理财规划师课件-消费支出规划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,消费支出规划,财政金融学院金融教研室,王建花,2,消费支出规划,资金盈余者,资金短缺者,金融市场,投资,融资,未雨绸缪型,按揭人生型,消费决策决定你的生活方式！,3,消费支出规划,消费支出规划内容,汽车消费,消费支出,规划,住房消费,消费信贷,4,住房支出,住房投资,住房消费,购房,租房,消费支出规划,住房消费,5,购房的目标,购房面积需求,量力而行：有多少钱买多大房,无需进行过于长远的考虑,购房环境需求,三个因素：时间、面积、房价,6,购房的财务决策,购房规划的基本方法,方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价,可负担首付款,=,目前净资产在未来买房时的终值,+,以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值,年收入中可负担首付比例的上限,可负担房贷,=,以未来购房时年收入为年金的年金现值,年收入中可负担贷款的比率上限,可负担房屋总价,=,可负担首付款可负担房贷,7,方法二：按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用,房屋总价,=,单价,面积,首期部分,=,总价,（,1-,按揭贷款比例）,贷款部分,=,总价,按揭贷款比例,计算月供,购房的财务决策,购房规划的基本方法,8,购房规划,需要考虑的其他因素,契税,印花税,评估费,保险费,律师费,其他因素,多如牛毛,9,购房规划,需要考虑的其他因素,契税：,普通住宅按房屋成交价的,1.5%,交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的,3,交纳契税。,按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在,1.0,（含）以上；单套建筑面积在,140,（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格,1.2,倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。,80,万,1.5%,12000,80,万,3%,24000,10,购房规划,需要考虑的其他因素,印花税,购房者与房地产开发商签订,商品房买卖合同,时，按照购销金额万分之三贴花。,购房者与商业银行签订,个人购房贷款合同,时，按借款额的万分之零点五贴花。,个人从国家有关部门领取,房屋产权证时，每件贴花,5,元。,80,万,万分之三,240,元,56,万,万分之零点,28,元,11,购房规划,需要考虑的其他因素,公共维修金：,小区管理办房价的,2%,。,80,万,2%,16000,购房公证费：,房价,0.03,80,万,0.03%,240,按揭合同公证费：,贷款额,0.03%56,万,0.03%,168,12,购房规划,需要考虑的其他因素,律师费：,买房贷款人需按每单申请贷款额,3,支付律师费,56,万,3,1680,保险费：,贷款额度,相应费率,56,万,0.47515,2660,上述事项合计：,33016,元 普通住宅,45016,元 非普通住宅,另外，考虑到装修费，家具等支出，,费用合计,10,万元。,13,购房财务规划的主要指标,房屋月供款占借款人税前月总收入的比率：,一般不应超过,25,到,30,有贷款月供款与税前月总收入的比率：,一般应控制在,33,到,38,之间,14,常用两种的还款方式,：,等额本息还款法,等额本金还款法,选择哪一种？,消费支出规划,住房消费,15,案例：,例：张先生购买了一套总价,100,万的新房，首付,20,万，贷款,80,万，利率为,6,，期限为,20,年。,如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在还款,5,年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？,如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？,16,案例：,等额本息法下：,PMT=5731.45,第一个月所还利息,800000,6,/12,4000,第一个月所还本金,5731.45,4000,1731.45,一共还的本金,800000,一共还的利息,5371.45,240,800000,575548,五年后还剩未还本金,679197,五年内一共所还的本金,120803,五年内一共还的利息,223084,17,案例：,等额本金法下：,第一个月还的本金,800000/240=3333.33,第一个月所还利息,800000,6,/12,4000,一共还的本金,800000,一共还的利息,=3333.33,0.005,(240+239+,+1)=3333.33,0.005,(240+1),240,2,482000,18,案例：,若张先生在还款,5,年后，有一笔,10,万元的偶然收入，张先生计划用这,10,万元来提前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩短还款期限，请为其设计提前还款安排？若张先生希望提前还贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负担呢？（等额本息法）,1.,计算张先生,5,年后剩余贷款本金,PV,、,P1=1,、,P2=60,、,BAL=679197,元,2.679197,100000,579197,3.,以,579197,为新的,PV,计算在,PMT,保持原数值时，新的,N,值,PV,579197,；,PMT,-5731.45,；,I/Y=6;CPT N,4.142,个月可还清剩余贷款,5.,以,579197,为新的,PV,计算在,N=180,时的,PMT,PV,579197,；,N=180,；,I/Y=6;CPT PMT=4888,19,消费支出规划,住房消费,假定：贷款,20,万元，期限,20,年，年利率为,10%,。,1.,计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为多少？所还利息总额为多少？,2.,计算等额本金条件下第一年的还款额？还款总额为多少所还利息总额？,20,消费支出规划,住房消费,等额本息还款法下：,每年还款额：,23492,所还利息总额为多少：,269839,还款总额为多少：,269839,200000,469839,21,消费支出规划,住房消费,等额本金还款法下：,第一年的还款额：,30000,本金,200000/20,10000,利息,200000,10,20000,所还利息总额：,10000,10,20,（,1,20,）,/2,210000,还款总额为多少：,210000,200000,410000,22,消费支出规划,住房消费,23,消费支出规划,住房消费,24,消费支出规划,住房消费,25,消费支出规划,住房消费,26,消费支出规划,住房消费,27,消费支出规划,住房消费,28,消费支出规划,住房消费,提前还款情况下，等额本金还款法与等额本息还款法的决策,29,设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划：,如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息还款；,如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选择等额本金递减还款；你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分阶段还款方式。,你的收入曲线,一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳,消费支出规划,住房消费,