业态组合，更灵活有价值，但前期需持有少量,街区,+,大型集中商业,对项目形象和价值提升较大但持有体量较大，需专业运营,，,星河,Coco-City,8,万商业中心，服务周边常住,36.7,万人的大型商业中心，开发商自持运营。,万科东荟城,约,2,万商业，,28-130,商业产品对外销售，小面积,28-50,商业去货最快。,中海花湾壹号,约,5,万平米商业，其中,Mini-mall,有约,1,万，一层零售二层超市三层影院，先运营再销售。,活力引擎,动力,引擎,生命力引擎,建议打造,block+,街区,模式,项目,商业体量,客户群体,物业归属,商业类型,模式一,街区,+BLOCK,万科东荟城,约,2,万,万科东荟城业主为主，辐射少量周边,对外销售,社区服务类为主,模式二,街区,+mini mall,中海花湾壹号,约,5,万,覆盖项目自身约,7000,户业主，辐射周边,7,大项目,开发商前期自持,minimall,，预计后期会对外销售,区域商业中心,模式三,街区,+,大型集中商业,Coco-city,约,8,万,片区常住人口达,36.7,万人,开发商自持,综合型大型商业中心,项目商业总体量,13,万，而且倾向于对外销售；,区域内区域客户量难以满足大型商业，而且大型商业会跟奥体高德汇直接竞争。,建议采取模式一：,活力引擎,动力,引擎,生命力引擎,商业规模建议,商业容量判断约,2.21,万,维度一：商业规模适度性，依据人口规模确定合理的服务面积,2.16,万,一般城市居住区商业设施指标，,国际类比社区商业规划指标：商业规模比,0.027,：,1,类 别,居 住 区,人均商业服务建筑面积,0.7-0.91,/,人,合理服务半径,800-1000m,维度二：从可销售角度，商业在不超过三层的情况下最大化排布,2.21,万,H-1,地块：底商形式约,7100,I-1,地块 ：街区,+block,形式约,1.5,万,活力引擎,动力,引擎,生命力引擎,H-1,地块：商业形态,公寓楼下,2-3,层临街底商,项目地块,H1,，打造,7100,商务休闲中心,，集银行、餐饮、零售、休闲等功能一体。,两层底商,+,特色休闲街铺,活力引擎,动力,引擎,生命力引擎,H-1,地块：业态建议,服务办公公寓的商务配套,休闲餐饮,大型餐饮,休闲娱乐,商务配套,主力店,主力店,/,次主力店带动,零售类,便利店,银行,/ATM,小型餐饮,商务人士的需求匹配,活力引擎,动力,引擎,生命力引擎,项目地块,I1,，打造,2.22,万社区休闲中心（,1.5,万商业指标,+1,万住宅社区配套指标）,，集社区商业，社区服务，公共服务，社区行政功能一体。,I-1,地块：商业形态,街区,+BLOCK,，,2-3,层,两层底商,+,特色,Block,活力引擎,动力,引擎,生命力引擎,I-1,地块：业态建议,生活服务中心,+,商业休闲中心,生活服务中心,商业休闲中心,街道办事处,文化活动中心,社区居委会,品牌,