1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,税法,重庆理工大学会计学院 陈立,第九章 土地增值税,教学目的和要求,1,、了解我国开征土地增值税的主要目的,2,、掌握土地增值税的具体规定,3,、了解房地产企业土地增值税的清算,教学重点和难点,重点：,1,、扣除项目的确定,2,、应纳税额的计算,3,、征税范围,难点：超率累进税率的运用,教学方法：讲授,8,1,概述,一、土地增值税开征背景,上世纪,90,年代初期广东、海南、广西等地疯炒房地产、尤其是疯炒地皮,为了抑制过
2、热的房地产，控制炒房地产奇高的暴利，,1993,年,12,月,13,日，国务院发布了,中华人民共和国土地增值税暂行条例,从,1994,年,1,月,1,日起开始施行,二、土地增值税的概念,是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。,三、开征土地增值税的主要目的,1,、增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度,2,、抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为,3,、增加国家财政收入,8,2,纳税义务人和征税范围,一、纳税义务人,转让房地产并取得收入的单位和个人,1,、无论法人与自然人,2,、不论经济性质,3,、不论内资与外资,4,、不论部
3、门,二、征税范围,转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物的转让,征税范围的界定,1,、转让的土地其所有权是否为国家所有,2,、产权是否发生转让,3,、是否取得收入,8,3,应纳税额的计算,增值额收入扣除项目,一、扣除项目的确定,1,、支付土地使用权所支付的金额,2,、房地产开发成本,3,、房地产开发费用,4,、与转让房地产有关的税金,5,、加计扣除,6,、旧房及建筑物的评估价,房地产开发费用,期间费用：销售费用、管理费用、财务费用,不按实际发生费用进行扣除，而按标准扣除,利息支出,（,1,）能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明：利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发
4、成本）,5,（,2,）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明：（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）,10,与转让房地产有关的税金,营业税、城建税、教育费附加、印花税,加计扣除,对从事房地产开发的纳税人，加计（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）,20,的扣除,旧房及建筑物的评估价,重置成本,成新度折扣率,二、税率,四级超,率,累计税率,增值额,扣除项目 利润,成本 成本利润率,30%40%50%60%,50%100%200%,例、某房地产公司销售房屋取得应税收入,1000,万元，其扣除项目金额为,400,万元，计算其应缴纳的土地增值税。,1,、增值额,=10
5、00-400=600,万元,2,、增值额,/,扣除项目,=600/400=150%,3,、应纳税额,=40050%30%,+400,（,100%-50%,）,40%,+400,（,150%-100%,）,50%,=240,万元,速算扣除法：,应纳税额,=60050%-40015%=240,万元,8,4,税收优惠,1,、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免税；超过,20%,的，全额征税；,2,、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税；,3,、个人转让房地产,征税 减半征税 免税,居住,3,年,5,年 时间,8,5,征收管理,1,、纳税地点：房地产所在地,2,、纳税期限：转让房地产合同签定后,7,日内,3,、征管机关：地方税务局,
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