顾问巨头--旭辉集团-研究发展中心-偷面积技巧.ppt

偷,”,面积方略浅析,何为,“,偷面积,”,“,偷面积,”,之常用方法,“,偷面积,”,经典案例,本文纲要：,一、何为,“,偷面积,”,【,概念诠释,】,：,依据：,建筑工程建筑面积计算规范,偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）,和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于,2.20m,以下的夹层，插,层，技术层和层高小于,2.20m,的地下室和半地下室，房屋的天面，挑,台，飘窗等,),的面积尽量的放大；,增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加,实惠，促进销售。,不计面积的,1,、凸窗,(,外飘窗,),无限度外扩,(,凸窗高,2.2,米内,)(,空间的延伸,),2,、落地凸窗,(2.2,米内,),(,空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积,),3,、可局部拆卸内假凸窗,(,增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高,),4,、两层高以上的普通大露台,(,增加使用面积但是不占用房间面积,),5,、两层高以上的内凹大露台或入户花园,(,增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积,),6,、层高小于,2.2,米的地下室，半地下室空间,(,增加辅助使用空间,),7,、双首层设计的,”,地下空间,”,(,增加辅助使用空间或变现更多实用面积,),二、,“,偷面积,”,的几种常用方法,8,、一楼庭院和楼顶的使用面积增加辅助使用空间,),9,、超高内庭院,(,可变现实用面积,),10,、室内层高,2.2,米以下的夹层，插层，技术层,(,增加辅助使用面积,),计半面积的,1,、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊,2,、与房屋相连有上盖无柱的走廊,3,、可以变房间的内阳台,4,、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,计一层面积的室内超高层,1,、室内,4.0,米以下,(,增加空间体量和舒适度,),2,、室内,4.4,米,6,米甚至更高,(,增加空间体量还可加楼板变现使用面积,),少分摊公共面积,1,、不计面积的公共面积,(,高层高，夹层等,),(,减少公摊建筑面积，增加套内实用面积,),2,、计一半面积的公共面积,(,阳台形式等,),(,减少公摊建筑面积，增加套内实用面积,),3,模糊公共空间,(,装饰性园林建筑,与入户大堂相连,),(,增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积,),房地产商,“,偷面积,”,惯用手法汇总,房地产商,“,偷面积,”,惯用手法汇总,三、深圳偷面积由来,背景：典型移民城市，置业需求旺盛；,地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水,涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产,品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳,所有开发商赢得市场的利器；,利用凸窗,“,偷面积,”,是地产商的常用手法,(,一）,其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定,2.2,米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过,2.2,米，便可有效,“,偷,”,到面积。,在设计中，为了层高不超过,2.2,米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的,“,偷,”,面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有,“,低台,”,，但客户装修时，这个,“,低台,”,往往可以打掉。由于本身凸窗有,2.2,米的层高，加上打掉的那部分,“,低台,”,，凸窗部分的层高可以达到,2.3,米甚至更高。,这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。,缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。,“,绿洲丰和,”,凸窗经典案例,创新户型之凸窗运用：,通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。,绿洲丰和的卧室基本上都有,1.5,米深的落地凸窗,就是卫生间也有,0.9,米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想,“,绿洲丰和,”,凸窗经典案例,利用凸窗,“,偷面积,”,是地产商的常用手法,(,二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,开发商为了,“,偷,”,面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于,2.2,米而客户在拿到房子后，这样一道专为,“,打掉,”,设计的横梁便可,“,拆卸,”,掉，使原本,2.2,米的层高变成,2.8,米，与正常房屋层高一致。将这种,“,偷,”,面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过,2.2,米，上层空间,0.6,米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。,缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。,“,桂芳园,”,凸窗经典案例,如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。,“,城市主场,”,凸窗经典案例,上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于,2.2,米的凸窗空间转化成标准高,进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空间,上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间,上图为没有打掉顶柜的卧室样板房,从上述分析可以看出,:,凸窗有如下优点：,给业主带来实惠：只要凸窗高度小于,2.2,米，可不计入建筑面积；,通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；,美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；,但凸窗本身亦存在局限性：,政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使,“,可拆卸凸窗,”,的诞生，也未能有更好的突破；,正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种,“,偷法,”,诞生。,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了,“,衣橱,”,。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在,2.2,米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。,隐藏式衣柜，落地衣柜,“,偷面积,”,的无微不至,利用超大入户花园和大阳台,“,偷面积,”,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属,“,偷面积,”,之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。,缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。,利用超大入户花园和大阳台,“,偷面积,”,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,利用超大入户花园和大阳台,“,偷面积,”,大阳台设计，阳台面积,12,错层双层高露台或双层高入户花园,“,偷面积,”,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。,错层双层高露台或双层高入户花园,“,偷面积,”,奇数层露台可能有对视问题,露台经典案例,亮点,【,错层,】,有效解决了平层中送出不,计面积的露台。,【,优势,】,：,“,偷,”,出更大实惠。,增加有力卖点。,满足客户与室外大接触心愿。,露台经典案例,相对“中央悦城”的大胆的露台错层,“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。,上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。,“,京地海世界,”,露台经典案例,相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。,“,入户花园,”,全新设计理念,从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：,对业主：,1.,“,获赠面积,”,的诱惑更大；,2.,让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；,对地产商,:,灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。,露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。,同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来,惊喜,。,6,米高入户花园,”,采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以,100%,的,“,偷面积,”,。,左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。,“,6,米高入户花园,”,由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。,入户花园经典案例,入户花园经典案例,空中院馆,“,偷面积,”,电梯厅,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近,30,40,平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。,空中花园，一般是两层或者三层做一个。,由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠,电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积,空中院馆,“,偷面积,”,电梯厅,空中院馆 空中过道,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。,50,空中院馆 空中过道,万科,.,城市风景的（红色部分）的层高为,2.2,米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。,但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。,阳光房,“,偷面积,”,“,阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；,与“阳光房”异曲同工的产品,地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。,地下室和半地下室的可应用的,“,偷面积,”,政策是：层高小于,2.2,米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。,只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可,“,偷,”,空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。,利用地下室和半地下室,“,偷面积,”,“,17,英里,”,地下室，半地下室经典案例,两图均为万科“偷”的半地下室。,但是万科应用在了别墅和大户型上。,不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，,90,平米内依然有应用空间；,【,万科,“,17,英里,”,应用依据,】,：,“,住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。,”,如图，它几乎把半地下室的高度做到了近,2.8,米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。,“,17,英里,”,地下室，半地下室经典案例,夹层的层高低于,2.2,米，可以不计算建筑面积。客厅设计成,3.9-4,米，标准层高,2.8-3,米，夹层一般为,2.15-2.19,米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层,4,户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。,缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。,附平面图,利用送夹层,“,偷面积,”,可编辑,27,利用送夹层“偷面积”,利用送夹层,“,偷面积,”,该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于,2.2,米，形成三错层。,利用送夹层,“,偷面积,”,这是很多小户型采用的方法，挑高,5,米、挑高,4.9,米，实际上也是,“,偷面积的一种。在将房屋层高设计到,4.8,米、,4.9,米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。,一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。,缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。,层高做大，变成挑高房源,49,【,政策,】,：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。,主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在,2.2,米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。,空调机安放处变生活阳台,THE 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