紫峰大厦后评估01(JT).ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,汇报的主要内容,1,项目的主要指标,2,项目的经验教训,3,讨论的问题,总建筑指标,占地面积（),18,721,园林景观面积（）,3,884,容积率,10.8,建筑密度,54%,建筑面积（）262,773,地上建筑面积（）,202,236,地下总建筑面积（）,60,537,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,项目,金额,面积指标（元/m2）,A1办公+副楼销售额（万元）,241910.10,28710.30,工程合同总额（万元),307214.00,11448.68,工程结算额（万元),239515.93,8925.84,累计已付工程款（万元）,219515.00,8180.48,目标成本总建面积指标（万元）,35397010,13191.10,动态成本总建面积（万元）,334935.57,12481.76,资金平衡缺口,93025.47,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,综合经济指标,南京紫峰大厦项目结构主体工程指标明细,分项,面积,（m2）,结构形式,层数,总价,（万元）,建筑面积指,标,（元/m2),技术经济指标,钢筋,含量,（kg/,m2),钢结商品,构含砼含,量量,（kg/(m3/m,m3)2),人工,指标,(工日,/m2),地下室,60,934.00,现浇钢筋混凝,土结构,4,13,733.99,2,253.91,233.55,/1.21,6.69,地,上,副楼,29,811.00,钢筋混凝土框,架结构,23,2,154.46,722.71,74.17,/0.41,3.43,主楼,146,735.00,采用组合结构,66,33,507.71,2,283.55,95.30,94.300.30,3.34,裙楼,30,843.00,采用部分钢结,构,7,5,418.48,1,756.79,52.50,119.610.44,1.78,合计,268,323.00,54,814.64,2,042.86,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,主体结构,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,幕墙,南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表,（石材）,幕墙内容,规格名称,综合单价,（元/m2),数量,(m2),金额,（元）,幕墙面积,幕墙面积,指标,指标,（元/m2）（元/m3）,石材幕墙,安装D型（主楼）,455.43,14,862.00,6,768,640.47,455.43,1341.43,供应D型（主楼）,886.00,14,862.00,13,167,732.00,1,158,639.18,886.00,77.96,措施费,小计,1,419.39,14,862.00,21,095,011.65,1,419.39,其中,石材价格,35厚：350元/m2,制作安装费,管理费、利润,制作费：60元/m2,管理费费率：5%,安装费：150元/m2,利率：3.5%,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,幕墙,南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表,（玻璃）,幕墙,内容,玻璃,幕墙,幕墙面积指,标,（元/m3）,2497.20,1510.27,2001.43,2233.18,2168.88,规格名称,安装A型单元玻璃幕墙（主楼）,供应A型玻璃幕墙（主楼）,安装A型单元玻璃幕墙（副楼）,供应A型单元玻璃幕墙（副楼）,安装B型玻璃幕墙（主楼）,供应B型玻璃幕墙（主楼）,安装B型玻璃幕墙（副楼）,供应B型玻璃幕墙(副楼）,安装C型玻璃幕墙（主楼）,供应C型玻璃幕墙（主楼）,不锈钢板等其他（主楼）,其他,措施费,小计,综合单价,（元/m2),793.14,1,704.06,443.07,1,067.20,577.45,1,423.98,509.61,1,723.57,632.17,1,536.71,1,280.00,101.86,2,470.53,数量,(m2),49,820.00,49,820.00,9,129.00,9,129.00,21,931.00,21,931.00,324.00,324.00,3,238.00,3,238.00,1,532.49,85,974.49,85,974.49,金额,（元）,39,514,468.43,84,896,112.20,4,044,816.27,9,742,481.16,12,664,009.42,31,229,281.00,165,113.64,558,436.68,2,046,971.71,4,975,873.36,1,961,588.68,8,757,558.35,11,845,731.24,212,402,442.14,幕墙面积指标,（元/m2）,793.14,1,704.06,443.07,1,067.20,577.45,1,423.98,509.61,1,723.57,632.17,1,536.71,1,280.00,101.86,137.78,2,470.53,其中,铝型材价格,29.5元/kg,铝板价格,不锈钢板价格,2mm氟碳铝板：520元/m2,1mm不锈钢板：430元/m2,3mm粉末喷涂铝板：340元/m2,3mm不锈钢板：1000元/m2,10（LOW-E)+12A+6玻璃：430元/m2；8（LOW-E)+12A+8玻璃：400,元/m2；,玻璃价格,制作安装费,管理费、利润,制作费：150元/m2,管理费费率：5%,安装费：200元/m2,利率：3.5%,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,幕墙,南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表,（铝板）,幕墙内容,铝板幕墙,幕墙面积,指标,（元/m3）,1075.61,942.14,1487.83,规格名称,供应铝板单元幕墙（主楼）,安装铝板单元幕墙（主楼）,安装E型玻璃幕墙（副楼）,供应E型玻璃幕墙（副楼）,安装F型玻璃幕墙（副楼）,供应F型玻璃幕墙（副楼）,综合单价,（元/m2),664.85,410.76,290.54,651.60,366.87,1,120.96,数量,(m2),6,050.00,6,050.00,310.00,310.00,376.00,376.00,金额,（元）,4,022,331.38,2,485,085.34,90,067.40,201,996.00,137,942.64,421,481.20,幕墙面积指标,（元/m2）,664.85,410.76,290.54,651.60,366.87,1,120.96,措施费,6,736.00,237,669.50,35.28,小计,1,127.76,6,736.00,7,596,573.46,1,127.76,其中,铝板价格,2mm氟碳铝板：520元/m2,制作安装费,管理费、利润,制作费：100元/m2,管理费费率：5%,安装费：120元/m2,利率：3.5%,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,幕墙,项目,造价（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）,办公大堂精装,装饰工程,3440472.109,580,5932,安装工程,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,办公大堂精装,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,办公标准层精装分析,项目,造价（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）,办公标准层电梯厅,装饰工程,157887.537,42,3759,安装工程,家具,办公标准层走道,装饰工程,900534.8207,234,3848,安装工程,地毯,家具,办公标准层办公室,装饰工程,678614.6759,1454,467,安装工程,地毯,家具,办公标准层卫生间、杂物间等,装饰工程,144169.6731,60,2403,安装工程,地毯,家具,办公标准层小计,1881206.707,1790,1051,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,酒店客房精装,南京紫峰洲际酒店项目样板房、标准房、套房等精装修造价比较表,标准房,房型,房间套内面积,（平方米）,房间套数（间）,当地实际平均房,价（元/天）,标准双床房,42,113,1500,标准大床房,41,261,1500,套房,标准套房,66,69,1900,分项内容,一、硬装部分,二、FF&E,三、客房配置,造价,333442.34,26930.02,15709.76,面积指标,7939.10,641.19,374.04,造价,323343.12,31112.02,12922.14,面积指标,7886.42,758.83,315.17,造价,487434.89,63353.74,12922.14,面积指标,7385.38,959.91,195.79,汇总,套内面积成本指,标,376082.12,8954.34,367377.28,8960.42,563710.77,8541.07,项目,造价,（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）,酒店后勤区地下三层（功能区域描述：酒店办公室）,装饰工程,1051200,816,1288,600*600防滑地砖（130元/m2），,胡桃木饰面（355元/m2），阿姆斯,壮矿棉板（35元/m2）玻璃隔断,（320元/m2）,安装工程,168520,816,1288,中山华艺灯具，乐家洁具,家具,124309,816,152,长江家具定制,小计1344029,816,1647,酒店后勤区地下二层（功能区域描述：员工餐厅、更衣室）,装饰工程,1341250,1013,1324,600*600防滑地砖（130元/m2），,胡桃木饰面（355元/m2），阿姆斯,壮矿棉板（35元/m2）玻璃隔断,（320元/m2）,安装工程,215210,1013,中山华艺灯具，乐家洁具,家具,47174,1013,47,长江家具定制,小计1603634,1013,1583,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,酒店后勤区装修,项目,造价,（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）,一层（功能区域描述：酒店大堂、咖啡厅、电梯厅、卫生间、首层/2-5层）,装饰工程,10218856,1242,8228,墨玉（450元/m2），玻璃马赛克片,（460元/m2），胡桃木（实心）,（330元/m2），8mm+3mm白玉夹胶玻,璃（单面，30%不透，药水砂，做石,头面）（180元/m2），金属板MTL-,31.3(底漆-白色)（650元/m2）,安装工程,2198783,1242,1770,中山华艺灯具，乐家洁具,地毯,117474.5,177.32,663,诺瑞地毯,家具,804714,1242,648,中山国泰家具定制,艺术品,1097122,1242,883,定制,其他（需列出,具体内容）,小计14436949.5,1242,11624,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,酒店大堂装修,项目,造价,（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）六层（功能区域描述：宴会厅、卫生间、VIP休息室、更衣室）,装饰工程,12125894.3,1826,6641,安装工程,1375405,1826,753,中山华艺灯具，乐家洁具,地毯,175980,515.27,342,诺瑞地毯,家具,571172.8,1826,313,中山国泰家具定制,艺术品,391800,1826,215,定制,其他（需列出,具体内容）,小计14640252.1,1826,8018,七层（功能区域描述：宴会厅、卫生间、休息区及走道、会议室、电梯厅）,装饰工程,19266863.62,3014,6392,安装工程,2083073,3014,691,中山华艺灯具，乐家洁具地毯,769764,1918.86,401,诺瑞地毯,家具,1193407,3014,396,中山国泰家具定制,艺术品,1193407,3014,396,定制,其他（需列出,具体内容）,小计24506514.62,3014,8131,八层(含夹层）（功能区域描述：接待/走道区、电梯厅、造型楼梯、SPA、健身中心、游泳池、室外,花园）,装饰工程,18390212.96,5299,3471,安装工程,3183168,5299,601,中山华艺灯具，乐家洁具,地毯,110609,203.11,545,诺瑞地毯,家具,2529355.9,5299,477,中山国泰家具定制,艺术品,2529355.95299,477,定制,其他（需列出,具体内容）,小计26742701.76,5299,5047,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,紫峰大厦项目的主要指标,-,酒店公共区精装,项目,造价,（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）,三十六层（功能区域描述：全日式餐厅、空中酒吧、电梯厅、室外）,装饰工程,14132026.98,2219,6369,安装工程,2254420,2219,1016,中山华艺灯具，乐家洁具,地毯,376439,568.21,662,诺瑞地毯,家具,1183738,2219,533,中山国泰家具定制,艺术品,1840334,2219829,定制,其他（需列出,具体内容）,小计19786957.98,2219,8917,三十七层（功能区域描述：商务中心、行政俱乐部、休闲区）,装饰工程,3678416,1370,2685,安装工程,1414020,1370,1032,中山华艺灯具，乐家洁具,地毯,322081,486.16,663,诺瑞地毯,家具,1237266,1370,903,中山国泰家具定制,艺术品,0,1370,0,定制,其他（需列出,具体内容）,小计6651783,1370,4855,六十一层及六十二层(含夹层）（功能区域描述：中式餐厅）,装饰工程,13553598.26,2729,4967,安装工程,2373552,2729,870,中山华艺灯具，乐家洁具,地毯,283842,479.65,592,诺瑞地毯,家具,1530260,2729,561,中山国泰家具定制,艺术品,2036220,2729,746,定制,其他（需列出,具体内容）,小计19777472.26,2729,7247,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,酒店公共区精装,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,总统套房精装,项目,造价,（元）,面积,（）,成本指标,（元/）,主材描述（品牌、价格）,六十三层至六十五层（功能区域描述：总统套房）,装饰工程,11996381.2,2313,墨玉（450），清玻化玻璃2-6mm中间,夹磨砂（265元/m2），1.5振纹不锈,钢（680元/m2），黑檀夹板（木皮）,（880元/m2），玻璃马赛克片,（460元/m2），20mm厚喷砂亚克力,5187（75元/kg）,847中山华艺灯具，乐家洁具,690诺瑞地毯,573中山国泰军具定制,707定制,7505,安装工程,地毯,家具,艺术品,小计,总计,1957960,442458.04,1325544,1636273,17358616.24,146848910.5,2313,641.38,2313,2313,2313,21841,6723.54,序号,系统内容,总价（元）,各专业设备,建筑面积均,价,（元/m2）,采用品牌,备注,1,给排水,103321732.00,385.48,不锈钢管材：无锡金羊、,四川民生,铸铁给水管：上海申同、,邯郸金鑫、安钢永通,衬塑钢管：上海德士和,上海昊力,柔性铸铁排水管：上海,申利,阀门：TYCO、沃茨、AFA,容积式热交换器：济南,新力,板式热交换器：AVP、金,马利,油脂分离器：健力环保,1.1,生活水处理系统供应,1638000,6.11,1.2,生活水泵采购供应,1315589,4.91,1.3,潜污泵采购供应,700000,2.61,1.4,上述设备安装及系统施工费,99668143,371.85,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,给排水,序号,系统内容,总价（元）,各专业设,备,建筑面积,均价,（元/m2）,采用品牌,备注,2,空调、动力,180840457,674.69,冷却塔:BAC、金马利,风机：格林瀚克、科,禄格,格林瀚克、科禄格,锅炉：上海汉铭,沃茨、泰科菲、AVK、,唯特利、富山、埃美,柯,全热交换器：AVP、,金马利,湿处理设备:无,泳池除湿热泵：ITT,油烟净化机:速八,空调水泵：ITT,冷冻机：约克,风机盘管：新晃,空调箱：新晃,VRV空调：三菱重工,2.1,暖通水泵供应,3549988,13.24,2.2,冷却塔供应及安装,3383600,12.62,2.3,锅炉供应,17234392,64.30,2.4,热水交换器供应,10273100,38.33,2.5,冷冻机及控制系统供应,17216441,64.23,2.6,空调箱、风机盘管供应,27304079,101.87,2.7,分体、VRV空调供应及,安装,1295478,4.83,2.8,风机供应,4937682,18.42,2.9,地暖系统供应及安装,无,0.00,2.10,燃气系统供应及安装,1460000,5.45,2.11,变风量控制机末端设备,10063000,37.54,2.11,上述设备安装及系统施,工费,84122697,313.85,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,空调,序号,系统内容,各专业设备,建筑面积均,总价（元）,价,（元/m2）,采用品牌,备注,3,强电供应及安装,293452684.551094.83,电缆：宝胜,变压器：华鹏,桥架：华鹏、江苏成城,母线槽：华鹏,柴油发电机：联迅（康明,斯）,双电源切换：施耐德,低压配电元器件：施耐德,3.1,柴油发电机供应及安装,1558940058.16,3.2,变电站设备供应及安装,50776965.9189.44,3.3,母线供应,886822733.09,3.4,桥架供应,863918032.23,3.5,电线、电缆供应,63438491.45236.68,3.6,户内低压配电箱供应,36408109.2135.83,3.7,疏散指示灯供应,365060713.62,3.8,上述设备安装及系统施工费,106081704395.78,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,强电,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标,-,电梯,各专业设备,建筑面积均,价,采用品牌,备注,（元/m2）,电梯：迅达、通力,4,4.1,4.2,4.3,电梯,电梯供应,电梯安装,电梯装修,118777464.00,105371100,9837354,3569010,443.14,393.13,36.70,13.32,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标,-,弱电,各专业设备,建筑面积均,价,（元/m2）,采用品牌,备注,综合布线：康普,电子巡更：格瑞特,无线对讲：建伍,后勤一卡通：汉军,车辆管理系统：捷顺,楼宇自控系统：江森,背景音乐：博士,灯控系统：邦奇,房控系统：ABB,公用信息发布系统：禾,麦,UPS：艾默生、山特,投影机：松下,视频监控：松下,5,5.1,5.2,5.3,5.4,5.5,5.6,5.7,5.8,5.9,5.10,5.11,5.12,5.13,5.14,5.15,5.16,5.17,5.18,弱电,综合布线系统,灯控系统,客房控制系统,公安扫描系统,电子巡更系统,门禁系统,停车库管理系统,楼宇自控系统,背景音乐系统,信息发布系统,UPS系统,会议系统,视频监控系统,计算机网络系统,无线网络覆盖系统,卫星电视系统,国际网络系统,机房工程,77089594.93,4644609.462,6284340,8171355.6,无,无,4202149.815,876987.9,20292361.08,2228981.715,816218.325,452450.367,9822872.7,5130686.385,1559183.598,2628787.5,486893.268,无,1017757.719,287.61,17.33,23.45,30.49,15.68,3.27,75.71,8.32,3.05,1.69,36.65,19.14,5.82,9.81,1.82,0.00,3.80,0.00,5.18,上述设备安装及系统施工费,8473959.49,31.62,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标,-,消防,各专业设备,建筑面积均,价,（元/m2）,采用品牌,备注,火灾报警系统：能美,漏电火灾保护器：能美,6,6.1,6.2,6.3,6.4,6.5,6.6,消防,消防水泵供应,气体灭火系统,消防报警系统,消火栓系统,防排烟系统,喷淋系统,76982403.30,481128,2838155,6931442.3,12236824,19118750,18021728,287.21,1.80,10.59,25.86,45.65,71.33,67.24,6.7,上述设备安装及系统施工费,17354376,64.75,序号,系统内容,总价（元）,各专业设备,建筑面积均,价,（元/m2）,采用品牌,备注,7,其他,11831571.00,44.14,泳池循环泵：威乐,泳池板换：BAC、金马利,泳池过滤系统：无锡健力,环保,机械停车位：无,油水分离器：无锡健力环,保,7.1,污衣井供应及安装,无,0.00,7.2,游泳池机电设备供应及安装,2493221,9.30,7.3,厨房空调及排油烟供应及安,装,1385000,5.17,7.4,机械停车位供应及安装,无,0.00,7.5,擦窗机,7953350,29.67,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-,其它,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,序号,系统内容,总价（元）,紫峰大厦项目的主要指标,-,五大系统,各专业设备,建筑面积均价,（元/m2）,采用品牌,备注,PMS:无,程控交换机：NEC,8,8.1,8.2,8.3,8.4,8.5,五大系统,PMS系统供应及安装,程控交换机供应及安装,厨房设备（含布草、消,毒设备）供应及安装,洗衣机房设备供应及安,装,健身房设备供应及安装,25516444.00,无,1556800,17922144,6037500,无,95.20,0.00,5.81,66.87,22.53,0.00,0.00,8项合计,887812350.78,3312.31,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-8,项合计,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的主要指标,-8,项合计,超高层项目设计施工,30,项主要关键技术,超高层项目地库特点：,1,、由于埋置深度要求，大于,1/181/20,最小埋置深度。,2,、车库配比,100m2,：,1,辆（,35m2,），地库面积大占,1/41/3,。,3,、地下室一般在,36,层，深度在,1530m,以上。,4,、城市中心区，周边地铁、管线、建筑环境复杂。,1,超深超大,基坑综合技,术,关键技术,1,、挡土止水：首选地下连续墙封闭基坑，次选排桩,+,三轴深搅。,2,、支撑：混凝土内支撑或锚杆锁,3,、挖土方案：首选坡道法（土坡、栈桥坡），栈桥长臂挖机法大基坑慎重。,4,、降水方案：深井疏干,5,、监测方案：坑内外土体、支护结构、管线、道路、地铁等的变形、内力监,测，坑内外水位监测。,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,超高层项目设计施工,30,项主要关键技术,超高层项目结构特点：,1,、高度很大,250,米以上，风荷载、地震荷载大。有很大的抗侧力,结构核心筒、巨型柱、斜撑、伸臂桁架、带状桁架、桅杆天线。,2,、建筑立面收分变化，平面形状收分变化多。,3,、中间一般有桁架加强层等特殊结构楼层。,2,超高主体,结构综合技,术,关键技术,1,、基础方案、结构体系选择，概念设计和计算分析技术。,2,、风洞试验参数取值。,3,、高强高性能混凝土研制生产及泵送技术。高强宽厚钢板生产制造技术。,4,、混凝土核心筒快速施工技术（平台及模板）。,5,、高层重型钢结构设计制作及安装技术（厚板焊接、桁架、巨型柱、钢板剪,力墙、天线桅杆、高空拼装等）。,6,、塔吊、施工电梯垂直运输设备选择、布置、转换技术。,7,、供电、供水、消防转换技术,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,3,建筑与装饰,综合技术,超高层项目设计施工,30,项主要关键技术,超高层项目建筑与装饰特点：,1,、建筑耐久性考虑，消防设防标准考虑。,2,、可维护性要求特别高。,2,、外围护幕墙承受风压大。,3,、业态多样，要分区管理控制。井道要进行多次转换。,4,、人流车流量大，平面和垂直交通组织复杂。,4,、电力等城市配套设施保障能力要求高。,5,、建筑空间高、大，装饰装修标准高。,关键技术,1,、建筑高耐久性和建筑消防技术（现行标准,50,年，千年建筑。消防设防标准,问题，耐火时限、疏散时间、外救援设备与超高层适应性）。,2,、高可维护的建筑技术（机电设备、机电各主系统、末端维护，结构检测、,监测，幕墙维护，桅杆天线、泛光航障灯、高大空间维护。维护空间考虑，,人可到达，不能封闭，配备专业维护设备）。,3,、建筑可更换技术（机电设备、机电各主系统、幕墙、结构构件等各种建筑,系统达使用期限后的更换考虑，运输、通道问题）。,4,、灵活、可调整、可变化的建筑技术（建筑平面空间灵活、高度空间灵活、,金融企业等特殊客户群、荷载、,24h,空调，相近业态互变）。,5,、高风压下的建筑幕墙设计安装技术（大风压设计、单元、开窗、测试）。,6,、分业态管理控制、竖向井道转换技术（集中与分离协调，建筑布局分、机,电系统分、计量系统分，技术层、设备层、硬质吊顶转换、高可维护性）。,7,、建筑垂直交通组织技术（井道限制芯,31,部梯、分业态分区、应急疏散）。,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,超高层项目设计施工,30,项主要关键技术,3,建筑与装饰,综合技术,关键技术,8,、建筑平面交通与城市交通协调技术（人流车流量大，对城市系统压力）,9,、电力、燃气、自来水、排水与城市配套协调技术（量大、特供电）,10,、高大建筑空间技术（消防性能化限制灵活性、合理空间的综合协调）。,11,、高标准超,5A,写字楼与白金五星酒店装饰技术（材料防火性、空间要求、,创意亮点、新材料、新工艺、灯光、智能控制）。,12,、超高层项目建筑（机电）计算参数合理取值技术研究（人数,9-10m2/,人,，各种设备负荷叠加方式，不同季节工况，供电负荷与实际差别很大）。,4,三高机电系,统综合技术,超高层项目设计施工,30,项主要关键技术,超高层项目机电系统特点：,1,、高标准、高可靠性与高可维护性；,2,、业态多样，要分区管理控制。高标准、高可靠性、高可维护,性造成机电各系统庞大而复杂。,3,、业态多样，机房和井道尺寸的限制，系统要进行多次转换。,关键技术,1,、高可靠、高可维护的电力供应技术（容量、双路、油机、设备更换）。,2,、高可靠的消防系统技术（双路、重力水、报警联动、排烟送风）。,3,、高可靠、高标准的超高速电梯制造与安装技术（超高速、大运量）。,4,、高可靠、高标准、高可维护的冷冻机房（冷冻水系统）、锅炉房（蒸汽系,统）、柴油发电机房（应急电源系统）、水泵房（给水系统）、冷热能量交,换站等中心机房（主系统）的设备制造、系统集成与控制技术。,5,、高可靠、高舒适度的空调设备制造、系统集成与控制技术（温湿度、四管,制、,VAV,、噪音、新风）。6,、以,BA,系统为核心的弱电各子系统综合集成整合技术。,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,资金,前置,项目成功的关键,专业,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的经验总结,紫峰大厦实现了绿地超高层项目从0到1的突破。从数据来看无论是建设,成本还是速度均创造了纪录。实现了品质与成本的平衡。我们认为项目,成功的关键归结起来六个关键字：资金、前置、专业。,1,资金,紫峰大厦项目的经验总结,紫峰大厦项目资金运作的特点：,1,、单盘运作。（,10,年才拿地）,2,、总投资数量大，周期长。（开始是,40,亿，后来,35,亿）,3,、资金自我实现平衡困难。（可售面积配置比少，持有量大）,4,、现金流平衡困难。,关键字“资金”就是现金流与资金的平衡：,1,、滚动开发：,A2,项目先行启动，调整方案增加了,A1,副楼。,2,、施工单位垫资。,3,、银行贷款。,4,、经营性贷款。,资金运作是项目成败的关键，没有钱超高层项目是建不起来的。紫峰大厦资金的运作，今天看起来是,一些常规的方法。但如果放在10年前的环境下，相对当时的情况，无论施工单位垫资还是开发贷数,量都是非常巨大的，超过常规的。正是事业部领导的亲自组织、协调、谈判，度过了一个个惊险的难,关，才有了今天的紫峰大厦。所以第一个关键字应该是“资金”。,超高层项目资金单盘运作成功的案例应该讲还没有。紫峰大厦基本实现了单盘资金的平衡，目前中南,的729、恒大合肥金融中心、济南金融中心等均是单盘模式，其是否能够成功运作还不可知。,但苏州东方之门（秋裤）应该是失败的案例。,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,ARCHITECTU,南京国资绿地金融中心有限公司,NANJING,STATE-OWNED,ASSETS,&,GREENLAND,FINANCIAL,CENTER,A1,紫峰大厦项目的经验总结,-,资金来源,-,滚动开发,滚动开发：,紫峰大厦项目单盘运,作，没有配住宅。资金投资大，,周期长，无法快速回笼。现金流,的平衡至关重要。于是就有了,A2,和副楼。,A2,项目,04,年,12,月,22,日开工，,05,年,12,月,26,日开盘。,A1,项目,05,年,5,月,28,日开工，副楼,07,年,5,月,11,日开盘。主楼办公,08,年,09,月,26,日开盘。,滚动开发：,A2,项目实现销售,3.6619,亿，均