某物业公司服务标准：房屋、共用设施设备维护与管理.docx

一、巡检
1、每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
2、每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；
3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
4、每两日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；
5、业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
6、巡检有记录；
7、巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
二、装修管理
1、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；
2、对业主(使用人)装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；3、业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况；
4、装修结束组织验收；
5、验收合格2个月后组织复验；
6、复验合格后3个工作日内退还装修保证金；
7、对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
三、油漆粉饰
1、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6年油饰1次；
2、钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；
3、楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。
四、建筑物外立面
1、建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。
2、委托合同另有约定的按合同约定执行。
五、给排水系统及其配套设施
1、给水设施
冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；
保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；填写水泵运行记录，建档备查；
每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；
建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复;定期维护保养。
2、排水设施
化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；
楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；
每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;无杂草，排水畅通，无积水；
每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
六、弱电系统

1、操作人员受过专业培训，持证上岗；
2、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别;发现异常，及时处理；
3、有切实可行的维修保养计划;保养、检修及时；
4、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
5、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
6、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
七、避雷接地系统
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
八、电梯运行与管理
1、安装、维修、保养人员均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审;建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。
2、安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好;在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。
3、与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区(县)有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。
4、电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养;每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试;年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告;每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
5、保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍;保持电梯机房消防设施完好;每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。
6、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况，建档备案。
7、电梯维护保养提前一天通知业主(使用人)，并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容;住宅电梯年故障率低于7%。
8、制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。
9、使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案(电梯类)》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案(电梯类)》和《起重机械登记卡片(电梯类)》;产品质量合格证明;大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明(或质量验收报告);更改部分须有变更设计的证明文件;电梯安装验收证明和报告;运转、保养、维修记录;定期安全检查和事故记录;电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表(装箱单)等技术资料。
10、按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
九、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施、道路维修与养护
1、制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；
2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；
3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；
4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；
5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。