市场及投资分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,市场及投资分析报告,第1页,第一部分 市场调查研究,市场及投资分析报告,第2页,3,投资环境分析,PART 1,市场及投资分析报告,第3页,城市解读,1,、地理区位,滁州市 位于北纬,3151,一,3313,、东经,11709,一,11913,之间。滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。处于长江三角洲向中西部内陆延伸过渡带上，含有承东启西、贯通南北、联络沿海、发展中原区位特征。,市场及投资分析报告,第4页,城市解读,滁州，辖域覆盖现在滁州市琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、明光市张八岭以南地域、南京市浦口区西部地域。,1982,年，在原滁州清流县（滁县）基础上，建立了滁州市。,1992,年，滁州市与滁县地域合并，形成了现在滁州市。,市场及投资分析报告,第5页,2,、交通情况,城市解读,滁州交通四通八达，京沪铁路、宁西铁路、京沪高铁、沪汉蓉高速铁路、水蚌铁路贯通境内，宁洛高速、沪陕高速、马滁扬高速公路连接其中，全部县市区均可在半小时内驶上高速。滁宁快速通道、南京长江隧道、,104,国道三条快速道路不但实现了滁州与南京无缝对接，也加速了滁州全方面融入长三角地域步伐。滁州附近有南京禄口国际机场，南京马鞍机场航空港。水运依靠滁州港，清流河,-,滁河航道直入长江。,市场及投资分析报告,第6页,城市解读,市场及投资分析报告,第7页,城市解读,3,、环境情况,滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括 为：冬季严寒少雨，春季冷暖多变，夏季酷热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温,15.4,，年平均最高气温,20.1,。,市场及投资分析报告,第8页,城市解读,滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游资源十分丰富。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位,7,处，省级自然保护区和重点文物保护单位,11,处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观,100,多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、白鹭岛风景区、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外。,市场及投资分析报告,第9页,城市解读,滁州市经济格局展现“西北,-,东南”两极。传统滁州府各县区（即位于东南部琅琊、南谯、来安、天长、全椒）以家电、机械、模具、地板、纺织、化工等工业经济为主，经济较发达；建国后新划入西北部各县市（凤阳、定远、明光）经济以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，经济实力较弱，有待于深入加强。,全市当前已拥有国家级企业技术中心,1,家，国家级高新技术企业,6,家，国家和省级创新型试点企业,4,家，省级企业技术中心,5,家。拥有西门子、康佳、扬子、天大、白云、天康、全柴动力、东菱电子、行田科技等等一批大型工业企业。滁州年产彩电、冰箱、空调等,1600,多万台，其中彩电产量占了安徽省“半壁江山”冰箱占,1/3,、家用空调占,10%,。滁州正是因为聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子空调等国内生产基地，渐渐演变成长三角地域家电集群。,“鱼米之乡”滁州是国家大型商品粮生产基地，常年粮食总产约占安徽省七分之一，年调出商品粮总量约占安徽省三分之一，商品率高达,60%,以上，是安徽省乃至全国主要粮仓，有“安徽第一粮仓”之称。,4,、综合经济,市场及投资分析报告,第10页,5,、城市规划,城市解读,滁城总体布局结构：,规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区组成开放型、生态化城市总体布局结构。三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；一个风景区是琅琊山风景区。功效以下：,老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区，是一个尤其城市组团。对于老城来说，主要是疏解中小学校，市级办公和大型商业设施。规划疏通环城水系，保护老城道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。,城西组团：铁路以西、明光路以南、花园路以北用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。,城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。,城东组团：铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主组团。,高速铁路站前组团：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。,城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。,琅琊山风景区：是国家森林公园、城市郊野公园。,市场及投资分析报告,第11页,城市解读,市场及投资分析报告,第12页,6,、高铁组团规划,城市解读,高铁站前区位于六个组团之一高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为关键，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中 永乐路和儒林路，用地规模为,821.5,公顷，规划人口容量约为,14,万人。伴随京沪高速铁路运行，必 然促使滁州市融入长三角城镇群及南京城市圈步伐加紧，所以滁州市高铁站前区开发时机日趋成熟。,高铁新区规划,市场及投资分析报告,第13页,城市解读,依据滁州市城市总体规划,“,建设山水、生态、园林式城市,”,这一目标前提下，将该组团功效定位为：滁州市高铁站前区，集交通、商贸、文化娱乐、居住功效为一体城市新区。,规划该区总体形成三中心、两轴线、三片区空间结构；,三中心：一个关键区，即依靠高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主交通枢纽中心；两个居住区内形成小区中心；,两轴线：由水面、渠道、绿地形成两条绿化景观轴线；,三片区：由大片绿地、水面、渠道隔成三个居住片区。,高铁新区规划,市场及投资分析报告,第14页,城市解读,（,1,）居住用地：居住是规划区主要功效之一，规划居住总用地面积为,427.41,公顷，占总用地,52.03%,；,规划按人口规模和服务半径配套,6,所小学，,3,所中学，,依据各类学校学生规模，小学用地面积,3.2,公顷左右，完全中学面积,10,公顷左右；,（,2,）,商业金融业,用地：位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积,29.02,公顷；,（,3,）医疗卫生用地：位于,滁阳路和中都大道西北角规划一所综合医院,，医院用地西、北侧规划为公共绿地，外医院创造良好环境打下基础；规划综合医院,7.32,公顷。,（,4,）铁路用地：京沪高速铁路由西至东从地块南部经过，并设高铁客运站，规划铁路用地,20.26,公顷，其中客运站占地,5.78,公顷；,高铁已经通车；,（,5,）,长途汽车客运站及公交站场,：位于高铁客运站北侧、站前广场东侧，用地北临洪武路，占地面积,2.20,公顷。规划结合高铁客运站和长途汽车客运站布置一处公交站场，用地面积,2.16,公顷。,高铁新区规划,市场及投资分析报告,第15页,城市解读,（,6,）城际轨道：规划,滁宁城际轨道线,经过该组团并设城际站，设计时速,60120km/h,，起点为京沪铁路滁州站，终点,至南京林场站,(,接地铁,3,、,4,号线,),。,（,7,）,站前广场,：规划位于高铁站北侧设置站前广场，广场西侧为公交站场，东侧为长途汽车客运站。规划广场为两层，地面一层为社会停车场和出租车上下客点和 轨道站场，并留有足够空间，方便火车、轻轨、长途汽车、公交车、出租车、社会车辆等各种交通方式有机换乘，安全、顺利、高效实现转换和流动；二层为架空 广场，以人行活动为主，规划设置足够垂直通道与地面一层联络；二层广场向北经洪武路以高架形式连接对面商业中心。规划站前广场占地面积,2.9,公顷。,（,8,）依据滁州市城市总体规划，道路结构总体形成七横七纵方格网式格局，其中有四条通道与全椒对接，分别为丰乐大道、南屏路永乐路和儒林路；其中丰乐大 道当前是滁州向南发展主要通道，连接全椒、巢湖和合宁高速，是交通性主干道；南屏路向北直到城南新区、向南至全椒开发区，为生活性主干道；永乐路和儒林 路向南过铁路直接连接全椒；这四条道路是本规划区南北连接主要通道，更是大滁城,“,南翼,”,主要经脉。,中都大道、南谯路为城市景观大道，两条道路所形成轴线是滁州市区主要城市发展轴线，由北至南分别连接滁州市老城区,经济技术开发区,-,城南新区,本规划区。,高铁新区规划,市场及投资分析报告,第16页,城市解读,（,9,）景观规划：该规划区含有丰富山水自然生态景观资源，在规划布局中充分尊重、保护和利用了现实状况格局，对规划区内河湖水面尽可能给予整理保留。同时提议在新开发居住小区以及公共广场中布置水主题景观。,经过落实实施这些和山、水相关城市设计理念，在未来形成独具特色山水新城。,规划景观结构：一心、三带、四区、多线、多点；一心：以车站广场、商业广场形成人文景观中心；三带：高速铁路防护绿化带、南北向和东西向滨水生态景观带；四区：位于带状绿化上三个滨水公园区和南谯路东侧滨水公园区；多线：道路景观轴线，主要为,丰乐大道景观线、中都大道景观线、南谯路景观线、洪武路景观线，,以及以交通为主、道路两侧退让较多永乐路和儒林路两侧道路绿化景观等；多点：位于居住片区内众多小区公共绿地和街头绿地等。,高铁新区从文化建筑、商务办公建筑、商业建筑、居住建筑四个方面规划，充分打造,集交通、商贸、文化娱乐、居住为一体,，功效设施配套完善，人居环境优美,当代化、生态化山水新城区,，为本案带来全方面发展依靠。,高铁新区规划,市场及投资分析报告,第17页,房地产市场分析,PART 2,市场及投资分析报告,第18页,（一）房地产政策,限制,救市,9月16日“双率下调”，政府出台政策阻止房地产价格大幅下降，促进房地产市场成交，缓解金融危机对中国经济影响。,12月，政府出台政策主要是对房地产市场进行限制，控制价格过快增加。,遏制,4月17日，新政“国十条”，主要针对房价上涨过快一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。,1月26日，国务院常务会议再度推出新国八条”,要求强化差异化住房 信贷政策,对 贷款购置第二套住房家庭,首付款百分比不低于60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍，深入加重调控力度。,市场及投资分析报告,第19页,（二）房地产市场运行情况,是滁州市房地产投资开发快速发展一年，以5月6月为分水岭，之前购房者和开发商处于观望和胶着状态，短暂观望之后，成交量逐步增加。,市场及投资分析报告,第20页,（二）房地产市场运行情况,一、房地产开发完成投资连续快速增加,据市统计局统计，全市房地产开发完成投资131.77亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增加98.45%，较全国高65个百分点，较全省高64个百分点，其中，商品住宅完成投资85.08亿元，同比增加89.49%，占房地产开发完成投资64.57%。市本级房地产开发完成投资58.13亿元，同比增加142.21%，其中，商品住宅完成投资37.82亿元，同比增加133.46%。,二、商品房开发面积连续较快增加，完工面积显著回升,，全市房地产开发施工面积1141.52万平方米，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增加81.51%，较全国高55个百分点，较全省高58个百分点，其中,新开工面积627.85万平方米，居全省第4位，比上年上升三个位次，同比增加95.96%，较全国高55个百分点。市本级房地产开发施工面积599.79万平方米，同比增加175.26%；新开工面积345.93万平方米，同比增加151.77%。,12月当月，全市房地产开发新开工面积41.68万平方米，同比下降48.67%，环比下降60.25%。,，全市商品房完工面积182.44万平方米，同比增加4.43%，略低全国水平，居全省第5位，比上年上升一个位次。市本级商品房完工面积82.06万平方米，同比增加32.57%。,12月当月，全市商品房完工面积70.86万平方米，同比增加49.18%，环比增加179.53%。,市场及投资分析报告,第21页,（二）房地产市场运行情况,三、商品房销售面积及销售额连续增加,，全市共同意商品房预售面积278.73万平方米，其中市本级同意商品房预售面积153.33万平方米，同比上升82.34%。,，全市商品房销售面积282.59万平方米，居全省第4位，同比增加32.92%，较全国高23个百分点，较全省高21个百分点。市本级商品房销售面积102.37万平方米，同比增加109.77%。,12月当月，全市商品房销售面积70.61万平方米，同比增加13.70%，环比增加218.35%。,，全市商品房销售收入97.44亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增加54.42%，较全国高36个百分点，较全省高29个百分点。市本级销售收入41.48亿元，同比增加127.04%。全市房屋空置面积25.99万平方米，同比下降5.32。,12月当月，全市商品房销售收入24.1亿元，同比增加26.38%，环比增加175.74%。,市场及投资分析报告,第22页,（二）房地产市场运行情况,四、市本级房地产交易情况分析,（一）商品房成交量情况,据市商品房网上签约系统统计，年市本级商品房成交量首次突破15000套大关，到达15057套，同比增加133.99%，成交面积为121.26万平方米，同比增加91.14%，其中住宅成交10361套，同比增加89.03%，成交面积97.77万平方米，同比增加72.1%。,12月当月，市本级商品房成交2167套，环比降低21.94%，同比增加86.81%；成交面积为20.44万平方米，环比增加32.04%，同比增加75%。其中住宅成交1182套，环比增加30.46%，同比增加11.72%；成交面积为12.51万平方米，环比增加38.23%，同比增加15.3%。,（二）住房成交均价情况,年，滁州市每个月楼盘成交均价同比情况以下：,年商品住房成交均价为3869元/平方米，较成交均价3391元/平方米，增加14%。其中，12月份商品住房成交均价为4269元/平方米，环比上涨2.55%，同比上涨23.31%。,市场及投资分析报告,第23页,（二）房地产市场运行情况,（三）住房消费结构情况,年成交住房中，按价格段分：单价3000元以下为2219套，占21.4%；单价3000-4000元3296套，占32.5%；单价4000-50003971套，占38%；单价5000-6000865套，占8%，单价6000以上13套，占0.1%。其中12月成交住房中，单价3000元以下为21套，占2%；单价3000-4000元390套，占33%；单价4000-5000600套，占51%；单价5000-6000160套，占13%，单价6000以上11套，占1%。,数据显示，年商品住房消费结构中，销售均价在4000元以上住房所占比重呈上升趋势，带动滁州市楼盘销售均价不停上扬，到年底，销售均价已站稳4000元大关，并出现6793元/平方米历史最高销售价位，较最高销售价位上浮了20%。,年套均成交面积较则有较大幅度下降，套均成交面积从103平方米下降到94平方米，套均成交面积下降和中小套型房屋供给量激增有很大关系，受国家调控政策中加强中小套型房屋供给影响，泰鑫城市星座推出小套型高档公寓，天逸华府、京华园等楼盘也以中小套型住宅为主打。,市场及投资分析报告,第24页,（二）房地产市场运行情况,（五）综合评述,滁州楼市以“成交量翻倍、成交价格逐步上扬”落下帷幕，整年房地产市场整体来说是先冷后热，尽管房地产宏观调控政策不停出台，不过因为该市属于三线、四线城市，加之对房地产改进性和刚性需求较强，房地产市场连续升温。主要原因以下：,1、市政建设带动投资区位改变,自“大滁城”建设以来，市政务中心、滁州一中等重点工程建设，拉动滁州城南板块楼盘旺销，天逸华府和国际城花园等楼盘凭借政府办公机构迁移以及学区优势，销售比到达90%以上，城南板块楼盘销售价格也在不停攀升。,2、高端项目市场潜力大,传统关键商业区优势依然存在，泰鑫中环国际广场等高档楼盘有品牌企业为依靠，大盘大项目引领销售成交情况，出于对小区配套和物业服务等主要原因深层次追求，消费者对房地产开发企业综合服务能力还是很看重，所以高端项目标市场消费依然存在潜力。,市场及投资分析报告,第25页,（二）房地产市场运行情况,3、刚性需求仍是消费主力,随着城镇化深入，该市建成区面积和城市人口不停增长，必然带来更多对商品住房购买需求。从成交商品住房面积段分布情况可以看出，60-90平米中小户型和90-120平米稍大户型商品住房所占比重分别是30%和35%，最受市场欢迎，刚性需求和初步改善型需求左右着滁州市商品住房成交格局。,4、商业地产和保障性住房分流,下半年该市楼市最显著特点还有商业地产集中放量，滁州国际商城、大雄农贸市场、瑶海农机市场等商业项目相继开盘，分流了一部分投资性需求，加上滁州市保障性住房大规模建设，很大程度上减轻了住房价格不停上涨压力。,综上所述，虽然房地产为最严厉调控年份，但滁州市房地产市场没有受到太大影响，这一方面是因为楼市调控政策有一定滞后性，其次是因为滁州正处于大建设、大发展时期，所以承受了自身发展和一线城市严厉调控后开发商投资转向双重机遇。,市场及投资分析报告,第26页,（三）土地市场情况,滁州市发能房地产有限企业,南谯南路与龙山路交叉口东北侧,8.4457,公顷,.10.22 成交,30200,万元,拍卖,商业、住宅,安徽卓耕投资置业有限企业,金陵路与龙山路交叉口西北侧,6.7552,公顷,.10.22成交,24200,万元,拍卖,商业、住宅,滁州市琅琊区国有资产运行有限企业,三里亭路与西涧路交叉口东北侧,0.4551,公顷,.10.22成交,2250,万元,拍卖,商业,丰乐大道与西涧路之间，明光路南侧,122206,平方米（,183.31,亩）,/12/13,63000,万元,拍卖,丰乐大道与西涧路之间，天长路北侧,79223,平方米（,118.83,亩）,/12/13,65000,万元,拍卖,丰乐大道与西涧路，天长西路南侧,34175,平方米（,51.26,亩）,/12/13,40600,万元,拍卖,市场及投资分析报告,第27页,（三）土地市场情况,序号,竞得人,宗 地 位 置,宗地面积,（公顷）,用地性质,容积率,成交价,（万元）,拍卖公告号,1,安徽君安房地产开发有限企业,龙蟠大道南侧、南谯南路东侧,9.6657,居住、商业,2.5,33100,滁土拍告字24号,2,安徽省正东投资有限企业,南谯南路与同乐路交叉口东北侧,7.7680,居住、商业,2.5,26000,滁土拍告字24号,3,滁州市琅琊投资发展有限企业,扬子路南侧、菱溪路东侧,1.6958,居住、商业（市场）,2.5,2600,滁土拍告字24号,4,滁州宁德汽车销售服务有限企业,金陵路东侧、撇洪沟南侧,1.0165,商业,1.0,700,滁土拍告字24号,5,滁州宁德汽车销售服务有限企业,东风日产汽车店西侧、撇洪沟南侧,1.0986,商业,1.0,760,滁土拍告字24号,6,安徽亚东工程建设发展有限企业,龙蟠大道南侧、南谯南路东侧,1.02,商务办公,2.8,1550,滁土拍告字1号,7,滁州禧徕乐实业有限企业,南谯南路与中都大道之间、东坡路南侧,12.1392,商业、商务办公、旅馆,3.7,25600,滁土拍告字1号,市场及投资分析报告,第28页,（三）土地市场情况,序号,竞得人,宗 地 位 置,宗地面积,（公顷）,用地性质,容积率,成交价,（万元）,拍卖公告号,8,滁州中普置业有限企业,中都大道东侧、南谯南路西侧、醉翁路北侧,10.5498,商业、商务办公、旅馆,3.1,20300,滁土拍告字1号,9,安徽大雄华东投资发展有限企业,乌衣镇双郢路与雪枫路交叉口西南侧,0.83,商业、居住,3.9,860,滁土拍告字1号,10,安徽大雄华东投资发展有限企业,乌衣镇曲阳路与雪枫路交叉口西北侧,7.2984,商业、居住,1.05,6750,滁土拍告字1号,11,安徽大雄华东投资发展有限企业,乌衣镇曲阳路与雪枫路交叉口西南侧,4.533,商业、居住,1.4,4150,滁土拍告字1号,12,安徽西苑置业有限企业,丰乐大道与花园路交叉口西北侧,5.5119,商业、居住,1.4,14900,13,凯迪控股有限企业,永乐路西侧、东坡路北侧、龙蟠大道南侧、全椒路东侧,14.0746,商业、居住、五星酒店,2.8,2.5,25400,市场及投资分析报告,第29页,在售楼盘情况,PART 3,市场及投资分析报告,第30页,在售楼盘情况,当前滁州房地产市场区域划分为城南、城中、城东,规模分别为,15,万平米以下、,15-30,万平米，,30,万平米以上。,性质主要有公寓综合体、花园小区两种类型；,价格基本分为,4300,以下、,4300,、,4900,、,5500,、,6000,四个区间。,城南区域楼盘：,泰鑫城市星座天安城市花园、天逸华府、发能国际城、浩然国际、山水人家、盛辉广场、长江财富广场,15,30,万平米：,中环国际广场、当代城、金域豪庭、天安城市花园、浩然国际、水岸帝景,花园小区：,天逸华府、百合花园、金域豪庭、清流水韵、水岸帝景、发能国际城、天安城市花园、浩然国际,市场及投资分析报告,第31页,价格在4300-4900元区间：,城市星座、天逸华府、金域豪庭、发能国际城、天安城市花园、浩然国际、长江财富广场,据统计，市场上在售销售面积约400多万平米，其中住宅近300万平米，另初步了解约有100多万平米即将上市销售，如天安四个地块及地中海、天逸杏园等。,价格区间基本集中在44005200元（均价45004700元），另城东清流水韵项目价格3900元以下，城中当代城、中环国际广场价格在6000以上。,公寓（盛辉99广场、财富广场、山水人家）户型集中3590平米；小区花园基本上集中在110-130平米左右三室户型结构，供给均十分充分，市场竞争也到达了白热化。,总体集中在底开盘、年下六个月交付，市场较为同时；推盘格调基本上均为局部有限，三五栋楼。物业费平均起来均在1.2元左右。市场上小高层板式楼极少（多层楼盘仅百合花园现已售完），基本上都在15-19层高层以及2833层高层。,在售楼盘情况,市场及投资分析报告,第32页,较为市场成熟开发商：,新纪元、宇业、泰鑫,销售情况感觉很好楼盘是：,中环国际广场、天逸华府、百合花园、金域豪庭、发能国际城；,销售案场及人员较为专业规范楼盘：,中环国际广场、当代城、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城；,销售现场包装良好楼盘：,泰鑫,3,个楼盘、天逸华府、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城、天安城市花园,在售楼盘情况,市场及投资分析报告,第33页,第二部分 项目区位及投资分析,市场及投资分析报告,第34页,项目分析,PART 1,市场及投资分析报告,第35页,区位示意,本案,市场及投资分析报告,第36页,高铁新区规划,蓝图宏伟，但落实尚需时日,高铁滁州站,本案,侏罗纪文化科技产业园,市场及投资分析报告,第37页,高铁新区规划,高铁开通，发展步入快车道,市场及投资分析报告,第38页,侏罗纪公园,携手主题公园，造一座生活城,侏罗纪文化科技产业园,位于滁州腰铺开发区，临京沪高铁滁州站，本案为其中一块规划区。,项目总占地面积800000平方米，有停车场、小镇、发觉学院、恐龙节、恐龙野生动物保护区、模拟乐园、酒店等。园区计划经过5-努力，打造成中国最大侏罗纪系列产品产销、侏罗纪时代文化科技产业园为主，相关配套旅游、娱乐、住宿等综合服务为一体大型产业园式旅游基地。,规划想象图,市场及投资分析报告,第39页,地块周围实景写真,交通快捷，但配套不完善,市场及投资分析报告,第40页,SWOT,分析,优势,Strength,劣势,Weak,环境优势：紧邻京沪高铁滁州站，周围环境优美,地块优势：地块平整，略有起伏，规划空间大,交通优势：洪武路、中都大道连接四方，高铁通车发展步入快车道,规模优势：体量大，带动性强,位置影响：与城南新区还有断带，与主城区更远,配套不足：配套近距离欠缺,规划未知：侏罗纪文化科技产业园规划还处于初始阶段,机会,Opportunity,结合项目条件，打造项目特色，做足项目附加值,规划契机：高铁新区规划起点高，规划功效完善,公园联动：项目地块隔壁将建侏罗纪文化科技产业园，为本案提供优越配套,板块联动：城南新区建设如火如荼，区域联动渐现,竞争较少：当前区域市场供给量较少,规模效应：领航区域乃至滁城地产，引导新房住理念,公园主题：大主题公园相邻，享优越生活之上,交通概念：大滁城优越交通，快捷通达八方,健康理念：新品质舒适健康生活示范,全景配套：伴随高铁运行，周围建设将加紧，配套成熟可待,威胁,Threaten,宏观调控：政策调控在未来一年内可能连续对房地产市场压制,供给量大：当前滁州市场供给量较大，未来土地供给较大，市场前景不明确。,项目地块分析,SWOT,分析,市场及投资分析报告,第41页,项目定位分析,寻求高铁新区最理想居住情节,环境提升和认同；,将大滁城区域中经典栖居升华为一个理想生活方式；,中高档、,高附加值,稀缺品质生活之城,市场及投资分析报告,第42页,项目客群分析,客户类别,详细组成,关键客群,政府机关公务员、事业单位；,企业主、企业高级经营管理层及高收入白领、蓝领；,外拓成功族群留守人群；,副核客群,当地及周围中等收入以上家庭；,南京工薪阶层及远见卓识投资人士；,异地在滁州发展人群；,其它客群,满足基本居住需求家庭；,改进居住家庭；,追求理想生活方式人群；,市场及投资分析报告,第43页,项目价格分析,本案利润最大化未来自于“体量最大化”与,“产品附加价值最大化”,利润影响最大原因是,“,销售价格,”,提升,价格提升依靠产品定位品质配置以及市场认可度,市场及投资分析报告,第44页,项目投资分析,PART 2,市场及投资分析报告,第45页,项目投资分析,一、项目位置及性质,1,、地块坐落：洪武路以北，高铁滁州站以东。,2,、规划性质：住宅、商业,二、项目经济技术指标：,1,、用地指标,总占地面积：,亩,2,、建筑容量控制要求：,容积率：,1.6,市场及投资分析报告,第46页,项目投资分析,三、地块情况介绍,地块为净地；,南侧洪武路正在施工，部分完工。,四、周围项目价格及市场预测,城南新区楼盘价格为,4300-4900,元,/,，本项目预计售价可达,3500-3800,元,/,。,五、项目成本及利润预测,项目单价按,3500,元,/,计算，成本控制为,2900,元,/,，利润为,600,元,/,，共计总利润约为,13,亿，税后利润,10,亿元以上。,经过以上分析能够看出，本项目属于潜力较大项目，体量巨大，效益比较乐观。但因为区域刚才发展，滁州市场整体供给量大，周期相对较长，也存在一定风险。,市场及投资分析报告,第47页,项目投资分析附表,一、基础数据,序号,项目,面积,单位,备注,1,占地面积,1334000,平米,约亩,2,总建筑面积,2134400,平米,3,容积率,1.6,4,地价,亩,55,万,/,亩,市场及投资分析报告,第48页,项目投资分析附表,二、财务分析,项目名称,建筑面积,单位成本,成本累计,备 注,一、土地成本,土地出让金,2134400,515.37,1,100,000,000.00,按每亩,55,万计算,契税,2134400,15.46,33,000,000.00,土地出让金金额,3%,其它,2134400,1.00,2,134,400.00,宗地图费、地形测绘费等,小计,531.83,1,135,134,400.00,二、政府规费及配套,人防易地建设费,2134400,36,76,838,400.00,白蚁预防费,2134400,2,4,268,800.00,水土保持赔偿费,2134400,1,2,134,400.00,城市施工道路占用费,2134400,0.42,896,448.00,垃圾处理费,2134400,1,2,134,400.00,城市道路挖掘修复费,2134400,355,757,712,000.00,城市基础设施配套费,2134400,50,106,720,000.00,墙改基金,2134400,8,17,075,200.00,散装水泥专题资金,2134400,1.5,3,201,600.00,城市规划技术服务费用,2134400,0.7,1,494,080.00,房产测绘费,2134400,1,2,134,400.00,地籍测绘费,2134400,0.22,469,568.00,防雷设计费,2134400,0.95,2,027,680.00,契税,2134400,3,6,403,200.00,其它,2134400,20.00,42,688,000.00,小计,2134400,480.79,1,026,198,176.00,市场及投资分析报告,第49页,项目投资分析附表,三、建安装筑工程费,建安费,-,住宅,2134400,1100.00,2,347,840,000.00,室外管网及景观,2134400,100.00,213,440,000.00,小计,1200.00,2,561,280,000.00,四、不可预见费用,2134400,20.00,42,688,000.00,五、管理费用,2134400,100.00,213,440,000.00,六、销售费用,2134400,120.00,256,128,000.00,七、销售税金及附加,2134400,320.00,683,008,000.00,八、土地增值税,2134400,120.00,256,128,000.00,小计,2134400,680,1,579,456,000.00,累计,2134400,2892.62,6,174,008,128.00,项目总销售额,2134400,3500.00,7,470,400,000.00,税前利润额,(,万元,),1,296,391,872.00,所得税,(,万元,),324,097,968.00,税后净利润,(,万元,),972,293,904.00,市场及投资分析报告,第50页,