第九章-------房地产经营分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章 房地产经营分析,第一节 经营收支分析,第二节 经营成本分析,第三节 经营资产分析,第四节 经营利润分析。,第九章 房地产经营分析,第一节 房地产经营收支分析,房地产经营收入包括：,房地产出租收入、房地产出售收入、土地使用权转让收入等。,房地产经营支出包括：,房地产经营管理费支出、房屋修缮费支出、业务费支出等。,房地产经收支结余=,房地产经营收入-房地产经营支出,结果为正，表示结余，否则为超支。,1.房地产经营收入分析,（1）房地产经营收入的主要指标（7个）,1.房地产经营收入分析,（2）房地产经营收入分析,房地产经营收入=商品房出租收入+商品房出售收入+建筑地块使用权转让收入+其他业务收入,1.房地产经营收入分析,1.房地产经营收入分析,2.房地产经营支出分析,（1）房地产经营管理费支出的内容及分析,房地产经营管理费内容,：,工作人员工资和工资附加费；,工作人员办公费和差旅费；,固定资产使用费和工具用具使用费等；,劳动保护费；,试验检验费；,上级和外单位管理费；,其他,费用。,房地产经营管理费分析：,根据实际和计划之间的差距，分析房地产经营管理费费用支出节约（或超支）,的原因。,分析实例,见p179表9-1。,2.房地产经营支出分析,（2）修缮费支出及分析,修缮费支出一般按工程性质分为三大类：大修工程、中修工程、小修养护。,修缮费支出指标,，反映城市房地产经营管理企业所收取的房租是否达到国家规定的用于房产维修投资的比例和按大、中、小修筹备类养护工程性质所占的比重。,修缮费分析实例,见p180表9-2。,2.房地产经营支出分析,（3）业务费支出（分析方法同经营管理费）,房产税,设备购置费,业务发展支出,劳保支出,附属事业单位经费,落实房产政策支出,上缴能源交通建设基金,后方建设支出,其他业务支出,2.房地产经营支出分析,第二节 房地产经营成本分析,1.房地产经营,成本预测分析,2.房地产经营,控制分析,3.房地产经营,总结分析,。,1.房地产经营成本预测分析,包括：,制定计划阶段的成本预测和计划实施阶段的成本预测。,（1）编制计划时的成本预测,预测方法：,一般是以上一年度的实际成本资料作为测算的主要依据，按客观存在的成本与工作量的依存关系，把成本分为固定成本和变动成本两大类，再分析研究上年度固定成本和变动成本的情况，结合房地产企业计划期实际情况及要采取的技术组织措施确定计划年度固定成本和变动成本水平，并预测计划期在一定工作量下的最优目标成本。,1）固定成本和变动成本的划分,介绍两种方法：高低点法和一元线性回归法。,1.房地产经营成本预测分析,高低点法：,变动成本率=（高点成本低点成本）（高点工作量低点工作量）100%,变动成本总额=变动成本率工程数量,固定成本总额=成本总额变动成本总额,实例见p182表9-3,1.房地产经营成本预测分析,一元回归分析法,建立数学模型：YabX,利用已有数据确定常量a、b：,b=（N,X Y,X,Y）N,X,2,（,X）,2,a=Y的统计平均值 b x的统计平均值,按数学模型进行成本总额分解。,1.房地产经营成本预测分析,2）目标成本测算,方法：,在把上年度实际成本划分为固定成本和变动成本后，就可以算得上年,度的变动成本率、边际利润和边际利润率。假定计划年度的固定成本不变，预测计划年度保本点（盈亏平衡点）及目标成本。,1.房地产经营成本预测分析,几个基本概念：,变动成本率=变动成本开发工作量100%,边际利润=开发工作量变动成本,边际利润率=边际利润开发工作量100%,保本点（盈亏平衡开发工作量）=固定成本边际利润率,实例见P183。,1.房地产经营成本预测分析,3）成本降低额和成本降低率测算,根据计划期影响成本降低的各项主要因素，测算成本可能降低的数额和降低率。汇总得到计划期成本总额。,计算公式见P184。,将求出的成本计划降低总额与目标成本相比较，如符合目标成本水平，则试算结果达到,预定的目标任务，否则，应重新制定降低成本措施，重新试算，直至达到目标成本水平。,1.房地产经营成本预测分析,（2）计划实施过程中的成本预测,有些成本项目，一般是,均衡发生,的（如每季度的经营管理费、房屋维修费、税金等），可按平均发生额对未来成本费用进行估算；,有些成本项目，一般是,不均衡发生,的，则按工程进度进行预测。,举例见P185。,1.房地产经营成本预测分析,2.房地产经营成本控制分析,房地产经营成本控制分析是指在房地产经营成本的形成全过程中，定期对成本开支情况所进行的分析。,包括：,计划阶段成本控制分析和成本计划执行控制分析,（1）计划阶段成本控制分析,1）目标成本确定,预算法、分管法和定额法确定。,2）责任成本控制分析,包括公司调控与各责任单位自控两部分。,两级控制内容见P185-186。,责任成本控制方法有：定额法、预算法、分析法。,2.房地产经营成本控制分析,（2）实施过程成本控制分析,1）成本开支的监督和控制,即对实施过程中成本开支范围和成本开支标准的监督和控制。,2）成本计划执行控制分析,包括：材料成本项目分析、工资成本项目分析、间接费用项目分析。,2.房地产经营成本控制分析,材料成本项目分析,材料消耗成本分析要以定额为标准，按不同类型的消耗定额与实际消耗进行比较，分析研究材料消耗超定额的原因或节约的因素，作为改善材料成本消耗的依据。,2.房地产经营成本控制分析,从总体上看：,材料成本节约或超支=材料预算成本一材料实际成本=材料计划用量材料预算单价材料实际用量材料实际单价,2.房地产经营成本控制分析,由于材料用量和材料价格变动而产生的材料成本的节约（或超支）：,材料成本节约（或超支）=材料实际用量（预算单价实际单价）+（材料计划用量材料实际用量）预算单价,2.房地产经营成本控制分析,工资成本项目分析,单位产品工资成本=单位产品工时消耗量生产工人工资总额/工时消耗总量=单位产品工时消耗量小时平均工资,对计件工资制，工资成本取决于计件单价的变动，劳动生产率不会影响工资成本。,2.房地产经营成本控制分析,间接费用项目分析,采用差异分析法。,a.耗用差异：,耗用差异=实际间接费一计划间接费,b.数量差异：反映对生产能力的利用程度 是对固定成本差异的计算。,数量差异=（标准生产能力工时定额工时）小时固定预算资,c效率差异：反映按定额工时和实际耗用工时制定的间接预算费用差异。,效率差异=实际工作小时数一定额工作小时数）每小时预算间接费,间接费用差异,=耗用差异+数量差异十效率差异,2.房地产经营成本控制分析,3.房地产企业经营成本总结分析,房地产企业经营成本总结分析，是在计划期末对本计划期成本计划完成情况总结和分析。,包括：,报告期末企业总成本分析、单位成本分析和同行业成本水平分析。,1）企业总成本分析,房地产企业总成本分析是分析企业在计划期末成本计划的执行情况。,总成本分析方法,一般采用对比分析法。,成本降低额=实际成本计划成本,成本降低率=（计划成本实际成本）计划成本100%,3.房地产企业经营成本总结分析,总成本分析内容,出租房产总成本分析、房地产开发总成本分析,3.房地产企业经营成本总结分析,2）单位成本分析,所谓单位成本分析就是对单位工程数量（如每平方米）的开发成本、单位房产面积的租,赁成本分析。通过单位成本的计划值、实际值、预算值对比分析，查明成本降低额和成本降低率计划的完成情况，研究引起成本节约或超支的原因，进一步寻找降低成本的具体途径。,3.房地产企业经营成本总结分析,房产租赁和房产开发,单位成本分析的内容和指标见p189。,3.房地产企业经营成本总结分析,3）房地产企业与同行业企业成本水平分析。,企业间成本水平分析的步骤：,收集本企业与同行业企业的成本资料。注意资料要有可比性；,利用差额分析法计算成本项目差额；,分析产生差距原因；,制订对策，采取措施，降低本企业产品成本，以实现更多的利润。,3.房地产企业经营成本总结分析,第三节 房地产经营资产分析,资产是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。,1.流动资产分析,2.固定资产分析,3.无形资产、递延资产分析及他资产分析,1.流动资产分析,流动资产是指,可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或耗用的资产。包括现金、各种存款、短期投资、应收及应付款项、存货等。,1）流动资产的概括分析,2）货币资金分析,3）存货分析,4）应收及预付款分析,1）流动资产的概括分析,主要是流动资产的结构、结构变动和增减速度的分析。,流动资产结构是,指各组成部分的金额占流动资产总额比重的分布情况。其中存货应占总额的绝大比例，而货币资金和应收应付款项应占较少比重。,1.流动资产分析,结构变动是指,通过实际和计划或本年与上年的对比，各组成部分比重的变动情况。一般来讲，存货的比重应该增加，货币资金与应收应付款的比重减小，是流动资产结构变动的好趋势。,1.流动资产分析,增减速度分析是,指流动资产及其各部分的增减速度与产（商）品销售净额的增减速度相比较，如果流动资产及各部分的增长速度低于产（商）品销售净额的增长速度或二者增长速度相适应，则说明企业用较少的流动资产负债实现了较大的产品销售净额，是提高企业流动资产使用效果的表现。,流动资产的概括分析实例见p191。,1.流动资产分析,2）货币资金分析,货币资金是企业在房地产生产经营过程中停留在货币形态的那部分资金，包括现金、银行存款和其他货币资金等。,（1）现金分析的主要内容：,现金使用范围的检查与分析；现金的库存定额的执行情况；销售收入是否及时送存银行；企业有无坐支现金的现象发生等。,1.流动资产分析,（2）银行存款分析,银行存款多少适宜，主要取决于房地产企业生产经营规模和一定时期企业其他方面对货币资金的需要量。,根据企业连续经营的货币资金动态资料，考虑未来市场和企业的发展变化情况，大致可以确定一个额度范围。,1.流动资产分析,（3）其他货币资金的分析,其他货币资金是指企业除现金、银行存款以外其他各种货币资金。,包括：,企业汇往采购地银行的外埠存款；企业为取得银行汇票、银行本票而按规定存入银行的存款；以及企件同所属单位之间和上下级之间的汇、结款而形成的在途货币资金。,1.流动资产分析,对其他货币资金的分析应着重,分析这些具有特定用途的资金的,兑现期,。,资金使用的兑现期，是指外埠银行存款从存入外埠银行到支付采购贷款的时间；银行汇票、银行本票从取得汇票、本票到有效支付使用的时间；汇、结款形成的在途货币的在途时间。,兑现期越短，使用的效果越好。,1.流动资产分析,3）存货分析,存货是指企业为销售或耗用而储存的各种资产。,包括：,原材料存货,在产品存货,产成品存货,开发用品存货,1.流动资产分析,对存货分析侧重于,存货的周转速度、存货的构成、以及存货控制和存货定额定额分析。,（1）存货周转率分析,存货周转率,是反映存货周转速度的指标，包括存货周转次数和存货周转天数。,1.流动资产分析,存货周转次数是,指在一定时期内存货周转了多少次。越大越好。,存货周转天数是,指存货周转一次所需要的天数。越小越好。,1.流动资产分析,实例见p194,1.流动资产分析,（2）存货的构成分析,存货的构成是指存货中各项资产占存货总额的比重。,实例见p194。,1.流动资产分析,4）应收及预付款分析,应收及预付款是指在生产经营中企业与其他单位发生的经济往来，由于各种原因尚未进行贷款结算或已支付货款，尚未结清的各种款项。,包括,应收账款、应收票据、其他应收款、预付账款、待摊费用等。,通过分析查明：,各种款项变动及其造成的原因，加强管理，减少占用。,1.流动资产分析,2.固定资产分析,1）固定资产使用情况分析,2）固定资产利用效率分析,1）固定资产使用情况分析,包括固定资产结构分析、固定资产新旧程度分析和固定资产增减分析。,2.固定资产分析,（1）固定资产结构分析,固定资产结构是指各类固定资产的原值在全部固定资产原值中所占的比重。,按照经济用途：,通过对企业中经营用和非经营用的固定资产结构变动分析，促使企业合理配置固定资产，兼顾企业经营和职工福利的需要。,2.固定资产分析,按照使用情况：,分析使用中的固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产的比重，查明原因，制定措施。,2.固定资产分析,（2）固定资产新旧程度分析,可以了解各类固定资产的新旧状况，为有计划的更新固定资产和进行大修理提供依据。,固定资产磨损率=固定资产累计折旧额/固定资产原值100%,固定资产净值率=固定资产净值/固定资产原值100%=1固定资产磨损率,实例见p196,2.固定资产分析,（3）固定资产增减变动分析,主要查明增加或减少固定资产是否适应业务发展的需要，购建、调入、接受投资的固定资产是否手续完备，报废清理的固定资产是否经过审核批准等。,2.固定资产分析,2.固定资产分析,2）固定资产利用效率分析,（1）固定资产占用率,（2）固定资产利用率,2.固定资产分析,3.无形资产、递延资产分析及他资产分析,1）无形资产分析,无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，具体包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。,分析应侧重两个方面：,一是对无形资产的计价、转让、投资和摊销等管理方面分析。,二是无形资产的使用效益分析。,无形资产利用率=,获取无形资产后增加的收入/获取无形资产的成本费用100%,2）递延资产分析,递延资产是指,不能全部计入当年损益，应在以后年度分期摊销的各项费用。,包括：,开办费，租入固定资产的改良支出，以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出等其他待摊费用。,主要分析是否,符合财务规定，摊销的方法是否合理。,3.无形资产、递延资产分析及他资产分析,3）其他资产的分析,企业的其他资产是指特准储备物资、银行冻结存款、查封物资和涉及诉讼中的财产等。,3.无形资产、递延资产分析及他资产分析,第四节 房地产经营利润分析,利润总额=营业利润投资净收益营业外收支净额,（1）营业利润,营业利润=经营利润+其他业务利润,经营利润=经营收入经营成本销售费用经营税金及附加费管理费用财务费用,其他业务利润=其他业务收入其他业务支出,（2）投资净收益,投资净收益=投资收入投资损失,（3）营业外收支净额,营业外收支净额=营业外收入营业外支出,第四节 房地产经营利润分析,利润分析主要包括：,利润的概括分析和利润的主要因素分析。,实例见p199-206,第四节 房地产经营利润分析,