一品漫城联排别墅价格执行报告-.ppt

联排别墅推售次序原则,由北往南推售原则：,1,）,北部联排别墅受小高层和外部道路距离影响较大，建议先期推出；,2,）靠近会所位于社区中部的联排别墅景观资源和私密性最好，作为保留房源最后推出；,多元化产品同时推售原则：,每次推售均包含,E,、,F,、,G,三类产品，树立标杆同时互为比较，形成价格梯次；,价值提升原则：,北部联排别墅以市场平均价格开盘，在后期随着资源提升及社区发展，形成楼价走高的态势,联排别墅组团分级标准,E,C,D,B,A,F,H,G,景观因素,包括：,会所景观；道路绿化；庭院绿化,按照资源优劣，分为如下等级：,靠近会所景观,靠近中部车行道路绿化,靠近庭院绿化,靠近西部水系景观,前后庭院景观,采光因素包括：,端头套或中间套；联数,按照资源优劣，分为如下等级：,靠近道路或庭院的东端头,靠近道路或庭院的西端头,3,、,4,、,5,联的中间套和端头套,私密性因素,包括：,小高层、道路交通和组团距离，按照资源优劣，分如下等级：,南庭院靠近车库入口,北庭院靠近车库入口,两组团之间端头套,靠近小高层组团,组团中间套,西部端头套,噪音来源,为组团外部道路、内部道路、机房、箱变、会所，具体等级如下：,临组团外部道路,临组团内部道路,北部有箱变,地下室埋有地源热泵机房,临近会所,联排别墅推售组团划分,E,C,D,B,A,F,H,G,推售组团次序,各批推售栋数,E户型,F户型,G户型,A/B/C/D,44,24,16,4,E/F/G/H,45,30,12,3,总计,89,54,28,7,栋号,户型,套数,户型优缺点说明,等级排序,推售策略,11,E东端头,1套,受小高层和外部道路影响程度一般,与边组团对视严重，东端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,E中间套,2套,受小高层和外部道路影响程度一般,B,高开平走，追求利润,E西端头,1套,受小高层和外部道路影响程度一般，西端头采光与景观优,B,高开平走，追求利润,12,G东端头,1套,受小高层和外部道路影响程度一般，受地下车库入口影响严重，东端头采光优,A,标竿产品，高开高走,E中间套,3套,受小高层和外部道路影响程度一般,C,平开平走，实现去化速度,E西端头,1套,受小高层和外部道路影响程度一般,与边组团对视严重，西端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,13,E东端头,1套,受小高层和外部道路影响程度严重，东端头采光与景观优,B,高开平走，追求利润,E中间套,2套,受小高层和外部道路影响程度严重,B,高开平走，追求利润,E西端头,1套,受小高层和外部道路影响程度严重，西端头采光与景观优,B,高开平走，追求利润,首批推售产品等级划分：11、12、13栋,栋号,户型,套数,户型优缺点说明,等级排序,推售策略,14,G东端头,1套,受小高层和外部道路影响程度一般,东端头采光与景观优,A,标竿产品，高开高走,E中间套,3套,受小高层和外部道路影响程度一般，无北庭院，南庭院最大,B,高开平走，追求利润,E西端头,1套,受小高层和外部道路影响程度一般，景观较好，西端头采光优,B,高开平走，追求利润,15,F东端头,1套,与边组团对视严重，东端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,F中间套,2套,采光一般，私密性优,C,平开平走，实现去化速度,F西端头,1套,西端头采光和景观优,A,标竿产品，高开高走,16,G东端头,1套,受地下车库入口影响程度一般，东端头采光与景观优,A,标竿产品，高开高走,F中间套,3套,采光一般，私密性优,C,平开平走，实现去化速度,F西端头,1套,西端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,19,F东端头,1套,与边组团对视严重，东端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,F中间套,2套,采光一般，私密性优,C,平开平走，实现去化速度,F西端头,1套,西端头采光和景观优,A,标竿产品，高开高走,首批推售产品等级划分：14、15、16、19栋,栋号,户型,套数,户型优缺点说明,等级排序,推售策略,20,G东端头,1套,受地下车库入口影响程度严重，东端头采光与景观优,A,标竿产品，高开高走,F中间套,3套,采光一般，私密性优,C,平开平走，实现去化速度,F西端头,1套,西端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,23,E东端头,1套,与边组团对视严重，东端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,E中间套,2套,采光一般，私密性优,C,平开平走，实现去化速度,E西端头,1套,西端头采光和景观优,A,标竿产品，高开高走,24,E东端头,1套,受地下车库入口影响程度一般，东端头采光与景观优,B,高开平走，追求利润,E中间套,2套,景观较好，私密性优,B,高开平走，追求利润,E西端头,1套,与边组团对视严重，西端头采光较好,C,平开平走，实现去化速度,首批推售产品等级划分：20、23、24栋,产品等级,推售栋数,分布特点,A,7,G型端头套，E/F西部端头套,B,14,多联端头套或中间套，有特殊外部景观资源,C,23,多联中间套或组团端头套，无特殊外部景观资源,联排别墅价格的确定,价格策略说明：,如,7,月,15,日开盘，采取平开高走的策略，以资源最差的北部组团做入市价格基础支撑；,10,月初二次开盘提升,10,以上；,按景观、采光、私密性和噪音的不同等级分组团，拉开价差，促进弱势户型消化；,综合考虑庭院、露台和地下室等附加值因素，通过价格杠杆拉动弱势房源去化。,市场比准均价的确定,价格表结构生成,价格表验证,实收价格表确定,联排别墅市场比较权重及比准均价,权重,成交价格,预计报价,备注,金地湾流域,20%,30000,三林片区典型项目，资源极其优越，价格具有标竿性,浦发博园,10%,23000,三林片区代表项目，未来供应量较大,万科红郡,10%,23082目前可以比对的同类区域有成交项目,长城中环墅,10%,18000,张江片区代表项目,新浦江城,20%,21959,最能表现项目区位价值的楼盘，定价具有公共认知性,凯德林茵湖畔,15%,21712,目前可以比对的同类区域有成交项目,万科燕南园,15%,20836,目前可以比对的同类区域有成交项目,比准均价,23005元/平米,联排别墅均价的验证,小高层成交价格,同期联排别墅价格,价格比对系数,权重,环球翡翠湾,7800,（2005年中）,13500,1.73,30%,新浦江城,7500,（2006年初）,12000,1.6,40%,大华锦绣华城,9200,（2006年初）,15000,1.6320%,合生城邦,5500,（2006年中）,9000,1.64,10%,鹏欣一品漫城,14000,23086,1.649,100,结论：通过其他项目中小高层和联排别墅的价格比对系数，反推出本项目联排别墅价格应为,23086元/平方米,，基本符合市场定价法推算出来的价格。,联排别墅均价的验证,考虑到本项目别墅产品的特点，首次购买别墅的客户将占到大多数比例。根据经验判断，此类客户大多为主动换房、提升居住品质型的客户，倾向将现有市中心房产卖掉，用于支付别墅部分房价，因此客户目前居住的区域均价也将成为我们定价的参考依据之一。,2007.10-2008.6,总成交面积,总成交套数,总成交金额,区域均价,卢湾区,16854平米,113套,54578万元,32383元/平米,卢湾区（除翠湖天地）,15734平米,107套,46932万元,29828元/平米,黄浦区,65482平米,479套,163858万元,25023元/平米,徐汇区,363867平米,2690套,766217万元,21058元/平米,参考区域成交均价，项目别墅价格区间在2.32.5万元/平米。,联排别墅均价的确定,市场比准均价23000元/平米,客户心理预期2万2.5万元/平米,市场验证均价23000元/平米,以经过市场验证的2.3万元/平米作为底价支撑，在以创高价、创标竿、承接前期市场影响力的营销策略下，冲击,2.5万元/平米,的目标,同类户型设置浮动平面差比例，让弱势产品的价格更具优势，强势产品的价格门槛更高，客户意向梳理更为鲜明。,根据庭院和地下室的设计、景观、采光、大小等给出固定价差。,着重考虑庭院景观的影响。,平面价差：,附加值调差：,详见一品漫城联排别墅价格策略,通过开盘前的价格梳理以及客户的意向房源统计，制定客户调整系数，使最受追捧的户型价值最大化。,通过,G,户型的价值最大化，以绝对值提升项目的形象气质。,客户调整系数：,创造价值标杆：,去化风险规避：,优势产品保留：,对于北侧,57,，,58,，,59,，,60,号单元通过价格杠杆进行先期去化；,开盘通过价格保留部分优势产品，为最终提价奠定基础价格动态调差,基础价格生成体系,标准单价,打分系数,平面差,地下室调差,庭院调差,整体价差,单栋价差,E户型,25000,0-5.3,04000,250750,4500元/平米,0-6000,120万,F户型,23000,0-4.9,04000,250750,0-6000,120万,G户型,28000,0-2.1,01500,250750,0-2000,40-50万,各栋单价,各户型标准单价该套平面价差该套地下室价差该套花园价差,基础价格表说明：,同类户型确定基础均价，在统一比较景观、采光、私密性、噪音、地下室、庭院等客户关注的因素后给出各栋单价；,E,、,F,户型资源差距较大，单栋价差较大，,G,户型资源差距较小，单栋价差就小。,综合折扣率,对开盘当天前,10,套认购客户总价优惠,2,；成交量达到,10,套以后客户无折扣；,开盘后对于所有一次性付款客户总价优惠,1,；,以上两条优惠不可累加，开盘最大折扣,2,；,对于开发商关系客户或开发商内部认购折扣原则上以不低于,5,为准。该折扣不予上与其他优惠共享。,联排别墅对外报价,折扣方式,预计销售套数,比例,折扣额度,折扣权值,综合折扣率,开盘优惠,约8套,20,2,0.98,开发商关系,约5套,10,5,0.95,一次性付款,约5套,10%,1%,0.99,最大折扣率,5,95折,约0.98,500元/平米,