安阳商业市场.pptx

2019/12/31,#,商业发展阶段,重要标志,事件,商业格局,1993,年,1994-1995,年,2000,年,2003,年,2005,年,2010,1993,年以前,国有百货大楼大发展,专卖店出现,安百、二百、相州百货三花齐放,亚细亚,开业，带动彰德路发展,彰德路成为商业圈核心,步行街出现,北大街,改造成功,综合性商场出现,卫东购物广场,开业,丹尼斯,开业,亚细亚拍卖，改造为海鑫开业,丹尼斯、海鑫、卫东、沃尔玛多足鼎立，,丹尼斯独占鳌头,文峰路商圈形成,彰德路开始没落,北大街成为商业核心,核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现,从,90,年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼,彰德路,文峰路”的转移。,现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫、沃尔玛为首的“一心多核”局面，尤以文峰中路区域商业最为成熟。,按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市,mall,大发展时期。,2,1,4,3,1,红旗路,北大街一带,2,彰德路,3,北大街,4,文峰中路丹尼斯,沃尔玛开业,发展阶段,商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主,安阳城区框架较大，但目前只有一个真正意义上的商业核心。,核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。以百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。,专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。,安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。,核心商圈,专业市场,专业市场,安钢商圈,市政府,商业格局,1,1,2,3,1,2,3,海鑫购物广场,卫东购物广场,老丹尼斯,根据调查，核心商圈内有,1500,余家商家，总经营面积约,50,万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近,50%,。,核心商圈主要由两个丹尼斯、海鑫购物广场、卫东购物广场、沃尔玛以及大量的临街商铺构成,核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。,核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。,北大街是安阳的商业重地，且周边原有大量的政府单位机关，购买力强，尤其是位于城市中心，交通便利。,通过访谈我们发现，核心区商圈是,辐射全市及周边县镇的城市级商业中心,，,已经成为安阳市民购物的第一和唯一选择,，对全市有着极强的吸引力和辐射力。,4,沃尔玛,4,5,5,新丹尼斯,核心商圈,铁西区域安阳各大企业云集，配套职工小区众多，为居民服务的便民商业在此少量汇集，形成了铁西路和钢二路两个社区商业中心。,铁西路,铁西路附近社区汇集，多为安烟、安彩、火柴厂职工宿舍，以家居生活的服务配套街铺为主。,钢二路,位于安钢生活区内，为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营状况一般。,火车站,安钢商圈,铁西区域仅有档次较低的日常便民服务商业配套少量聚集，尚未形成成熟的区域商业中心,安钢商圈,安东新区发展已初具规模，商业开发量渐大，但区域商业氛围尚未成熟,安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地,10.39,平方公里。其中，,中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。,随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内,政务功能和商务功能,得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。,安东中央商务区意象图,2005-2009,规划期,建设期,成熟期,规划及市政基础工程启动,京林中央公园等住宅项目开发的兴起,2000,年,2001-2005,年,安东新商圈成熟至少还得,5,年时间的发展,核心,Q,：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商业会不会从此没落？,主要设施开工：,易园、日报大厦、博物馆及各项市政办公大楼的兴建,昊澜弘顶、德宝国贸中心等大型城市综合体的开发,2009,年至今,东区商业,安东新区规划的商业量巨大，各大项目均配套大体量的商业，未来商业市场竞争激烈,东区商业,9,3,1,8,4,5,7,6,2,安东新区沿中华路、文昌路一带规划了大片商业金融用地,安阳市城市总体规划（2010,2020,）,东方明珠,50,万,京林中央公园,6,万,恒大名都,10,万,德宝国贸中心,28,万,义乌国际小商品城,10,万,中央商务区,约,50,万,华强城,17,万,京华国贸广场,59,主要项目商业体量,1,2,3,4,5,6,7,8,ps:,其中东方明珠项目、昊澜弘顶项目、义乌国际小商品城、华强城、中央商务区、京华国贸广场均规划五星级酒店，传统意义上的酒店行业未来竞争趋于白热化,高,铁,站,文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北街经营状况良好，南街次之，内街情况一般,文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于,2001,年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动，文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。,规模：东西长,300m,，南北宽,130m,，地上,2,层，地下,1,层，总建筑面积,5.8,万，,608,家街铺。,经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。,目前外街经营状况良好，内街情况一般。,租金：,100-250,元,/,月左右,临街街铺,文 峰 北 街,文 峰 南 街,巴黎购物广场,中环百货,丹尼斯,新华书店,凯盛家居,文峰塔,中山街,文峰时代步行街,超越项目,文峰时代步行街结构图,文峰步行街,丹尼斯（东店）开业,8,年来，引领了安阳商业的阶段性升级，成为核心商圈的重要组成部分,开业时间：,2003,年初,规模：,营业面积,1.6万，西侧有,130,个停车位,经营业态：,百货,+,超市,经营档次：,中档品牌经营,经营方式：,百货统一管理，超市自主经营,装修设施：,外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有,7,个出入口，,2,部自动扶梯，中央空调。,经营状况：,安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率,2%,。,开业,百货业品牌进行关门调整,逐步成为安阳最火爆的商场,以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品牌集中地,起步期,2003,年初,2003,年,5,月,2004,年,2005,年后,调整期,成长期,成熟期,丹尼斯（安阳）的发展历程,明清风格的外立面,时尚现代的内部装修,老丹尼斯,丹尼斯（东店）以超市,+,百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏,1F,2F,超市,服装,鞋、皮具,精品,珠宝首饰,化妆品,餐饮,运动,家纺,丹尼斯主要以超市,+,百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。,从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。,从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。,租金水平：,200-300,元,/,月,新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年,6,月份开业，目前进驻率在,98%,左右，由于开业不久，目前人气和老丹尼斯还是有较大的差距，目前二层租金为,200,元,/,左右,老丹尼斯,沃尔玛受制于地理位置的限制，目前经营状况一般,开业时间：,2010,年,6,月,规模：,营业面积,3.6,万，停车位,270,个,经营业态：,百货,+,超市,经营档次：,中高档品牌经营,经营方式：,统一管理,装修设施：,外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修。,经营状况：,作为安阳新兴商业的代表,头顶世界,500,强的光环，该项目自开业以来就受到广泛的关注，但由于项目偏离核心商圈，而且偏离城市发展方向，除节假日外人气较差，目前经营状况一般,现代简约风格外立面,时尚现代的内部装修,核心,商圈,处于核心商圈边缘位置，区域人流量相对较小,沃尔玛,经典的超市,+,百货联动的业态组合模式，辅以大量的餐饮休闲娱乐业态打造一站式的购物广场,沃尔玛主要以超市,+,百货联动的组合模式，每层都设超市的入口进入百货区域，利用超市源源不断地人流带活百货的经营。,从规模上来看，沃尔玛虽然处于核心商圈边缘，但是由于规模较大，业态齐全，具有一定的规模效应。,从业种看，除传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，丰富了美容、美甲、餐饮、休闲娱乐等业种。,从品牌档次上看，沃尔玛服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。,1,层：,200,元,/,月,2,层：,180,元,/,月,3,层：,150,元,/,月,4,层：,80-100,元,/,月,各楼层平均租金水平,沃尔玛,海鑫购物广场处于彰德路中段传统商业核心区，位置优越，营销手段丰富，目前经营状况较好,开业时间：,2005,年,规模：,总建面积,2.15,万,经营业态：,百货,经营档次：,中高档品牌经营,经营方式：,统一管理,装修设施：,外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，十二部日立双向电梯，两部观光电梯。,经营状况：,作为传统商业核心地段的改造项目，地理位置得天独厚，此外，海鑫购物广场的营销手段丰富，节假日打折促销频繁且,力度较大，目前经营状况良好,现代简约风格外立面,时尚现代的内部装修,位于彰德路中段传统商业核心区,中庭挑高视野开阔,海鑫购物广场,业态主要以服装、鞋类、家居用品等为主，其中服装业态分类较细，但缺乏休闲娱乐业态,海鑫购物广场主要分类齐全、体量较大的鞋服为主要业态。,从规模上来看，海鑫购物广场总体量较大，而且其服装分类较细,从业种看，主要以传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，缺乏、餐饮、休闲娱乐等业种。,从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。,1,层：,230,元,/,月,2,层：,200,元,/,月,3,层：,170,元,/,月,4,层：,140,元,/,月,各楼层平均租金水平,5,层：,110,元,/,月,海鑫购物广场,受政府大力扶持，营销推广力度较大，但受制于区域人气较低，目前经营状况一般开业时间：,2010,年,9,月,规模：,总建面积,126,万，一期,10,万平方米的商贸市场，,4,万平方米的国际财富动力街区，两栋,5A,甲级写字楼，大型超市、时尚精品购物广场、,26,幢百米摩天尊邸以及其他相关配套设施,经营档次：,中高档品牌经营,经营方式：,统一管理,装修设施：,外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，,10,部电梯，,2,部扶梯。,经营状况：,今年,9,月开始营业，由于区域人气较差，目前经营状况一般,现代简约风格外立面,位于安东新区紧邻主干道中华路,总建面积,126,万大型综合体,义乌国际商贸城,除商贸市场开业外项目其他部分在施工,引进了义乌第六代市场模式，业态涵盖服装、鞋类、家居、休闲娱乐餐饮等各种业态,义乌国际商贸城业态齐全，涵盖多种业态,从规模上来看，义乌国际商贸城总体量巨大，具备规模效应从经营模式上看，以商贸城为基础，形成集聚效应，带动其他商业业态的均衡发展,从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌,租金水平：,目前基本和安阳国际小商品城持平，一楼,60,元,/,月左右，二楼,40,元,/,月，三楼,25,元,/,月,义乌国际商贸城,安阳商业市场处于“单核独秀，多核发展”阶段,但短期难以出现替代性城市级商业中心,老城区核心商圈辐射力持续加强，新城区商圈尚未成熟，老城区核心商业地位短期内难以被替代,大型集中百货竞争激烈，各区域及各项目之间商业发展差距较大，而且马太效应逐渐显现,商业格局研判,非核心商圈商业氛围较差,商业价值不高,短期内发展缺乏支撑,商业市场结论：商业有一定的发展空间，但未来竞争仍然十分激烈,近几年来商业市场放量较大，未来市场竞争激烈，同时，,商业会由单核发展逐渐像其他区域扩散发展,集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到,“,主力店,”,的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现,市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，,向往都市生活、追求时尚，易于引导,商业发展空间分析,区域竞争结论：核心商圈地位地位稳固，安东新区商业短期内难以得到有效发展,从规划以及城市商圈演变规律看，核心商圈地位短期内不会发生转移,开发区甚至安东新区商业发展有待时机,住宅板块发展基本按照规划进行，消费力将重新布局，但新的商业中心只见宏伟规划，出现则尚无迹象,安阳近几年商业物业开发量逐渐加大，但核心商圈的外围商业项目尚未大量真正开始经营,难以改变安阳消费者的核心商圈的消费习惯,区域层面研究,东区只有等待在建社区成熟，大量住宅用户入住，区域人气渐起后，商业才能迎来真正的黄金发展期,未来，安阳将形成一主多副的商业格局，但是短期内单核的商业格局难于改变，本项目如果规划有大体量的商业开发，需要较长的开发周期,随着核心商圈商业规模增大，未来占全市商业体量的,7,成左右，本案区域商业发展形式严峻,核心商圈竞争取胜关键因素,商业体量无出其右,老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势,存在升级空间,非核心商业基本以自发性质的启动，商业的发展速度教慢，需要较长的培养期，发展周期相对长,本项目商业空间,本案商业发展启示,