浦东塘桥酒店式公寓价格建议学习教案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,全市酒店式公寓市场(shchng)分析,全市酒店式公寓(gngy)市场分析,全市量价走势,板块(bn kui)比较,板块价格定位,第1页/共35页,第一页，共35页。,全市酒店式公寓市场(shchng)分析,2010全市酒店式公寓(gngy)量价走势,2010年全市酒店式公寓新增供应量约为81636平方米，累计成交95906平方米，供求比为1:1.17，供应相对(xingdu)不足。,价格总体保持上扬态势,第2页/共35页,第二页，共35页。,全市酒店式公寓市场(shchng)分析,供应方面，10月、11月市场酒店式公寓出现一波集中推量，这主要于9月底新政的出台有关，由于新政的打击范围仅限于商品住宅市场，对商办性质的酒店式公寓是一波利好，投资(tu z)酒店式公寓产品被看好。,成交方面，成交起伏较大，成交主要集中在1月、3月和11月，特别是11月成交量达到一个高峰，一方面是由于下半年供应量的增加，另一方面酒店式公寓不在调控限购令打压的范围之内。价格方面，在4-5月以及8-9月有两次下降，前一次是由于4月新政的影响，全市楼市整体低迷；第二次主要是酒店式公寓后续供应不足，大部分楼盘属于尾盘销售造成的。,第3页/共35页,第三页，共35页。,全市酒店式公寓(gngy)市场分析,后市预计(yj)新增推量：,天之骄子：90000平米,东方蓝海国际广场：10000平米,IMAGO我格广场：约30000平米,天之骄子,东方蓝海,IMAGO,我格广场,短期(dun q)来看，全市酒店式公寓产品后市推量并不大,预计供应总量在130000平米左右,第4页/共35页,第四页，共35页。,全市酒店式公寓(gngy)市场分析,天之骄子,所属(sush)板块张江板块,主力户型：30-80平米,物业类型：酒店式公寓,建筑类型：小高层,所属(sush)板块：张江板块,绿化率：35,容积率：2.0,产权年限：40年,东方蓝海,所属板块：五角场板块,主力户型：80-150平米,物业类型：写字楼,酒店式公寓,建筑类型：小高层(o cn)、多层、高层(o cn),所属板块：五角场板块,绿化率：25,容积率：3.5,产权年限：50年,IMAGO,我格广场,所属板块：武宁路板块,楼盘位置：武宁路,99,号,物业类型：写字楼,酒店式公寓,建筑类型：小高层、多层、高层,所属板块：武宁板块,第5页/共35页,第五页，共35页。,内环内酒店式公寓市场(shchng)价格在30000-40000元/平米,板块价格比较(bjio)分析,五角场板块,铂宫：,26000,元,/,平米,四川北路板块,旭园：,31000,元,/,平米,不夜城板块,中心铂庭：,28000,元,/,平米,陆家嘴板块,东晶公寓：,29000,元,/,平米（简装）,人民广场板块,海怡大厦：,36000,元,/,平米（二手）,高桥板块,乐非天地：,23000,元,/,平米,周康板块,乐非天地：,23000,元,/,平米,南翔板块,骏丰嘉峰汇：,19000,元,/,平米,南京西路板块,骏豪国际：,40000,元,/,平米,内环内区域,徐家汇板块,兆丰帝景苑：,42000,元,/,平米,第6页/共35页,第六页，共35页。,板块价格比较(bjio)分析,目前塘桥板块内酒店式公寓产品无供应、无成交；,塘桥板块属于内环内板块，其酒店式公寓产品价格应在30000-40000元/平米之间；,项目拥有无可复制的江景资源，区位(q wi)优势明显，提升了板块产品价值；,塘桥板块(bn kui),酒店式公寓：无供应、无成交,第7页/共35页,第七页，共35页。,板块价格(jig)定位,板块市场(shchng)比较,不夜城板块,南京西路板块,人民广场板块,四川北路板块,徐家汇板块,陆家嘴板块,内环内板块酒店式公寓价格,30000-40000,元,/,平米,塘桥板块,塘桥板块(bn kui)酒店式公寓的价格范围因确定在,30000-40000元/平米之间,第8页/共35页,第八页，共35页。,项目(xingm)价格建议,第9页/共35页,第九页，共35页。,本案(bn n)价值属性,地铁(dti)沿线,（轨道交通四号线塘桥站）,稀缺地段(ddun),（浦东塘桥板块，内环内）,江景资源,（紧邻黄浦江）,三大价值属性对本案酒店式公寓产品的价格确定具有重要影响,项目价格建议,项目价值属性梳理,第10页/共35页,第十页，共35页。,项目(xingm)价格建议,类似属性案例(n l)价格系数,得到本项目(xingm)价格系数,项目静态价格,注：塘桥板块内目前无在售可比较案例，所以无法用传统的市场比较法来定价。而本案价格的确定受自身三大价值属性影响较大，故采用价格系数法来定价。,价格系数法,第11页/共35页,第十一页，共35页。,定价体系建立：,选取(xunq)项目同为内环内项目；,由于内环内项目均为轨道交通线网络所覆盖，因此系数建立主要依据江景资源；,30000元/平米为基数，选取(xunq)拥有江景的旭园和远离江景的中心铂庭；40000元/平米为基数，选取(xunq)拥有江景的兆丰帝景苑和远离江景的骏豪国际；,用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与其他项目的价格系数，得出本项目的静态价格。,项目价格(jig)建议,第12页/共35页,第十二页，共35页。,项目(xingm)价格建议,项目：旭园,选取原则：拥有江景资源,价格(jig)：当前31000元/平米,项目：中心铂庭,选取原则：远离江景资源,价格：当前(dngqin)28000元/平米,靠近江景：,31000,元,/,平米,远离江景：,28000,元,/,平米,=,1.1,价格系数制定,1,30000,元,/,平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为,1.1,第13页/共35页,第十三页，共35页。,项目(xingm)价格建议,价格(jig)系数制定2,项目：兆丰帝景苑,选取(xunq)原则：拥有江景资源,价格：当前42000元/平米,项目：骏豪国际,选取原则：远离江景资源,价格：当前,40000,元,/,平米,靠近江景：,42000,元,/,平米,远离江景：,40000,元,/,平米,=,1.05,40000,元,/,平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为,1.05,第14页/共35页,第十四页，共35页。,项目价格(jig)建议,价格系数(xsh)制定,本项目价格(jig)系数得出：,即 （1.1+1.05）/2=1.075,本项目价格定位,系数相成法,本项目价格定位为：,价格基数,X,价系数数，即,本项目的静态价格为,37500,元,/,平米（精装）,（,30000+40000,）,1.075,2,=37625,元,/,平米,第15页/共35页,第十五页，共35页。,市场数据(shj)附件,全市成交活跃热点(r din)项目,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,浦东区域办公市场成交情况,中心铂庭、骏丰嘉峰汇,乐非天地、万富汇、瑞景公寓,塘桥板块住宅市场成交情况,第16页/共35页,第十六页，共35页。,全市成交活跃热点(r din)项目,中心(zhngxn)铂庭,楼盘名称,中心铂庭,位置,闸北天目中路,520,号,占地面积,18622,平方米,建筑面积,14000,平方米,均价,28000,元,/,平米,容积率,2.73,绿化率,17.3%,主力户型,37-90,平方米,开盘时间,2010.03.06,交房时间,2010-12-31,开发商,上海北苑房地产开发有限公司,物业管理公司,上海建菱物业管理有限公司,第17页/共35页,第十七页，共35页。,全市成交活跃(huyu)热点项目,建筑面积：97平方米,户室功能间：一室两厅两卫,户型简评：,独立套件设计(shj)，保证了主人的私密性；,南向双阳台，拓展视野，增加房间采光面积,建筑面积：46平方米,户室功能间：一室两厅,户型简评：,各户室功能间之间分区明显，设计紧凑；,分布在楼层中部，无法(wf)实现南北通透,50,平方米的小户型和,90,平方米的中户型增加购买选择余地，,满足不同购房者的需求,第18页/共35页,第十八页，共35页。,全市成交活跃热点(r din)项目,中心(zhngxn)铂庭量价走势,中心铂庭3月开盘，共推出356套，去化352套，去化率高达98.9中。,目前尾盘在售。,热卖(r mi)原因：市场紧缺；投资增值保值；不在调控限购范围之内。,中心铂庭成交价量一览表,面积（平方米）,均价（元,/,平方米）,第19页/共35页,第十九页，共35页。,全市成交活跃(huyu)热点项目,骏丰嘉峰汇,楼盘名称,骏丰嘉峰汇,位置,嘉定沪宜公路,139,号,占地面积,68377,平方米,建筑面积,186078,平方米,均价,18964,元,/,平米,容积率,1.80,绿化率,40%,主力户型,1,房,63,平，,2,房,76,平,开盘时间,2010-10-10,交房时间,2011-12,开发商,骏丰嘉房地产开发公司,物业管理公司,主恩物业,第20页/共35页,第二十页，共35页。,全市成交活跃(huyu)热点项目,10月开盘，10月新增供应量26843平米，其中10月推出56套，去化56套，去化率100；二期推出58套，目前尾盘在售，仅剩余(shngy)2套左右大户型房源。,之所以出现热卖，一方面由于价格较低，另一方面是由于酒店式公寓不在限购令范围内，投资客户增加。,骏丰嘉峰汇量价走势,第21页/共35页,第二十一页，共35页。,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,乐非天地(tind),楼盘名称,乐非天地,位置,浦东杨高北路,528,号,占地面积,3552平方米,建筑面积,14902,平方米,均价,23000,元,/,平米,容积率,4.40,绿化率,23%,主力户型,38-80,平方米,开盘时间,2010.11.13,交房时间,2011,年,9,月,开发商,上海通豪置业发展有限公司,物业管理公司,上海福诺物业管理有限公司,外高桥，双轨(shunggu)，4.5米挑高,38-80平方米精装 复式酒店公寓,第22页/共35页,第二十二页，共35页。,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,突出了酒店式公寓户型面积小，设计(shj)紧凑的特点,但楼层的整体设计(shj)使户室无法实现南北通透,建筑面积(jin zh min j)：38平方米,户室功能间1室1厅1卫1厨（A户型）,户型分析：,各功能间分布合理，设计紧凑，达到空间利用最大化；,位于建筑中间位置，无法实现南北通透，采光效果差。,建筑面积：,80,平方米,户室功能间：,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,(B,户型,),户型分析：,80m2,做三房已相当紧凑，双卫生间的设计更使得空间利用得到最高效率；,虽然双阳台设计，但楼层的整体设计使其无法实现南北通透。,B,A,A,第23页/共35页,第二十三页，共35页。,浦东区域(qy)酒店式公寓项目,面积（平方米）,均价（元,/,平方米）,11月开盘至今，推出约203套房源，销售(xioshu)29套，去化率为14.3，,销量极佳。,第24页/共35页,第二十四页，共35页。,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,万富汇,楼盘名称,万富汇,位置,浦东板泉路,1567,号,占地面积,16221,平方米,建筑面积,31345,平方米,均价,23000,元,/,平米,容积率,1.23,绿化率,23%,主力户型,38-80,平方米,开盘时间,2010.10.16,交房时间,2010,年,12,月,开发商,上海恒大集团,物业管理公司,锦之嘉酒店管理公司,城市核心，世博三林，6号线直达(zhd),45-51平方米精装小户型,第25页/共35页,第二十五页，共35页。,浦东区域(qy)酒店式公寓项目,客厅,卧室,阳台,卫生间,厨房,厨房,卫生间客厅,卧室,户型面积分为43平方米和45平方米两类,户型单一，选择(xunz)余地不足,第26页/共35页,第二十六页，共35页。,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,面积（平方米）,均价（元,/,平方米）,10月开盘(ki pn)，推出约200套房源，截止11底销售141套，去化率为70.5，,短短一个多月内销量极佳。,第27页/共35页,第二十七页，共35页。,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,瑞景(ru jn)公寓,楼盘名称,瑞景公寓,位置,浦东康士路,1,弄,占地面积,17939,平方米,建筑面积,31345,平方米,均价,20000,元,/,平米,容积率,2.35,绿化率,28.9%,主力户型,71245,平方米,开盘时间,2010.10.30,交房时间,现房,开发商,上海周康房地产有限公司瑞,物业管理公司,景商务苑物业有限公司,周浦核心地段，现房(xin fn)销售，菜单式装修,第28页/共35页,第二十八页，共35页。,浦东区域(qy)酒店式公寓项目,转角为轴,外楼梯,凸显半围合感,以转角为轴，连接建筑，在整体布局上呈现一定的围合感；,外楼梯的设计虽然节省了空间(kngjin)，但安全系数较低,第29页/共35页,第二十九页，共35页。,浦东区域酒店式公寓(gngy)项目,均价（元,/,平方米）,10月底(yud)开盘至今，销售情况良好。,第30页/共35页,第三十页，共35页。,浦东区域办公市场成交(chng jio)情况,板块,成交面积,(),成交套数,成交价格,陆家嘴,46646,38,套,42540,金桥,16522,262,18269,外高桥,2388,31,15312,洋泾板块,17776,117,28365,花木,19782,89,32812,浦东办公市场(shchng)(2010.1-11月成交数据),第31页/共35页,第三十一页，共35页。,浦东区域办公(bn gng)市场成交情况,板块,楼盘,面积,开盘时间,成交套数,成交价格,陆家嘴,太平金融大厦,17160,10-02-10,24,37000,二十一世纪中心大厦,3958,0912-31,2,19828,浦江双辉大厦,21507,09-12-31,8,47748,高宝金融大厦,4021,09-05-16,4,60687,金桥,禹洲燕海国际大厦,6403,08-12-17,112,20980,金桥中环大厦,5162,06-07-12,74,19175,森晟世洋国际大厦,3243,06-01-12;,55,15254,洋泾,证大源深金融大厦,15992,09-01-14,100,29556,花木,证大五道口大厦,16132,07-02-15,83,35155,证大立方大厦,1200,06-10-18,5,35642,信息大厦,A,楼,2450,05-08-24,1,15999,浦东办公(bn gng)市场成交明细,第32页/共35页,第三十二页，共35页。,塘桥板块住宅市场成交(chng jio)情况,塘桥住宅2010年以来无新增供应量，一手住宅无成交,二手(r shu)住宅的成交均价在21600元/平方米(2010年10月成交数据)，品质较好价格一般在22000-23000元/平方米，价格最高为27000元/平方米.,塘桥住宅(zhzhi)市场,第33页/共35页,第三十三页，共35页。,THANK YOU,第34页/共35页,第三十四页，共35页。,35,感谢您的观看(gunkn)！,第35页/共35页,第三十五页，共35页。,