农产品物流园营销方案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,金寨农产品物流园,营销方案,二一三年七月二十六日,农产品物流园营销方案,第1页,第一分 市场概况,农产品物流园营销方案,第2页,一、经营范围定位,本市场定位为：中草药材交易市场，茶叶市场、农产品市场，农副产品市场，物流市场、配套区等为主综合性原生态农副产品大市场，其中一期以中草药材、茶叶市场为主。,农产品物流园营销方案,第3页,二、市场功效,经营区、辅助产品服务区、金融服务区、展示展览,区、“一站式”服务区、检验、检测区、膳食养,身,区、,室外停车区、绿化景观和道路区。,农产品物流园营销方案,第4页,第二部分 本案优势,农产品物流园营销方案,第5页,本项目是金寨县内第一个央企，集交易、物流仓储、管理服务等一站式服务，各种功效专业化极强大型物流园。当地域不可复制，地方政府支持力度大。,一、一站式综合配置，一条龙服务基地,农产品物流园营销方案,第6页,目标：建立当代专业市场管理体制，以管理专业特色优势,及“中农批”这个金子牌，吸引经营客户，并为客户提,供增值服务，从而提升市场整体竞争力。,方式：构建承诺、诚信管理模式，为客户提供行业，品牌开,发与维护，创建商业网站，商情快报创办行业沙,龙，营销座谈，行业协会活动等。,一、一站式综合配置，一条龙服务基地,农产品物流园营销方案,第7页,1,、统一产业招商,2,、统一政策扶持,3,、统一宣传推广,4,、统一信息平台,5,、统一规范服务,6,、统一物业管理,二、“六统一”运行体系,农产品物流园营销方案,第8页,第三部分 关键理念,农产品物流园营销方案,第9页,项目理念关系到老百姓对项目认知度和认同,感，有利于项目发展，能直接带动销售，并使项,目长久经营。,核心理念：打造大别山区中草药、茶叶、农产品结,构一级批发总站。,经营理念：培育市场，稳定商户，繁荣市场。,农产品物流园营销方案,第10页,第四部分 销售策略,农产品物流园营销方案,第11页,一、某一区先行带动,本项目定位为一级中草药、茶叶批发市场，经营区域大，且新市场普通观望人多，下单人少。假如借口工程压力大，采纳某一区域率先开启并以试经营，也能够看看市场反应，总结经验，深入推进其它区域销售招商工作。加之“饥饿式”策略和小步快跑销售模式，能让利润最大化。,农产品物流园营销方案,第12页,销售第一招商并行管理先行,先行区域销售短期内达,60%,销售率，从而最大程度化解企业风险，销售中一直重视招商推进工作，销售铺子主要做活、做强、做大市场更主要，造街轻易造市难，所以我们首先要主动发展投资经营户和收租赁经营户入驻，而且在销售招商全方面开启时就要制订一套科学先进管理制度。本土为主，引进为辅，其它市场补充。后期运行，以当地为辅，引进为主。,农产品物流园营销方案,第13页,当前工作可分为二步来走,第一步，利用前期建设时期，展开品牌宣传推广；用好用活“中农批”牌,子，树立专业市场,+,专业化管理团体概念，制造气氛，聚集人气，,勉励大家关注本项目标进展并前来咨询。,第二步，以地招为主，外招为辅，（,2,小时经济圈）。吸引大户与我们合作，只要运行起来了，观望人也就心动了，这时再招他们入驻，问题就好办了。,出外招商，以,1,小时经济圈为重点，,2,小时经济圈为辅，定点定员负责，先摸底考查客户经营实力与意图，适时带团体赴本项目考查，,2,小时经济圈主要是以投资为主，寻找对象以当地人在外工作创业人为主或祖籍是当地域人。,农产品物流园营销方案,第14页,分工协作 内外联动,在销售、招商进程中，一直做到出外销售招商与现场销售招商相结合，及分工明确又亲密合作，内外联动。出外招商、宣传时划分区域，先由乡镇村政府为我们蒲底，紧接全体出动，短期内，在某一区域做重点宣传推广，然后再定点定员跟踪负责。,区域招商专员应做好中心市场与其辐射区域内市场调研，寻找实力经营户、种植户、投资户，带队组团赴现场购置商铺等相关工作，现场销售人员应做好客户预约、接待、登记、跟踪与落户等现场销售招商一切相关工作。,农产品物流园营销方案,第15页,营销支持,农产品物流园营销方案,第16页,一、本案目标客户确定,依据商业定位，以实现全盘销售目标，首先要合理地确定目标客户。,A,级（直接客户）销售对象。,金寨地域从事本案所定位行业经营者，这类客户购置后自主经营。,金寨投资户，这类客户采取售后委托租赁长久收益或升值后再次出售。,农产品物流园营销方案,第17页,一、本案目标客户确定,B,级（间接客户）销售对象。,与金寨有地缘、人缘和商缘关系地域，从事本案经营范围商户。,金寨地域及与毗邻县镇投资户。,农产品物流园营销方案,第18页,一、本案目标客户确定,C,级（潜在客户）销售对象。,六安地域投资户和经营户。,农产品物流园营销方案,第19页,首批单位入市策略,1,、商铺销售时机：展示功效具备，工地现场气氛建立，已意向签约,3-5,家主力商家。,2,、先预热先展示再认筹：项目得到充分市场认知和展示后再认筹。,3,、入市产品：认筹量决定推货量，“饥饿式”销售，力争首批单位旺,销。,4,、推售节奏：小批量，多频次，制造市场担心度。,5,、制造营销热点，连续举行活动：不停制造营销热点，连续举行营,销活动，连续制造区域人气，提升社会关注度。,农产品物流园营销方案,第20页,二、本案销售策略,（一）重点抓好开盘,本案开盘前要突击进行市场预热，不停地炒作造势扩大影响力，吸引和拉动销售。预热期宣传重点：,本案优势商业价值和升值空间。,本案较高、稳定、连续地投资回报。,良好售后服务与市场运行与管理。本案开盘前尽可能多地掌握意向购房客户资源，争取开盘,期间创出良好销售业绩。,农产品物流园营销方案,第21页,二、本案销售策略,（二）灵活销售方法与价格策略,采取优惠灵活销售方法和价格策略，以提升市场竞争力，到达快速销售目标。,开盘时与周围地域商业地产价格同时，采取多重优惠条件吸引购,房。,依据市场行情和销售情况，小步快跑上调房价，促进销售。,组织行业团购和大客户整体购房，给与优惠价格实现快速销售。,投资购房即返租，即买即得利，以投资回报拉动销售。,同时招商繁荣市场，确保成功开业，增强投资者购房信心，以,推进销售。,农产品物流园营销方案,第22页,二、本案销售策略,（三）租赁转销售,采取先招商出租后转销售方式。此策略为了达,到拉感人气，促进销售，提升房价目标。招商后,物业更利于销售，投资者得知拟购房已出租，购房后,将直接赢利，可提升购房信心。租转售方式进行招,商，利于行业整体入住市场和团体购房。,农产品物流园营销方案,第23页,二、本案销售策略,（四）购房返租,投资户购房后同时返租金，企业即取得N,年经营权，有利于市场整体运作，客户即买即,得利，,企业,也,可获租金二次得利。,农产品物流园营销方案,第24页,二、本案销售策略,（五）散户与团购销售并举,本案销售过程大力开展本市散户销售，同时开,展对当地和外地相关行业经营户和投资户团购活,动。,农产品物流园营销方案,第25页,二、本案销售策略,（六）直面销售为主，广告促销为辅,采取深入资源地与客户直面推销方式开展招商,或销售活动。本案执行团体分工合作、分片包干与,客户直面销售，并在资源地以媒体广告、,DM,等形式,开展广告推广。,农产品物流园营销方案,第26页,二、本案销售策略,（七）“行销”为主“坐销”为辅,与住宅地产销售方式不一样，商贸市场招商,和销售活动，主要是采取业务员（置业顾问）走,出去、下市场、找客户“行销”方式进行。本案,县内和现场销售部主要是开展案场客户接待和现,场销售。,农产品物流园营销方案,第27页,三、销售实施,（一）前期市调阶段（第一阶段）,1,、市场研究分析,2,、市场调研结果总结,3,、营销方向与构想（开盘时间提议，售楼处及样板房搭建、布置提议）,农产品物流园营销方案,第28页,三、销售实施,（二）销售准备阶段（第二阶段）,1,、目标市场定位、销售策略制订、推广办法及诉求重点、平面制作设计（楼书格调提议、,DM,及单页制作提议、海报提议、展板内容提议等）、现场,POP,布置，提议,SP,活动提议、媒体选择与安排等。,2,、销售文件准备、专案策划。确定广告、市场推广费用及媒体计划、,SP,活动计划等内容等。印刷品样稿审核与修正。,3,、现场,POP,布置详细内容：现场围墙装饰、现场横幅和锦旗布置、现场灯箱、指示牌、展板、模型制作、售楼处装修布置、售楼处导引牌、样板房装修布置。,4,、市区内长期有效媒体安排，销售名片印刷、广告企划专员监督广告企业完成。,5,、售楼人员培训。,农产品物流园营销方案,第29页,三、销售实施,（三）销售阶段（第三阶段）,1,、实施广告计划、广告效果统计。,2,、现场销售情况统计与监控 专案经理、策划员。,3,、电话量、客户量、成交量统计与通报、价格反应与探讨。,4,、销售形势分析与预测专案组会议、售策略调整。,5,、会议安排 每七天例会：专案经理通报销售情况，了解工程进度，业务员反馈情况调查。月会：专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划确定，广告计划确定。,农产品物流园营销方案,第30页,四、销售实施策略,（一）五点一线整合攻击手法营销策略,五点：现场包装 商铺包装 媒介推广,商铺推广 造访推广,一线：事件营销动线,五点一线整合攻击手法：提倡与销售、招商目标客户更多实效性与时效性沟通，考究“走出去、请进来”，以阶段性重点销售、招商活动节点（事件营销）为引爆点。在全案销售控制中，围绕阶段性事件营销动线配合五大传输推广重点形成本案销售浪潮。,农产品物流园营销方案,第31页,四、销售实施策略,（二）营销价格策略,价格是消费者和投资者最为敏感话题，更是投资利润,能否最终实现关键所在。在房地产营销过程中，房地产,定价是最根本、最有效、也是最易于调控，它是房地产营,销过程关键和关键性问题。要考虑到项目所处区域版块形,象、房地产市场发展现有状态和趋势、区域消费水平、区域,内消费人群消费特征等原因进行定价。,农产品物流园营销方案,第32页,四、销售实施策略,（二）营销价格策略,1,）考虑到产品整体销售推广过程中高价阻力（商铺,售卖过程中如出现高价阻力点，整个产品营销过程将所以产,生巨大影响），实现商铺低价入市，高价收盘。同时尽可能,用灵活多变方式促动销售进程，为目标客户群减压，提,供按揭、分期付款等方式。为到达刺激销售取得最正确利润,目标，依据商铺售卖进度适时调价，至进驻开业时享受,5%,左右升值空间。,农产品物流园营销方案,第33页,四、销售实施策略,（二）营销价格策略,2,）商铺最终价格可依据项目成本原因和同类房产供,求原因确定。依据商业价值差价、楼层差价、边间差价、,面积差价、视野差价、及口彩差异等原因来决定销售价格，,以获取利润、回笼投资资金为定价目标，采取一次性付款、,建筑期付款、按时间付款、银行按揭等各种灵活付款方,式，完成整个营销推广策略。,农产品物流园营销方案,第34页,四、销售实施策略,（三）总体销售计划,1,、预热期（开盘前内部认购）：内部挖潜，定向销售。交纳诚意金，派发房号，跟单回访等形式，锁定大量目标客户群。时间,2,个月左右。,2,、强推期（开盘前公开认购）：动态营销，过程强化。售价格确立，收取定金，经过系列造势后，能够确定一批稳定客户。时间,2,个月。,农产品物流园营销方案,第35页四、销售实施策略,（三）总体销售计划,3,、热销期（拿到预售许可证正式开盘签约）：趁热打铁、关系营销。意向客户变为签单客户，加大营销力度，确保销售成功。时间,4,个月。,4,、连续期（开盘后）：坚持不懈地打好攻坚战。签单客户是一 笔很好营销资源，扩大口碑宣传。时间,4,个月。,农产品物流园营销方案,第36页,四、销售实施策略,（四）销售方式,1,、集团营销；,2,、专员造访销售；,3,、现场接待销售；,4,、“一对一”销售；,5,、搭单、关系销售。,农产品物流园营销方案,第37页,五、首期销售百分比,1,、投资户购置百分比：,占,30%,左右，实施返租，吸引经营户经营，为,后期销售做准备。,2,、经营户购置百分比：,占,50,左右，自买自营，起到稳定市场作用。,3,、出租百分比：,占,20%,左右。先租后买，增强商户相信。,农产品物流园营销方案,第38页,六、销售指标,1,、开盘,投资户占,20%,左右，实施返租，吸引经营户经,营，为后期销售做准备。,2,、经营户购置百分比：,占,30%,左右，自买自营，起到稳定市场作用。,3,、出租百分比：,占,50%,左右。先租后买，增强商户相信。,农产品物流园营销方案,第39页,七、操作流程,准客户确定,销售顾问造访,进行项目推介,现场看,房,合作洽谈,达成合作意向（未合作处理）,签定合作,协议书。,在进行直复式营销同时，对一些零碎客户采取常规推广模,式：,目标客户确定,派发招商手册和宣传页,确定准客户,准客户回访,达成合作意向（未合作处理）,进行商户资,格审查,与合格商户签定租赁协议。,农产品物流园营销方案,第40页,第五部分 招商方案,农产品物流园营销方案,第41页,一、招商目,1,、为下一步市场成功运作打下基础：,本项目是做农产品交易市场，兼容相关服务业态。只,有种植户商、经销商、代理商等入驻、产品进入，,市场运行才能开始。,2,、扩大影响，提升著名度,在招商时候进行大量广告宣传，在取得招商成功,同时，提升了本交易市场著名度，扩大了影响，为市,场成功开业运行奠定基础。,农产品物流园营销方案,第42页,二、本案招商目标客户确定,资源整合以当地为主，周围为辅，吸引外地方法展开。,（一）资源整合目标,金寨地域各老市场、街区分散经营与本案规划招商入市相关行业经营户。,在金寨地域代理商。,金寨投资户、经营户和种植户。,地域代理商。,农产品物流园营销方案,第43页,三、本案招商目标客户确定,（,二）资源整合策略,发挥本企业商业地产专业营销团体优势，帮助招商运作。,采取市场化运作和组织相关行业商户进行团购和入市经营。,采取销售和招商并举策略拉动市场人气，以利整合资源。,农产品物流园营销方案,第44页,四、招商标准,1,、维护统一主题招商形象,金寨农产品物流园是一个专业商业组织模式，招商要一直注意,维护和管理好已确定经营主题和品牌形象。,2,、优势品牌先行,各业态优势品牌资源为主目标并优先招商，优先规划，优先完,善配套条件和政策优先。,3,、定位目标吻合,依据整体定位，各区域业态和功效要与整体战略定位，市场,定位，主题定位等相吻合为主要招商目标。,4,、特色优先,对各区域中含有鲜明特色经营品牌和品类给予优先和优惠招商。,农产品物流园营销方案,第45页,四、招商标准,5,、关键主力店先行,在统一招商时，按照关键主力品牌店先行，辅助店随即标准。,6,、采取“放水养鱼”租赁形式,放水养鱼标准能够了解为“先做人气，再做生意”标准。假如前期就向入租商户收取过高租金，结果无异于杀鸡取卵。,7,、立足当地，挖掘周围，吸纳外地,主要针对金寨当地商户有放矢制订招商政策和策略，挖掘周围商户资源，吸收外地和准备进商场创业商户。,农产品物流园营销方案,第46页,四、招商标准,7,、确保同业差异、异业互补,同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类店。异业互补目标就是要满足用户消费选择权。,8,、充分表达对商户统一服务,服务，是市场经营关键业务，服务好坏，直接影响市场竞争力，间接则影响市场经营成败。帮助客户愈加省钱、省时、省力入驻市场，为其提供相关市场制度、要求、条文咨询服务，利用本案影响力帮助商户完成一些办证等行政事务，都是非常必要而且主要，这么不但从一开始就树立了市场服务形象，而且建立起了与商户之间信任，这种信任是日后顺利开展合作基础。,农产品物流园营销方案,第47页,第六部分 推广策略,农产品物流园营销方案,第48页,一、宣传推广运作关键点,合理采取适合专业推广手法，出奇制胜。,1,、项目正式推出之前就制订明确推广理念和思绪，并制订对应推广计划和时间表；,2,、推广之前对应准备一定要到位，磨刀不误砍柴功，是一炮打响基础。关键部分有：外观设计、工地外墙包装、户型设计、环境设计、卖场设计和施工、户外看板、售楼资料、样板间、相关批文、模型、效果图等；,3,、全部条件具备之前，应有媒体沟通会；要知道抓住市场热门话题，全方面配合，要把握好与媒体相处微妙关系；,4,、要把握好开盘气势。一是广告气势要大，媒体组合要到位，投入要集中（在主要报纸做广告量，半版以上连续，一定要有气势）；二是卖场气氛一定要好；三是要有新闻炒作；,5,、正式推出，要有鲜明主题概念，应突出观感特点，经过震撼性宣传活动，一炮打响；,农产品物流园营销方案,第49页,一、宣传推广运作关键点,6,、,热买期要有针对市场、买家营销活动推出；,7,、,电台应在形象上不停提醒项目标位置，在预热期做预告；,8,、,以地段、设计、品质、物业管理服务等作为延续期推广主题，使项目不停有新闻性、新动作，在市场活跃；,9,、,经过全方面广告充分展示项目标唯一性、不可替换性；,10,、,争取几个建设部门或相关权威部门颁发、市场认可大奖；,农产品物流园营销方案,第50页,一、宣传推广运作关键点,11,、经过举行特有组织活动或展示会，突出项目标优势，,给予置业者更多增值和信任；,12,、,策划经典推广主题概念，以引发市场和媒体关注；,13,、,按照计划完成指定销售目标；,14,、,做好销控，对市场改变作好充分准备，在销售价格上,能灵活处理，应伴随市场改变及时调整；,15,、,选房过程是理性，但作出决定时是冲动，感性,，要用气势、品质刺激买家购置欲，同时让他们购置后还自,豪地向亲友推介。,农产品物流园营销方案,第51页,二、宣传促销方式,1,、媒体广告；,2,、新闻炒作；,3,、展会；,4,、公关活动；,5,、折扣优惠；,6,、人员推广；,7,、市场调查；,8,、,DM,；,9,、现场体验。,农产品物流园营销方案,第52页,三、宣传推广工具,1,、户内：楼书、,DM,、单张、宣传单、购房置业说明书、名片、信封、信纸、光盘、录像带、模型、户型沙盘、卖场（展示厅、接待厅、洽谈厅、样板间）,2,、户外：工地围墙，路标，广告牌，灯箱、横幅，挂布等。,3,、展示：礼品，台历，纪念品，礼盒，销售人员制服，展板，海报，展销会流动展销布置，户型图，销售价目表，买家通讯，网站，媒体通告，专题，新闻稿，推广活动，印刷品，交通工具包装。,农产品物流园营销方案,第53页,第七部分 市场运行,农产品物流园营销方案,第54页,农产品物流园营销方案,第55页,农产品物流园营销方案,第56页,一、精英团体，专业化运作,按照一定百分比配置专业市场管理服务人员，,实施点对点服务，随叫随到，为商户提供贴身管,家式服务，做到首问负责制，服务一站式。不定时,巡场，接收商户投诉，二十四小时内给予合理答复，并,对处理过程全程跟踪，直至商户满意。,农产品物流园营销方案,第57页,二、先进理念，领先时代,率先引入商业地产成功和先进运行管理经验，接,轨全球一流商业“管家服务”，热情关心，教授级咨,询顾问，处理商户经营后顾之忧。最大程度地提升市场,商业价值，确保市场繁荣稳定可连续性发展。,农产品物流园营销方案,第58页,三、展览推广，营造气氛,定时参加各地展览会和举行推广活动推广市场著名度、美誉度，吸引外地客源，致力于打造皖西区地域最具影响力批发、零售市场。活动可分为两大类,:,单一性活动,这类活动通常是不定时，时间性较短，可能是一天，或数小时。即使这类活动为食品城带来效益较为短暂，但成本较低，对提升中草药、农副产品膳食养身享受、节日气氛有一定帮助。,主题活动,这类活动举行时间较长，相对单一性推广活动而言，更能营造气氛，增加人气。,农产品物流园营销方案,第59页,四、安保管理，安全无忧,经过专业培训保安人员，二十四小时不间断巡,逻，借助当代高科技电子监控和完善交通指导设,施、齐全消防安全预防措施，做到人性化、个性,化安全保卫服务，确保您人身和财产安全，为,商户投资全程保驾护航。,农产品物流园营销方案,第60页,第八部分 组织架构,农产品物流园营销方案,第61页,营销副总,销售经理,文案专员,平面设计,网络编辑,前台接待,招商经理,置业顾问,业务经理,企划,经理,农产品物流园营销方案,第62页,预祝金寨农产品物流园旗开得胜，马到成功！,农产品物流园营销方案,第63页,