土地开发模式-文档资料.ppt

按一下以编辑母片,第二层,第三层,第四层,第五层,按一下以编辑母片标题样式,*,按一下以编辑母片,第二层,第三层,第四层,第五层,按一下以编辑母片标题样式,土地开发模式介绍,生地,/,拆迁地块,政府下属开发企业,国土整理储备中心,二级开发土地使用权,同系二级开发商,一级开发商,可建设用地,(,熟地,),公开招拍挂,/,土地储备,二级开发商,商品房,公建配套,工业,各功能性质用地,民营机构,政府,工业企业,(,自建,),工业开发商,政府,公私合营公司,专业运营商,旅游,复合地产开发商,代建开发商,一般开发商,政府,委托,委托,/,招投标,土地一级开发,土地增值收益,项目开发,出售,/,出租,/,代建工程收益,复合地产开发商,复合地产开发商,复合地产开发商,土地开发模式介绍,土地一级开发模式,土地二级开发模式,公建配套开发模式,商品房开发模式,工业园开发模式,政府独立开发模式,PPP(,公私合营,),模式,常规项目开发模式,政府主导的传统开发模式,城市运营开发模式,BOT(,运营,-,移交,),模式,复合型地产开发模式,工业开发商主导的工业地产模式,主题型项目带土地开发模式,TOT(,移交,-,经营,-,移交,),模式,捆绑项目开发模式,一级开发招投标模式,PFT(,私营机构融资,),模式,一级开发模式分类,开发模式,政府独立开发模式,城市运营开发模式,主题型项目带土地开发模式,一级开发招投标模式,模式特点,政府委托下属企业进行一级开发,要求政府有相对雄厚的资金实力,政府承担前期大量资金投入的风险,操作不透明,土地一级开发的利润率计算方式很难确定,政府和企业合作进行一级土地开发,并分享土地一级开发后土地增值的收益,企业和政府签定合作协议,明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度,一般适合大规模、高起点规划的区域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入,要求企业具备丰富的一级开发经验和实力，协助政府进行整体规划、土地推介等,常见于主题型地产开发，如旅游主题地产，文化主题地产等,常以招标或挂牌形式出让生地，引进具备一级开发和二级开发能力的专业开发商,通过招投标方式，由一级开发公司具体实施,政府指定土地一级开发的时间、流程,降低一二级联动可能性，使二级市场竞争环境更加公平,适用项目,高利润项目,非成熟区域的整体开发,旅游主题区域或社区,利润稳定的成熟区域,主题型带土地开发模式案例,华侨城,生地,二级开发,主题公园,文化配套,公共设施,住宅,酒店,商业,深圳华侨城,4,平方公里,深圳东部华侨城,7,平方公里，预计投资,30,亿,深圳华侨城,2.6,平方公里，预计投资,30,亿,深圳华侨城,1.5,平方公里，预计投资,20,亿,深圳华侨城,2,平方公里，预计投资,30,亿,一级开发,华侨城地产有限公司,用地性质为旅游主题公园用地,挂牌,政府获利,减少政府土地一级开发的投入,发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率,政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益,开发商获利,政府支持力度大，较易获得成片开发的土地,规模大，门槛高，拿地竞争小,土地交割较低,主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值,公建配套开发模式分类,开发模式,PPP,（公私合营）模式,BOT,（建造,运营,移交）模式,TOT,（移交,运营,移交）模式,PFI,（私营机构融资）模式,模式特点,政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成,政府并不是把项目的责任全部转移到私人企业，而是合作各方共同承担投资、风险、责任以及分享回报,BOT,项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商,政府在此期间则拥有对项目的监督权、调控权,当特许期限届满，所有权将无偿移交给政府部门,政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资方进行运营,政府凭借移交的基础设施项目未来若干年的权益，一次性地从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施项目建设,当经营期届满是，投资方再将项目移交回政府手中,政府部门发起项目，由财团进行项目建设和运营，并按事先的规定提供所需的服务,政府在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款,在合同结束时，有关资产的所有权或者留给私人承包商，或交给政府，取决于原始合同的条款规定,适用项目,同时具有风险和利润的项目,低利润项目，投资较大，建设周期长,高利润项目,社会福利性项目，如学校、医院,PPT,发展模式的启示,发挥公共机构和民营机构各自的优势,取长补短,以最有效的成本为公众提供高质量的服务,降低成本,政府可以和民营机构共同分担风险,风险均担,民营机构为实现盈利目的，提供优质服务,服务质量提高，收入增加,将项目设计、建造、运营和管理有效结合,提高项目执行效率,民营机构的参与将对专业人才的培养有促进,人才培养,可及时筹措所需资金,融资优势,商品房开发模式介绍,开发模式,常规地产项目开发模式,捆绑项目开发模式,复合型地产开发模式,模式特点,一般规模适中或较小项目的开发、,功能比较单一,政府带控规出让地块，并设定附加条件，如规定开发商兴建星级酒店、大型商业等,地产开发与其它资源的整合或产业嫁接，如旅游休闲、教育、运动等,设施运营提升地产项目的整体价值,地产销售回笼资金，填补设施前期开发的投入和后期运营支出，形成功能嫁接,形成良好的品牌和复制模式,适用项目,利润空间较大的普通项目,相对非成熟区域的建设,相对非成熟区域的主题型地产项目，类似捆绑开发,土地开发模式比较与总结,1,政府独立开发模式,城市运营开发模式,主题型项目带土地开发模式,一级开发招投标模式,主导者,政府,开发商,+,政府,开发商,开发商,+,政府,投入由政府承担,由开发商承担,由开发商承担,由开发商承担,政府收益时间,熟地招拍挂,熟地招拍挂,生地挂牌,熟地招拍挂,收益来源,政府获得土地增值收益,政府与开发商分享土地增值收益,开发商获得公建设施日常运营的管理收益,政府获得生地出让收益,开发商获得土地增值收益和地产开发收益,政府与开发商分享土地增值收益,风险,高,低,低,低,功能实现,区域带动性弱,区域带动性强,区域带动性强,区域带动性弱,在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式,土地开发模式比较与总结,2,PPT,模式,BOT,模式,TOT,模式,PFI,模式,主导者,政府,+,开发商,开发商,开发商,开发商,投入,由政府和私营机构共同承担开发成本、日常运作和管理支出,由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出,由政府承担开发成本、私营机构承担日常运作和管理支出,由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出,政府收益时间,项目运营后,特许经营权期限后,特许经营权期限前,-,收益来源,政府与私营机构分享公建设施日常运营收益,私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益,私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益；政府一次性地获得所移交项目未来若干年内的收益,私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益,政府的投资风险,低,低,低,低,功能实现,强,强,强,弱,建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率,土地开发模式比较与总结,3,常规地产项目开发模式,复合型地产开发模式,捆绑项目开发模式,主导者,开发商,开发商,开发商,投入,常规开发项目费用,主题设施和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出,捆绑项目和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出,政府收益时间,土地出让时,土地出让时，及主题设施成功运营后,土地出让时,收益来源,政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售,/,租赁收益,政府获得土地出让收益，以及主题设施经营收入的税收,开发商获得项目销售,/,租赁收益，以及主题设施的经营收益,政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售,/,租赁收益,政府的投资风险,无,无,无,功能实现,强,强,弱,发展期，采用捆绑项目开发模式和复合型地产开发模式进行区域开发，增强区域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值,成熟期，待区域价值形成后，采取常规方式进行地产开发，政府可通过拍卖形式获得高额土地出让金,